sexta-feira, 29 de janeiro de 2016

AS MUDANÇAS TRAZIDAS PELO NOVO CPC PARA AS COBRANÇAS DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS


O presente texto, diferentemente dos extensos e aprofundados artigos jurídicos, busca traduzir, de forma resumida e acessível, as mudanças práticas e efetivas que a nova legislação processual (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, o novo CPC) oferecerá aos condomínios na cobrança dos débitos condominiais. E tais inovações chegarão em boa hora, haja vista que vivemos um período em que a inadimplência atinge níveis alarmantes, e, no caso dos condomínios, prejudicam injustamente todos os demais condôminos, que se veem obrigados a cobrir os valores das taxas em aberto, ou seja, têm que sustentar os vizinhos em mora.

No entanto, impossível ou imprudente abordar a referida mudança sem demonstrar como esta ocorreu no texto legal. O Código de Processo Civil ainda em vigor determina a cobrança de despesas condominiais pelo chamado procedimento sumário (art. 275, II, “b”). Veja-se:

“Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

III – nas causas, qualquer que seja o valor:

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”

Na sistemática atual, portanto, após o ajuizamento da ação, em regra, será agendada uma audiência para tentativa de conciliação, ocasião em que, se não houver qualquer acordo, permitir-se-á ao réu apresentar sua contestação (defesa). Em tese, somente se houver a necessidade de produção de outras provas, além da documental juntada na petição inicial e contestação – o que é incomum nas cobranças condominiais –, é que será designada uma audiência de instrução e julgamento. Caso contrário, o processo estará apto a ser sentenciado, uma vez que, geralmente, esse tipo de causa dispensa a dilação probatória.

Após a prolação da sentença, contra a qual caberá o recurso de Apelação, no prazo de quinze dias, o condomínio deverá esperar o trânsito em julgado da decisão, para, então, diante do título executivo judicial, requerer o cumprimento de sentença.

Na fase de cumprimento de sentença, o condomínio deverá requerer a intimação do condômino inadimplente para o pagamento do débito, no prazo de quinze dias, sob pena de incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida, prevista no artigo 475-J, do CPC/1973. Em sua defesa, todavia, poderá o condômino executado se valer da impugnação ao cumprimento de sentença, onde as matérias passíveis de serem arguidas são bastante restritas, como se extrai do artigo 475-L e seus incisos, in verbis.

“Art. 475-L. A impugnação somente poderá versar sobre:

I – falta ou nulidade da citação, se o processo correu à revelia;

II – inexigibilidade do título;

III – penhora incorreta ou avaliação errônea;

IV – ilegitimidade das partes;

V – excesso de execução;

VI – qualquer causa impeditiva, modificativa ou extintiva da obrigação, como pagamento, novação, compensação, transação ou prescrição, desde que superveniente à sentença.”

Apesar das controvérsias existentes na doutrina e jurisprudência, consolidou-se o entendimento de que a garantia do juízo é um pressuposto para o processamento e conhecimento da impugnação ao cumprimento de sentença. Assim, se o texto legal vigente considera que o prazo, de quinze dias, para a impugnação se inicia da intimação do executado da lavratura do auto de penhora, admite-se também que a impugnação seja apresentada antes da penhora de qualquer bem, desde que o juízo seja previamente garantido.

Salienta-se, outrossim, que, geralmente, o grande questionamento dos condôminos se refere ao valor cobrado, o que se repete na fase de cumprimento de sentença, quando alegam que há excesso na execução. Nessa hipótese, apesar de existirem alguns julgados prevendo a necessidade de garantia integral do juízo, o entendimento de aceitação majoritária é de que seria necessária tão somente a garantia parcial do juízo, referente ao valor que o devedor reputa ser o correto, desde que instruído com uma contramemória dos cálculos.

O que se observa na prática, entretanto, é que, não obstante ser o procedimento sumário destinado às causas de menor complexidade – o que poderia indicar uma celeridade maior em sua tramitação –, o excesso de processos a que estão submetidos os tribunais do país inverteu toda a lógica, pois a dificuldade de se encontrar pauta para agendamento de audiências faz com que estas sejam marcadas com um prazo muito longo desde a citação, ou mesmo que seja modificado o rito processual para o ordinário, abrindo-se prazo de 15 (quinze) dias para o réu se defender da cobrança.

Assim, o que se observa é que as ações de cobrança de despesas condominiais acabam se arrastando por longos anos, com a possibilidade de inúmeros e infindáveis recursos, que atrasam, e muito, o recebimento do crédito pelo condomínio. Mas, finalmente, isso irá mudar.

O novo diploma legal, que entrará em vigor em março de 2016, passará a considerar o crédito condominial como um título executivo extrajudicial, desde que devidamente aprovado nos estatutos normativos ou em assembleia de condomínio e documentalmente comprovado. É o que se extrai do artigo 784, inciso X, do novo Código de Processo Civil:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Isso quer dizer que a cobrança das despesas condominiais terá seu procedimento bastante resumido, pois dispensará o que se chama de fase de conhecimento, em que o leque de matérias passíveis de discussão e de produção de provas é extremamente amplo, passando diretamente para a fase executiva, onde o foco é quase que inteiramente direcionado para o pagamento da dívida e a expropriação de bens.

No novo procedimento, uma vez ajuizada a execução do título representativo da dívida, o juiz já mandará citar o proprietário inadimplente para pagar o débito e os honorários do advogado – não mais para se defender – no prazo de 3 (três) dias, sob pena de serem penhorados tantos bens quanto forem suficientes para a quitação do débito, o que pode ser feito com bloqueio de contas correntes e aplicações financeiras do devedor, ou mesmo com a penhora do próprio imóvel causador do débito, que poderá ser levado à leilão posteriormente. Para incentivar o devedor a pagar, a lei que entrará em vigor prevê a redução pela metade dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da execução, para o caso do executado quitar o débito no prazo de três dias.

Além disso, em se tratando de um processo de execução, presume-se que as hipóteses de defesa do devedor são reduzidas, assim como também o são as hipóteses de recursos e produção de provas. Contudo, o dispositivo constante do inciso VI do artigo 917 do novo CPC abre margem para uma expansão do procedimento executório, que, com a interposição de Embargos à Execução, acabará seguindo praticamente o mesmo procedimento ordinário, pois o texto legal permite que o executado alegue “qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir em processo de conhecimento”.

Isto é, os Embargos à Execução, que possuem o prazo de 15 (quinze) dias para sua interposição, contados da citação – ou melhor, da juntada aos autos do mandado de citação – e dispensam prévia penhora ou garantia do juízo, podem acabar atuando como verdadeira contestação, em razão de sua abrangência e da extensão das matérias de defesa suscitáveis, o que poderá, infelizmente, jogar por terra os benefícios buscados pela inovação legislativa em termos de celeridade processual.

A bem da verdade, e é bom que se diga, o novo CPC possibilita expressamente que o portador do título executivo extrajudicial opte pelo processo de conhecimento, em detrimento do processo de execução, a fim de obter o título executivo judicial. Tal norma, que recebe críticas de alguns autores, justifica-se na medida em que não se observa qualquer prejuízo ao réu com a opção do credor pelo outro procedimento.

No entanto, como dito alhures, mesmo com a amplitude de defesa que se abre ao executado, tem-se que o exequente já poderá, após passado o prazo para pagamento espontâneo do débito, requerer a constrição de bens do devedor, o que se soma ao fato de que, em regra, nem os Embargos à Execução, tampouco o recurso cabível em caso de improcedência dos pedidos dos Embargos, possuem efeito suspensivo. Veja-se:

“Art. 919. Os embargos à execução não terão efeito suspensivo.

§1º O juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando verificados os requisitos para a concessão da tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes".

Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:

(...)

III – extingue sem resolução do mérito ou julga improcedentes os embargos do executado;”

Imperioso ressaltar, entretanto, que, na hipótese de interposição e improcedência dos Embargos à Execução, o condômino estará sujeito à majoração dos honorários da execução, anteriormente fixados em 10% (dez por cento), bem como à fixação dos honorários referentes aos Embargos, lembrando que o novo CPC adota a progressividade dos honorários para o caso de interposição de recursos. Veja-se

“Art. 85. A Sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§1º São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I – o grau de zelo do profissional;

II – o lugar de prestação do serviço;

III – a natureza e a importância da causa;

IV – o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

(...)

§11º O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.”

Desse modo, nota-se que tanto a simplicidade procedimental trazida pela inovação no texto legal, quanto os desincentivos à prática de atos processuais protelatórios e de mera resistência, poderão ser muito proveitosos para os condomínios que hoje sofrem com uma elevada inadimplência, vez que débitos que demoravam anos para serem recebidos, em virtude da morosidade da Justiça, poderão ser executados diretamente, como se fossem uma nota promissória, um cheque ou uma duplicata.

Entretanto, uma particularidade poderá fazer com que os Condomínios optem pela adoção do procedimento comum, em detrimento do processo de execução. É que, como é consabido, a execução exige um título executivo que represente uma obrigação certa, líquida e exigível. Resumidamente, a certeza relaciona-se com a existência da dívida, a liquidez com o quantum debeatur, ou os valores e limites da obrigação, enquanto a exigibilidade reside no tempo definido para o cumprimento e consequente cobrança da obrigação.

Desse modo, quanto às contribuições já vencidas, menos problemática se mostra a execução, vez que cumpridos os três elementos caracterizadores do título executivo extrajudicial. No entanto, quando analisamos as contribuições condominiais que deixam de ser adimplidas no curso do processo, poderá haver alguma discussão.

Isso porque alguns condomínios têm o costume e a prática de cobrar as contribuições de modo variável, isto é, de acordo com o rateio das despesas condominiais observadas em cada mês, o que gera oscilação e indefinição dos valores que se vencem durante o processo.

Diante disso, poderia restar prejudicada a liquidez que caracteriza o título como executivo, vez que nem o credor, nem o devedor, tampouco o juízo em que tramita a execução saberiam com segurança qual seriam os valores das parcelas vincendas, ainda que o artigo 323, que corresponde ao antigo artigo 290, mantenha a inclusão destas no pedido principal, o que se aplica subsidiariamente ao processo de execução (art. 598, CPC/1973 e art. 771, parágrafo único, do novo CPC).

A despeito disso, e finalizando, a expectativa é que, após a entrada em vigor do novo diploma legal, com uma correta organização e orientação aos condomínios, haja uma redução significativa na inadimplência, especialmente em relação àqueles devedores que “optam” por não pagar, sabendo da lentidão da tramitação dos processos, vez que, na vigência do novo CPC, a execução dos débitos condominiais já se iniciará na fase final do antigo processo, ou seja, já na busca pelo pagamento da dívida, com a constrição de bens do devedor, de forma direta, ágil e, possivelmente, mais eficiente. É o que se espera.

Bruno Mendonça Castañon Condé - Advogado. Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais - UFMG
Fonte: Revista Jus Mavigandi

quinta-feira, 28 de janeiro de 2016

MOODY'S REBAIXA RATINGS DA GAFISA, BROOKFIELD E EVEN


A agência de classificação de risco Moody's tomou medidas nos ratings de quatro construtoras brasileiras. A Gafisa teve seu rating em escala global rebaixado de B1 para B2 e o rating em escala nacional afirmado em Baa3.br (perspectiva negativa); A Even Construtora e Incorporadora teve seu rating em escala global rebaixado de Ba3 para B1 e o rating em escala nacional rebaixado de A2.br para Baa1.br (perspectiva estável); o rating da Cyrella foi afirmado em Ba2, em escala global, e Aa2.br em escala nacional (perspectiva estável); e o rating em escala global da Brookfield foi rebaixado de B1 para B3 e de Baa2.br para Ba2.br, em escala nacional (perspectiva negativa).

Em relatório, a Moody's afirma que as ações refletem a percepção da agência de um aumento geral de risco de crédito para as construtoras brasileiras, com a desaceleração na atividade de construção e uma "prolongada deterioração no mercado imobiliário".

"Nós notamos sinais de uma contração da indústria desde 2012, mas os desafios para as construtoras foram agravados pela menor disponibilidade de financiamento e uma deterioração dos preços no setor", disse Cristiane Spercel, analista da Moody's.

"Apesar da alta demanda reprimida por novas moradias no Brasil, o estresse da indústria ainda deve aumentar ao longo de 2016, junto com uma deterioração ainda maior do mercado de trabalho e queda na confiança do consumidor", avalia a agência em relatório. 

Fonte: Estadão Conteúdo

ADMINISTRADORAS CONDOMINIAIS E A OBRIGATORIEDADE DO CRA


Os conselhos fiscais de profissões regulamentadas são criados por meio de lei federal, em que geralmente se prevê autonomia administrativa e financeira, e se destinam a zelar pela fiel observância dos princípios da ética e da disciplina da classe dos que exercem as respectivas atividades profissionais. 

Quando o tema envolve a profissão “administrador”, há de se observar em detalhe a interpretação da lei. Estando definidas as atividades exclusivas do “técnico em administração” nos artigos 2º da Lei nº 4.769/1965 e 3º do Regulamento aprovado pelo Decreto nº 61.934/1967, não se vê a regulamentação da profissão específica de “administração de condomínios”, mas de “administrador em termos gerais”.

A menção de exigência do registro ao Conselho Regional de Administração (CRA) por administradora condominial, na realidade, não parte em função de uma lei. Parte de uma portaria, de 2011, quando membros do Conselho Federal de Administração, por unanimidade, acordaram em julgar obrigatório o registro de empresas de administração de condomínios nos conselhos estaduais, em razão da prestação de serviços de assessoria e consultoria administrativa para terceiros, notadamente, nos campos de Administração Patrimonial e de Materiais, Administração Financeira e Administração e Seleção de Pessoal/Recursos Humanos, privativos do Administrador.

É importante ressaltar que a portaria é um ato administrativo especial, ou seja, uma declaração concreta de vontade, opinião, juízo e ciência de um órgão administrativo do Estado ou de outro sujeito de direito público administrativo no desdobramento da atividade de administração. Sua validade já foi foco de discussão nas mais altas cortes, como no Supremo Tribunal Federal, que em algumas decisões chegou a considerar as portarias fora das fontes do direito administrativo, incapazes de revogar a lei.

Reforça-se ao argumento a consideração que o Tratado de Direito Administrativo faz acerca da portaria, ao analisar que a mesma não inova, não cria nem extingue direitos, bem como não modifica, por si, qualquer impositivo da ordem jurídica em vigor.

Dessa forma, a obrigatoriedade da inscrição da empresa no CRA pode ser contestada. Ela trata dos “técnicos em administração” e não das administradoras que exercem as mais variadas atividades, como a gestão de pessoal, prestação de contas, orientação jurídica, entre outras.

Pelo fato de ainda não existir regulamentação específica para a atividade de administração condominial, na prática, são poucas as empresas atuantes nesse setor que têm o registro no conselho.

Diferentemente do que acontece, por exemplo, na profissão de corretor de imóveis, em que a obrigatoriedade de inscrição junto ao respectivo conselho – sob risco de crime de exercício ilegal da profissão – é regida em lei, a atividade de administração de condomínios pode ser exercida por qualquer profissional, como por contadores, advogados, engenheiros, entre outros, conforme se verifica no mercado de forma geral. A escolha por um profissional ou empresa com ou sem o registro junto ao CRA em nada atinge ou prejudica o consumidor final, ou seja, o condomínio.

Rodrigo Karpat - Advogado especialista em Direito Imobiliário
Fonte: Correio do Estado

IGP-M ACELERA ALTA A 1,14% EM JANEIRO SOB PRESSÃO GENERALIZADA


O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) avançou 1,14 por cento em janeiro, contra alta de 0,49 por cento no mês anterior, sofrendo uma pressão maior em todos seus subíndices, informou nesta quinta-feira a Fundação Getúlio Vargas (FGV).

A leitura foi pior do que a expectativa em pesquisa da Reuters com economistas, de alta de 0,95 por cento, na mediana das projeções.

A FGV informou que o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede a variação dos preços no atacado e responde por 60 por cento do índice geral, acelerou a alta a 1,14 por cento em janeiro, contra 0,39 por cento em dezembro.

Somente os preços dos Produtos Agropecuários no IPA subiram 2,17 por cento, após alta de 1,49 por cento em dezembro.

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30 por cento no índice geral, avançou 1,48 por cento após subir 0,92 por cento no mês anterior.

A principal contribuição para esse resultado foi dada pelo grupo Educação, Leitura e Recreação, que acelerou a alta para 3,67 por cento contra 1,05 por cento em dezembro, pressionado sobretudo por cursos formais.

Por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou alta de 0,32 por cento, contra avanço de 0,12 por cento em dezembro.

O IGP-M é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de energia elétrica e aluguel de imóveis.

Fonte: R7 Economia

CRÉDITO IMOBILIÁRIO DEVE RECUAR 20,6% EM 2016


O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança deve encolher 20,6% neste ano, para um patamar de R$ 60 bilhões, de acordo com as projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

"As projeções indicam que 2016 será um ano igualmente desafiador sob o ponto de vista econômico. Comprar imóvel demanda confiança e o Brasil passa por uma crise de confiança e todos os setores estão sentido. A indústria da construção civil sofre mais, pois precisa de muito mais crédito e confiança", avaliou o presidente da entidade, Gilberto Duarte, que também é diretor de crédito imobiliário do Santander.

Segundo ele, esse contexto mais desafiador vem desde o ano passado em meio ao aumento da inflação e dos juros e da maior taxa de desemprego, acompanhada da queda do rendimento da população.

Esse conjunto de fatores não ajudam, conforme Duarte, uma vez que o mercado imobiliário se beneficia de confiança e taxa de juros baixa.

Neste contexto, o crédito imobiliário com recursos de poupança desabou 33% no ano passado, totalizando R$ 75,6 bilhões em relação a 2014. O número de imóveis financiados chegou a 341,5 mil unidades, queda de 36,6%, na mesma base de comparação.

"Tivemos uma retração importante. A crise econômica de fato tocou o consumidor, mas ainda foi possível alcançar um nível de atividade bastante alto", avaliou o presidente da Abecip.

Duarte lembrou que no passado o Brasil viveu um nível exacerbado de compra de imóveis, com grande demanda de investidores na expectativa de elevação dos preços. Hoje, conforme ele, esse público está menos presente, dando espaço a pessoas que realmente adquirem unidades para morar.

Como consequência, lembrou o presidente da Abecip, estão sendo lançados menos imóveis, o que, na sua visão, é positivo, uma vez que permite ao setor atingir um patamar de estabilidade e com previsibilidade.

"O mercado imobiliário passa por um momento de ajustes que vai continuar em 2016 para que alcance um novo patamar, readequando-se ao nível atual da demanda da população", explicou Duarte.

Em dezembro último, conforme a Abecip, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis totalizou R$ 4,8 bilhões, interrompendo uma sequência de queda de quatro meses seguidos, com alta de 16,5% em relação a novembro.

Em um ano, porém, retraiu-se 55,2%.

Fonte: O Documento

terça-feira, 26 de janeiro de 2016

PROJETO DE LEI DA CÂMARA DETERMINA OBRIGATORIEDADE DE INSPEÇÃO TÉCNICA PERIÓDICA NAS EDIFICAÇÕES


Dispõe sobre a Política Nacional de Manutenção Predial e determina a obrigatoriedade de inspeções técnicas visuais e periódicas nas edificações públicas ou privadas, residenciais, comerciais, de prestação de serviços, industriais, culturais, esportivas e institucionais em todo o território nacional, bem como as regras de manutenção preventiva e corretiva de danos aos consumidores adquirentes e usuários de imóveis; define os objetivos da Política Nacional de Manutenção Predial; Dispõe sobre as Diretrizes da Política Nacional de Manutenção Predial; dispõe sobre os direitos do titular da edificação e dos possuidores de edificações privadas; estabelece os deveres dos responsáveis por edificação pública; define as obrigações dos construtores; dispõe sobre a Política Nacional de Manutenção Predial.

Clique no link abaixo para acessar a íntegra do Projeto de Lei da Câmara nº 31/2014:
http://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/116814

Salvador é a primeira capital brasileira a possuir uma lei que regulamenta e fiscaliza a manutenção de edificações e equipamentos públicos e privados dentro dos limites do município. Com a regulamentação da Lei nº. 5907/01, no dia 27 de setembro de 2001, de autoria do vereador Juca Ferreira (PV), a capital baiana, além de ocupar um lugar de vanguarda na conservação de suas construções, realiza um importante avanço na proteção de bens e da integridade física da sua população.

Clique nos links abaixo para acessar a Lei e o seu Decreto regulamentador:

ESPÉCIES DE CONSTRUÇÃO NAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS


Antes de adentrar no tema do presente artigo, faz-se necessário inicialmente apresentarmos o que vem a ser uma incorporação imobiliária no Brasil.

A palavra “incorporar” apresenta o conceito de reunião ou junção de duas ou mais coisas para a formação de um todo sempre maior.

Quando o assunto diz respeito à construção civil, essas duas coisas que quando se juntam tornam-se um só ente diz respeito à união do terreno (terra nua) e a construção propriamente dita ou prédio a ser erguido dentro do terreno.

O termo “incorporação imobiliária” aplicado no Direito significa a forma pela qual uma pessoa jurídica ou física constrói um ou mais prédios em um terreno.

Normalmente o proprietário do terreno recebe como pagamento pela venda algumas unidades no futuro prédio ou recebe o pagamento em espécie.

Incorporador é a pessoa jurídica ou física, sendo ou não comerciante, que administraa construção em parceria com o proprietário do terreno e que vende as unidades aos interessados sob o regime condominial. Não podemos também confundir o termo “incorporador” com “construtor”, sendo este o responsável pela execução da obra.

Podem ser incorporador: o construtor (conforme Decreto nº 23.569/1933 e 3.995/1941 e Decreto-Lei nº 8.620/1946); o proprietário do terreno (mais comum de se encontrar); o promitente-comprador; o cessionário do terreno; o corretor de imóveis (conforme Lei nº 4.116/1962).

A Lei Federal nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações), através do parágrafo único do artigo 28, define o contrato de incorporação imobiliária como sendo o negócio jurídico através do qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção destinada à alienação de unidades autônomas com pagamento à vista ou em prestações.

Assim, para que exista uma incorporação imobiliária, deve haver uma construção, necessariamente.

Pode ser objeto de incorporação imobiliária o conjunto de casas térreas ou assobradadas situadas em terreno comum (casas, jardim, quintal, etc), bem como também pode ser objeto um conjunto de prédios de dois ou mais andares contendo unidades autônomas, além de apenas um único edifício composto de unidades autônomas localizado em terreno em partes ideais.

Basicamente: i) o proprietário do terreno vende, permuta ou cede seus direitos ao incorporador responsável pela futura construção; ii) o construtor é o responsável pela empreitada da obra.

Sobre o prazo de entrega das unidades e a qualidade construtiva dos imóveis perante os adquirentes é o incorporador o responsável, em regra. Não é, portanto, o construtor, a menos, é claro, que este figure na relação comercial entre as partes também como incorporador, hipótese em que haverá confusão entre a pessoa do incorporador e também do construtor.

Existindo mais de um incorporador, a responsabilidade perante os adquirentes passa a ser solidária.

A incorporação imobiliária extingue-se com a venda total das unidades autônomas e após sua individualização (matrícula) no cartório de registro de imóveis.

Sobre as espécies de construção, a Lei nº 4.591/1964 prevê três modalidades para as incorporações imobiliárias, a saber:

a) Construção por conta e risco do incorporador
b) Construção por empreitada
c) Construção por administração

A construção por conta e risco do incorporador pode ser identificada nos artigos 41 e 43 da Lei nº 4.591/64.

Nessa modalidade de construção, onde não existe a figura jurídica da comissão de representantes, o incorporador compromete-se a construir – ele próprio ou mediante terceirização, o que é mais comum nos grandes centros urbanos – e vender as futuras unidades a preço e prazo certo.

A comercialização dos futuros imóveis poderá ocorrer na planta ou quando a edificação estiver em construção ou até mesmo quando já concluída, respeitados, sempre, as determinações existentes na Lei nº 4.591/64, especialmente porque o incorporador deve seguir uma série de exigências legais para poder comercializar as unidades, como, por exemplo, providenciar o registro da incorporação perante o cartório de registro de imóveis competente, sob pena de nulidade de qualquer venda realizada, dentre outros requisitos legais.

A construção por empreitada é encontrada no artigo 55 da Lei nº 4.591/64.

Também conhecida no mercado imobiliário como construção a preço fechado é a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos grandes centros urbanos.

Nessa espécie de construção, a obra é construída por empresa (empreiteira) terceirizada pelo incorporador, podendo ser construída por ele próprio também, caso assim deseje, havendo a figura jurídica da comissão de representantes.

Nessa modalidade construtiva, a responsabilidade perante os adquirentes em decorrência de eventual atraso na entrega do empreendimento ou pela qualidade construtiva recai nos ombros do construtor ou do incorporador, conforme o caso.

Nada mais é do que a construção de unidades autônomas na planta ou em construção, tratando-se de imóveis constituídos por planta padrão (mas podendo ser modificada mediante pagamento de valor adicional pelo comprador e caso isso seja possível pelo vendedor), cujo preço é pré-estabelecido pelo vendedor considerando o valor atual do metro quadrado na região e o fluxo de pagamento pode ser feito à vista ou a prazo, com a incidência de índice de correção monetária oficial (INCC, CUB, etc.).

No preço fixo em contrato, caso a obra atrase o cronograma de entrega pactuado entre as partes (vendedor e comprador), o adquirente não pagará a mais por isso, a menos que seu fluxo de pagamentos seja a prazo e ainda reste o pagamento de alguma parcela, como, por exemplo, parcela de chaves ou de financiamento. Nessa situação, o comprador continuará obrigado pelo contrato no pagamento da correção monetária até a liquidação da dívida.

A construção por administração é prevista no artigo 58 da Lei nº 4.591/64.

Essa terceira modalidade de construção também é conhecida como “a preço de custo” e é a mais arriscada para o comprador, pois aqui o condomínio composto pelos adquirentes é obrigado a custear a obra, ou seja, há a transferência dos riscos para o adquirente de unidade autônoma e isso pode ser algo desagradável para grande parcela da população.

Na construção por administração há a figura jurídica da comissão de representantes, comissão essa responsável pelo pagamento do custo integral da obra, além de ter o dever de zelar pelo tempo de construção e pela qualidade dos materiais usados no empreendimento, ou seja, aqui não é o construtor ou incorporador o único responsável pela obra.

Na hipótese de existir atraso na entrega do empreendimento ou queixas relacionadas à má qualidade dos materiais utilizados na construção, conforme previsto no artigo 58 da Lei nº 4.591/64, a responsabilidade civil recairá sobre a comissão de representantes perante os adquirentes, desde que, evidentemente, tais problemas tenham ocorrido por falha da própria comissão e não da construtora contratada para a execução dos serviços.

Após a formação do grupo é realizada a primeira assembleia, onde os adquirentes assumirão a posição do incorporador, tendo domínio sobre todas as ações a serem executadas no campo financeiro e administrativo, sendo que as funções serão determinadas pelo conselho gestor e fiscal da obra.

Na construção por administração o perigo reside no aspecto da segurança técnica, logística, financeira e administrativa do incorporador para iniciar e finalizar o empreendimento imobiliário. Caso o incorporador desenvolva todas as atividades relacionadas à obra com conhecimento, provavelmente os compradores pagarão um preço mais baixo do que na modalidade da construção por empreitada.

Porém, se houver atraso quanto ao prazo de entrega do empreendimento previsto pelo incorporador ou ainda, o incorporador necessitar ampliar os gastos na construção por erro no cronograma logístico-financeiro da obra, os adquirentes pagarão mais – e às vezes, muito mais! – pelas unidades autônomas.

Por outro lado, não é menos verdade que há no Brasil um modelo de construção por administração onde o incorporador GARANTE ao adquirente um preço máximo de pagamento pelo imóvel, a fim de minimizar a insegurança financeira nesse tipo de construção.

Assim, caso o interessado deseje adquirir um imóvel nesse modelo de construção, recomenda-se assegurar-se se o contrato, de fato, possui alguma cláusula onde o vendedor garante o preço máximo para a unidade.

A grande vantagem da construção por administração depende exclusivamente da condução da obra. Se houver uma boa gestão, todos, sem exceção, saem ganhando. Ganha o incorporadora, ganham os fornecedores e os próprios compradores.

A vantagem nessa modalidade de construção em comparação com a construção por empreitada reside nos benefícios fiscais aplicados na construção por administração, havendo redução da carga tributária, pois os tributos incidentes, especialmente, os impostos sobre materiais e os demais (instalações e mão-de-obra), não são cobrados pelo construtor, mas sim repassados ao dono da obra.

Principais diferenças entre as duas modalidades:

As principais diferenças entre a construção por empreitada e a construção por administração estão relacionadas aos seguintes pontos:

Preço - Na modalidade “por empreitada”, em tese, o valor do imóvel tende a ser maior do que na espécie “por administração”. Fora isso, na modalidade “por empreitada” o adquirente sabe qual é o valor de que deverá pagar e na espécie “por administração” o preço da unidade inicialmente contratada é meramente estimativo, podendo sofrer alterações;

Índice de correção monetária das parcelas - Na modalidade “por empreitada”, na imensa maioria dos contratos, tem-se a presença do INCC, já na espécie “por administração” o índice de correção normalmente é o CUB;

Responsabilidade civil - Na modalidade “por empreitada”, a responsabilidade pelo dono da obra (incorporador/construtor) é maior do que na espécie “por administração”;

Tributos - Na modalidade “por administração”, se bem conduzidos os trabalhos, especialmente a contratação de mão-de-obra e materiais (quantidade e qualidade), a incidência dos impostos ocorre uma única vez, sempre para o dono da obra e o valor da carga tributária tende a ser menor do que na espécie “por empreitada”; e

Responsabilidade trabalhista - Em que pese ser solidária a responsabilidade trabalhista e previdenciária pelas obrigações dos empreiteiros e subempreiteiros da obra, quem figura como principal responsável é sempre o dono da obra na modalidade “por administração”.

Essa responsabilidade trabalhista abrange os recolhimentos de tributos e contribuições, pagamento de salários e demais benefícios trabalhistas, existindo muitas vezes a necessidade da contratação de empresa responsável pela fiscalização, objetivando a redução de eventuais contingências nesse sentido.

Evidentemente que, por outro lado, a empresa contratada para coordenar a obra (o que em tese cabe à comissão de representante) passa a também assumir a responsabilidade solidária com as empreiteiras, respondendo por eventuais danos causados por estas e seus subempreiteiros.

Já na construção “por empreitada” essa responsabilidade é exclusiva do incorporador ou construtor (empreiteiro).

Ivan Mercadante Boscardin (Mercadante Advocacia) - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor
Fonte: Artigos JusBrasil

PROJETO DE LEI ESTABELECE LIMITE MÁXIMO DE 180 DIAS DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO


Está pronto para votação no Plenário do Senado projeto de lei (PLC 16/2015) que estabelece o limite máximo de 180 dias de atraso na entrega de imóveis em construção. Após esse prazo, as construtoras poderão ser obrigadas a pagar multa mensal equivalente a 0,5% do valor até então pago pelo comprador e mais multa compensatória de 1% sobre o montante já quitado.

De autoria do deputado Eli Correa Filho (DEM-SP), a proposição teve parecer favorável do relator, senador Valdir Raupp (PMDB-RO), na Comissão de Meio Ambiente, Defesa do Consumidor e Fiscalização e Controle (CMA). No texto, Raupp afirma ser comum no mercado imobiliário a previsão de um período de tolerância para entrega de imóveis vendidos ainda em construção, mas observa que não há padronização entre as construtoras quanto à duração do atraso — que em alguns contratos passa de seis meses — nem previsão legal quanto ao valor da multa por descumprimento do prazo.

O projeto modifica a lei que regulamenta as incorporações imobiliárias (Lei 4.591/1964) para prever o prazo máximo de 180 dias de atraso, contados da data fixada para entrega das chaves, e os percentuais de multas para quem ultrapassar essa tolerância. O texto prevê a atualização dos valores das multas pelo mesmo índice previsto no contrato e admite a dedução nas parcelas do saldo devedor.

Envio de informações

O texto determina ainda que as incorporadoras enviem informações mensais ao comprador sobre o andamento das obras e, seis meses antes da data combinada para a entrega do imóvel, avisem quanto a possíveis atrasos. As novas normas passarão a valer para os contratos celebrados 90 dias depois de publicadas as mudanças na lei.

Para Valdir Raupp, o PLC 16/2015 contribuirá para acabar com prazos excessivamente dilatados para a entrega de apartamentos vendidos na planta, situação verificada com frequência e que resulta em transtornos e prejuízos aos consumidores.

Fonte: Agência Senado 

segunda-feira, 25 de janeiro de 2016

CONDOMÍNIO NÃO PODE PROIBIR MORADOR DE TER ANIMAL DE ESTIMAÇÃO


Quando há conflito entre dois direitos, o que deve prevalecer é o que possui maior peso relativo, desde que não cause qualquer dano a terceiros. Assim entendeu o desembargador Kisleu Dias Maciel Filho, do Tribunal de Justiça de Goiás, ao permitir que um morador de um condomínio pode manter seu animal de estimação no apartamento.

Em decisão monocrática, o desembargador também anulou a cláusula do regulamento interno do condomínio que proíbe a permanência de quaisquer espécies de animal. O desembargador destacou que, para prevalecer a proibição sobre a existência de animais no condomínio, é preciso comprovar prejuízo à saúde e à segurança dos outros moradores.

“O direito de propriedade do autor de manter animal doméstico de pequeno porte em sua unidade não pode ser tolhido em razão de norma prevista em convenção de condomínio, quando o exercício de tal direito não causa nenhuma perturbação, desconforto ou risco aos demais condôminos, sob pena de implicar restrições ao uso da sua propriedade", registrou na decisão.

O direito do morador de manter seu bicho em seu apartamento já havia sido confirmado em primeiro grau pelo juiz Rodrigo de Melo Brustolin, da 3ª Vara Cível da comarca de Rio Verde.

O condomínio alegava na ação que a permanência de animais no edifício foi proibida pela maioria dos moradores em votação durante assembleia deveria prevalecer. Também argumentou que não é relevante para o debate o potencial ofensivo do animal, conforme citou o dono do bicho.

De acordo com o Kisleu Filho, apesar de a regra que rege a relação entre os moradores ser resultado da vontade da maioria, essa limitação não pode ser verdade absoluta. “O juiz a quo entendeu que a proibição genérica da presença de animais em condomínios tem sido flexibilizada pela jurisprudência, principalmente quando se trata de animal de estimação de pequeno porte e que não seja nocivo nem afete a tranquilidade dos demais condôminos.”

Kisleu Filho citou que quando há esse tipo de conflito, deve prevalecer o direito de maior peso relativo, desde que não haja qualquer dano a terceiros. “Não se evidenciam motivos suficientes para proibir a permanência do animal no condomínio, pois não se está diante de uso anormal da propriedade, conforme previsto no artigo 1.277, do Código Civil de 2002”, finalizou o desembargador. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-GO.

Clique aqui para ver a decisão.

Fonte: Consultor Jurídico

PROJETO TORNA IMPENHORÁVEL IMÓVEL FAMILIAR DE ATÉ R$80 MIL


Projeto em análise no Senado torna impenhorável o imóvel familiar de até R$ 80 mil quando exigido para pagamento de impostos e taxas. A proposta (PLS 467/2015) é da senadora Rose de Freitas (PMDB-ES).

A impenhorabilidade do bem de família está prevista na Lei nº 8.009/1990, que regula e protege o bem imóvel destinado à moradia do casal ou da entidade familiar. Contudo, conforme observa a senadora, a norma comporta algumas ressalvas como é o caso dos processos de execução movidos para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições. Assim, um imóvel que constitua bem de família pode ser executado para o pagamento de uma dívida de IPTU, por exemplo.

Com o projeto, a senadora quer garantir que as famílias de baixa renda não percam seu patrimônio. "A proposta é feita com vistas a evitar a tragédia social que representa a perda da casa própria para as famílias de baixa renda. Nesse segmento da população, a perda da moradia pode levar a situações mais dramáticas, como o pesadelo de morar na rua. Não entendemos que seja justo que essas tragédias sejam levadas a efeito por uma execução promovida pelo próprio Estado, que tem o dever de promover e, sobretudo, proteger o direito à moradia", argumenta Rose de Freitas.

Conforme o texto da proposta, o valor de R$ 80 mil reais será corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O projeto está na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado, onde aguarda a escolha de relator.

Fonte: Agência Senado

sábado, 23 de janeiro de 2016

MIAMI ABRE AS PORTAS PARA CORRETORES COMEÇAREM CARREIRA


Durante a crise de 2008 nos Estados Unidos, muitos brasileiros compraram imóveis, aproveitando a queda nos preços, causada pelo “subprime” e pela valorização do real. Anos depois, o mercado de Miami ainda atrai compradores do mundo todo, especialmente do Brasil.

O dólar na casa dos R$ 4,00 não impediu que gente do País inteiro fosse atrás das grandes oportunidades na Flórida.

“Existem possibilidades de investir a partir de 80 mil dólares e esse montante compra imóveis de melhor qualidade e com potencial de valorização maior do que em algumas regiões do Brasil”, afirma Léo Ickowicz, brasileiro, sócio da consultoria imobiliária Elite International Realty, localizada em Miami.

Com o objetivo de levar conhecimento sobre negócios imobiliários aos profissionais do mercado brasileiro, a Elite International Realty criou o Café Imobiliário, em parceria com os fundadores do projeto de mesmo nome, que ensina os caminhos a percorrer na compra internacional de um imóvel.

O workshop será realizado de 12 a 19 de março, em Miami. No evento, os participantes poderão criar reais oportunidades na terra do Tio Sam.

“Muitos falam em vender imóveis em Miami, mas não conhecem as ferramentas para isso! Participar de uma reunião desse tipo é o primeiro passo para quem quer investir, vender e até mesmo imigrar para os Estados Unidos.

O corretor de imóveis volta ao Brasil como um especialista internacional”, afirma Daniel Ickowicz, diretor da Elite International Realty.

A iniciativa está na sua segunda edição e virou uma referência para corretores que buscam avançar em suas carreiras e ganhar comissões em dólar.

“Em muitos casos, os clientes já estão com o dinheiro fora do país e investindo em opções menos rentáveis. Nós os ajudamos a encontrar maior valorização do seu capital, de forma segura”, completa Daniel Ickowicz.

Aqueles que participaram da primeira edição do Café já estão fazendo negócios na rota Brasil-Estados Unidos, provando que o workshop é um investimento para o profissional que deseja uma carreira internacional.

Café Imobiliário
De 12 a 19 de março
Mais informações:
(11) 3259-6110

Fonte: O Debate

EXPECTATIVA DE RECUPERAÇÃO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS PROMETEM DEIXÁ-LOS NO PATAMAR DE 2011


A tendência para este ano é que os imóveis voltem a ser vendidos pelo mesmo valor de 2011. A análise é de Eduardo Zylberstajn, especialista no setor imobiliário. “Com a queda real de 5% neste ano, os preços retornaram ao patamar de 2013. Como nós esperamos uma queda nominal de 4,6% no meio de 2016, e a inflação para os próximos 12 meses está estimada em 5,65%, nesse intervalo teremos uma queda real de quase 10%. Assim, muitas das empresas do setor, devolverão parte do ganho que tiveram de 2012 para cá até o meio de 2016, voltando aos níveis de 2011", explica Zylberstajn.

A dificuldade na concessão de crédito pela Caixa Economica Federal, a instabilidade econômica no País e o medo dos investidores em relação à permanência em seus empregos corroboraram para a desaceleração do mercado, refletindo em uma queda no valor do metro quadrado de aproximadamente 4,8% no ultimo ano. Todo este panorama, segundo o especialista, pode colaborar para que o preço dos imóveis volte ao valor cobrado no ano de 2011.

Com esta retração nos valores – e a inflação em alta -, o setor imobiliário está em desaceleração. Segundo o portal do Agente Imóvel, a situação é favorável para o comprador, pois o aumento do poder de compra possibilita a barganha, e faz deste um bom momento para a negociação em novos imóveis.

Entretanto, este período pode acabar rapidamente, visto que os apartamentos que estavam em estoque devem ser liquidados em pouco tempo, considerando que construtoras e imobiliárias estão investindo em novas campanhas de vendas. Para este ano, as pesquisas feitas por Eduardo Zylberstajn e outros especialistas no assunto apontam que só quem tiver boas condições para entradas e realizar pagamentos sem a necessidade de recorrer aos financiamentos é que poderão aproveitar o melhor deste momento.

Com a crise atual do país e a crescente taxa de desemprego, os bancos aumentaram o rigor na concessão de crédito, como por exemplo, autorizando o financiamento apenas para os investidores que possuírem uma entrada de, pelo menos, 50% do valor bruto do bem. Apesar do quadro, a expectativa é de melhoria no quadro econômico e, desta forma, de crescimento do mercado a partir do segundo semestre de 2016.

Fonte: A Tribuna

RANKING REVELA MELHORES SEGUROS PARA O SEU IMÓVEL


Quem está em busca de um seguro residencial para o seu imóvel agora tem uma ferramenta para ajudar na escolha. Diante de tantas opções no mercado, a associação de proteção ao consumidor Proteste elaborou um ranking dos melhores seguros residenciais por abrangência de cobertura. A seguradora Bradesco Seguros ficou em primeiro lugar, seguida da Porto Seguro e da Itaú Seguros. O ranking completo está na tabela abaixo.

Apesar de ter um custo anual em torno de 0,2% do valor do imóvel, dados da Superintendência de Seguros Privados (Susep), órgão responsável pelo controle e fiscalização dos mercados de seguros, mostram que apenas 9% das residências do país são seguradas. Apólices com coberturas básicas contra incêndio tem valor inicial de aproximadamente R$ 100 por ano.

Para o diretor da Sercose Seguros, Mario Azevedo, a baixa procura se dá pelo desconhecimento sobre esse tipo de seguro. "A maioria das pessoas por falta de conhecimento fazem um paralelo do valor entre o seguro residencial e o seguro de automóveis. Imaginam que pagando o valor de R$ 2 mil no seguro de um veículo de R$ 40 mil, irá pagar a mesma proporção no seguro residencial de um imóvel de R$ 400 mil. Porém o seguro residencial tem uma taxa muito pequena", afirma Azevedo.

Para o presidente do Sindicato dos Corretores de Seguros da Bahia, Wanderson do Nascimento, o seguro residencial é indicado para qualquer pessoa que resida em um imóvel, principalmente quem aluga. "A responsabilidade por qualquer dano no imóvel é do locatário. É um seguro que tem um custo muito interessante. Para quem é proprietário traz tranquilidade. A pessoa demora uma vida para construir um patrimônio e pode perdê-lo por conta de um incêndio", diz Nascimento

Além das indenizações, seguros residenciais geralmente oferecem facilidades como assistência 24 horas para chaveiro e reparos hidráulicos e elétricos.

No ranking elaborado pelp Proteste, as empresas foram analisadas tanto em relação às coberturas básicas, como incêndio, queda de raio dentro do terreno do imóvel e explosão acidental, quanto à abrangência e preço em coberturas como roubo e alagamento.

Os preços dos seguros variam muito a depender do tipo do imóvel e do perfil dos moradores, além da cobertura. Há ainda a possibilidade de proteger somente o prédio, somente o conteúdo, ou prédio e mais o conteúdo do imóvel.

Diante de todas as particularidades e opções, a coordenadora institucional da Proteste Maria Inês Dolcci orienta a consulta a um corretor de seguros para definir qual a melhor opção. "A apólice é uma soma de proteções do patrimônio. A primeira coisa antes de contratar é definir o seu perfil para evitar a contratação de coberturas que você não precisa", diz. Além disso, estar ciente de todas as coberturas excluídas da apólice é extremamente indicado para não deixar itens importantes de fora, segundo a especialista.

De acordo com a Susep, todas as informações, inclusive como solicitar a indenização, quando for o caso, o que está coberto e as exceções, devem estar no manual da apólice, documento que todas as seguradoras são obrigadas a fornecer junto com o contrato.


Imóvel alugado

Muitas imobiliárias e proprietários de imóveis tornam obrigatório em contratos de aluguel uma apólice de seguro contra incêndio em favor do proprietário do imóvel. Nestes casos, geralmente a imobiliária cria um pacote e indica uma seguradora.

O advogado especialista em direito imobiliário Bernardo Maciel afirma que a indicação, na maioria das vezes, é para tornar o processo mais ágil, mas esclarece que o cliente tem o direito de fazer sua própria cotação e escolher a seguradora de sua preferência. "A imobiliária não pode colocar uma determinada seguradora como obrigatória. Ela pode indicar, e o inquilino tem o direito e total liberdade de fazer a sua própria cotação".

Fonte: Portal A TARDE

sexta-feira, 22 de janeiro de 2016

SECOVI-BA PROMOVE PALESTRA SOBRE A ABNT NBR 16.280

Clique na imagem para ampliar

A palestra, realizada no dia 20 deste no auditório do SECOVI-BA, teve por objetivo apresentar as premissas da Norma de Reforma em vigor desde 18 de abril de 2014 visando esclarecer as providências em relação ao desenvolvimento do Plano de Reforma, com as exigências previstas para os interessados: Proprietário / promotor das obras de Reforma; Responsável legal pela Edificação (Síndico em caso de Condomínio) nas diversas fases: Antes – Durante – Após a finalização das obras destacando-se os aspectos afetos à segurança dos edifícios, usuários e seu entorno necessários para a preservação do desempenho dos sistemas e o alerta para a necessidade de efetuar os registros e arquivos dos documentos pertinentes.

O palestrante, Prof. Marcos Mascarenhas, asseverou que o momento é oportuno para se discutir uma questão tão relevante como a reforma em condomínios e enfatizou a importância da contratação de profissionais especializados para garantir a segurança e a qualidade durante a execução da obra orientando os síndicos no sentido de implementarem as reformas em observância ao que preconiza a norma instituída pela ABNT.

A norma 16.280 vem garantir mais segurança contra acidentes, seja em  unidades privativas, seja em áreas comuns de um condomínio fazendo com que o síndico, que anteriormente tinha total responsabilidade sobre os aspectos técnicos da intervenção nas estruturas de um prédio, com a adoção da norma, seja resguardado das responsabilidades legais, terceirizando o seu risco, caso aconteça alguma não conformidade.

Mascarenhas abordou também os aspectos jurídicos da NBR 16.280, a responsabilidade do síndico perante o Código Civil, destacando que síndicos e condôminos devem exigir de todo profissional contratado a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) se engenheiros, ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), no caso de arquitetos e urbanistas, lembrando que, na hipótese do síndico, no decorrer de qualquer fase da reforma, entenda que não possui conhecimento técnico para aprová-la, acompanhá-la ou receber o termo de encerramento da obra, poderá contratar um profissional habilitado para auxiliá-lo neste processo.

Foi enfatizado ainda, a alteração na NBR 16.280 pela Emenda 1, exarada em 19.08.2015, que retira de forma expressa a obrigação de o Condomínio autorizar e vistoriar as obras nas unidades autônomas. A responsabilidade sobre o cumprimento do Plano de Reforma e a garantia da não interferência nos sistemas ou na segurança da edificação e na rotina do prédio, ficarão a cargo do profissional contratado pelo proprietário.

Na oportunidade, o SECOVI-BA distribuiu aos presentes um manual prático, com os requisitos para gestão de reformas previstos na ABNT NBR 16.280:2014.

Prof. Marcos Mascarenhas

quinta-feira, 21 de janeiro de 2016

POR QUE PARTICIPAR DA ASSEMBLEIA GERAL DO CONDOMÍNIO?


A assembleia geral do condomínio é o órgão no qual a vida condominial é (ou deve ser) discutida e os assuntos pertinentes àquela comunidade são decididos.

Grande parte dos proprietários e moradores de condomínios prefere sequer participar desse ato importantíssimo.

No entanto, o que ocorre posteriormente à assembleia é bastante significativo: insatisfação com os rumos que se apresentam no cotidiano, obras mal planejadas ou pouco discutidas, despesas que poderiam ser mais bem equacionadas, decisões que pegam todos de surpresa, entre outras.

As assembleias ordinárias são aquelas que deverão ocorrer pelo menos uma vez a cada doze meses e têm como competências legais: a apresentação e discussão sobre a previsão orçamentária e a prestação de contas do síndico.

Existe quem não goste de participar de reuniões de condomínio. Porém, esta é uma tarefa que não deve deixar de ser feita.

Na assembleia são convencionadas as normas que regerão o condomínio e suas principais questões: escolha do futuro síndico, orçamento do ano, aprovação das despesas, valor das contribuições dos condôminos, aprovação das contas e debate dos problemas daquela comunidade. Então, quem deseja saber como seu dinheiro será investido e decidir juntamente com os moradores o estado melhor para sua moradia deve comparecer.

Desta maneira, é importante o morador participar dos encontros porque nessa ocasião são tomadas decisões que tornam-se regras do condomínio e que só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação de outra assembléia.

Prazos de convocação, atas, quóruns são fatores estipulados por lei e, portanto, devem também ser obedecidos.

O balanço: As contas do ano anterior devem ser entregues com pareceres assinados pelo Conselho Consultivo Fiscal. E cópias desses documentos devem ficar arquivadas com os responsáveis pela administração do prédio.

Os quóruns: São definidos pela convenção do condomínio. Na ausência de convenção, vale o que diz o Código Civil: as decisões da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes, que deverão representar pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, a decisão será tomada pela maioria dos votos dos presentes.

Quem pode votar? Proprietários das unidades condominiais. Não proprietários poderão votar se munidos de procuração com firma reconhecida no ato da assembleia. Caso o proprietário do imóvel não compareça, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar em questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio, bastando, para isso, apresentar cópia do contrato de locação.

Condômino inadimplente não poderá votar em assembleia, a menos que tenha efetuado acordo do pagamento das despesas em atraso.

O orçamento: As despesas do ano anterior devem ser consideradas durante a previsão orçamentária, fazendo os reajustes contratuais e calculando a média dos aumentos das contas públicas e dissídios coletivos. Também devem ser consideradas as despesas sazonais, como o décimo terceiro salário, além do fundo de reserva.

Diante do exposto, verificamos que por diversas razões os condôminos devem ficar atentos à administração, participarem ativamente das reuniões do condomínio e não se omitirem.

Participe das assembleias de seu condomínio. Lá são tratados assuntos de suma importância para o planejamento das despesas e vivência da coletividade e, consequentemente as suas despesas e tranqüilidade.

Mariana Chagas - Advogada atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Condominial e Contencioso e Preventivo Cível.

Fonte: Artigos JusBrasil

EZTEC É ELEITA PELA QUARTA VEZ INCORPORADORA DO ANO


A EZTEC foi eleita a vencedora geral do 6º Prêmio PINI Incorporadora do Ano. Esta foi a quarta vez que a Companhia levou o prêmio máximo entre as incorporadoras participantes. Em 2015, a EZTEC alcançou a marca de 854.034 pontos, maior pontuação entre as empresas avaliadas, vencendo também como destaque nas categorias de "Desempenho econômico-financeiro", com 513.670 pontos, e "Comportamento da Empresa com Funcionários e Fornecedores", com 157.776 pontos.

O Prêmio PINI Incorporadora do Ano é promovido pela Editora PINI, responsável pelas principais publicações de arquitetura e construção civil do país, em parceria com o Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (NRE Poli-USP), referência em pesquisa acadêmica e análises do mercado imobiliário no Brasil.

Marcos Ernesto Zarzur, CEO da EZTEC, destaca a importância da premiação. “Receber o prêmio PINI, pela quarta vez, é o reconhecimento da consistência e da honestidade do trabalho realizado por esta administração, que consegue manter a performance acima da média, quaisquer sejam as condições e os desafios a serem superados para fins de incorporação imobiliária.”

O Prêmio é baseado na análise qualitativa da atuação das incorporadoras listadas na Bovespa e analisa as empresas, considerando sua capacidade de gerar resultados financeiros e de estabelecer uma relação positiva com clientes, funcionários, meio ambiente e sociedade em geral. Os critérios de avaliação foram desenvolvidos em parceria com o Núcleo de Real Estate (NRE Poli-USP) e baseiam-se em uma matriz de atributos de caráter econômico, financeiro e de comportamento.

“A busca por controle, qualidade, rentabilidade e eficiência faz parte do DNA da Companhia. Seguindo essa filosofia, a EZTEC tem plena confiança de que seguirá gerando valor para seus clientes, colaboradores, fornecedores e acionistas”, conclui Marcos Zarzur.

Fonte: Segs Portal Nacional

terça-feira, 19 de janeiro de 2016

GOVERNO COLOCA 239 IMÓVEIS À VENDA COM FINANCIAMENTO DA CAIXA


Como parte das medidas de ajuste fiscal anunciadas no ano passado, o governo apresentou nesta terça-feira uma lista de 239 imóveis da União que foram colocados à venda. Depois de uma tentativa fracassada de vender vinte imóveis por licitação no ano passado, agora, todo o procedimento - desde a avaliação de preços até a concessão de financiamentos - ficará por conta da Caixa Econômica Federal. A definição será oficializada em portaria a ser publicada no Diário Oficial da União (DOU).

Do total, 61 imóveis ficam no Distrito Federal, 58 em Minas Gerais e o restante está pulverizado em outros 21 Estados. Este será o primeiro lote apresentado pelo governo neste ano, que planeja divulgar novas unidades bimestralmente. Segundo o Ministério do Planejamento, as primeiras vendas serão possíveis em 45 dias.

Em agosto, o governo havia anunciado uma expectativa de arrecadação total de 1,7 bilhão de reais com a venda de 679 imóveis. O valor estimado desse primeiro lote não foi informado, já que a Caixa ainda fará avaliações.

Após o anúncio no ano passado, vinte unidades foram anunciadas, mas a licitação que ocorreu em setembro não teve nenhum interessado. Agora, com o novo pacote, foi assinado um contrato com a Caixa para operar as vendas. O banco público ficará com 3,5% do valor total arrecadado. "É menos que um corretor, menos que um leiloeiro judicial", disse o secretário do Patrimônio da União, Guilherme Estrada Rodrigues.

De acordo com o secretário, tanto o valor dos imóveis, quanto as linhas de financiamento seguirão padrões de mercado, sem nenhum tipo de ajuda financeira do governo. Rodrigues explicou que o dinheiro arrecadado não pode ser usado diretamente para o cumprimento da meta de superávit do ano, mas acaba ajudando indiretamente na questão fiscal. Segundo ele, os valores farão parte de um fundo para melhorias de imóveis da União, o que trará economia de recursos do Orçamento que seriam destinados para essa finalidade.

O secretário reconheceu que o momento não é bom para o mercado imobiliário, mas disse que as condições ficaram melhores com a administração repassada à Caixa. "Que o mercado imobiliário está ruim é um fato. Mas a venda por licitação da maneira que podíamos fazer dificultava muito o processo", explicou.

Entre os imóveis que serão anunciados, estão as residências oficiais dos ministros da Fazenda e da Casa Civil, que estão desocupadas. A mansão do Ministério da Fazenda fica na área mais valorizada da capital federal, tem 748 metros quadrados de área construída, oito quartos, três salas, oito banheiros e duas piscinas. O ministério do Planejamento não apresentou estimativa do valor da casa.

Fonte: Estadão Conteúdo

MERCADO INSTÁVEL É O PRINCIPAL DESAFIO DO SETOR IMOBILIÁRIO NOS PRÓXIMOS ANOS, SEGUNDO PESQUISA DA KPMG


Redução de custos e eficiência operacional devem ser os focos dos empresários.

Em pesquisa realizada pela KPMG, mais de 50% dos executivos do setor imobiliário acreditam que o principal desafio ao desempenho do segmento nos próximos três anos será o mercado instável. Ainda segundo a pesquisa, outros 27% avaliam que o segundo maior desafio será a disponibilidade de funding, que desacelera os investimentos e retarda o resgate do ciclo de fortalecimento do mercado.

“Considerando o inseguro cenário que empreendedores, executivos e investidores têm encontrado no país, o clima de incertezas e as rápidas mudanças dos ambientes regulatório e fiscal podem interferir ainda mais no crescimento dos negócios”, comenta o sócio da KPMG, Ederson Carvalho.

Para 2016, 36% dos respondentes afirmam que as empresas precisarão focar na redução de custos; 29% acreditam que elas cuidarão de renegociações financeiras; e 26% darão atenção à eficiência operacional, visando maior produtividade para que seus negócios deslanchem novamente.

“É imprevisível o rumo que a economia e, por consequência, o mercado tomará nos próximos anos. É importante manter a confiança de que haverá estabilização e reaquecimento nos negócios no país, mas para isso as gestões precisarão de objetivos bem definidos e a compreensão de que haverá necessidade de mudanças que refletirão positivamente no futuro”, analisa Carvalho.

Sobre a Pesquisa

A pesquisa foi realizada durante o evento “Setor imobiliário: principais desafios do ambiente fiscal”, em dezembro de 2015 na sede da KPMG em São Paulo.

Fonte/Autor: Ricardo Viveiros & Associados

segunda-feira, 18 de janeiro de 2016

RESCISÃO DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO CONTEMPORÂNEO - ANÁLISE PARA 2016 E ALÉM


O atual cenário econômico enfrentado no Brasil alterou a velha fórmula com que muitas pessoas encaravam a compra de um imóvel na planta, especialmente quando se tratava do primeiro imóvel, fosse residencial ou comercial.

Basicamente, as pessoas não mais apresentam uma postura impulsiva no momento da assinatura de um compromisso de venda e compra de imóvel na planta.

Nos idos de 2008 a 2012, época do crescimento acelerado no mercado imobiliário para novos empreendimentos, nunca se vendeu ou se comprou tantos imóveis no país. Naquela ocasião, a aquisição de imóveis na planta por impulso era algo comum e em que pese isso ainda existir para alguns compradores, as famílias brasileiras têm pensado duas vezes antes de assinar um contrato.

Como dito, aquela compra sem muita reflexão mudou.

Com o cenário recessivo de 2015, as vendas de imóveis novos caíram consideravelmente, especialmente perante as maiores incorporadoras em atividade no país.

Fato é que com a desaceleração do mercado imobiliário, muitas das grandes construtoras lançaram mão de conhecido artifício (pouco praticado entre 2008 a 2014) consistente na redução substancial nos preço de alguns imóveis e em determinados empreendimentos.

Não foram raros os casos onde, no segundo semestre de 2015, muitas empresas “queimaram” seus estoques, apresentando descontos no mercado imobiliário de consumo que iam de 10% a até 50%. Outras incorporadoras ofereciam o imóvel com pagamento a prazo só que sem a incidência de correção monetária pelo INCC durante a fase de obras. Aparentemente isso se mostrou um excelente negócio para quem pretendia comprar.

A prática de concessão de enormes descontos durou de julho a dezembro de 2015, facilitando a vida de centenas de pretensos adquirentes na compra de um imóvel novo.

Claro que boa parcela dos compradores que haviam adquirido um imóvel no empreendimento que a incorporadora ofertou anos depois com salutares descontos ficou bastante incomodada.

Ora, imagine só quem comprou, por exemplo, um imóvel no estande de vendas no lançamento e pagou cerca de R$ 400.000,00 e três anos depois a mesma empresa comercializa unidades no empreendimento pelo mesmo preço ou até mesmo mais baixo. Não dá para ficar contente com isso, mas, paciência, é a lei da oferta e procura e essa prática não é ilegal.

Por outro lado, mesmo com a concessão de descontos ou outros atrativos ao mercado imobiliário para a compra de imóveis novos, muitos adquirentes optaram pelo distrato ou rescisão de seus contratos de compromisso de venda e compra.

Mesmo em 2015 as pessoas enfrentaram as mesmas dificuldades de sempre ao buscar a incorporadora para a assinatura do distrato amigável. Na imensa maioria dos casos ao comprador interessado pelo distrato as incorporadoras insistiam em informar que o contrato era irretratável e que apenas por mera liberalidade aceitariam a rescisão, não sem antes aplicar uma retenção de 20% a até 90% dos valores pagos, em total inversão do que vêm entendendo nossa jurisprudência.

Outras tantas incorporadoras chegaram a informar seus clientes que em caso de distrato, a restituição de apenas uma parte dos valores exclusivamente pagos em contrato seria feito de forma parcelada, em desobediência ao quanto previsto pela súmula nº 543 do STJ, divulgada em agosto de 2015 e através da qual se determina que em casos assim a restituição deve ser feita à vista, não se sujeitando ao parcelamento, ainda que isso esteja previsto no contrato.

Estatisticamente falando, os maiores motivos pelos quais muitas pessoas optaram pelo distrato de seus contratos foram os mesmos de sempre: i) falta de capacidade econômica para enfrentar o financiamento imobiliário, especialmente pela alta dos juros dos bancos; ii) desemprego; iii) separações dos compradores; iv) doença.

Para o ano de 2016 o cenário econômico permanece recessivo e os distratos tendem a manter a mesma performance apresentada em 2015, sem prejuízo de possível aumento no número de famílias que optarão pela rescisão de seus contratos.

Vale destacar que distrato ou rescisão contratual de compromisso de venda e compra de imóveis na planta é algo que sempre existiu, pelo menos desde 1990, com o advento do Código de Defesa do Consumidor. O problema é que quando o mercado imobiliário enfrenta períodoS de baixa (como é o caso atualmente), o número de pessoas que procuram o distrato aumenta. Isso não é algo surpreendente e as incorporadoras bem sabem disso.

Evidentemente, quem vem a adquirir um imóvel na planta não pensa em rescindir o negócio, mas isso pode vir a acontecer no futuro, seja pelos motivos acima apresentados ou por outros, lembrando que a legislação não exige um motivo para o consumidor procurar o Poder Judiciário para pleitear a rescisão do contrato. No Estado de São Paulo, por exemplo, a rescisão do contrato de venda e compra de imóvel na planta é garantida a todos desde 2010, com a promulgação da súmula nº 1, de modo que qualquer pessoa terá esse direito respeitado pelos Juízes e Desembargadores Estaduais.

Nesse contexto, isto é, se a rescisão judicial for motivada por ato do comprador, caberá uma retenção sobre os valores pagos à incorporadora.

Nossos Tribunais não alteraram a fórmula apresentada desde pelo menos 2013 e atualmente o entendimento consolidado admite que as incorporadoras/construtoras retenham o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato como regra geral, sendo a retenção máxima normalmente permitida até 20% (vinte por cento).

Em qualquer dos casos, a restituição mínima de 80% (oitenta por cento) e a restituição limite de 90% (noventa por cento), será sempre à vista e os valores acrescidos de correção monetária desde cada pagamento e juros legais de 1% ao mês até a efetiva restituição.

Fonte: Mercadante Advocacia - Especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta.