A cláusula que prevê prorrogação do prazo de
entrega de imóveis comprados por meio de contratos de promessa de
compra e venda de imóveis em construção, característicos da
incorporação imobiliária, embora muito comuns na maioria dos contratos
firmados, é abusiva e ilegal.
Tal ilegalidade se caracteriza principalmente
pela maneira como tal condição é embutida nos contratos. Geralmente os
contratos trazem um quadro resumo, no qual existe de forma destacada
uma data para entrega do empreendimento, sem nenhuma menção fazer a
possíveis atrasos.
No entanto, escondida no meio do contrato de
adesão e sem nenhum destaque as empresas inserem referida cláusula que
lhes faculta atrasar injustificadamente a conclusão das obras,
geralmente por 180 dias. Há casos mais graves, nos quais o prazo de
atraso permitido às empresas é de 250 dias úteis o que, na prática,
representa quase um ano. Um verdadeiro absurdo.
De tão disseminada pelas incorporadoras, muitos
consumidores pensam que se trata de prazo legal de tolerância, porém a
lei não estipula nenhum prazo nem faculta às empresas nenhuma carência
para que cumpram o contratado.
É ilegal também porque traz vantagem excessiva a
uma das partes (as incorporadoras) que elaboram de modo unilateral o
contrato de adesão, que em algumas oportunidades sequer são
apresentados aos consumidores que somente visualizam o quadro resumo,
no qual há previsão expressa da data de entrega, sem nenhuma menção
fazer a possível atraso.
A moderna visão do direito, em que pese a
obrigatoriedade dos contratos, exige que tanto na contratação, quanto
na execução do pactuado, exista equilíbrio entres as partes. A lei de
defesa do consumidor também traz de forma taxativa, em seu artigo 51,
que são nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem obrigações
desproporcionais entre as partes e tragam excessiva vantagem a uma
delas, especialmente quando o prejudicado é o consumidor.
Outro ponto de enganosidade, que também torna
abusiva e ilegal referido ponto do contrato é a falta de transparência
durante as negociações preliminares. Evidente que as propostas
pré-contratuais são condicionantes à concretização do negócio, pois é
justamente nesse momento que o consumidor opta por um empreendimento em
detrimento doutro.
Em um mercado tão aquecido quanto o da construção
civil, em meio a tantos lançamentos que em geral trazem condições
semelhantes em sentido amplo, o diferencial que faz o comprador optar
por um deles é justamente aquele oferecido pelo corretor responsável
pela venda nas conversas pré-contratuais.
Essa negociação ocorre antes da assinatura de
qualquer contrato e o integra de pleno direito. O contrato escrito é,
ou deveria ser, a exata reprodução daquilo que foi acordado entre as
partes, pois somente é levado à cabo quando os contratantes imaginam
que sobre o negócio firmado não pairam mais dúvidas.
Se algum ponto é omitido pelo preposto ou
corretor da incorporadora no momento da venda, isso caracteriza
verdadeira má-fé, pois conforme já mencionado, os contratos
necessariamente devem se pautar, em primeiro lugar, pela boa-fé dos
contratantes.
Se uma das partes omite ponto importante que pode
representar prejuízo à outra, ou que se tivesse sido exposto
corretamente talvez mudaria o rumo das negociações, é claro que comete
ato ilícito, passível inclusive de indenização.
Desta forma, diante dos argumentos aqui trazidos,
evidente fica a ilegalidade e abusividade da cláusula que autoriza as
incorporadoras a prorrogarem o prazo de entrega dos imóveis,
entendimento este já manifestado pelos nossos Tribunais.
Em recente decisão, o Tribunal de Justiça de São
Paulo, ao julgar a apelação 6690387/7-00 considerou ilegal a cláusula
de prorrogação assim decidindo a questão: “demasiado prazo para entrega do imóvel conflita com o objetivo da contratação”, asseverando que é “pior ainda quando fica a exclusivo critério da vendedora a prorrogação do prazo de conclusão da edificação”.
Tal entendimento esta multiplicado por outros tribunais do país, a exemplo do TJ/DF que já decidiu que “afigura-se
abusiva a cláusula contratual que estabelece uma tolerância de 180
dias úteis para a entrega de unidade imobiliária em benefício da
construtora vendedora sem qualquer contraprestação ao adquirente” e também que “são
nulas e de nenhum efeito cláusulas insertas em contrato de adesão, que
importem em situação extremamente desfavorável ao aderente, tanto mais
quando contraditórias”.
Desta forma, o consumidor que se sentir
prejudicado por atrasos nas obras, que supostamente estejam dentro do
prazo considerando a “carência contratual”, podem pleitear
judicialmente indenizações por eventuais danos materiais ou morais.
Fonte: TAPAI Advogados
Contemplando essas decisões judiciais, devem-se, os consultores jurídicos das incorporadoras instruirem seus proprietários a estipularem repasses de valores equivalentes a aluguéis como se fossem para as futuras unidades autônomas aos seus clientes compradores dessas unidades.
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