SUMÁRIO
1 Introdução. 2 Registro de Imóveis. Motivo e Objetivos. 3 Princípios do
Sistema Registral Imobiliário Brasileiro. 4 A Atividade registral na
prática: informações fundamentais. 5 Considerações Finais. 6
Bibliografia.
RESUMO
Este
trabalho tem por finalidade discorrer sobre a importância do Sistema
Registral Imobiliário, ou seja, do serviço prestado pelos Cartórios de
Registro de Imóveis, na vida do cidadão brasileiro, apresentando noções
sobre a atividade registral, sua natureza jurídica, os princípios que
norteiam a atividade registral imobiliária, e o modo prático de
realização de suas prerrogativas, quais sejam, a publicidade, a
autenticidade e a eficácia aos atos jurídicos constituintes dos direitos
de propriedade, ou a este relativo. Objetivou-se demonstrar a
trajetória do serviço prestado, bem como as dificuldades encontradas
para a realização do serviço, a partir do ponto de vista prático
experimentado pelo dia-a-dia de um Cartório de Registro de Imóveis, e
através de pesquisa bibliográfica. Por tratar-se de matéria ampla,
discutida de maneira subjetiva e direta, não há neste trabalho a
pretensão de esgotar o assunto, até mesmo pela certeza da
impossibilidade de tal feito.
Palavras-chave: Direito Registral. Direito Imobiliário. Registro de Imóveis. Princípios do Direito Registral.
1 Introdução
A
falta do conhecimento necessário faz com que os titulares de direitos
muitas vezes venham a perdê-los, tal situação não é diferente quando se
trata do direito de propriedade, e para garantir este direito temos a
nossa disposição o Sistema Registral Imobiliário, que pode e deve se
aproximar da sociedade e da realidade prática daqueles que dele se
utilizam, ou que ainda virão a utilizar seja como parte interessada, ou,
como operadores do direito a serviço da sociedade, tal feito
facilitaria o entendimento da importância dos serviços prestados e
daqueles que realizam estes serviços, bem como, evitaria incidentes e
transtornos decorrentes da falta de conhecimento quanto à importância do
serviço, de suas prerrogativas legais e do seu modo de execução.
Neste
trabalho, busca-se fazer uma reflexão sobre a importância do serviço
prestado pelo Registro de Imóveis, os princípios que o norteiam e
aplicação prática destes no dia-a-dia dos Cartórios, apresentando assim a
real trajetória dos títulos levados a registro, e do serviço prestado
em conformidade com a Constituição Federal, com a Lei dos Registros
Públicos nº 6.015/1973, a Lei 8.935/94, e demais dispositivos legais que
regulamentam o tema.
Embora
a atividade registral seja um trabalho extremamente burocrático, que
tem entre seus princípios mais importantes o da publicidade, e em
contrapartida ser também um serviço de caráter extremamente fechado e
desconhecido aos olhos da sociedade de forma geral, é que o presente
estudo pretende mostrar de forma sucinta aqueles que não têm contato
direto com o Sistema Registral em sua forma prática, o conhecimento da
trajetória e a importância da apresentação dos títulos para registro
junto ao Registro de Imóveis, bem como seus efeitos no mundo jurídico.
2 Registro de Imóveis. Motivo e Objetivos.
Antes
de discorrermos a cerca do serviço prestado pelo Registro de Imóveis,
faz-se necessário saber de maneira mais exata o que é, e qual sua origem
histórica, para que assim possamos melhor compreender a real
importância de sua existência e utilidade nos dias atuais.
O
homem em sua trajetória de vida volta-se para as conquistas, e assim
sempre foi desde os primórdios e muito embora saibamos que o SER deve
estar acima do TER, a humanidade sempre se preocupou com a conquista e
preservação de bens. Entre estes bens desejados, a terra e as riquezas
que dela podem ser extraídas, sempre foi a preferida, afinal, grandes
guerras foram e ainda são travadas em função dela.
A
propriedade é o direito real por excelência e basta que folhemos os
dispositivos legais pátrios e verificaremos que é com certeza um dos
direitos mais protegidos em nosso país. O Sistema Registral Imobiliário
existe para proteger a propriedade, especificamente proteger a
propriedade imóvel e os demais direitos e deveres que dela decorrem.
O
serviço registral caracteriza-se pelo conjunto de serviços organizados
de forma técnica e administrativa, colocados a disposição da sociedade
no intuito de dar publicidade, autenticidade e eficácia aos atos
jurídicos e assim garantir a segurança das relações jurídicas entre os
indivíduos (art. 1º da Lei 6015/1973). A preocupação dos indivíduos de
resguardar seus direitos não é de maneira alguma atual, uma vez que
encontra suas origens mesmo antes do advento da escrita, conforme nos
esclarece KINDEL: “Antes do advento da escrita, os cidadãos que
necessitavam resguardar seus direitos em negócios, se valiam da figura
do sacerdote memorista, que inspirava confiança a todos.
(Responsabilidade Civil dos Notários e Registradores, pg. 98).
Sempre
existiu entre os indivíduos, a preocupação com a segurança dos negócios
jurídicos e, já no Direito Romano, encontramos as figuras dos tabeliães
e notários, nesse sentido:
“Os
tabeliães, tal como se apresentam hoje, tem sua origem basilar no
Direito Romano. Nesta sociedade, constatavam-se escribas e oficiais
diversos, dentre eles destacamos o notarius (que tinha a função de reduzir a termo todos os atos processuais, dando publicidade aos mesmos), o tabularius (contador público que organizava os impostos e, algumas vezes, redigia negócios jurídicos) e o tabellio (tinha formação jurídica e assessorava as partes, redigindo documentos de acordo com a vontade coletada). (Martins, apud Kindel, 2006, p.98)
Embora
seja de tamanha importância a atividade dos Notários e Registradores de
forma geral, trataremos especificamente sobre a atividade Registral
Imobiliária que no Brasil iniciou já com o descobrimento, juntamente com
o início da trajetória histórica da propriedade, uma vez que todas as
terras pertenciam ao Império, ou seja, eram de domínio público. A coroa
portuguesa detinha a posse de todas as terras e delas fazia doção por
meio das cartas de sesmaria, regime que perdurou desde o descobrimento
até a Independência do Brasil no ano de 1822. De 1822 até 1850 houve um
período de abandono, não foram criadas leis sobre as terras e o que
aconteceu neste período foi uma massiva ocupação de terras através da
tomada de posse, sem qualquer título ou controle legislativo. (CARVALHO,
1976, p. 11).
Em
1850, com registro de todas as posses no livro da Paróquia Católica,
teve início a legitimação da posse, sendo esta separada das terras de
domínio público. A partir daí todos os contratos realizados com o
objetivo de transmitir ou onerar imóveis eram registrados no chamado
Livro do Vigário. (BALBINO FILHO, 2007, p. 30).
Com
o transcorrer dos anos e as inúmeras mudanças políticas e sociais
ocorridas, o Estado assumiu a responsabilidade pela segurança jurídica
destes atos, criando órgãos com tal objetivo, atribuindo à eles
competências e objetivos específicos, entre estes objetivos destacam-se a
publicidade, a segurança jurídica e a eficácia. O registro de Imóveis é
um destes órgãos cuja finalidade é o assentamento de títulos públicos e
privados, dando a eles oponibilidade a terceiros, através da
publicidade dos atos, visando garantir a eficácia, o controle, a
segurança e a autenticidade dos negócios jurídicos envolvendo imóveis e
dando a estes negócios a presunção relativa da prova da propriedade.
Nesse sentido:
“O
registro imobiliário seria o poder legal de agente do ofício público,
para efetuar todas as operações relativas à bens imóveis e a direitos a
eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos
requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a
instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com
isso, o assentamento dá proteção especial à propriedade imobiliária, por
fornecer meios comprobatórios fidedignos da situação do imóvel, sob o
ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam,
e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados
registrados conhecidos de terceiros”. (DINIZ, 2007 p.13).
Ocorre
que com o surgimento de novos e diversos negócios imobiliários e a
grande abrangência de seus efeitos, não somente no que diz respeito aos
bens imóveis, mas também com relação aos direitos e aos indivíduos que
figuram nos atos jurídicos levados a registro, o sistema registral
imobiliário brasileiro vem adquirindo cada vez mais importância, pois
não compete mais ao Registro de Imóveis apenas dar publicidade
declarativa aos atos, ou então o mero caráter constitutivo ou
desconstitutivo de direitos reais sobre bens imóveis.
Devemos
nos lembrar que no Brasil não é adotado o Princípio da Fé Pública
Inscritiva do Direito Alemão, mas apenas a presunção dela, ou seja, até
prova em contrário, o direito real inscrito pertence aquele que figura
no registro como titular do direito, também no que diz respeito à
insaneabilidade do registro, poderá o terceiro de boa-fé ter seu direito
garantido, ou seja, há no serviço do Registro de Imóveis também um
caráter de segurança jurídica, como um dos efeitos deste. (RICHTER,
2004, p. 48).
Ainda sobre aspecto assim discorre Maria Helena Diniz:
“O
registro imobiliário, como forma de aquisição de domínio, criado pelo
Código civil de 1916 e regulado pelas leis subseqüentes de Registros
Públicos (Lei 6.015/73, com as alterações das leis 6.140/74 e 6.216/75),
e mantido pelo Código Civil vigente (art. 1245), seguiu parcialmente o
sistema alemão, pelo qual só com o assento se terá presunção de
propriedade, afastando-se do francês, segundo qual o contrato, por si
só, transmite o domínio, de sorte que o adquirente apenas por ter
firmado um contrato já terá a propriedade do imóvel, embora terceiros só
o reconheçam como proprietário após o assentamento imobiliário, sendo,
portanto, o registro mero requisito necessário à eficácia do ato em
relação a terceiro,...” (DINIZ, 2007, p. 20)
Assim,
temos que o Registro de Imóveis tem por finalidade a confirmação, ou a
obtenção da aquisição da propriedade, uma vez que apenas o contrato,
seja ele oneroso ou gratuito, produzirá apenas efeitos pessoais ou
obrigacionais, sendo necessário o registro para que sejam reconhecidos
os direitos reais. Até que se efetive o registro, o vendedor, alienante,
ou doador, continua a ser o proprietário do imóvel, e conseqüentemente
continua a responder pelas obrigações decorrentes desta propriedade. No
que se refere aos demais meios de aquisição e propriedade também é de
suma importância que se leve ao registro, afinal estará se garantido
assim a disponibilidade do bem.
“Em linhas gerais, o direito pátrio perfilhou os sistema romano. Sem transcrição não se adquire, inter vivos, a
propriedade do bem imóvel (art. 531, CC). Não basta o título
translativo (v. g., escritura pública, instrumento particular, carta de
sentença e formal de partilha), que simplesmente serve de causa, pois
nosso sistema jurídico diversamente do francês, não reconhece força
translativa aos contratos” (ROSENWALD, 2002, p. 27)
A
segurança jurídica é o objetivo principal do Registro de Imóveis,
pacificando os conflitos existentes no que se refere a aquisição e a
transmissão imobiliária. Nesse sentido:
“O
Registro de Imóveis, como órgão pacificador de conflitos – instituto
destinado à garantia da segurança jurídica do tráfego imobiliário – bem
como de exercer um filtro jurídico dos títulos que ingressam no fólio
real, surge no direito de propriedade como importante ferramenta para
estabilizar as negociações e atos jurídicos que envolvam imóveis”.
(MELO, 2010, p. 63)
Um
registro correto, seguro e por conseqüência óbvia eficaz, não é
exclusivamente interessante ao proprietário do imóvel, ou àquele que
esta utilizando o serviço, resta caracterizado nesse serviço também o
interesse público, uma vez que o mesmo amplia a dimensão de garantia
social. Podemos dizer com certeza que o registro é um dos instrumentos
eficazes à inserção social e econômica dos indivíduos que dele se
utilizam na sociedade, e por que não, no mercado econômico, através da
garantia efetiva de seus direitos e a conseqüente expansão destes
direitos.
3 Princípios do Sistema Registral Imobiliário Brasileiro
Para
que o Registro de Imóveis alcance seus objetivos atendendo as
expectativas do Direito, ele segue princípios norteadores indispensáveis
a sua compreensão como um sistema e sua correta e justa aplicação
prática, os quais veremos a seguir, cada ato dentro de um Ofício de
Registro de Imóveis seguirá estes princípios, buscando assim garantir a
excelência e a segurança jurídica efetiva no serviço prestado.
São
princípios norteadores do Registro de Imóveis: o da legalidade, o da
inscrição, o da prioridade ou preferência, o da especialidade, o da
continuidade, o da territorialidade, o da instância ou da reserva de
iniciativa, o princípio da publicidade, o da fé pública, o da
obrigatoriedade, o da titularidade, o da tipicidade, o da
disponibilidade, e o da segurança jurídica.
A
observância destes princípios juntamente com os demais dispositivos
legais e orientações que regem e disciplinam os serviços realizados pelo
Registros de imóveis, é de grande importância para que os títulos
levados a registro cumpram efetivamente seu papel e para que o sistema
registral desempenhe de forma eficaz sua função. Segue breve exposição
de tais princípios:
Princípio
da Legalidade: ou da legitimidade, compete ao Registrador, fazendo uso
de suas atribuições e de sua competência para tal, examinar a
legalidade, bem como, a validade e a eficácia dos títulos que são
apresentados para registro. Ou seja, os títulos apresentados para
registro serão analisados, verificando se os mesmos estão revestidos dos
requisitos legais. Uma vez que os títulos levados a registro
correspondem a negócios jurídicos, e estes por sua vez para serem
válidos, também devem estar revestidos de legalidade, tem-se que a
validade da inscrição no Registro de Imóveis, depende da validade do
negócio jurídico que lhe dá origem.
“O
sistema registral imobiliário brasileiro é informado por diversos
princípios que nos servem de guia e, sobretudo, facilitam a compreensão e
aplicação da matéria registral imobiliária, entre os quais destacamos
alguns deles, a iniciar pelo da legalidade, cuja idéia nuclear é a de
que a validade do registro mantém uma relação lógica com a validade do
título, o que não quer dizer, por outro lado, que a validade do título
necessáriamente impõem validade ao registro”. (RICHTER, 2004, p. 48)
Princípio da inscrição: a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis por atos inter vivos
só se operam mediante sua inscrição no registro. (CARVALHO, 1976, p.
135). Assim observamos que este princípio objetiva publicizar os atos,
tornando conhecidos da sociedade, os direitos reais sobre imóveis,
impondo à ela que os respeite.
Princípio
da prioridade ou preferência: os artigos 182 e 186 da Lei 6.015/73 e
também os artigos 1.246, 1422 e 1493 do Código Civil, estabelecem e
disciplinam este princípio, pelo qual tem-se que, aquele que primeiro
apresentar o título terá prioridade erga omnes e a preferência na efetivação do registro. E por isso, os títulos são prenotados, recebendo um número de ordem no protocolo.
Princípio
da especialidade: conforme artigos 176, § 1º, I e II, nº 3 e 4, 224,
225 e 226 da lei 6.015/73, refere-se a completa identificação do imóvel,
que deverá ser perfeitamente descrito com todas as suas
características, confrontações, localização, área, logradouro, número,
indicação cadastral, enfim tudo o que houver e que o individualize, esta
é a chamada especialidade objetiva, mas temos também a especialidade
subjetiva, referente ao titular do direito, pois é de extrema
importância que todas as partes participantes do registro estejam
identificadas e qualificadas de forma completa e correta na matrícula.
Princípio
da continuidade: importante princípio que tem como prerrogativa a
segurança jurídica, uma vez que faz-se necessária como forma de garantia
da correta titularidade do direito real descrito, assim deve haver no
registro “uma seqüência lógica entre os adquirentes e os transmitentes
do direito real”. (RODRIGUES, 2001, p.9). Conforme Richter, “deve
existir um encadeamento de titularidades dos direitos reais. Este
encadeamento contribui para a segurança jurídica, pois assegura, apenas
ao titular do direito a possibilidade de outorgá-lo”. (2004, p. 49).
Princípio
da territorialidade: a lei estabelece a área territorial de abrangência
do Ofício de Registro de Imóveis, a área de atuação para o exercício
das funções delegadas, conforme artigos 169 a 171 da Lei 6.015/73 e
artigo 12 da Lei 8.935/94. Por determinação legal o registro deverá ser
efetuado no cartório da situação do imóvel.
Princípio
da Instância ou reserva de iniciativa: por este, o oficial somente
poderá praticar o ato quando devidamente provocado pela parte. A única
exceção se dá nos casos de retificação ex oficio.
Princípios
da publicidade e da fé pública: enquanto o primeiro leva a conhecimento
de todos, as modificações ocorridas no direito real sobre um imóvel,
sejam elas relativas ao imóvel ou a seus titulares, o segundo trata-se
de característica própria da função exercida pelo registrador. Por estes
tem-se que os atos praticados pelo oficial são dotados de
autenticidade, corroborando para a segurança jurídica do ato.
Princípio
da obrigatoriedade: este impõe o registro de determinados atos
previstos em lei, para que assim se tornem eficazes perante terceiros.
Princípio
da titularidade: os atos levados à registro, somente terão validade se
realizados pelo oficial, que é o agente legitimamente investido na
função, ou por um funcionário registral devidamente autorizado.
Princípio
da tipicidade: a lei determina quais os títulos registráveis, conforme
artigos 167 e 172 da Lei 6.015/73, assim somente os ali elencados
poderão ser registrados.
Princípio
da disponibilidade: uma das primeiras analises realizadas no registro
de imóveis é a da disponibilidade, uma vez que “ninguém pode transmitir
mais direitos do que tem”, ou transmitir direito que não possua. A
analise não é feita apenas da disponibilidade física, ou seja, da a área
disponível do imóvel, mas também da disponibilidade jurídica, pois há
que se há situação jurídica legal por parte da pessoa vinculada ao ato
de disposição do bem.
Princípio
da segurança jurídica: é mais que um princípio comum a todas as
categorias registrais, mas é também e acima de tudo, o objetivo maior do
sistema registral imobiliário, a segurança jurídica é a real finalidade
do registro de imóveis, uma vez que busca-se um registro seguro e por
conseqüência, livre de riscos.
A
cada princípio apresentado, esta atrelado, um dos efeitos do registro
imobiliário, destacando ai sua importância no cotidiano dos indivíduos
que buscam efetivar e proteger seus direitos, pois a aplicabilidade de
tais princípios juntamente com os demais dispositivos legais, somados a
diligência daqueles que atuam na prestação deste serviço, não restam
dúvidas quanto a natureza da atividade registral imobiliária.
4 Atividade registral na prática: breves noções.
A
ação inicial do oficial de registro acontece quando a parte interessada
apresenta o título perante o serviço de registro de imóveis. O titulo
poderá ser apresentado apenas para o exame e cálculo de emolumentos,
situação em que não ocorrerá a efetivação do serviço em um primeiro
momento. Mas o procedimento normal é a apresentação do título para que
através do registro surta os efeitos da publicidade, e para que tal
aconteça, uma série de atos ocorre dentro do registro de imóveis, desde a
entrada do título e sua prenotação, até a entrega do serviço pronto com
a conseqüente certidão atualizada do imóvel.
A
rotina do serviço realizado nos Cartórios é desconhecida daqueles que
dele fazem uso, uma vez que os mesmos embora muitas vezes conhecedores
de seus direito não têm a noção exata das especificidades e exigências
legais para cada título decorrente de um negócio jurídico que é levado a
registro.
Para
que possamos compreender o serviço registral de forma mais prática
devemos entender um pouco mais sobre a sua função, entendendo também as
terminologias utilizadas e o que significam. Até a edição da Lei
6.015/73, eram três os atos cartoriais, a transcrição, a inscrição e a
averbação. “A transcrição era a trasladação do documento para o livro do
oficial público, e a inscrição, a trasladação do extrato sumário do
negócio imobiliário.” (DINIZ, 2007, p. 46)
A
Lei 6.015/73 em seu artigo 168 engloba sob a designação de registro, os
atos de transcrição e inscrição, orientação seguida pelo Código Civil
de 2002, e ao lado deste temos ainda a averbação, artigo 167, II, da Lei
dos Registros Públicos.
A
Lei instituiu também a matrícula, sendo que passou a ser obrigatória a
abertura de matrícula própria para cada imóvel, esta é na verdade o
início da trajetória do imóvel, da história do mesmo, uma vez que deverá
constar da mesma sua localização, especialização, área, denominação,
enfim emprega-se ai o princípio da especialidade antes analisado. Também
na matrícula deverá estar corretamente e completamente qualificado o
proprietário do imóvel.
A
matrícula difere do registro e da averbação uma vez que é apenas um
histórico do imóvel, um cadastro do mesmo. “A matrícula refere-se
unicamente ao imóvel, caracterizando-o e confrontando-o, enquanto o
registro e a averbação são atinentes à pessoa que intervém no negócio
imobiliário relativo ao bem matriculado”. (DINIZ, 2007, p.49)
O
primeiro ato no registro de imóveis quando da entrada do título para
registro é a prenotação do mesmo, que garantirá a prioridade do título, e
a preferência dos direitos reais. Seguidamente a prenotação o título
apresentado passará pela qualificação, etapa fundamental, onde serão
verificados todos os pressupostos necessários ao registro, quais sejam a
existência, a validade e a eficácia do negócio jurídico, os requisitos
essenciais do título. É durante a qualificação do título apresentado,
que o Registrador aplicará ao negócio os princípios de direito
registral:
“Apresentado
o título para registro, o Registrador irá proceder a aplicação dos
princípios registrários, surgindo a viabilidade ou não do acesso ao
fólio real. Referida análise é chamada pela doutrina de qualificação.
Ao produzir o Registro, uma presunção iuris tantum de
exatidão em favor do titular inscrito, é lógico que, para impedir
fraudes, o Estado adote uma série de medidas rigorosas com o objetivo de
os títulos que ingressem no cartório sejam minuciosamente analisados
por pessoas de formação técnico-jurídica.
A
qualificação registral é a exteriorização do princípio da legalidade,
ou seja, sua forma mais contundente, pois, em linhas gerais, deve o
Registrador observar na análise dos títulos o ordenamento jurídico em
vigor”. (MELO, 2010, p. 64)
É
analisado nesta fase o negócio jurídico que deu origem ao título, o
próprio título como instrumento hábil para registro, e como base nesta
análise realizada com fundamentos nos princípios e nos dispositivos
legais pertinentes ao negócio e ao registro, é emitido um juízo de
valor, decidindo pelo registro ou não. A prerrogativa essencial desta
etapa é a certeza.
“A
função qualificadora decorre de uma análise contigencial do negócio
jurídico, razão pela qual trabalha com a razão prática, e não a
necessária. Busca a certeza contida no título, e não a certeza universal
ou necessária. A razão prática é precária, passível de questionamento
por força de sua contingencialidade, enquanto a necessária é
inquestionável, por se tratar de uma verdade absoluta”. (RICHTER, 2004,
p. 50)
A
atividade registral imobiliária é complexa e de grande responsabilidade
e por isso mesmo os atos do oficial no exercício de sua função são
passíveis de controle e por isso pode o oficial ser responsabilizado por
seus atos. Como já vimos, o registrador exerce uma função pública por
delegação e sofre a fiscalização do Estado. Além desta fiscalização
decorrente das funções atribuídas ao registrador e estabelecidas na Lei
8.935/94, poderão os atos do oficial no tocante ao indeferimento de
registro ser alvo de suscitação de dúvida.
O
Oficial do Registro de Imóveis ao examinar o título e verificar que
este não preenche os requisitos para registro emitirá parecer por
escrito contendo as razões que impossibilitaram a publicização do
título, este parecer denomina-se exigência. Se a parte discordar das
exigências feitas pelo registrador poderá suscitar dúvida.
Segundo
Lamana Paiva: “O Procedimento de Dúvida é o mecanismo que serve para
verificar a correção – ou não – das exigências formuladas pelo
Registrador, ou Para que o mesmo seja autorizado a proceder um ato
registral, quando a parte não apresente condição de atendê-las”. (LAMANA
PAIVA, 2010, p.61)
Ainda quanto ao procedimento de dúvida:
“A
dúvida é um procedimento de natureza administrativa, sem lide, razão
pela qual não comporta assistência ou intervenção de terceiros, conforme
o art. 204 da Lei dos Registros Públicos, cuja finalidade é permitir a
manifestação do juiz de Direito a respeito da divergência de
entendimento entre o registrador e o apresentante”. (RICHTER, 2004, p.
51)
Ainda quanto a dúvida, trazemos o esclarecimento de Maria Helena Diniz:
“A
dúvida é, portanto, um pedido de natureza administrativa, formulado
pelo oficial de Registro Imobiliário, a requerimento do apresentante do
título, para que o magistrado se pronuncie sobre a legalidade da
exigência feita, relativamente a um instrumento ou a vários documentos,
decidindo se é ou não indispensável ao registro pretendido”. (DINIZ,
2007, p. 287)
Após
a analise e qualificação dos títulos, seguem os demais atos que
culminarão com o registro, porém para que fique mais clara a seqüência
dos atos praticados no registro de imóveis, é necessário que conheçamos
um pouco a respeito dos livros onde são escriturados os atos, registros e
averbações, sendo que a escrituração é “o processo sistemático,
definido legalmente, pelo qual, em livros próprios serão feitos, no
Registro de Imóveis, segundo uma ordem cronológica, a matrícula, o
registro e a averbação dos títulos...” (DINIZ, 2007, p. 581).
São livros de registro imobiliário:
Livro
1 de protocolo, ou de recepção de títulos – artigos 11 e 12 da Lei
6.015/73. Tem por objetivo garantir a precedência de exame do título, o
controle do prazo legal e dos títulos em tramitação, bem como, assegura o
direito de preferência.
Livro
2 de Registro Geral – é o livro destinado à matrícula e, ao registro e
averbação dos atos relacionados no artigo 167 da Lei 6.015/73, a
escrituração deste livro deve obedecer a normas criteriosas
estabelecidas em lei e pela Corregedoria Geral de Justiça.
Livro
3 de Registro Auxiliar – onde são lançados os atos de registro que não
dizem respeito diretamente ao imóvel matriculado, conforme artigo 177,
Lei 6.015/73. São exemplos de atos que vão a registro no Livro 3, a
convenção de condomínio, os contratos de penhor rural, o pacto
antenupcial entre outros.
Livro
4 ou Indicador Real – é o livro que permite a busca dos registros pela
localização do imóvel, uma vez que trata-se do repositório de todos os
imóveis que encontram-se nos demais livros.
Livro
5 ou Indicador Pessoal – onde se encontram os nomes de todas as pessoas
que, figuram nos demais livros, permitindo a busca pelo nome.
São
estes os principais livros, sendo que além desses há ainda o Livro de
Registro de Indisponibilidade e o Livro de Cadastro de Estrangeiros.
Atualmente a maioria dos Registros de Imóveis está trabalhando com o
sistema informatizado, sendo que a Escrituração neste caso não se dá na
forma de livro, mas sim de fichas que deverão ser devidamente arquivas
seguindo o estabelecido em lei e as normas da Corregedoria Geral de
Justiça.
O
que observamos com pesar ainda nos dias atuais, é que a população
desconhece em grande parte a importância do sistema registral
imobiliário. Muito embora tenhamos avançado de modo geral no que diz
respeito ao conhecimento dos direitos inerentes a cada indivíduo, ainda
enfrentamos grandes dificuldades que ocasionam transtornos não apenas
para o titular de direitos, mas também para aqueles que dele dependem e
por que não dizer que também para o poder público.
5 Conclusão
Diante
do acima exposto restou clara a complexidade dos atos e serviços
praticados no Registro de Imóveis, bem como a importância destes para a
segurança jurídica das relações de direito patrimonial e de direito
imobiliário. São serviços e atos que devem ser cumpridos dentro de um
prazo legal e que por força de lei não podem, nem devem beneficiar a um
ou a outro, seguindo estritamente o princípio da legalidade no que se
refere aos títulos levados a registro, mas também no que diz respeito
aos indivíduos que fazem uso destes serviços.
Conclui-se
que independente de o Registro de Imóveis ter uma natureza
administrativa, sua função está longe de ser a instituição responsável
pelo arquivo de títulos e documentos relativos à imóveis, não é nem
nunca será responsável por um simples ato administrativo, mas trata-se
sim de uma atividade de extrema importância na medida em que garante
publicidade, a segurança e a eficácia jurídica de direitos reais e a
direitos pessoais, garantido sua existência no plano real.
BIBLIOGRAFIA
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RODRIGUES, Décio Luiz José. Registro de imóveis na jurisprudência. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 2001.
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Teoria e questões. Rio de Janeiro: Impetus, 2002.
Autora: Derlise Cristina Bonatto
Fonte: JurisWay
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