A inadimplência em condomínio tem aumentado, diante do aumento dos custos da energia elétrica, água, salários, com o agravamento do desemprego e o desaquecimento da economia. Muitos condomínios estão tendo dificuldade de cumprir com os compromissos em decorrência do crescido a inadimplência. Constata-se um grande amadorismo nas administrações, pois essas têm deixado de aproveitar a autorização do Código Civil, que permite que seja inserido na convenção juros de até 10% ao mês e multas mais elevadas para inibir a impontualidade. O fato de o condomínio cobrar apenas 2% de multa pelo atraso consiste num estímulo ao não pagamento, pois o condômino acaba pagando outros compromissos que têm punição maior no caso de atraso.
A inadimplência em condomínio é um assunto delicado, pois gera constrangimento ao síndico, que reluta em cobrar do seu vizinho e, não exigindo o pagamento, acaba estimulando outros a não cumprirem com a obrigação.
O não pagamento das taxas de condomínios acarreta um “rombo” que acaba aumentando o valor da cota a ser quitada pelos pontuais, já que não há como deixar de pagar as contas de energia elétrica, água, salários, encargos trabalhistas e outras despesas essenciais ao funcionamento do edifício. Outro reflexo negativo é que o valor da cota de condomínio muito elevada dificulta a sua locação ou venda, sendo comum o proprietário ter que reduzir o preço para fechar o negócio.
O problema é agravado nos prédios mais antigos que, diante do aumento da taxa de ordinária, acabam deixando de aprovar reformas fundamentais para sanar problemas graves decorrentes da inevitável deterioração.
A postura da administração de entender que a contratação de advogado para propor a ação de cobrança implica despesas com honorários e custas processuais, acaba resultando na prescrição do crédito do condomínio. O ajuizamento da ação nestes casos é fator de investimento, pois o condomínio sempre receberá seu crédito com juros e multa, mesmo que seja necessário o leilão da única moradia do devedor após anos de tramitação a ação.
O Código Civil autoriza os condôminos a agirem com inteligência para coibir a impontualidade, pois, com a assessoria jurídica especializada, podem alterar a convenção e estipular juros de até 10% ao mês mais multa que pode chegar a 500% do valor da taxa mensal aplicável contra o inadimplente contumaz, além da multa moratória de 2% que continuará a ser aplicada somente contra o devedor eventual.
Há condôminos que apenas percebem o erro de agir de forma amadora quando sofrem o corte da água ou da energia elétrica, estando o prédio em péssimo estado, com vazamentos e a fachada deplorável. Nessa hora, constata-se que bons moradores, diante da deterioração de seu patrimônio, acabaram vendendo seu imóvel, arcando com uma desvalorização que poderia ter sido evitada.
A alegação de não poder pagar, de estar doente ou desempregado não justifica a falta de pagamento da quota de condomínio por vários meses, sendo inaceitável a atitude de sabotar as assembleias que visam aprovar obras de reformas que são fundamentais para a conservação do prédio. Quem é digno não aceita morar onde não tenha condições de arcar com as despesas, pois sabe que seria injusto prejudicar seus vizinhos com problemas insolucionáveis. É mais racional o devedor, ao perceber que não tem como arcar com os custos da moradia, colocá-la à venda, evitar desgastes e despesas com um processo judicial que o condenará de qualquer maneira. Consiste numa anomalia um condômino inadimplente desestruturar todo o edifício e impedir que este tenha uma manutenção adequada.
É um absurdo qualquer credor ficar inerte por mais de seis meses, podendo o síndico ser responsabilizado pelo prejuízo decorrente da prescrição que o Superior Tribunal de Justiça entende ocorrer no prazo de cinco anos. A ninguém é dado o direito de ser omisso quando tem o dever legal de cobrar as taxas em atraso. Trata-se de medida educativa e fator de economia ajuizar a cobrança. Se não deseja cumprir a lei, cabe ao síndico renunciar e entregar o cargo a quem tenha atitude e respeite os compromissos inerentes à função.
A falta de consciência profissional, de visão administrativa e a negligência, especialmente em grandes condomínios, tem gerado situações espantosas onde a taxa de inadimplência supera 25%, o que acaba por inviabilizar o caixa. Nesses casos, vemos os proprietários pontuais pagarem até 60% acima do valor da taxa normal para evitar o corte da água e dos outros serviços, pois acabam tendo que mover várias ações de cobranças diante da perda do controle.
A solução exige determinação e seriedade, cabendo somente os pontuais deliberar na assembleia a revisão da convenção e as medidas judiciais cabíveis contra os inadimplentes que, pela lei, nem devem participar das assembleias. Mas estranhamente, diante da falta de assessoria jurídica, vemos os inadimplentes se unindo e se organizando para tumultuar as assembleias em que, pela lei, deveriam ficar calados.
A atualização da convenção de forma a inserir novos procedimentos e penalidades se mostrar com uma das alternativas mais eficazes. O custo de uma redação profissional deste instrumento se mostra muito inferior ao que seria gasto com várias ações de cobranças que deixarão de ser propostas diante do fato do devedor perceber que será melhor pagar a quota de condomínio do que outras dívidas que têm juros e multa menores que as aplicáveis pelo condomínio.
Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
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