domingo, 2 de setembro de 2012

O REGISTRO DE IMÓVEIS E A ATIVIDADE REGISTRAL NA PRÁTICA


SUMÁRIO
1 Introdução. 2 Registro de Imóveis. Motivo e Objetivos. 3 Princípios do Sistema Registral Imobiliário Brasileiro. 4 A Atividade registral na prática: informações fundamentais. 5 Considerações Finais. 6 Bibliografia.

RESUMO

Este trabalho tem por finalidade discorrer sobre a importância do Sistema Registral Imobiliário, ou seja, do serviço prestado pelos Cartórios de Registro de Imóveis, na vida do cidadão brasileiro, apresentando noções sobre a atividade registral, sua natureza jurídica, os princípios que norteiam a atividade registral imobiliária, e o modo prático de realização de suas prerrogativas, quais sejam, a publicidade, a autenticidade e a eficácia aos atos jurídicos constituintes dos direitos de propriedade, ou a este relativo. Objetivou-se demonstrar a trajetória do serviço prestado, bem como as dificuldades encontradas para a realização do serviço, a partir do ponto de vista prático experimentado pelo dia-a-dia de um Cartório de Registro de Imóveis, e através de pesquisa bibliográfica. Por tratar-se de matéria ampla, discutida de maneira subjetiva e direta, não há neste trabalho a pretensão de esgotar o assunto, até mesmo pela certeza da impossibilidade de tal feito.

Palavras-chave: Direito Registral. Direito Imobiliário. Registro de Imóveis. Princípios do Direito Registral.   

1 Introdução
          A falta do conhecimento necessário faz com que os titulares de direitos muitas vezes venham a perdê-los, tal situação não é diferente quando se trata do direito de propriedade, e para garantir este direito temos a nossa disposição o Sistema Registral Imobiliário, que pode e deve se aproximar da sociedade e da realidade prática daqueles que dele se utilizam, ou que ainda virão a utilizar seja como parte interessada, ou, como operadores do direito a serviço da sociedade, tal feito facilitaria o entendimento da importância dos serviços prestados e daqueles que realizam estes serviços, bem como, evitaria incidentes e transtornos decorrentes da falta de conhecimento quanto à importância do serviço, de suas prerrogativas legais e do seu modo de execução.
Neste trabalho, busca-se fazer uma reflexão sobre a importância do serviço prestado pelo Registro de Imóveis, os princípios que o norteiam e aplicação prática destes no dia-a-dia dos Cartórios, apresentando assim a real trajetória dos títulos levados a registro, e do serviço prestado em conformidade com a Constituição Federal, com a Lei dos Registros Públicos nº 6.015/1973, a Lei 8.935/94, e demais dispositivos legais que regulamentam o tema.

Embora a atividade registral seja um trabalho extremamente burocrático, que tem entre seus princípios mais importantes o da publicidade, e em contrapartida ser também um serviço de caráter extremamente fechado e desconhecido aos olhos da sociedade de forma geral, é que o presente estudo pretende mostrar de forma sucinta aqueles que não têm contato direto com o Sistema Registral em sua forma prática, o conhecimento da trajetória e a importância da apresentação dos títulos para registro junto ao Registro de Imóveis, bem como seus efeitos no mundo jurídico.

Registro de Imóveis. Motivo e Objetivos.

Antes de discorrermos a cerca do serviço prestado pelo Registro de Imóveis, faz-se necessário saber de maneira mais exata o que é, e qual sua origem histórica, para que assim possamos melhor compreender a real importância de sua existência e utilidade nos dias atuais.

O homem em sua trajetória de vida volta-se para as conquistas, e assim sempre foi desde os primórdios e muito embora saibamos que o SER deve estar acima do TER, a humanidade sempre se preocupou com a conquista e preservação de bens. Entre estes bens desejados, a terra e as riquezas que dela podem ser extraídas, sempre foi a preferida, afinal, grandes guerras foram e ainda são travadas em função dela.

A propriedade é o direito real por excelência e basta que folhemos os dispositivos legais pátrios e verificaremos que é com certeza um dos direitos mais protegidos em nosso país. O Sistema Registral Imobiliário existe para proteger a propriedade, especificamente proteger a propriedade imóvel e os demais direitos e deveres que dela decorrem.
O serviço registral caracteriza-se pelo conjunto de serviços organizados de forma técnica e administrativa, colocados a disposição da sociedade no intuito de dar publicidade, autenticidade e eficácia aos atos jurídicos e assim garantir a segurança das relações jurídicas entre os indivíduos (art. 1º da Lei 6015/1973). A preocupação dos indivíduos de resguardar seus direitos não é de maneira alguma atual, uma vez que encontra suas origens mesmo antes do advento da escrita, conforme nos esclarece KINDEL: “Antes do advento da escrita, os cidadãos que necessitavam resguardar seus direitos em negócios, se valiam da figura do sacerdote memorista, que inspirava confiança a todos. (Responsabilidade Civil dos Notários e Registradores, pg. 98).
Sempre existiu entre os indivíduos, a preocupação com a segurança dos negócios jurídicos e, já no Direito Romano, encontramos as figuras dos tabeliães e notários, nesse sentido:

“Os tabeliães, tal como se apresentam hoje, tem sua origem basilar no Direito Romano. Nesta sociedade, constatavam-se escribas e oficiais diversos, dentre eles destacamos o notarius (que tinha a função de reduzir a termo todos os atos processuais, dando publicidade aos mesmos), o tabularius (contador público que organizava os impostos e, algumas vezes, redigia negócios jurídicos) e o tabellio (tinha formação jurídica e assessorava as partes, redigindo documentos de acordo com a vontade coletada). (Martins, apud Kindel, 2006, p.98)

Embora seja de tamanha importância a atividade dos Notários e Registradores de forma geral, trataremos especificamente sobre a atividade Registral Imobiliária que no Brasil iniciou já com o descobrimento, juntamente com o início da trajetória histórica da propriedade, uma vez que todas as terras pertenciam ao Império, ou seja, eram de domínio público. A coroa portuguesa detinha a posse de todas as terras e delas fazia doção por meio das cartas de sesmaria, regime que perdurou desde o descobrimento até a Independência do Brasil no ano de 1822. De 1822 até 1850 houve um período de abandono, não foram criadas leis sobre as terras e o que aconteceu neste período foi uma massiva ocupação de terras através da tomada de posse, sem qualquer título ou controle legislativo. (CARVALHO, 1976, p. 11).
Em 1850, com registro de todas as posses no livro da Paróquia Católica, teve início a legitimação da posse, sendo esta separada das terras de domínio público. A partir daí todos os contratos realizados com o objetivo de transmitir ou onerar imóveis eram registrados no chamado Livro do Vigário. (BALBINO FILHO, 2007, p. 30).
Com o transcorrer dos anos e as inúmeras mudanças políticas e sociais ocorridas, o Estado assumiu a responsabilidade pela segurança jurídica destes atos, criando órgãos com tal objetivo, atribuindo à eles competências e objetivos específicos, entre estes objetivos destacam-se a publicidade, a segurança jurídica e a eficácia. O registro de Imóveis é um destes órgãos cuja finalidade é o assentamento de títulos públicos e privados, dando a eles oponibilidade a terceiros, através da publicidade dos atos, visando garantir a eficácia, o controle, a segurança e a autenticidade dos negócios jurídicos envolvendo imóveis e dando a estes negócios a presunção relativa da prova da propriedade. Nesse sentido:

“O registro imobiliário seria o poder legal de agente do ofício público, para efetuar todas as operações relativas à bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com isso, o assentamento dá proteção especial à propriedade imobiliária, por fornecer meios comprobatórios fidedignos da situação do imóvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados conhecidos de terceiros”. (DINIZ, 2007 p.13).

Ocorre que com o surgimento de novos e diversos negócios imobiliários e a grande abrangência de seus efeitos, não somente no que diz respeito aos bens imóveis, mas também com relação aos direitos e aos indivíduos que figuram nos atos jurídicos levados a registro, o sistema registral imobiliário brasileiro vem adquirindo cada vez mais importância, pois não compete mais ao Registro de Imóveis apenas dar publicidade declarativa aos atos, ou então o mero caráter constitutivo ou desconstitutivo de direitos reais sobre bens imóveis.
Devemos nos lembrar que no Brasil não é adotado o Princípio da Fé Pública Inscritiva do Direito Alemão, mas apenas a presunção dela, ou seja, até prova em contrário, o direito real inscrito pertence aquele que figura no registro como titular do direito, também no que diz respeito à insaneabilidade do registro, poderá o terceiro de boa-fé ter seu direito garantido, ou seja, há no serviço do Registro de Imóveis também um caráter de segurança jurídica, como um dos efeitos deste. (RICHTER, 2004, p. 48).
Ainda sobre aspecto assim discorre Maria Helena Diniz:

“O registro imobiliário, como forma de aquisição de domínio, criado pelo Código civil de 1916 e regulado pelas leis subseqüentes de Registros Públicos (Lei 6.015/73, com as alterações das leis 6.140/74 e 6.216/75), e mantido pelo Código Civil vigente (art. 1245), seguiu parcialmente o sistema alemão, pelo qual só com o assento se terá presunção de propriedade, afastando-se do francês, segundo qual o contrato, por si só, transmite o domínio, de sorte que o adquirente apenas por ter firmado um contrato já terá a propriedade do imóvel, embora terceiros só o reconheçam como proprietário após o assentamento imobiliário, sendo, portanto, o registro mero requisito necessário à eficácia do ato em relação a terceiro,...” (DINIZ, 2007, p. 20)

Assim, temos que o Registro de Imóveis tem por finalidade a confirmação, ou a obtenção da aquisição da propriedade, uma vez que apenas o contrato, seja ele oneroso ou gratuito, produzirá apenas efeitos pessoais ou obrigacionais, sendo necessário o registro para que sejam reconhecidos os direitos reais. Até que se efetive o registro, o vendedor, alienante, ou doador, continua a ser o proprietário do imóvel, e conseqüentemente continua a responder pelas obrigações decorrentes desta propriedade. No que se refere aos demais meios de aquisição e propriedade também é de suma importância que se leve ao registro, afinal estará se garantido assim a disponibilidade do bem.

“Em linhas gerais, o direito pátrio perfilhou os sistema romano. Sem transcrição não se adquire, inter vivos, a propriedade do bem imóvel (art. 531, CC). Não basta o título translativo (v. g., escritura pública, instrumento particular, carta de sentença e formal de partilha), que simplesmente serve de causa, pois nosso sistema jurídico diversamente do francês, não reconhece força translativa aos contratos” (ROSENWALD, 2002, p. 27)

A segurança jurídica é o objetivo principal do Registro de Imóveis, pacificando os conflitos existentes no que se refere a aquisição e a transmissão imobiliária. Nesse sentido:

“O Registro de Imóveis, como órgão pacificador de conflitos – instituto destinado à garantia da segurança jurídica do tráfego imobiliário – bem como de exercer um filtro jurídico dos títulos que ingressam no fólio real, surge no direito de propriedade como importante ferramenta para estabilizar as negociações e atos jurídicos que envolvam imóveis”. (MELO, 2010, p. 63)

Um registro correto, seguro e por conseqüência óbvia eficaz, não é exclusivamente interessante ao proprietário do imóvel, ou àquele que esta utilizando o serviço, resta caracterizado nesse serviço também o interesse público, uma vez que o mesmo amplia a dimensão de garantia social. Podemos dizer com certeza que o registro é um dos instrumentos eficazes à inserção social e econômica dos indivíduos que dele se utilizam na sociedade, e por que não, no mercado econômico, através da garantia efetiva de seus direitos e a conseqüente expansão destes direitos.

3 Princípios do Sistema Registral Imobiliário Brasileiro

Para que o Registro de Imóveis alcance seus objetivos atendendo as expectativas do Direito, ele segue princípios norteadores indispensáveis a sua compreensão como um sistema e sua correta e justa aplicação prática, os quais veremos a seguir, cada ato dentro de um Ofício de Registro de Imóveis seguirá estes princípios, buscando assim garantir a excelência e a segurança jurídica efetiva no serviço prestado.
São princípios norteadores do Registro de Imóveis: o da legalidade, o da inscrição, o da prioridade ou preferência, o da especialidade, o da continuidade, o da territorialidade, o da instância ou da reserva de iniciativa, o princípio da publicidade, o da fé pública, o da obrigatoriedade, o da titularidade, o da tipicidade, o da disponibilidade, e o da segurança jurídica.
A observância destes princípios juntamente com os demais dispositivos legais e orientações que regem e disciplinam os serviços realizados pelo Registros de imóveis, é de grande importância para que os títulos levados a registro cumpram efetivamente seu papel e para que o sistema registral desempenhe de forma eficaz sua função. Segue breve exposição de tais princípios:
Princípio da Legalidade: ou da legitimidade, compete ao Registrador, fazendo uso de suas atribuições e de sua competência para tal, examinar a legalidade, bem como, a validade e a eficácia dos títulos que são apresentados para registro. Ou seja, os títulos apresentados para registro serão analisados, verificando se os mesmos estão revestidos dos requisitos legais. Uma vez que os títulos levados a registro correspondem a negócios jurídicos, e estes por sua vez para serem válidos, também devem estar revestidos de legalidade, tem-se que a validade da inscrição no Registro de Imóveis, depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem.


“O sistema registral imobiliário brasileiro é informado por diversos princípios que nos servem de guia e, sobretudo, facilitam a compreensão e aplicação da matéria registral imobiliária, entre os quais destacamos alguns deles, a iniciar pelo da legalidade, cuja idéia nuclear é a de que a validade do registro mantém uma relação lógica com a validade do título, o que não quer dizer, por outro lado, que a validade do título necessáriamente impõem validade ao registro”. (RICHTER, 2004, p. 48)

Princípio da inscrição: a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis por atos inter vivos só se operam mediante sua inscrição no registro. (CARVALHO, 1976, p. 135). Assim observamos que este princípio objetiva publicizar os atos, tornando conhecidos da sociedade, os direitos reais sobre imóveis, impondo à ela que os respeite.
Princípio da prioridade ou preferência: os artigos 182 e 186 da Lei 6.015/73 e também os artigos 1.246, 1422 e 1493 do Código Civil, estabelecem e disciplinam este princípio, pelo qual tem-se que, aquele que primeiro apresentar o título terá prioridade erga omnes e a preferência na efetivação do registro. E por isso, os títulos são prenotados, recebendo um número de ordem no protocolo.
Princípio da especialidade: conforme artigos 176, § 1º, I e II, nº 3 e 4, 224, 225 e 226 da lei 6.015/73, refere-se a completa identificação do imóvel, que deverá ser perfeitamente descrito com todas as suas características, confrontações, localização, área, logradouro, número, indicação cadastral, enfim tudo o que houver e que o individualize, esta é a chamada especialidade objetiva, mas temos também a especialidade subjetiva, referente ao titular do direito, pois é de extrema importância que todas as partes participantes do registro estejam identificadas e qualificadas de forma completa e correta na matrícula.
Princípio da continuidade: importante princípio que tem como prerrogativa a segurança jurídica, uma vez que faz-se necessária como forma de garantia da correta titularidade do direito real descrito, assim deve haver no registro “uma seqüência lógica entre os adquirentes e os transmitentes do direito real”. (RODRIGUES, 2001, p.9). Conforme Richter, “deve existir um encadeamento de titularidades dos direitos reais. Este encadeamento contribui para a segurança jurídica, pois assegura, apenas ao titular do direito a possibilidade de outorgá-lo”. (2004, p. 49).
Princípio da territorialidade: a lei estabelece a área territorial de abrangência do Ofício de Registro de Imóveis, a área de atuação para o exercício das funções delegadas, conforme artigos 169 a 171 da Lei 6.015/73 e artigo 12 da Lei 8.935/94. Por determinação legal o registro deverá ser efetuado no cartório da situação do imóvel.
Princípio da Instância ou reserva de iniciativa: por este, o oficial somente poderá praticar o ato quando devidamente provocado pela parte. A única exceção se dá nos casos de retificação ex oficio.
 Princípios da publicidade e da fé pública: enquanto o primeiro leva a conhecimento de todos, as modificações ocorridas no direito real sobre um imóvel, sejam elas relativas ao imóvel ou a seus titulares, o segundo trata-se de característica própria da função exercida pelo registrador. Por estes tem-se que os atos praticados pelo oficial são dotados de autenticidade, corroborando para a segurança jurídica do ato.
 Princípio da obrigatoriedade: este impõe o registro de determinados atos previstos em lei, para que assim se tornem eficazes perante terceiros.
Princípio da titularidade: os atos levados à registro, somente terão validade se realizados pelo oficial, que é o agente legitimamente investido na função, ou por um funcionário registral devidamente autorizado.
Princípio da tipicidade: a lei determina quais os títulos registráveis, conforme artigos 167 e 172 da Lei 6.015/73, assim somente os ali elencados poderão ser registrados.
Princípio da disponibilidade: uma das primeiras analises realizadas no registro de imóveis é a da disponibilidade, uma vez que “ninguém pode transmitir mais direitos do que tem”, ou transmitir direito que não possua. A analise não é feita apenas da disponibilidade física, ou seja, da a área disponível do imóvel, mas também da disponibilidade jurídica, pois há que se há situação jurídica legal por parte da pessoa vinculada ao ato de disposição do bem.
Princípio da segurança jurídica: é mais que um princípio comum a todas as categorias registrais, mas é também e acima de tudo, o objetivo maior do sistema registral imobiliário, a segurança jurídica é a real finalidade do registro de imóveis, uma vez que busca-se um registro seguro e por conseqüência, livre de riscos.
A cada princípio apresentado, esta atrelado, um dos efeitos do registro imobiliário, destacando ai sua importância no cotidiano dos indivíduos que buscam efetivar e proteger seus direitos, pois a aplicabilidade de tais princípios juntamente com os demais dispositivos legais, somados a diligência daqueles que atuam na prestação deste serviço, não restam dúvidas quanto a natureza da atividade registral imobiliária.

4 Atividade registral na prática: breves noções.

A ação inicial do oficial de registro acontece quando a parte interessada apresenta o título perante o serviço de registro de imóveis. O titulo poderá ser apresentado apenas para o exame e cálculo de emolumentos, situação em que não ocorrerá a efetivação do serviço em um primeiro momento. Mas o procedimento normal é a apresentação do título para que através do registro surta os efeitos da publicidade, e para que tal aconteça, uma série de atos ocorre dentro do registro de imóveis, desde a entrada do título e sua prenotação, até a entrega do serviço pronto com a conseqüente certidão atualizada do imóvel.
A rotina do serviço realizado nos Cartórios é desconhecida daqueles que dele fazem uso, uma vez que os mesmos embora muitas vezes conhecedores de seus direito não têm a noção exata das especificidades e exigências legais para cada título decorrente de um negócio jurídico que é levado a registro.
Para que possamos compreender o serviço registral de forma mais prática devemos entender um pouco mais sobre a sua função, entendendo também as terminologias utilizadas e o que significam. Até a edição da Lei 6.015/73, eram três os atos cartoriais, a transcrição, a inscrição e a averbação. “A transcrição era a trasladação do documento para o livro do oficial público, e a inscrição, a trasladação do extrato sumário do negócio imobiliário.” (DINIZ, 2007, p. 46)
A Lei 6.015/73 em seu artigo 168 engloba sob a designação de registro, os atos de transcrição e inscrição, orientação seguida pelo Código Civil de 2002, e ao lado deste temos ainda a averbação, artigo 167, II, da Lei dos Registros Públicos.
A Lei instituiu também a matrícula, sendo que passou a ser obrigatória a abertura de matrícula própria para cada imóvel, esta é na verdade o início da trajetória do imóvel, da história do mesmo, uma vez que deverá constar da mesma sua localização, especialização, área, denominação, enfim emprega-se ai o princípio da especialidade antes analisado. Também na matrícula deverá estar corretamente e completamente qualificado o proprietário do imóvel.
A matrícula difere do registro e da averbação uma vez que é apenas um histórico do imóvel, um cadastro do mesmo. “A matrícula refere-se unicamente ao imóvel, caracterizando-o e confrontando-o, enquanto o registro e a averbação são atinentes à pessoa que intervém no negócio imobiliário relativo ao bem matriculado”. (DINIZ, 2007, p.49)
O primeiro ato no registro de imóveis quando da entrada do título para registro é a prenotação do mesmo, que garantirá a prioridade do título, e a preferência dos direitos reais. Seguidamente a prenotação o título apresentado passará pela qualificação, etapa fundamental, onde serão verificados todos os pressupostos necessários ao registro, quais sejam a existência, a validade e a eficácia do negócio jurídico, os requisitos essenciais do título. É durante a qualificação do título apresentado, que o Registrador aplicará ao negócio os princípios de direito registral:


“Apresentado o título para registro, o Registrador irá proceder a aplicação dos princípios registrários, surgindo a viabilidade ou não do acesso ao fólio real. Referida análise é chamada pela doutrina de qualificação.
Ao produzir o Registro, uma presunção iuris tantum de exatidão em favor do titular inscrito, é lógico que, para impedir fraudes, o Estado adote uma série de medidas rigorosas com o objetivo de os títulos que ingressem no cartório sejam minuciosamente analisados por pessoas de formação técnico-jurídica.
A qualificação registral é a exteriorização do princípio da legalidade, ou seja, sua forma mais contundente, pois, em linhas gerais, deve o Registrador observar na análise dos títulos o ordenamento jurídico em vigor”. (MELO, 2010, p. 64)


É analisado nesta fase o negócio jurídico que deu origem ao título, o próprio título como instrumento hábil para registro, e como base nesta análise realizada com fundamentos nos princípios e nos dispositivos legais pertinentes ao negócio e ao registro, é emitido um juízo de valor, decidindo pelo registro ou não. A prerrogativa essencial desta etapa é a certeza.


“A função qualificadora decorre de uma análise contigencial do negócio jurídico, razão pela qual trabalha com a razão prática, e não a necessária. Busca a certeza contida no título, e não a certeza universal ou necessária. A razão prática é precária, passível de questionamento por força de sua contingencialidade, enquanto a necessária é inquestionável, por se tratar de uma verdade absoluta”. (RICHTER, 2004, p. 50)

A atividade registral imobiliária é complexa e de grande responsabilidade e por isso mesmo os atos do oficial no exercício de sua função são passíveis de controle e por isso pode o oficial ser responsabilizado por seus atos. Como já vimos, o registrador exerce uma função pública por delegação e sofre a fiscalização do Estado. Além desta fiscalização decorrente das funções atribuídas ao registrador e estabelecidas na Lei 8.935/94, poderão os atos do oficial no tocante ao indeferimento de registro ser alvo de suscitação de dúvida.
O Oficial do Registro de Imóveis ao examinar o título e verificar que este não preenche os requisitos para registro emitirá parecer por escrito contendo as razões que impossibilitaram a publicização do título, este parecer denomina-se exigência. Se a parte discordar das exigências feitas pelo registrador poderá suscitar dúvida.
Segundo Lamana Paiva: “O Procedimento de Dúvida é o mecanismo que serve para verificar a correção – ou não – das exigências formuladas pelo Registrador, ou Para que o mesmo seja autorizado a proceder um ato registral, quando a parte não apresente condição de atendê-las”. (LAMANA PAIVA, 2010, p.61)
Ainda quanto ao procedimento de dúvida:

“A dúvida é um procedimento de natureza administrativa, sem lide, razão pela qual não comporta assistência ou intervenção de terceiros, conforme o art. 204 da Lei dos Registros Públicos, cuja finalidade é permitir a manifestação do juiz de Direito a respeito da divergência de entendimento entre o registrador e o apresentante”. (RICHTER, 2004, p. 51)


 Ainda quanto a dúvida, trazemos o esclarecimento de Maria Helena Diniz:

“A dúvida é, portanto, um pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial de Registro Imobiliário, a requerimento do apresentante do título, para que o magistrado se pronuncie sobre a legalidade da exigência feita, relativamente a um instrumento ou a vários documentos, decidindo se é ou não indispensável ao registro pretendido”. (DINIZ, 2007, p. 287)


Após a analise e qualificação dos títulos, seguem os demais atos que culminarão com o registro, porém para que fique mais clara a seqüência dos atos praticados no registro de imóveis, é necessário que conheçamos um pouco a respeito dos livros onde são escriturados os atos, registros e averbações, sendo que a escrituração é “o processo sistemático, definido legalmente, pelo qual, em livros próprios serão feitos, no Registro de Imóveis, segundo uma ordem cronológica, a matrícula, o registro e a averbação dos títulos...” (DINIZ, 2007, p. 581).
São livros de registro imobiliário:
Livro 1 de protocolo, ou de recepção de títulos – artigos 11 e 12 da Lei 6.015/73. Tem por objetivo garantir a precedência de exame do título, o controle do prazo legal e dos títulos em tramitação, bem como, assegura o direito de preferência.
Livro 2 de Registro Geral – é o livro destinado à matrícula e, ao registro e averbação dos atos relacionados no artigo 167 da Lei 6.015/73, a escrituração deste livro deve obedecer a normas criteriosas estabelecidas em lei e pela Corregedoria Geral de Justiça.
Livro 3 de Registro Auxiliar – onde são lançados os atos de registro que não dizem respeito diretamente ao imóvel matriculado, conforme artigo 177, Lei 6.015/73. São exemplos de atos que vão a registro no Livro 3, a convenção de condomínio, os contratos de penhor rural, o pacto antenupcial entre outros.
Livro 4 ou Indicador Real – é o livro que permite a busca dos registros pela localização do imóvel, uma vez que trata-se do repositório de todos os imóveis que encontram-se nos demais livros.
Livro 5 ou Indicador Pessoal – onde se encontram os nomes de todas as pessoas que, figuram nos demais livros, permitindo a busca pelo nome.
São estes os principais livros, sendo que além desses há ainda o Livro de Registro de Indisponibilidade e o Livro de Cadastro de Estrangeiros. Atualmente a maioria dos Registros de Imóveis está trabalhando com o sistema informatizado, sendo que a Escrituração neste caso não se dá na forma de livro, mas sim de fichas que deverão ser devidamente arquivas seguindo o estabelecido em lei e as normas da Corregedoria Geral de Justiça.
O que observamos com pesar ainda nos dias atuais, é que a população desconhece em grande parte a importância do sistema registral imobiliário. Muito embora tenhamos avançado de modo geral no que diz respeito ao conhecimento dos direitos inerentes a cada indivíduo, ainda enfrentamos grandes dificuldades que ocasionam transtornos não apenas para o titular de direitos, mas também para aqueles que dele dependem e por que não dizer que também para o poder público.

5 Conclusão

Diante do acima exposto restou clara a complexidade dos atos e serviços praticados no Registro de Imóveis, bem como a importância destes para a segurança jurídica das relações de direito patrimonial e de direito imobiliário. São serviços e atos que devem ser cumpridos dentro de um prazo legal e que por força de lei não podem, nem devem beneficiar a um ou a outro, seguindo estritamente o princípio da legalidade no que se refere aos títulos levados a registro, mas também no que diz respeito aos indivíduos que fazem uso destes serviços.
Conclui-se que independente de o Registro de Imóveis ter uma natureza administrativa, sua função está longe de ser a instituição responsável pelo arquivo de títulos e documentos relativos à imóveis, não é nem nunca será responsável por um simples ato administrativo, mas trata-se sim de uma atividade de extrema importância na medida em que garante publicidade, a segurança e a eficácia jurídica de direitos reais e a direitos pessoais, garantido sua existência no plano real.
  
BIBLIOGRAFIA

BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 12 ed. São Paulo. Saraiva. 2007.
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973, com as alterações da Lei 6.216, de 1975. Rio de Janeiro: Forense, 1976.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
KINDEL, Augusto Lermen. Responsabilidade Civil dos Notários e Registradores. Porto Alegre: Norton Editor, 2007.
MELO, Marcelo Augusto Santana de. A qualificação registral como tutela preventiva de conflitos. Revista de Direito Imobiliário 68. São Paulo: RT, jan-jun. 2010.
PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Saraiva, 2010.
RICHTER, Luiz Egon. A Trajetória do Título no Registro de Imóveis: considerações gerais. In.: Revista de Direito Imobiliário. Nº 56. Coord. Sérgio Jacomino. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004.
RODRIGUES, Décio Luiz José. Registro de imóveis na jurisprudência. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 2001.
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Teoria e questões. Rio de Janeiro: Impetus, 2002.

Autora: Derlise Cristina Bonatto
Fonte: JurisWay

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