O FINANCIAMENTO NÃO SAIU E AGORA?!

É possível reaver o dinheiro dado como entrada na compra de um imóvel, caso o financiamento não seja aprovado? Como? 

Sim, contudo é importante avaliarmos o tipo de negociação imobiliária em questão. Duas situações são mais comuns no mercado imobiliário: a primeira é a compra e venda de imóveis pertencentes à incorporadoras/construtoras, o que usualmente conhecemos como compra e venda de “imóveis na planta” ou “imóveis de lançamentos imobiliários” , a segunda é a compra e venda entre pessoas físicas.

Quando falamos das negociações realizadas com incorporadoras/construtoras, via de regra, estamos diante de uma relação de consumo em que o compromisso de compra e venda firmado é contrato de adesão para todos os fins de direito. Neste sentido a Lei 8078/90 (Código de Defesa do Consumidor), em especial artigo 51, II considera nula de pleno direito a cláusula contratual que subtrai do consumidor o direito à opção de reembolso das quantias já pagas aos fornecedores, ou seja, em uma negociação imobiliária em que esteja configurada a relação de consumo, o compromissário comprador terá direito à restituição dos valores pagos nos termos do artigo 53 do CDC, caso ocorra um distrato em função da não aprovação de seu financiamento. Contudo esta restituição poderá não ser integral se o contrato prever especificamente um percentual relativo à multa contratual por rescisão ou ainda pagamento de corretagem a ser suportado pelo comprador em caso de arrependimento. 

Importante ressaltar ainda que as incorporadoras praticam a retenção de valores que variam de 30 a 50 % da entrada, o que em nossos Tribunais está pacificado em no máximo 10 % (Grifo nosso). Sendo assim o comprador deve sempre observar se as cláusulas contratuais estão de acordo como que determina a justiça, pois caso não consiga o financiamento e queira desfazer a compra, poderá ter que recorrer ao poder judiciário para ver seus direitos garantidos.

A outra situação comum no mercado imobiliário é a compra e venda entre pessoas físicas, considerada relação civil pura e não de consumo conforme anteriormente dito. Neste tipo de negociação as partes estão em pé de igualdade no que se refere ao poder de negociar e estipular cláusulas específicas do compromisso de compra e venda, como por exemplo a do financiamento imobiliário como forma de pagamento. Sendo assim é importante que durante as negociações, ou seja, antes da assinatura do contrato as partes negociem sobre eventual devolução dos valores pagos na entrada em caso de distrato pela não liberação do financiamento. Em linhas gerais a devolução da entrada está sempre vinculada ao que determina o contrato, sendo assim, se não restar convencionado entre as partes qualquer penalidade frente a não aprovação do crédito em favor do comprador, a devolução é obrigatória.

O que o comprador deve entender sempre é que a devolução da entrada frente a não aprovação do financiamento só é questionável se existe um contrato com cláusulas específicas a esse respeito, ou seja, um compromisso de compra e venda. Muita gente confunde o compromisso com uma mera proposta. Neste caso específico , ainda que na assinatura da proposta o comprador tenha pago o sinal, em caso de desistência por não conseguir liberar seu financiamento, terá direito à devolução integral. Aliás este entendimento já encontra-se pacificado em nossos Tribunais.

O caminho para conseguir a devolução sempre dependerá da disposição das partes em cumprir o que está no contrato. Caso o vendedor não queira devolver tais valores, caberá ação judicial para este fim específico.

Quais documentos necessários para reaver o dinheiro? 

Na prática a documentação necessária para reaver o dinheiro é o distrato. Em linhas gerais o distrato é um documento escrito e assinado pelo comprador e vendedor que coloca fim às obrigações pactuadas no compromisso de compra e venda, inclusive indicando o motivo pelo qual está sendo feita a rescisão do compromisso de compra e venda, que no caso em tela seria pela não aprovação do financiamento.

Quando o compromisso de compra e venda é feito com uma incorporadora , para que ocorra a elaboração do distrato normalmente é solicitado ao comprador um termo contendo declaração e assinatura solicitando a rescisão contratual e a explicitação dos motivos que levaram ao arrependimento do negócio. O que ocorre entretanto é que em função da retenção exagerada dos valores por parte de algumas incorporadoras, o distrato adequado, ou seja, de acordo com o entendimento de nossos Tribunais respaldado no Código de Defesa do Consumidor, só seria possível por via judicial.

Em quais casos a restituição não é possível? 

Existem casos específicos em que os valores pagos na entrada da compra se referem única e exclusivamente ao pagamento da corretagem., principalmente quando a negociação está dentro de uma relação de consumo, ou seja, o comprador é uma pessoa física e o vendedor normalmente é uma incorporadora.

Muito embora a regra imponha ao vendedor, que tem proveito econômico na venda, o pagamento da corretagem, temos como costume no mercado imobiliário o inverso, ou seja, o comprador paga a entrada e este valor é automaticamente destinado à intermediação imobiliária.

Os compradores devem ter muita atenção nesses casos, pois a corretagem só poderá ser cobrada dele se o compromisso de compra e venda determinar isso expressamente. Sendo assim ao dar entrada para compra de um imóvel deverá se certificar se os valores integram o montante da negociação sem qualquer destinação específica, o que no caso equipararia a entrada a figura das arras confirmatórias e que nos termos do Código de Defesa do Consumidor não poderão ser retidas em caso de desfazimento do negócio, ou se em verdade destinam-se ao pagamento da corretagem, situação esta que impedirá a restituição em caso de arrependimento em função da não aprovação do seu financiamento.

Cabe ressaltar ainda que a restituição da entrada deve sempre observar os descontos previamente estipulados no compromisso de compra e venda. Caso não haja previsão alguma deverá ser integral por imposição da Lei, caso contrato deverá se limitar ao que foi previamente acordado.

Importante ressaltar que existe uma prática no mercado executada pelas incorporadoras da cobrança de “taxa de reserva” o que em hipótese alguma se confunde com a entrada. Nestes casos, esta “taxa de reserva” sempre deverá ser restituída ao comprador por equiparar-se ao momento da proposta e não do compromisso de compra e venda.

Em uma relação civil, ou seja, compra e venda entre pessoas físicas, a retenção poderá ser integral caso o compromisso de compra e venda equipare a entrada às arras ou sinal, nos termos do artigo 417 do Código Civil. Neste caso especificamente a lei determina que se a parte que deu as arras ou sinal não executar o contrato, perderá o que pagou em benefício da outra, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

Essa entrada é obrigatória? 

O pagamento da entrada não é obrigatório por não existir qualquer imposição legal que imponha ao comprador o dever de pagar a entrada.

Contudo o que ocorre no mercado imobiliário é o costume das partes firmarem contrato preliminar e durante este contrato acertarem valores parciais da compra que será efetivada em algum momento futuro. Em que pese o fato de inexistir a obrigatoriedade o comprador sempre deverá avaliar se aceita às condições do negócios propostas pelo vendedor, mesmo porque em casos de compras de incorporadoras, o poder de negociação das condições contratuais fica absolutamente mitigado perante a natureza jurídica do negócio, ou seja, relação de consumo firmada por contrato de adesão.

Quais são os quesitos mais comuns, que impedem a aprovação do financiamento?

Normalmente o financiamento pretendido pelo comprador não é aprovado em função da existência de restrições em seu nome, débitos não quitados, seja por devolução de cheques, protestos de títulos dentre outros, que acabam obstando a liberação do crédito.

Outra situação comum em que não ocorre a aprovação do financiamento está vinculada ao valor da renda do comprador, entendido como os valores que recebe de suas fontes pagadoras mensalmente, isto porque nos financiamentos imobiliários o valor da prestação não poderá comprometer mais de 30% desta renda, sendo assim, quanto menor a renda do comprador, menor será o crédito liberado e que muitas vezes não será suficiente para a quitação do débito total pendente junto à incorporadora, principalmente nos casos em que o compromisso de compra e venda se refere à aquisição de imóvel “na planta”.

Nesta situação em que os compradores adquirem imóveis “na planta”, ou seja, da assinatura do compromisso até a aprovação do financiamento existe um período mais longo, pode advir situação de desemprego ou inadimplência o que por conseguinte também impede a obtenção do financiamento imobiliário.

Autora: Professora Bruna Neubern 

Fonte: Originariamente postado em www.advneubern.com.br

Nota do Editor:

Confira a íntegra das súmulas do TJ-SP sobre o caso:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.