A fiança é um contrato acessório, por meio do qual o fiador, pessoalmente, garante ao locador o cumprimento da obrigação principal assumida pelo locatário do imóvel, caso este não venha cumprir suas obrigações consistentes no pagamento de aluguéis e de todos os encargos firmados no contrato de locação.
O fiador somente responderá pelo que expressamente tenha se obrigado no contrato de fiança na forma escrita. Com a aprovação da Lei 12.112/2009, foi introduzida mudanças importantes na Lei de Locação Urbana (Lei 8.245, de 1991), no que diz respeito à garantia locatícia da fiança, podendo o fiador se exonerar da fiança em duas hipóteses: quando existe a alteração da pessoa do locatário autorizada pela lei e quando a locação for prorrogada por prazo indeterminado, seja nos contratos de locação residencial ou nos contratos de locação não residencial. Temos como exemplo quando ocorre a morte do locatário e acontece a substituição do mesmo no contrato de locação pelos seus dependentes que continuarão a residir no imóvel.
Também, no caso de divórcio, separação de fato ou judicial, dissolução de uma união estável e o locatário é substituído pelo cônjuge ou companheiro que fica residindo no imóvel. Nos casos de locação não residencial, normalmente a substituição do locatário é feita pelo espólio ou pelo sucessor no negócio. Para que ocorra a exoneração do fiador, deve ele ser comunicado pelo locador da ocorrência da hipótese de substituição do locatário ou da prorrogação da locação por prazo indeterminado.
O fiador, em regra, não está obrigado a garantir as obrigações contraídas pelo locatário que ultrapassem o prazo de ajuste original no contrato de locação, ainda que haja cláusula obrigando o fiador até a entrega das chaves do imóvel. Quando comunicado, o fiador deve notificar o locador, no prazo de 30 dias, sobre o seu intuito de não mais permanecer como garantidor das pessoas substitutas do locatário ou pessoas que permanecem com a locação por prazo indeterminado. Inobstante o pedido de desoneração do fiador ocorrer no prazo da prorrogação legal do contrato de locação, este fica responsável por todos os efeitos da fiança por mais 120 dias, findos os quais encerra-se a fiança, podendo o locador notificar o locatário para a apresentação de nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
DALVA APARECIDA DOS SANTOS INOCENTE - Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, Subseção de Londrina.
Fonte: folhaweb.com.br
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