domingo, 30 de setembro de 2018

DIVULGAÇÃO: AVALIAÇÃO PELO MÉTODO INVOLUTIVO VERTICAL E HORIZONTAL

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SÍNDICO PROFISSIONAL x VÍNCULO EMPREGATÍCIO


Nos últimos anos houve uma conscientização significativa da importância da função de síndico. Este profissional configura um prestador de serviços e, portanto, recebe remuneração como qualquer outro prestador de serviço autônomo. No entanto, ainda pairam dúvidas sobre o assunto, sendo necessários esclarecimentos que esta pessoa, não possuindo vínculo empregatício com o condomínio, não possui direito às prerrogativas reguladas descritas na CLT, inclusive o FGTS.

Para que haja caracterização do vínculo empregatício, se faz necessário o atendimento de todos os requisitos do artigo 3º da CLT, que aborda o conceito de empregado, o qual o síndico profissional não se enquadra. Este profissional é o representante do condomínio e suas atribuições estão previstas no art. 1.348 do Código Civil, na convenção, no regimento interno e nas decisões de assembleia, e sua contratação poderá ser como pessoa física ou jurídica.

Também o Código Civil regula a prestação de serviços, cuidando em especial da prestação de serviços do trabalhador autônomo e de todos que não são regidos nas leis trabalhistas, como o síndico profissional. Portanto, a elaboração de um contrato de prestação de serviços entre o condomínio e síndico é imprescindível, e a sua não observância poderá configurar vínculo empregatício.

O síndico profissional é prestador de serviços, o qual, por imposição legal, deverá apresentar nota fiscal de serviços caso possua empresa constituída (pessoa jurídica). Sendo o condomínio equiparado à pessoa jurídica, especialmente para fins previdenciários, bem como o disposto na Instrução Normativa nº 971 de 13.11.2009, art. 3º, 4º, inciso III, onde apesar do condomínio não ter personalidade jurídica e não estar arrolado no art. 44 do Código Civil, é considerado ente equiparado, devendo assim cumprir as normas relativas à prestação de informação, retenção e recolhimento regulamentadas pela Previdência Social, na qual é obrigatório o recolhimento do INSS em decorrência dos pagamentos realizados em favor do síndico, por ter caráter remuneratório.

Em resumo o síndico profissional é um prestador de serviços, o qual deverá apresentar nota fiscal de serviços e neste caso não há vinculo empregatício, desde que haja um contrato formal elaborado e assinado entre as partes.

Fonte: Fonsi Condomínios

NOTA DO EDITOR:

O PLS 348/2018, do senador Hélio José (Pros-DF), propõe que a profissão de síndico seja regulamentada. Caso o síndico não seja morador do condomínio, é necessário que ele possua habilitação profissional certificada pelo Conselho Regional de Administração, mas, se for condômino, a exigência é dispensada. O projeto estabelece ainda que, se houver suspeita de irregularidades na gestão, será necessário a assinatura de 25% dos moradores para a realização de uma assembleia destinada a analisar as contas e destituir o síndico.

IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA TEM EXCEÇÕES


Ao deixar de pagar alguma dívida, seja pública ou fiscal, o credor tem o direito de ingressar com uma ação de execução para a satisfação do débito. Dessa maneira, o exequente submete ao crivo judicial a análise do título discutido, que pode ser um contrato, uma nota promissória, um cheque ou outro, com a intenção de obrigar o executado a cumprir com a sua obrigação.

Há diversas ferramentas para exigir o pagamento da dívida, como a penhora online — que consiste basicamente em bloquear o saldo disponível na conta corrente — ou ainda o bloqueio de carros ou imóveis.

Neste artigo falaremos sobre a impenhorabilidade de bem familiar e quais são as exceções previstas na lei. Acompanhe!

O que é bem de família?

O bem de família pode ser entendido como o imóvel utilizado como residência da entidade familiar, decorrente de casamento, união estável, entidade monoparental ou entidade de outra origem, protegida por lei especial. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) prevê, na Súmula 364, a extensão do conceito para abranger também as pessoas solteiras, viúvas e separadas.

O legislador trouxe a existência de duas possibilidades de constituição do bem de família: o legal e o voluntário. No primeiro, não é exigida nenhuma formalidade para que a residência seja protegida pela impenhorabilidade, bastando comprovar que é naquele local em que as pessoas exercem o ânimo de estabelecer morada.

Já na segunda hipótese, o devedor por ato voluntário institui por meio de escritura ou testamento um imóvel para ficar protegido contra possíveis dívidas. O Código Civil, em seu artigo 1711, permite que qualquer bem seja escolhido como bem de família, mas o valor não pode ultrapassar um terço do patrimônio líquido existente no momento da afetação.

É importante salientar também que o STJ estabeleceu, na Súmula 486, a proteção em favor do único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

O que são bens impenhoráveis?

A Lei 8.009 instituiu a impenhorabilidade do bem de família como instrumento de tutela do direito de moradia, e dispõe a impossibilidade da penhora nos casos de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários ou que nela residam.

Tal previsão existe, pois embora a satisfação da dívida seja prioridade para o ordenamento brasileiro, essa não pode ser realizada a ponto de ferir a dignidade do devedor a ponto de deixá-lo na miséria. Por causa desse motivo, o legislador elencou os bens impenhoráveis, que são entendidos como essenciais à subsistência de qualquer ser humano.

Portanto, a execução não pode atingir as situações elencadas no artigo 833 do Código de Processo Civil, citadas abaixo:

- os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;
- os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência do executado, salvo os de elevado valor ou os que ultrapassem as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida;
- os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal do executado, salvo se de elevado valor;
- os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, ressalvado o § 2o;
- os livros, as máquinas, as ferramentas, os utensílios, os instrumentos ou outros bens móveis necessários ou úteis ao exercício da profissão do executado;
- o seguro de vida;
- os materiais necessários para obras em andamento, salvo se essas forem penhoradas;
- a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família;
- os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação compulsória em educação, saúde ou assistência social;
- a quantia depositada em caderneta de poupança, até o limite de 40 (quarenta) salários-mínimos;
- os recursos públicos do fundo partidário recebidos por partido político, nos termos da lei;
- os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.

Quais são as exceções da impenhorabilidade de bem familiar?

O legislador previu algumas exceções em que a impenhorabilidade de bem familiar não pode ser usada como matéria de defesa. Falamos melhor sobre as hipóteses previstas no artigo 3º da Lei 8009/90 nos itens abaixo.

Pagamento de dívida do próprio imóvel

Se o objeto da execução for as dívidas contraídas em decorrência da propriedade do imóvel, como taxas condominiais, Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU) ou ainda obrigações relativas ao financiamento para construção ou aquisição do imóvel, o bem não estará protegido pela impenhorabilidade.

Portanto, tenha bastante atenção em relação ao pagamento desses valores, uma vez que a impenhorabilidade de bem familiar não poderá ser usada como matéria de defesa no caso de eventual execução.

Pagamento de dívida de pensão alimentícia

Créditos decorrentes de pensão alimentícia são considerados como verbas alimentares pelo legislador, portanto são prioritárias. Nesse caso, a impenhorabilidade de bem familiar não se aplica.

A lei, porém, preserva a propriedade do cônjuge ou do companheiro que não tem responsabilidade pela dívida. Logo, se o regime de bens for o de comunhão parcial ou universal, apenas 50% do imóvel será penhorado. Na prática, essa realidade muitas vezes acaba por inviabilizar a efetivação do pagamento da dívida.

Execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar

Apesar de prevista em lei, é preciso ter cuidado com a possibilidade de penhora do bem de família dado pelo casal ou pela entidade familiar em garantia real em hipoteca.

Os tribunais têm entendido que não basta a simples indicação do imóvel como garantia no momento da contratação da hipoteca. É necessário que a dívida garantida pelo imóvel bem de família tenha beneficiado a entidade familiar.

Assim se posiciona o Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. BEM DE FAMÍLIA. PENHORABILIDADE. GARANTIA HIPOTECÁRIA. PESSOA JURÍDICA. BENEFÍCIO REVERTIDO À FAMÍLIA. REEXAME DE CONTEÚDO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior, interpretando o artigo 3º, V, da Lei n. 8.009/1990, tem se posicionado no sentido de que a impenhorabilidade do bem de família, na hipótese em que este é oferecido como garantia real hipotecária, somente fica afastada quando o ato de disponibilidade reverter em proveito da entidade familiar. 2. “Mesmo quando a garantia real foi prestada utilizando-se firma individual de pessoa jurídica, não se pode presumir que a hipoteca foi dada em benefício da família, para, assim, afastar a impenhorabilidade do bem com base no art. 3º, V, da Lei 8.009/90” (AgRg nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 429.435/RS, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 12/8/2014, DJe 1º/9/2014). 3. No caso concreto, o Tribunal de origem consignou a ausência de prova de que a entidade familiar foi a verdadeira beneficiária do empréstimo tomado por pessoa jurídica. Para desconstituir esse fundamento, seria necessário o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta via pela Súmula n.7 do STJ. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp 1332087/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/04/2017, DJe 25/04/2017).

Portanto, nos parece que o credor precisará se precaver no tocante às provas de que a dívida foi contraída em benefício da família, sob pena de não poder executar o bem dado em garantia à hipoteca.

Por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens

Nesse caso, a impenhorabilidade de bem familiar não se aplica se ele foi comprado como resultado de ações criminosas, ou ainda se o proprietário foi condenado na esfera criminal pelo mesmo motivo que ensejou o processo civil.

Vamos supor que uma pessoa se envolveu em um acidente de trânsito, fato que originou um processo de indenização por danos materiais ao mesmo tempo em que foi movida uma ação de lesão corporal.

Se o sujeito for considerado culpado nos dois casos, a condenação criminal enseja a possibilidade de penhorar o bem familiar se for necessário para suprir o pagamento da dívida.

Pagamento de alugueres resultante de fiança concedida em contrato de locação

Aqueles que figuram como fiadores em contratos de locação, em caso de execução dos alugueres contra si, não podem invocar a impenhorabilidade do bem de família, tendo em vista exclusão expressa da lei.

Assim, é fundamental redobrar a cautela ao aceitar o encargo de fiador em contrato de locação, tendo em vista que se o inquilino deixar de pagar o aluguel e ocorrer uma ação de execução, os bens do fiador serão executados independentemente de ser bem familiar ou não.

A legislação brasileira é bastante densa e cheia de exceções, portanto, a melhor maneira de se resguardar em uma possível execução ou outros problemas jurídicos é sempre procurar um profissional que conheça as melhores soluções.

Bárbara Guedert Proença - Advogada
Fonte: Guedert Advogados

sexta-feira, 28 de setembro de 2018

QUAIS AS VANTAGENS DE ALUGAR UM IMÓVEL SEM GARANTIA?


Diante da insegurança econômica que o país vive atualmente, diversos imóveis têm permanecido por um longo espaço de tempo sem alugar. Isto gera prejuízo ao proprietário, que muitas vezes tem de arcar com os custos do bem (como IPTU e condomínio) e insegurança no sentido de o imóvel estar sujeito a invasores.

Nas locações de imóveis é possível que o locador, como forma de garantir a locação, exija uma forma de garantia. Dentre as quais a caução e a fiança. Ocorre que nem sempre os locatários têm possibilidade de apresentar uma garantia, o que dificulta a locação do imóvel.

Como alternativa a esta situação, o locador pode alugar seu imóvel sem qualquer garantia. Mas pergunta-se: existe vantagem na locação sem garantia?

Muito embora o contrato esteja desprovido de garantias, em algumas situações a locação sem garantia se mostra vantajosa. A seguir serão enumeradas suas vantagens:

1. Facilita a locação, de forma que também diminui o tempo que o imóvel fica desocupado;

Neste caso, aumenta a agilidade com que o locador ache um locatário. Pois contratos com garantias muitas vezes dificultam a locação, tendo em vista que nem sempre é fácil para o locatário achar fiadores com patrimônio e nem sempre esses inquilinos têm dinheiro para a prestação de caução.

2. A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu art. 42, permite a cobrança antecipada do aluguel caso não haja garantia.

A cobrança antecipada do aluguel, aquela em que o locatário paga no início do mês para só então usufruir do imóvel, em regra é proibida pela lei. É, inclusive, contravenção penal (art. 43, III da Lei 8.245/91) fazê-lo. Ocorre que a lei permite esta cobrança antecipada quando o contrato está desprovido de garantias.

3. No despejo do inquilino, permite-se o despejo liminar para que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias (conforme art. 59, IX da Lei 8.245/91);

Sabe-se que a justiça é morosa e processos judiciais demoram anos. Nas ações de despejo, por exemplo, o locador só consegue fazer com que o juiz mande que o locatário saia do imóvel depois de esgotados todos os recursos cabíveis no processo. Isso pode levar dois ou três anos. E no decorrer deste tempo o locador fica sem receber os valores referentes à locação. Mas quando o contrato não possui garantia, é possível que o locador peça uma liminar, ou seja, é possível que a retirada do locatário do imóvel se dê logo no início do processo. De forma que o juiz dá 15 dias para que o locatário desocupe o imóvel.

Mas é importante salientar que para que esta liminar seja aprovada, o locador deve prestar caução em juízo, correspondente a três meses o valor do aluguel. Esta caução serve para eventuais perdas e danos que o locatário venha a ter. Ao final do processo o dinheiro pode ser levantado pelo locador.

Portanto, se por um lado existem vantagens de um contrato sem garantias, também existe a desvantagem de que o contrato ficará “desprotegido”, de modo que existe o risco de o locador não receber a locação enquanto o imóvel tiver ocupado.

Por fim, a depender do caso concreto, o locador deve decidir se vale ou não a pena a locação desprovida de garantias.

Fellipe Duarte - Especialista em Direito Imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil

PROPOSTA PERMITE DIVIDIR CONDOMÍNIO RURAL FAMILIAR


Está em análise na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) um projeto de Cidinho Santos (PR-MT) que trata da divisão da propriedade em condomínio rural quando os donos quiserem extingui-lo (PLS 380/2017).

O texto, que aguarda a designação de relator na CCJ, deixa claro que o imóvel poderá ser desmembrado em tantas partes quanto forem os condôminos, devendo ser expedido então o Título Definitivo de Domínio para cada co-proprietário.

Cidinho alega que sua proposta visa atender a uma situação comum no meio rural, que é decorrência natural do crescimento das famílias e da conquista da independência pelos filhos.

"É o momento em que cada membro da família originária constitui sua própria família, e passa a ter interesse na exploração individual do imóvel, visando criar e educar com autonomia seus próprios filhos. Isto é algo comum entre pais e filhos, ou mesmo entre irmãos, que optaram no início por exercer em comunhão a atividade agropecuária, também por necessidade", explica na justificativa.

Para o senador, o condomínio rural familiar não deve permanecer eternamente como tal por imposição da lei, contrariando o desejo íntimo da própria família. Ele alega que a divisão também permite que a propriedade cumpra melhor sua função social, preservando a pequena e a média propriedade produtiva controlada por proprietários individuais, em vez do latifúndio na forma de condomínios.

Por fim, Cidinho acrescenta que o desmembramento do imóvel e a exploração individualizada facilita o acesso ao crédito, permitindo o estabelecimento de relações jurídicas autônomas com as instituições financeiras.

Fonte: Senado

IGP-M SOBE 10% EM UM ANO, MAS NÃO IMPACTA EM CONTRATOS DE ALUGUEL


O excesso de oferta de imóveis e a lenta retomada da economia têm feito o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel, deixar de ser referência para grande parte dos locadores e locatários. Enquanto o IGP-M de setembro, em 12 meses, foi de 10,04%, segundo a Fundação Getúlio Vargas, o aluguel pago variou 0,49%.

Uma vez por ano, os contratos vigentes de locação costumam ser reajustados por um índice, que é combinado entre locador e locatário. Em cerca de 90% dos casos, esse reajuste é feito pela variação do IGP-M. Um contrato que faz aniversário em outubro, por exemplo, teria de ser reajustado pela inflação de setembro, em 12 meses. 

Na prática, no entanto, a crise tem feito com que os reajustes de aluguel fiquem abaixo do IGP-M. Isso quando o dono não acaba mantendo o preço antigo, para não perder o inquilino e deixar o imóvel vazio.

Sem clima 

É muito difícil, na atual conjuntura, emplacar um reajuste de aluguel de 10%, avalia Salomão Quadros, superintendente adjunto de Índices Gerais de Preços do Ibre/FGV. "O IGP-M está no contrato, mas quando o mercado está fraco, fica complicado reajustar."

Quadros explica que o índice que é usado nos contratos acabou se tornando uma espécie de letra morta, já que os preços de aluguel há cinco meses, têm variado abaixo do IGP-M.

O índice serve para reajustar, além dos contratos de aluguel, as tarifas públicas e planos e seguros de saúde (geralmente nos contratos mais antigos). Esse índice acompanha preços de matérias-primas agrícolas, industriais e bens de serviço e é muito sensível ao câmbio.

Há um grande número de imóveis que foram alugados antes da crise e que estão com valor acima de mercado. Nesses casos, a renegociação e os descontos são mais frequentes, diz José Roberto Graiche Júnior, da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). 

"Se o dono aplica o reajuste, o inquilino se muda", diz. Ele estima que cerca de 15% dos imóveis residenciais para locação em São Paulo estejam vazios.

As imobiliárias de maior porte dizem que o número de isenções de reajustes no aluguel é menor, chega a 20% dos contratos vigentes. "O proprietário reclama, porque o IGP-M está baixo há dois anos. No ano passado, nem teve reajuste. Nos contratos novos, a briga está boa", diz Carlos Berzoti, da Lopes.

A pesquisa mais recente do Secovi-SP registrou, em agosto, queda de 1,55%, em 12 meses, nos aluguéis novos em São Paulo. Bem distante do IGP-M do período, de 8,89%. "Quem assina um contrato novo pode comparar preços e economizar", diz Jaques Bushatsky, do Secovi. 

Fonte: Excerto de texto do Jornal O Estado de S. Paulo.

quinta-feira, 27 de setembro de 2018

LANÇAMENTOS E VENDAS DE IMÓVEIS ACUMULAM ALTA DE JANEIRO A JULHO


Os lançamentos e as vendas de imóveis crescem 21,4% e 11,6%, respectivamente, de janeiro a julho na comparação com o mesmo período do ano passado, de acordo com pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) feita em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Segundo o levantamento, os lançamentos de imóveis novos somaram 45.113 unidades nos sete primeiros meses deste ano, enquanto as vendas no período atingiram 64.065 unidades. Apenas em julho, os lançamentos totalizaram 4.169 unidades, representando uma queda de 37,1% sobre o mesmo mês do ano passado. Já as vendas, em julho, totalizaram 8.514 unidades, alta de 11,5%.

Nos últimos doze meses encerrados em julho, foram lançadas 90.463 unidades, uma expansão de 23,9%. No mesmo intervalo, as vendas atingiram 116.074 unidades, uma expansão de +13%.

No acumulado de janeiro a julho, os lançamentos de imóveis de alto e médio padrão cresceram 103,6% e os de imóveis enquadrados no Minha Casa Minha Vida (MCMV) subiram 1,5%. Já as vendas no acumulado de 2018 recuaram 2,8% no segmento de alto e médio padrão, enquanto no MCMV subiram 19,6%.

As vendas líquidas (já descontados os distratos) somaram 5.626 unidades (+16,5%) em julho, enquanto no acumulado de janeiro a julho atingiram 47.139 unidades (+27,8%).

Conforme a pesquisa, a relação entre os distratos e as vendas no acumulado deste ano está em 26,4%. Especialmente, no segmento de médio e alto padrão está em 34,2% e no MCMV atinge 17,4%. Apenas em julho, o total de distratos foi de 2.887 unidades representando 33,9% das vendas.

Fonte: Uol

PROJETO CRIMINALIZA RECEBIMENTO DE COMISSÃO POR CONTRATOS PELO SÍNDICO

Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 9318/17, do deputado Rafael Motta (PSB-RN), que torna crime a exigência de comissão ou o recebimento de presentes em feituras de contratos por parte de síndicos de condomínios. A pena prevista é detenção de um a três anos e multa.

A proposta acrescenta um artigo à Lei do Condomínio (Lei 4.591/64).

Rafael Motta afirma que, embora possa parecer não usual, a exigência por parte do síndico de comissões para a celebração de contratos de terceiros com o condomínio é corriqueira e deve ser combatida.

“Na prática, os síndicos recebem pagamentos referentes ao seu trabalho e ainda exigem uma ‘comissão’, geralmente 10%, em cima dos contratos firmados com o condomínio. Normalmente os condôminos não sabem dessa prática e, quando sabem, nada podem fazer, uma vez que não existe dispositivo legal que a proíba”, diz.

A prática, continua o parlamentar, compromete o orçamento dos condomínios e coloca em risco sua subsistência diante de contratos superfaturados.

Tramitação

O projeto será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, antes de ser votado pelo Plenário.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA:
PL-9318/2017

Fonte: Agência Câmara Notícias

INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


O STJ publicou nessa semana a edição de nº 110 do Jurisprudências em teses, e um dos temas discutidos foi a possibilidade de indenização por lucros cessantes em caso de demora na entrega das chaves do imóvel em caso de promessa de compra e venda.

Primeiramente cabe apenas destacar o que é contrato de promessa de compra e venda, ou contrato preliminar, segundo Carlos Roberto Gonçalves:
Contrato preliminar ou pactum de contraendo (como era denominado no direito romano), ou ainda contrato-promessa, é aquele que tem por objeto a celebração de um contrato definitivo. Tem, portanto, um único objeto.

Dessa forma concluímos que o contrato preliminar é aquele que antecede a efetivação do contrato em si, é uma promessa, e deve ter e cumprir todos os requisitos do contrato, ter objeto licito, possível, determinado ou determinável, (artigo 104, inc. II do Código Civil).

Na compra de imóveis atualmente é muito comum a presença dessa forma de contrato, seja pela efetiva demora da obra, ou seja pelo parcelamento do pagamento, e o contrato gera direito a ambos o envolvidos, promitente comprador e promitente vendedor.

Assim pode se concluir que o contrato de promessa de compra e venda é uma forma de garantir a execução do contrato final, e em se tratando de venda de imóveis se faz comum o uso dessa forma de contrato. Quando alguém firma um contrato de promessa de compra de venda de um imóvel, via de regra, o comprador deseja o imóvel para sua residencia, ou para dele obter frutos, como aluguel por exemplo, ou seja, nasce para o comprador a expectativa da entrega do bem e para o vendedor a expectativa de receber os valores devidos pela compra.

Como sabemos é comum haver atrasos na entrega de obras, e esse atraso, muitas vezes injustificados, torna-se um grande transtorno para o comprador, que se vê pagando as parcelas da compra e ainda muitas vezes, pagando aluguel do imóvel onde reside.

O STJ, na divulgação da edição 110 das Jurisprudências em tese, traz a tese dominante quando se trata do assunto, entendendo que cabe ao comprador o direito de pleitear indenização por lucros cessantes, referentes ao valores dos alugueis que teria que pagar devido a demora na entrega do imóvel, válido não somente em caso de contrato de promessa de compra e venda, mas na compra e venda em si.

Vejamos algumas das decisões:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE. SÚMULA 83/STJ. 2. DANOS MORAIS QUANTUM INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO.1. O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta, além do dano emergente, a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido. Precedentes. Acórdão a quo em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.2. O valor arbitrado a título de danos morais pelo Julgador a quo observou os critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, visto que o montante fixado não se revela exorbitante, e sua eventual redução demandaria, também, reexame de provas (Súmula n. 7/STJ).3. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 962.105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe 09/05/2017)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO.SÚMULA 83/STJ. 2. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO.1. A inexecução do contrato pelo promitente vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada enseja lucros cessantes a título de alugueres, os quais deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, sendo prescindível a comprovação do dano, pois são presumíveis. Incidência da Súmula 83/STJ.2. Estando ausente o indispensável prequestionamento da matéria trazido no recurso especial, torna-se inafastável a incidência da Súmula 211/STJ.3. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 25/05/2018)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE. SÚMULA 83/STJ. 2. DANOS MORAIS.QUANTUM INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO.1. O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta, além do dano emergente, a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido. Precedentes. Acórdão a quo em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.2. O valor arbitrado a título de danos morais pelo Julgador a quo observou os critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, visto que o montante fixado não se revela exorbitante, e sua eventual redução demandaria, também, reexame de provas (Súmula n. 7/STJ).3. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 962.105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe 09/05/2017)

Dessa forma, percebe-se que o judiciário vem proteger o direito do promitente comprador, que pode se ver em grandes prejuízos devido a demora na entrega de chaves de seu imóvel. Ainda cabe destacar que não há necessidade de provas sobre tal prejuízo, esse é presumido, conforme se extrai das leituras das jurisprudências acima, o que, na nossa opinião, é justo, pois querer que além de amargar a espera do tão sonhado imóvel, ainda ter que provar os danos que tenha sofrido, seria demasiado cruel com o comprador, e favoreceria ainda mais a inadimplência do promitente vendedor.

Adriana C. de Paula Gonçalves - Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de Franca, graduada em Pedagogia pela Universidade Estácio de Sá, advogada militante na área cível e empresarial, e direito agropecuário.
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 26 de setembro de 2018

IMÓVEL DE HERANÇA PODE SER USUCAPIDO?


Questão que merece análise neste espaço é quanto à possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança.

Imagine-se que o proprietário de um imóvel venha a falecer e, dentre todos os herdeiros, irmãos, um deles continue a residir no imóvel de maneira exclusiva. Com o passar do tempo, sem que os herdeiros deem início ao inventário para partilhar o imóvel, este herdeiro que exerce a posse exclusiva sobre o bem ajuíza ação de usucapião para adquirir sua propriedade exclusiva.

Diante disso, a pergunta que se faz é: um dos herdeiros pode usucapir o imóvel objeto da herança? Em outras palavras, caso o herdeiro resida no imóvel como se dele fosse, é possível que ele adquira a propriedade deste imóvel, ainda que seja fruto de herança?

Para responder esta questão é preciso que antes fique claro do que se trata a usucapião. Quando alguém se mantém na posse de um imóvel por determinado tempo, observados alguns requisitos da lei, é possível que este possuidor adquira para si a propriedade do bem imóvel.

Para tanto, é preciso que a posse seja com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica. Trocando em miúdos, o possuidor deve estar no imóvel como se dono fosse. A posse deve ser contínua e pacífica. Ou seja, no curso do prazo da posse não podem existir ações contra o possuidor questionando a posse, pois isso descaracterizaria a posse mansa e pacífica.

A lei traz diversas espécies de usucapião, cada qual com seu requisito e tempo específicos. Em que pese a riqueza de detalhes e o prazer do estudo, não nos cabe neste artigo discorrer sobre as espécies de usucapião trazidas pela legislação. Pretende-se, tão-somente, responder à questão colocada no título deste artigo.

E para tanto leva-se em conta recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.631.859/SP, em que após o falecimento do proprietário de um imóvel um dos irmãos pleiteou a usucapião sobre o imóvel objeto da herança.

No julgado, entendeu-se que é possível que um dos herdeiros pleiteie a usucapião sobre o imóvel,

“desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários”.

Completa a decisão que,

“sob esta ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração de prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão – o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião (...)”.

Portanto, em resposta ao questionamento inicial, ainda que o imóvel seja objeto de herança, se um dos herdeiros exercer a posse exclusiva, preenchidos os requisitos da lei, é possível que ele adquira para si a propriedade do bem.

Muitas vezes, questões de herança e partilha de bens podem ser resolvidas rapidamente entre as partes. É possível até que a solução seja extrajudicial, diga-se, no cartório.

Diante disso, recomenda-se que o interessado regularize sua situação o quanto antes, o que fará com que o herdeiro elimine uma grande preocupação de sua vida.

Caso não seja possível abrir o inventário, enquanto a questão da herança não for solucionada, recomenda-se que os herdeiros aluguem o imóvel ou firmem um empréstimo (comodato), fato que certamente evitará futuras discussões acerca da propriedade.

Fellipe Simões Duarte - Advogado. Especialista em Direito Ambiental pela Universidade Federal do Paraná; Pós-graduando em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela Universidade de Santa Cruz do Sul. Membro da Comissão do Meio Ambiente da OAB/MG, subseção Juiz de Fora/MG. Membro do Instituto de Direito Privado.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

terça-feira, 25 de setembro de 2018

VOLUME DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO É METADE DO CONCEDIDO A QUATRO ANOS


O preço médio dos imóveis caiu 19% em relação ao pico de 2014. As taxas de juros estão muito próximas das mínimas históricas.

Bancos e empresários do setor imobiliário afirmam que não houve aperto nos critérios para a concessão de crédito para moradias.

No entanto, o total de financiamento imobiliário novo nos últimos 12 meses é 50% menor do que o dinheiro emprestado em 2014 ou 2015, no caso de pessoas físicas.

Para pessoas jurídicas, a baixa real (descontada a inflação) é de cerca de 80%. - De um ano para cá, há sinais de melhora nas vendas, mas um movimento que mal permite o setor sair do fundo do poço. Mesmo que o total de rendimentos do trabalho seja equivalente ao de 2014 ou que o peso da dívida na renda das famílias, embora alto, seja menor do que o registrado de 2011 a 2017.

A previsão ainda é de quase estagnação no crédito imobiliário para o ano que vem. É como avalia, por exemplo, a Caixa Econômica Federal, que detém quase 70% do mercado.

“Temos um orçamento para este ano de cerca de R$ 85 bilhões. No primeiro semestre, já foram emprestados R$ 42 bilhões, sendo que 84% desse valor é com recursos do FGTS, sobretudo para famílias que ganham até R$ 4.000”, diz Paulo Antunes de Siqueira, vice-presidente de habitação da Caixa.

O orçamento para este ano equivale ao oferecido anualmente de 2015 a 2017. E a tendência para os próximos três ou quatro anos é igual.

Mas depois é preciso ter certeza de que o comprador vai conseguir arcar com o financiamento imobiliário e as parcelas intermediárias /Eduardo Anizelli/Folhapress

Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (associação de incorporadoras imobiliárias), conta que não tem ouvido queixas de falta de crédito, mas sente a falta de confiança.

“No setor de baixa renda há tanta demanda, um déficit habitacional tão gigantesco e urgente, que um pouco de estabilização e juros mais baixos impulsionam as vendas, como no Minha Casa Minha Vida”, diz.

“Na média e alta renda, acontece algo parecido com o comportamento dos empresários: observa-se desemprego alto, instabilidade nos mercados, incerteza política e, claro, espera-se para ver o que vai acontecer”, afirma França.

Celso Petrucci, economista do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário), tem opinião similar: “A recuperação vem de baixo. As vendas aumentaram, mas o valor médio das operações ainda não”.

Sem confiança, a roda da construção não gira.

Depois de um primeiro trimestre no vermelho, a atividade, que inclui construção pesada, voltou a cair 0,8% no segundo trimestre, ante os primeiros três meses do ano, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

Com a crise, os bancos haviam se tornado mais restritivos na concessão de crédito, mas Fabrizio Ianelli, superintendente-executivo de negócios imobiliários do Santander, diz que os modelos de admissão do banco estão em níveis quase iguais aos pré-crise.

“As taxas de juros, que chegaram a ficar entre 8% e 8,5% em 2014 e 2015, também não estão muito distantes”, diz.

As taxas do Santander no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) iniciam em 8,99%.

“Os problemas são aqueles que todo mundo conhece. O nosso mercado depende basicamente de três fatores: juros baixos, desemprego e regulamentação ajustada e racional”, diz França.

“Temos taxas de juros no piso histórico, o desemprego é o que se sabe e, na regulação, a insegurança jurídica e as perdas causadas pelos distratos emperram os negócios. No mais, empresários e consumidores, precisamos ter menos insegurança quanto ao futuro”, afirma ele.

Ana Castelo, coordenadora de projetos da construção do Ibre/FGV (Instituto Brasileiro de Economia), faz análise parecida: “As famílias estão preocupadas porque o mercado de trabalho reage lentamente e há incerteza sobre o que vai acontecer com a economia”.

No trimestre encerrado em julho, a taxa de desemprego ficou em 12,3%, segundo o IBGE.

“Isso trava uma decisão de longo prazo como a compra de um imóvel”, diz Castelo.

Petrucci, do Secovi, é dos mais otimistas. Ele diz acreditar que está havendo recuperação considerável das vendas, em particular em São Paulo.

A venda de imóveis novos de fato subiu 64% nos últimos 12 meses, voltando ao nível do início da recessão, em 2014. O fundo do poço ocorreu em 2017, com vendas 57% menores.

“Os números ruins do crédito devem melhorar em breve. Há uma defasagem nas estatísticas, que logo vão refletir o aumento do número de negócios que estão sendo concretizados”, diz Petrucci.

“Mas, como todo mundo, achamos que a recuperação recente nas vendas vai ganhar ritmo com mais clareza no país”, diz.

Juros - Os preços dos imóveis devem subir e há espaço para que as taxas de juros de financiamento imobiliários caiam, dizem executivos de bancos e empresários do setor.

Isso em um cenário “cachinhos dourados”, na expressão de economistas americanos: economia nem muito fria nem muito quente em 2019.

O preço médio dos imóveis ainda cai, a um ritmo de cerca de 4% ao ano, menor do que os 9% do início de 2016, com base em cálculos feitos a partir do índice Fipezap, descontando a inflação.

O indicador acompanha o preço de imóveis anunciados em 20 cidades.

Segundo França, da Abrainc, a tendência geral do mercado deve ser de alta.

“Os preços estão baixos e devem ser corrigidos. Chegamos a uma situação de estabilização ou de recuperação em alguns segmentos do mercado”, diz.

“Passada a instabilidade ligada às eleições e com alguma recuperação econômica adicional, com mais previsibilidade, vai haver mais demanda”, explica França.

“Tende haver uma recuperação nos preços, com aumento da procura de imóveis de padrão mais alto”, diz Petrucci.

A baixa média nacional dos preços, de 19% desde o pico de 2014, apaga diferenças do mercado.

Os imóveis de um quarto ficaram em média cerca de 22% mais baratos; o preço daqueles de quatro dormitórios ou mais baixou 15%. Em São Paulo, o recuo foi de cerca de 15%; no Rio, de 28%.

As taxas de juros para financiamento estão perto do piso histórico, mas podem ficar estáveis ou cair um pouco mais, no caso do crédito imobiliário, mesmo com as expectativas crescentes no mercado financeiro de elevação da Selic (taxa básica de juros).

A depender de “definições macroeconômicas”, é o que pode acontecer, mesmo na opinião de executivos de Caixa, Bradesco e Santander, compartilhada por analistas e empresários do mercado.

“A conversa que eu ouço é que os bancos têm recursos e podem começar a disputar clientes, assim que o ambiente ficar mais claro”, diz Petrucci.

Um executivo do Bradesco, banco privado engajado no mercado imobiliário, diz que as taxas da instituição, como as da média do mercado, estão décimos acima do piso histórico. Um pouco mais de estabilidade, emprego e concorrência pode fazer com que os juros caiam.

Para Castelo, do Ibre/FGV, juros estão acima do que poderiam. “Se você olhar o funding da poupança, tem espaço para as taxas caírem. A oferta tem um peso grande no cenário, porque os juros ainda estão altos”, diz.

Siqueira, da Caixa, afirma que “os bancos começaram um movimento de redução das taxas, mas ainda não chegaram a um valor competitivo com o do FGTS”.

“Elas precisam cair mais? Sim, e isso deve acontecer, mas as instituições aguardam definições macroeconômicas”, diz.

Hoje o crédito com o FGTS tem taxa de 6%, em média. Com recursos da poupança, 9%. Na média do Banco Central, 7,96% (dado de julho, o mais recente).

Fonte: FOLHA DE S. PAULO

IMÓVEIS: DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO DE DÉBITOS


Antes de comprar um imóvel é fundamental exigir do vendedor uma declaração atualizada. Caso contrário, existindo débito, a dívida passa automaticamente para o novo proprietário.

Mais que buscar referências sobre a localização do imóvel e avaliar o estado de conservação, o comprador de um apartamento ou sala comercial em condomínio deve ficar atento a outros detalhes importantes que podem prevenir incômodos futuros. E solicitar a prova de quitação de débitos, emitida normalmente pelo síndico, é um deles.

Conforme o artigo 1.345 do Código Civil, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Desta forma, o futuro proprietário deve buscar informações junto à administração para saber se há alguma dívida. A declaração é a garantia de que a unidade não está com nenhuma pendência financeira, e para ter validade legal deve estar assinada pelo síndico, ou administradora responsável, e com firma reconhecida.

De acordo com o advogado Sandro Barreto, não existe nenhuma lei específica que obrigue o condomínio a emitir a declaração ao condômino, mas seria interessante que o síndico incorporasse o procedimento na sua rotina. “Se o condômino solicitar a prova de quitação o síndico deve emitir até para ter maior transparência e organização dos dados contábeis”, avalia.

Cuidados com a declaração

Antes de emitir a declaração, o síndico deve fazer uma consulta minuciosa do relatório no sistema para ter certeza que não existem débitos do condômino. A declaração só deve ser fornecida para quem não tem nenhum tipo de despesa com o condomínio
Geralmente quem assina o documento é o síndico, mas as administradoras, empresas de contabilidade ou as que garantem os pagamentos da taxa de condomínio também podem emitir. O procedimento ideal seria o síndico assinar em conjunto com essas empresas
Se o síndico não assinou o documento e o relatório apresentou pendências com débitos, quem emitiu passa a ser o responsável pela informação errada. Por isso é importante todos estarem conectados e assinarem em conjunto, até mesmo o departamento jurídico.

O síndico tem por obrigação saber de tudo que acontece no condomínio e ter o controle financeiro é uma delas. Por isso, o gestor deverá constantemente requerer informações caso não seja ele quem detém o sistema de controle na administração do condomínio.

Fonte: Jornal Contábil

DIVULGAÇÃO: PALESTRA GRATUITA

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POSSO PERDER MINHA LAJE?


Para a compreensão de qualquer leitor, antes de qualquer explanação é preciso esclarecer o que vem a ser a usucapião. A usucapião ocorre quando alguém adquire a propriedade de um bem por manter sobre ele sua posse mansa e pacífica. Ou seja, caso determinada pessoa possua como sua a posse (resida em um imóvel, por exemplo) de um bem, por determinado tempo e sem que ninguém reclame, ela pode adquirir este bem para si, através da usucapião.

Ultrapassada esta questão introdutória, é preciso esclarecer o que é o Direito Real de Laje. O Direito real de laje foi inserido na legislação através da Lei nº 13.465/17. Esta lei criou o instituto do Direito de Laje visando a regularização de imóveis irregulares, sobretudo nas favelas. É a possibilidade de que o titular da laje obtenha para si a propriedade da laje, independentemente da propriedade da construção-base.

Portanto, agora é possível que aquele que reside na laje adquira para si a propriedade somente daquela laje, sendo que não necessariamente terá de ser o proprietário da construção-base. É importante, no entanto, que a entrada da laje seja independente da entrada da construção-base.

O direito de laje está descrito no art. 1.510-A do Código Civil, vejamos:

“O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”.

E há diversas situações em que pessoas deixam parentes, amigos ou até terceiros residirem na laje de suas residências. Nestes casos aconselha-se que este “empréstimo” da laje, ou sua locação (sendo o caso) sejam formalizados por escrito. Isto porque a justiça entende que é possível que o titular da laje adquira sua propriedade através da usucapião. Em decisão de 2017, na época considerada inédita no país, a justiça determinou o seguinte (Processos números 0027691-84.2013.8.17.0001 e 0071376- 44.2013.8.17.0001, do TJ-PE):

“Por outro lado, observo que a casa 743-A foi construída na superfície superior da casa 743, de modo que a pretensão de aquisição da propriedade mais se coaduna ao direito de laje, previsto no art. 1.510-A do Código Civil, que assim dispõe: Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. dcm 5 Desta feita, tendo havido a cessão do Sr. José Carlos da Silva da casa 743-A em favor da sua filha, Ladyane, autora da segunda ação, devidamente registrada em cartório, há que ser reconhecido o seu direito de laje, devendo o bem possuir registro próprio e dele podendo a autora usar, gozar e dispor“.

Portanto, é possível que aquele possui a posse sobre uma determinada laje adquira para si a propriedade. Como também é possível que o proprietário de toda a residência perca a laje, caso perca sua posse para terceiro e este, preenchidos os requisitos legais, entre com usucapião sobre a laje.

Assim, reitera-se que, caso o proprietário pretenda emprestar a laje para um parente ou amigo, o ideal é que formalize este empréstimo através de um contrato de comodato ou, caso venha alugar aquela laje, o faça por meio de um contrato de locação, por escrito.

Fellipe Duarte - Advogado, Especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

O NASCIMENTO DE UM PRÉDIO, DO PAPEL AO CONCRETO


Você, morador de um prédio, já se perguntou o motivo de o edifício ter as características que tem, de ter ou não área de lazer, acabamento de luxo ou mais simples, de ter sido construído no bairro onde está?

Em tese, nada é por acaso em um empreendimento. Desde a escolha de terreno até pormenores de acabamento, passando por áreas comuns e tipologias, todos os detalhes que compõem o que virá a ser um lar são pensados e planejados para responder às expectativas do futuro morador.

Com auxílio de entidades do ramo de incorporação, a reportagem listou os cinco passos principais de um projeto, do campo das ideias até chegar ao estande de vendas.

DNA da empresa. Cada construtora ou incorporadora possui uma especialidade. Por isso, antes de começar a incorporar, a empresa já tem certo direcionamento, definido de acordo com seu perfil, estratégia, filosofia ou DNA. Os diferentes termos significam uma coisa só. “É a definição do mercado em que a empresa atua”, diz Alexandre Suarez, diretor da Mar Incorporações.

A Mar, por exemplo, trabalha com o segmento de alto padrão e sabe que seu público está, na maioria, em bairros das zonas sul e oeste, como Jardins, Moema, Pinheiros, Itaim e Vila Olímpia. A partir da definição de “marca” da empresa, é possível identificar regiões onde procurar terrenos interessantes para implantação de um projeto que atenda ao gosto dos perfis imaginados de futuros compradores, além de média de preços de comercialização de imóveis nessa área geográfica.

Prospecção de terrenos. Uma vez definido o campo de atuação, é hora de procurar terrenos viáveis para o futuro empreendimento. Este é um passo importante, já que, de acordo com o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Reinaldo Fincatti, “a matéria-prima da construção civil é o terreno incorporado”.

Muitos fatores determinam o que, para os incorporadores, é um bom terreno. Boa infraestrutura no entorno, segurança da área, topografia, vista panorâmica da cidade e tráfego de carros e pedestres na rua escolhida são alguns. Para o sócio da Moby Incorporadora, Eduardo Carvalho, o terreno tem de ter cidade em volta. “Precisa ser um lugar agradável para sair a pé, passear com o cachorro.”

O diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, ressalta a importância de conferir eventuais contaminações de solo no lote desejado. “Terrenos que já abrigaram postos de gasolina ou fábricas podem estar contaminados. Incorporador bom é aquele que deixa o terreno saudável.”

A empresa identifica a legislação em vigor na área do terreno e o zoneamento em que ela está enquadrada. O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento definem todos os parâmetros urbanísticos para o desenvolvimento da cidade e interferem no projeto. “O plano e a lei determinam o potencial construtivo do empreendimento”, diz França. Terrenos em locais que as regras permitem maior potencial construtivo – em regiões com boa oferta de transporte público, é permitido construir até quatro vezes a área do lote – são mais procurados e, portanto, mais caros.

Com oferta de terrenos escassa, as empresas precisam, muitas vezes, partir para a estratégia de “formar terreno”, ou seja, comprar áreas contíguas até atingir a metragem ideal para poder erguer o empreendimento pensado. Conseguir conciliar as vontades de todos os donos de lote para venda simultânea pode ser complicado. “Esse é o desafio da montagem de área em São Paulo”, afirma Daniel Toti, diretor da Nortis Incorporadora.

Estudos e planta. Nesta fase, o projeto é definido. “Pesquisamos in loco os lançamentos e os prédios em construção na região e vamos ao banco de dados de imobiliárias. Temos de saber tudo: a velocidade de vendas, o preço ofertado, o tipo de produto que está vendendo mais e as características tipológicas”, comenta o diretor da Benx Incorporadora, Luciano Amaral.

Com a pesquisa de mercado, o incorporador identifica as demandas da região e começa a moldar o empreendimento. Público-alvo, tipologias das plantas e áreas de lazer são definidos. “Se pensamos em um perfil familiar, colocamos brinquedoteca, por exemplo. Se são unidades menores, oferecemos lavanderia coletiva, espaço para coworking”, conta Toti.

Nessa fase, também é definido o valor geral de vendas (VGV) do empreendimento. Ele se refere ao valor projetado pela soma potencial de venda de todas as unidades do conjunto. O preço é calculado de trás para frente. O incorporador analisa quanto o futuro comprador estaria disposto a pagar em um imóvel naquela região e, assim, define os gastos de obra. “É um processo inverso. Não é o valor da construção que determina quanto os clientes vão pagar, mas o que os clientes estão dispostos a pagar é que determina qual vai ser o custo de construção”, diz Suarez, da Mar.

Entre os gastos de obra, é necessário prever valor do terreno, materiais de construção e mão de obra, além de, se for o caso, pagamento de outorga onerosa (taxa cobrada pelo Município que permite edificar acima do limite).

Organização e aprovação. Com terreno prospectado e projeto decidido, é hora de organizar toda a papelada do empreendimento para aprovação na Prefeitura. O tempo médio de emissão de alvará para obras é de 500 dias. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), no entanto, diz que, com a aprovação do novo Código de Obras e Edificações, esse período deve diminuir.

Além disso, foi sancionado neste ano o projeto Aprova Rápido, que promete reduzir o tempo de emissão em terrenos com mais de 150 metros quadrados para até 130 dias.

Entre os itens analisados pela Prefeitura estão: atendimento às leis de acessibilidade e medidas de segurança, sustentabilidade, distância de edificações vizinhas, potencial construtivo da área e enquadramento na Lei de Zoneamento.

Rumo ao lançamento. Uma vez aprovado na Prefeitura, são realizados os ajustes finais, além de projetos complementares, como hidráulico, elétrico, fundações e paisagismo. Também é aqui que a equipe de marketing começa a moldar a identidade do empreendimento para publicidade.

“Fazemos a divulgação usual, nas ruas e em veículos de comunicação. Além disso, temos de ter uma presença muito boa na internet, produzindo conteúdo interessante por lá”, comenta Carvalho, da Moby. O estande de vendas é montado e, finalmente, chega o momento de fazer o lançamento.

Fonte: Jéssica Díez Corrêa, especial para o Estado.

segunda-feira, 24 de setembro de 2018

INOVAÇÕES NO DISTRATO DE IMÓVEIS NA PLANTA COM BASE NO PL 10728/2018


Em razão da instabilidade econômica financeira que assola o Brasil e que, por consequência lógica, elevou o número de desempregados no país, os pedidos de distrato de imóveis adquiridos na planta aumentou drasticamente, tornando-se uma realidade corriqueira entre os consumidores.

Diante desse cenário, diversos questionamentos surgem sobre como proceder com o pedido de distrato, tais como (i) o momento oportuno para solicitar; (ii) a possibilidade do consumidor requerer mesmo estando inadimplente e, (iii) o valor que seria devido ao consumidor nessa hipótese.

Indo direto ao ponto, o momento oportuno para solicitar o distrato é antes da entrega das chaves e já respondendo o segundo questionamento, nada obsta que referido pedido seja feito pelo consumidor, mesmo que ele esteja inadimplente, pois ninguém está obrigado a adquirir um bem que não tenha mais interesse, independente do motivo.

Muito se discute em relação ao valor a ser devolvido para o consumidor na hipótese de distrato. O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é que será devido ao consumidor entre 80 a 90% do valor total pago, que deverá ser atualizado e devolvido em uma única parcela.

Em decorrência da grande incidência de questões envolvendo o assunto, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 543 e o Tribunal de Justiça do Estado de São Palo editou as Súmulas 1 e 2. Confira:

“Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

“Súmula 1 do TJ/SP: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação.”

“Súmula 2 do TJ/SP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para aquisição.”

Além disso, em 06.06.2018, foi aprovado pela Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei nº. 10728/2018, apresentado pelo deputado Efraim Filho, que dispõe sobre questões envolvendo o distrato de imóveis.

Vale lembrar que, apesar deste projeto de lei já ter sido rejeitado, por 14 votos a 6 na Comissão de Assuntos Econômicos do Senado, este seguirá para votação no Senado Federal, o qual poderá ser aprovado, ou até mesmo modificado, sendo que nesta última hipótese, deverá ser remetido para nova aprovação pela Câmara dos Deputados.

Importante apresentar as seguintes inovações:
Caso o empreendimento esteja acobertado pelo instituto do patrimônio de afetação (empreendimento com patrimônio separado da construtora), o consumidor terá direito a receber 50% dos valores pagos, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da emissão do habite-se;
Caso a incorporadora não tenha constituído patrimônio de afetação, terá o direito de reter 25% do valor pago pelo consumidor, a título de cláusula penal. Nesta hipótese, a incorporadora terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para devolução dos valores, devidamente atualizado e com a aplicação de juros;

Caso o consumidor desista da compra do imóvel no prazo de até 7 dias da data da compra, este terá direito a receber todos os valores pagos, inclusive eventual comissão de corretagem;

Por fim, na hipótese de atraso para a entrega do empreendimento, o projeto de lei estabelece o prazo de 180 dias de prorrogação, sem fixação de multa ou possibilidade de justificar o pedido de rescisão com base no atraso, desde que essas ponderações estejam explicitamente previstas no contrato. Somente após o exaurimento do prazo de 180 dias, o comprador poderá requerer a rescisão contratual, com o recebimento de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, corrigidos em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

Dessa forma, referido projeto, se aprovado pelo Senado Federal, cessará por completo qualquer tipo de discussão acerca do assunto, além de desafogar o Poder Judiciário. Isso porque, o consumidor já saberá, logo no início da contratação, qual o percentual que lhe será devido em caso de rescisão, assim como as incorporadoras poderão provisionar melhor as suas receitas, com base no quantum estabelecido pela lei a título de rescisão de imóvel na planta.

Vislumbra-se, portanto, que com a aprovação do Projeto de Lei 10728/2018, além do desafogamento do Poder Judiciário, as incorporadoras terão mais autonomia e segurança para comercializar seus empreendimentos, haja vista os cenários já tratados na nova Lei, o que traz benefícios, tanto aos consumidores, como para as incorporadoras, uma vez que estabelecerá uma relação negocial equânime entre as partes.

Vinícius G. F. Jallageas de Lima - Advogado, especialista em Direito Processual Civil PUC-SP, especialista em Direito Imobiliário FGV-SP, sócio no Vinícius Jallageas Advocacia.
Fonte: Jota

RENTABILIDADE DO ALUGUEL DESPENCA E MERCADO IMOBILIÁRIO SEGUE EM ALERTA


A rentabilidade do aluguel em 12 meses, que em 2012 girava em torno de 27,5%, chegou em agosto deste ano em 1,8%. O motivo, para além da crise econômica, foi a exacerbada alta no estoque de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro durante o período que ficou conhecido como “boom imobiliário”.

Os dados, que fazem parte do Índice FipeZap Comercial, apontam uma queda de 0,51% no preço de venda de salas comerciais e 0,46% para locação em agosto. O indicador segue em uma tendência de queda entre as saletas com até 200 metros quadrados (m²). Para o consultor de investimentos e especialista em mercado imobiliário, Robson Cruz, o País experimentou, entre 2008 e 2014 crescimento desproporcional do mercado imobiliário, e isso resultou em uma forte injeção de capital no setor.

“As construtoras se mostrara muito animadas com as projeções e lançaram muito. Os preços acompanhavam o otimismo porque a economia caminhava bem”, explicou ele, dizendo que o período posterior foi de inversão da tendência de crescimento da economia e o resultado “a gente viu na economia.”

O Rio de Janeiro, que é o segundo maior mercado do Brasil para salas comerciais é um exemplo desta queda abrupta. “Em 2010, quando o Brasil ainda tinha muitas esperanças com o Pré-Sal, o Rio atraiu todo tipo de empresa que poderia oferecer serviços relacionados ao insumo, e hoje temos prédios enormes, com grandes espaços desocupados”, disse.

Exemplo desse movimento de evasão foi anunciado na última sexta-feira (21) quando a BR Properties S.A. anunciou aos acionistas que “recebeu notificação da sua locatária Petróleo Brasileiro S.A - PETROBRÁS, comunicando a intenção de desocupar, no segundo semestre de 2019, as unidades atualmente locadas no Edifício Ventura Corporate Towers”. O complexo de escritórios locados refere-se à Torre Leste, e o contrato de locação terminaria em dezembro de 2019.

Sem detalhes sobre um eventual pagamento de multa ou como se dará o distrato, os diretores da BR dizem aguardar mais informações sobre como o processo se dará e avisarão acionistas e o mercado.

Mesmo diante da saída de empresas de todos os portes – seja pela segurança, crise econômica ou outro problema – o Rio de Janeiro ainda é campeão em preços. Segundo o Índice FipeZap, em agosto, o m² para venda no Rio gira em torno de R$ 10,3 mil.

Diante dos altos preços e economia patinando, a vacância continua preocupante. Segundo um levantamento da Colliers, a estimativa é que 36% dos escritórios na capital fluminense estavam desocupados no primeiro semestre.

“Uma taxa de vacância ideal para mercado competitivo é de até 15%”, conta Cruz.

Outros mercados

Quando analisamos a média dos preços cobrados nas quatro cidades pesquisadas pela FipeZap (Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre) a queda de 0,51% na passagem de julho para agosto colocou o custo médio do m² em R$ 9,53 mil (veja mais informações no gráfico).

Clique no gráfico para ampliar

No caso do aluguel, o índice caiu a R$ 39,54 por metro quadrado, com desvalorização mensal mais acentuada em São Paulo (-0,63%) e Rio de Janeiro (-0,49%).

Na comparação anual, o indicador teve baixa nominal de 2,61% para venda e 2,73% para locação, sendo Porto Alegre a única cidade a registrar alta no preço médio do aluguel comercial (+1,45%). No ano até agosto, o índice FipeZap soma queda de 0,94% na venda e 2% na locação.

Em Belo Horizonte (MG), o preço médio do metro quadrado comercial ficou em R$ 7.525 para venda e R$ 30,16 para locação, enquanto em Porto Alegre (RS) os valores apurados foram R$ 7.647 e R$ 31,67, respectivamente.

Fonte: DCI

domingo, 23 de setembro de 2018

GOVERNO QUER REFORÇAR MINHA CASA, MINHA VIDA COM R$ 1 BILHÃO


O governo está buscando recursos que não estão sendo utilizados em projetos de infraestrutura, como saneamento, para serem remanejados à Faixa 1,5 do programa Minha Casa, Minha Vida, que atende a famílias com renda mensal de até R$ 2.600,00. A ordem foi dada pelo presidente Michel Temer à Caixa Econômica, que já identificou cerca de R$ 1 bilhão que poderão ser direcionados a esse segmento este ano e em 2019, sem causar impacto no Orçamento.

Segundo uma fonte próxima ao presidente, a medida foi um dos pontos discutidos em reunião entre Temer e representantes da indústria da construção civil. Os empresários do setor pediram mais recursos para atender à demanda.

O programa Minha Casa, Minha Vida foi criado em 2009. Sofreu alguns ajustes em 2016, no governo Dilma Rousseff, com destaque para a inclusão da Faixa 1,5, entre as faixas 1 e 2.

A Faixa 1,5 tem como principais benefícios o financiamento de imóveis com taxas de juros de 5% ao ano, 30 anos para pagar e subsídios de até R$ 47,5 mil. Quem tem renda de até R$ 1.800,00 está na Faixa 1. Nesse caso, a Caixa oferece um financiamento de até 120 meses, com prestações mensais que variam de R$ 80,00 a R$ 270,00, e a garantia para o empréstimo é o imóvel a ser adquirido.

Famílias com renda de até R$ 4 mil podem ter subsídios de até R$ 29 mil e se enquadram na Faixa 2. Já os mutuários com renda familiar de até R$ 7 mil estão na Faixa 3 e contam com taxas de juros menores do que as praticadas no mercado.

Fonte: O GLOBO

sábado, 22 de setembro de 2018

PERÍCIAS NO DIREITO IMOBILIÁRIO


O Direito Imobiliário leva para a justiça uma série de demandas judiciais que dependem de perícia, seja ao longo do processo ou de forma antecipada. São ações referentes a Revisional de Aluguel, Renovatória de Contrato de Locação, Indenização por Vícios de Construção, Prestação de Contas, Interdito Proibitório, Usucapião, Revisão de Quota de Condomínio Baseada em Fração Ideal, Direito de Vizinhança, Demolitória, Nunciação de Obra Nova, Reparação de Danos, entre tantas outras.

São vários os conflitos que demandam a judicialização, que exigem uma diversidade de especialistas para realizar perícias em processos que discutam cada um desses inúmeros aspectos do Direito Imobiliário.

Uma vez ajuizada uma ação e determinada uma perícia, o juiz nomeará o perito e as partes deverão formular seus quesitos e indicar seu assistente técnico. Cada vez menos os peritos serão nomeados pela livre escolha do juiz, sendo certo que muitos Tribunais Estaduais já atenderam à exigência trazida pelo Novo Código de Processo Civil que determinou a criação de um banco de peritos que contenha um cadastro de todos os profissionais que se interessem em ser peritos.

Contudo, em Minas Gerais, dentre outros estados da federação, isso ainda não foi feito, o que representa um atraso na prática processual. Com o sorteio que deverá ser realizado dentre os cadastrados, o banco de peritos permitirá que um maior número de profissionais faça perícia de forma mais equitativa.

No que diz respeito ao Assistente Técnico das partes, a questão é de outra ordem, já que a parte é livre para ter ou não um assistente técnico, podendo escolher quem quer que seja para desempenhar tal tarefa, incluindo pessoas sem a formação específica do objeto da perícia. Isso não retira a importância da parte ter um profissional habilitado para ser seu assistente técnico. Mas, não sendo este um expert, o risco é da parte, sendo que a lei processual não proíbe.

O objeto da perícia

Na prática, vemos que mesmo os profissionais formados e habilitados na matéria objeto da perícia, e que às vezes já atuam como peritos, não estão devidamente preparados para a tarefa. Um perito que conhece bem a matéria científica a ser periciada, muitas vezes conduz mal a perícia porque não compreende o objeto dela, porque essa dedução deveria decorrer da compreensão que ele tem do que se objetiva com a própria ação e o que gera a necessidade da perícia. Ao contrário do que alguns peritos temem, não é necessário que tenham conhecimentos do direito que está em jogo. Mas é necessário que o perito domine todas as regras processuais previstas sobre perito e perícia.

Conhecendo-as, sua visão se modifica. Percebe porque o juiz precisa de sua perícia, embora o perito não saiba o que a lei ou jurisprudência dizem sobre o caso a ser periciado. Consegue delimitar bem o objeto da perícia e estabelecer o método necessário para a sua realização.

Perícia em direito imobiliário – O perito deve focar na sua ciência e não no direito discutido

No campo do Direito Imobiliário a perícia feita por engenheiros é muito recorrente. Numa ação em que se discuta, por exemplo, o direito do morador de uma cobertura pagar a taxa de condomínio no mesmo valor e percentual de todos os demais moradores, muitas vezes o perito se confunde. Tal ação é fundada na tese de que a taxa de condomínio refere-se aos serviços comuns prestados a todos os condôminos e que isso independe do tamanho de cada apartamento, ou seja, quem mora na cobertura ou nos apartamentos com áreas privativas, não usam mais o porteiro, ou a luz do corredor, ou a limpeza do prédio.

Designado um engenheiro para averiguar como se dá o uso das partes comuns pelos moradores do prédio, o mesmo, com a ideia fixa de que “em todo condomínio o morador da cobertura paga mais e isso deve se manter assim”, porque querem que o critério seja o de percentual da taxa proporcional à fração ideal de cada apartamento, o perito engenheiro afirma e reafirma que, mesmo não existindo nada que demonstre que o morador da cobertura não usa mais as áreas comuns e nem os serviços prestados igualmente aos condôminos, a sua taxa de condomínio deve ser maior porque seu apartamento é maior.

Observamos facilmente que o perito deixou o objeto da perícia, que era averiguar como cada condômino usa as áreas comuns e como recebem os serviços prestados, e passa a focar na noção de direito que ele tem sobre o assunto. Em verdade, se o juiz vai declarar que de fato o morador da cobertura deva pagar igual aos demais ou com base na fração ideal do seu imóvel, não importa para a perícia, bem como não importa para a perícia o que a lei diz sobre isso porque a parte autora entrou com a ação justamente para discutir a lei, e ela apresenta um fundamento jurídico plausível que somente o juiz irá enfrentar. A lei, no Brasil, não é absoluta. Não é um dogma, e as pessoas têm direito de questionar em juízo direitos que podem estar sendo prejudicados, inclusive, pela própria lei.

De forma semelhante, um engenheiro que faz perícia em imóvel comercial visando avaliar o preço de mercado para fins de Revisional de aluguel, que, ao final dos cálculos advindos de um método previsto em norma da ABNT, entende que o valor ficou “barato”, às vezes, resolve abandonar o método da ABNT e instituir o próprio método que leve a um resultado mais “justo” porque na visão dele aquele preço está baixo. Isso traz implicações severas, porque um perito que escolhe abandonar um método preestabelecido e aceito pela sua comunidade científica, corre o risco de produzir resultados não apenas errados, mas considerados inverdades, o que pode trazer para ele uma condenação tanto de natureza civil, que o impedirá de fazer novas perícias por até 5 anos, o obrigará a indenizar a parte e terá seu Conselho Profissional oficiado, como também pode ter uma condenação pelo Crime de Falsa Perícia previsto no artigo 342 do Código Penal. E veja que muitas vezes o perito “só” achou que estava barato, porque na visão dele a decoração do lugar era muito luxuosa, ou destoava de outro comerciante de igual ramo na mesma região, porque tinha a aparência de que o faturamento do empreendimento era muito elevado. O perito, assim como a justiça deve ter os olhos vendados para as impressões e deixar sua ciência operar o “milagre” pericial, que mostrará a verdade.

Profissionais que fazem perícia em juízo devem se atualizar

Os peritos judiciais deverão se adequar a uma nova realidade quanto à produção de prova pericial que impôs requisitos formais, devendo o laudo conter, entre outros, o objeto da perícia e o método utilizado e a demonstração de que esse método seja aceito cientificamente.

Portanto, as perícias exigirão que os peritos estejam aptos a atender essas novidades sob pena de terem seus laudos impugnados pelo réu ou pelo autor que se sentir prejudicado. 

Logicamente, sendo o perito um auxiliar do juiz, caberá a ele elaborar seu trabalho com perfeição, evitando assim críticas que venham a gerar retrabalho e atrasar o andamento do processo. E mais: muitos processos que necessitaram de perícias judiciais antes da vigência do Novo Código de Processo Civil (18/05/2016), terão as perícias devolvidas para os peritos para que adequem o laudo pericial às novas regras, tendo em vista que a nova lei atinge os processos em andamento.

Quanto mais cedo o perito se atualizar, melhor será o seu desempenho profissional e maior a sua contribuição com a Justiça, sendo que o juiz terá que mencionar o laudo pericial e o método nele utilizados, mesmo que o laudo em nada influencie em sua decisão, como podemos constatar no artigo 479 do CPC: “O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito”. As partes do processo têm o direito de solicitar a adequação da perícia para que contenha os novos requisitos. Todos terão que se adequar em prol de uma justiça mais eficiente.

Daniela Almeida Tonholli - Advogada
Fonte: Diário das Leis