segunda-feira, 31 de maio de 2010

II ENBRACI - ENCONTRO BRASILEIRO DE CORRETORES DE IMÓVEIS



O encontro nacional da categoria, realizado em Brasília, colocou em discussão as metas da entidade de classe para aperfeiçoar os conhecimentos de quem vende imóveis.
O aperfeiçoamento profissional foi o principal objetivo do II Encontro Brasileiro de Corretores de Imóveis (Enbraci). O evento, realizado na quinta e sexta-feira (27 e 28), teve como tema Investimentos e Oportunidades do Mercado Imobiliário Brasileiro e contou com a participação de cerca de 1,5 mil corretores de todo o país. O presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva, acredita que o evento atingiu os objetivos ao possibilitar a reciclagem periódica e o crescimento profissional dos corretores. O encontro acontecerá anualmente em Brasília.
O único evento de abrangência nacional para os profissionais do setor imobiliário teve a participação de parceiros internacionais do Cofeci e dos 25 Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Creci).
Estiveram presentes na cerimônia de abertura o patrono dos corretores de imóveis, o ex-ministro do Trabalho Arnaldo da Costa Prieto, o vice-presidente executivo da Agenzia Del Demanio, na Itália, Carlos Petagna, o presidente do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea), Marcos Túlio de Melo, o ex-presidente do Cofeci, Edmundo Carlos Freitas Xavier, e a representante da National Association of Realtors (NAR), Aida Turbow.
Teodoro destacou que uma das novidades do encontro este ano foi a mudança de formato para oferecer aos participantes mais interação com os convidados. “Nas palestras, os corretores puderam fazer perguntas e interagir com os debatedores”, disse o presidente do Cofeci. Entre as discussões transmitidas ao vivo pelo site do Creci-DF, estavam questões como as oportunidades geradas pelo programa habitacional do governo, o modelo de gestão do patrimônio imobiliário público federal , o papel do corretor de imóveis, como ganhar dinheiro com financiamento imobiliário e consórcio de imóveis e os processos de decisão da indústria da construção civil.
O presidente do Creci-DF, Hermes de Alcântara, observou que o Enbraci é uma medida para criar laços e gerar parcerias de negócios entre os corretores do país, além da confraternização. “Aqui conseguimos adquirir mais conhecimento e colocar em prática nosso aprendizado com os clientes, que é nosso principal objetivo”, destacou Hermes.

Embora não envolva nenhuma questão relevante de interesse do GESTOR IMOBILIÁRIO, fica aqui o nosso registro do evento.
Estranhíssima é a presença do presidente do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea), Marcos Túlio de Melo, detrator ferrenho dos Corretores de Imóveis quanto ao direito de Avaliar Imóveis Urbanos e Rurais e líder de um lobby fortíssimo junto à Camara e ao Senado Federal para cassar esse mesmo direito, temporáriamente adquirido, num evento exclusivo para Corretores de Imóveis, além do destaque dado ao mesmo, o que só reforça os interesses do sistema Confea-Crea's, em detrimento dos Corretores de Imóveis.

TIRA DÚVIDA - GARAGEM À VENDA


Sendo a garagem uma unidade autônoma de uma propriedade, ou seja, possuindo a mesma uma matrícula independente no Registro de Imóveis da Circunscrição competente, consequentemente, o IPTU, também independente; é permitida a sua venda, porém com algumas ressalvas, caso o comprador seja pessoa estranha ao condomínio. No caso, de venda, está clara a possibilidade, conforme previsto no § 2º do art. 1339 do CC/2002, ou seja: “ É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.” Com isso, caso a venda da garagem seja para pessoa estranha ao condomínio, necessitará de autorização prevista na Convenção do mesmo, ou então, através de uma Assembléia Geral dos condôminos, a fim de que seja concedida tal autorização.

CONTROLE DE RISCOS NOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS


Todo investimento apresenta um risco proporcional ao ganho que se deseja obter. No caso de empreendimentos imobiliários, os riscos são expressivos e não podem ser menosprezados, pois a construção envolve investimentos altos.
Segundo especialistas, a construção civil tem dois vetores de risco. O custo e o mercado. A tendência é de que o primeiro deixe de ser um risco do ponto de vista sistêmico, uma vez que os construtores estão mais preparados para lidar com novas tecnologias e sistemas de produção. O segundo vetor, no entanto, pode ser mais perigoso. Estar alerta ainda é o caminho mais seguro para a tomada de decisões.
Uma etapa importante e arriscada quando mal interpretada é a pesquisa de mercado. A fase que mais inspira a formatação dos produtos imobiliários é também crítica por ter um alto custo mas nem sempre resultados muito precisos. Como se caracteriza pela não- repetitividade, torna-se mais difícil corrigir ou aperfeiçoar algo depois, efeito contrário ao das pesquisas aplicadas na indústria de bens de consumo não-duráveis, cuja produção tem continuidade e dá a possibilidade de aperfeiçoamento do produto.
Nem sempre a demanda corresponde aos dados da pesquisa, e as vendas podem ser um fiasco. Segundo especialistas, o problema está na interpretação errônea dos dados. Em geral, mede-se o volume de demanda quando na verdade as pesquisas revelam uma tendência de comportamento, ou seja, pode-se mostrar um certo padrão de liquidez para determinada tipologia de produto mas não se consegue medir um vetor específico de demanda.

Viabilidade

Daí os problemas decorrentes do lançamento de um produto semelhante a outro que foi um sucesso de vendas sem observar-se a viabilidade dessa prática, cujo procedimento é bastante comum na construção civil. O ideal é descobrir um nicho de mercado não-explorado, mas mesmo nesses casos o grau de risco pode ser elevado. A tendência de comportamento das empresas é lançar os empreendimentos e só ir adiante quando determinada velocidade de vendas é alcançada.
Enquanto a pesquisa alimenta a formatação do produto, a análise de custo e previsão de orçamento fornecerão subsídios para os estudos econômicos e financeiros que vão validá-lo. Em geral esse tipo de análise não é realizado com a devida intensidade, seja porque o empreendedor não tem estrutura capaz de fazê-la, seja porque não está disposto a pagar esse tipo de estudo, sujeitando-se a mergulhar num risco do qual não se conhece a dimensão. Existem técnicas sofisticadas para a avaliação de riscos financeiros e econômicos e pode-se discutir com muita confiança se a análise for bem-feita.
O conhecimento dos riscos, além de evitar surpresas durante a execução, contribui para a busca de alternativas e novas estratégias quando necessário. No entanto, é comum desconsiderar os fatores de riscos nas análises, validando perspectivas otimistas em detrimento de estratégias para dirimir riscos. É o caso de atrasos no empreendimento por motivos legais, técnicos, comerciais, ou eventuais inadimplências, ações judiciais, aumento de custos não previstos ou falta de financiamento imobiliário, por exemplo. Além disso, é importante não ignorar nos estudos os fatores mutáveis de longo do tempo, tais como preço de venda, custo de construção, tributos e tarifas.
No caso de tomada de financiamento, é imprescindível inserir no estudo de viabilidade as exigências bancárias para não se aceitar condições que possam fragilizar o negócio ou impedir a construtora de honrar compromissos. O empreendedor imobiliário deve fugir de armadilhas ofertadas pelos bancos com exigências de difícil cumprimento, notadamente a de demanda prévia para liberação de parcelas, condições de amortização ou de repasse ao mutuário final restritas, e exigências de contragarantias desproporcionais.
A exigência financeira mais arriscada, no entanto, é a contrapartida da venda de determinado número de imóveis na planta. Mesmo que essa meta seja cumprida, existe a possibilidade de o restante do empreendimento não ser vendido em tempo recorde e no final corre-se o risco de as vendas não serem suficientes para cobrir o saldo devedor, que terá de ser pago com juros altos. Embora seja desejável a venda direta na fase de lançamento, não se deve ignorar que o mercado é reticente em comprar imóvel dessa forma.
É necessário levar em conta as variações inflacionárias, que acarretam defasagens e impedem o comprador de efetuar os pagamentos. As conseqüências dessa situação devem ser minimizadas com o monitoramento da evolução dos custos e ações preventivas como ajustes dos prazos da execução, das estratégias de venda e da avaliação das especificações técnicas e de acabamentos do empreendimento.

Comercialização

Outro ponto relevante é a comercialização, cujo maior risco é a incompatibilidade entre a velocidade de vendas programada e a efetuada, o que demanda mais investimentos e prejudica o fluxo de caixa do construtor/incorporador. Especialistas concordam que os negócios imobiliários só são validados se tiverem um grau de alavancagem razoável. A baixa velocidade de vendas exige investimento não previsto, as obras atrasam e começam os problemas econômicos na tentativa de se arrumar a equação de fundo do empreendimento.
Como a velocidade de vendas é sempre uma incerteza, é importante avaliar os riscos de um resultado negativo antes do lançamento. Outra questão a ser prevista na análise econômica é a perspectiva dos resultados das vendas.
Quem define o preço é o próprio mercado e deve-se avaliar se vale ou não a pena lançar um empreendimento com os valores praticados, para as vendas não estacionarem depois. Por conta da expectativa de lucratividade máxima, é muito comum o empreendedor perder vendas.
Outra questão a ser considerada são as mudanças de mercado em relação à economia, tributos, impostos e legislações técnicas entre o período inicial de estudos do empreendimento até sua conclusão. Como o retorno do empreendimento depende muito do fluxo financeiro, nem sempre gera o resultado esperado porque pode ter sido vendido em fases posteriores e a receita pode não ser suficiente para cobrir o custo financeiro desse empreendimento durante o período em que o caixa esteve negativo.

Aprovações

A burocracia e irregularidades são os campeões de reclamações quando o assunto é aprovação de terrenos. Problemas com IPTU, concessionárias, alvarás para demolição, autos de conclusão e passivos ambientais são só alguns. Tamanha burocracia pode engavetar o projeto por tempo indeterminado e em casos extremos reduzir a margem de lucro do empreendimento.
Para evitar riscos desse tipo, costuma-se adotar algumas precauções para que esse problema não venha a afetar substancialmente o empreendimento, tais como formular um contrato de compra e venda no qual parte do pagamento esteja vinculada a alguma regularização.
Recomenda-se evitar confiar cegamente nas certidões apresentadas pelos vendedores sem serem checadas para evitar posteriormente qualquer tipo de litígio que leve a perdas financeiras ou que possa culminar em paralisação da construção durante a sua execução. Além disso, destaca-se o cuidado na aquisição de terrenos de empresas ou de empresários e diretores de empresas com passivos trabalhistas. A justiça trabalhista é generosa em empregar a figura da desconsideração da pessoa jurídica atingindo vendas perfeitas e acabadas.

No canteiro de obras

As atividades operacionais, embora mais passíveis de controle, contabilizam uma série de riscos. Os principais estão relacionados às patologias na execução dos serviços de construção, que implicam custos na pós-ocupação e nas manutenções.
Há um perfil comum de patologias verificado nas mais diversas edificações no Brasil, tais como fissuras estruturais por recalques de fundação, exposição de armações estruturais por má execução dos espaçadores da armação ou por descuidos no lançamento do concreto, fissuras horizontais e verticais nos encontros das alvenarias com as vigas e pilares de concreto armado, fissuras no sentido diagonal em vãos superiores de janelas e portas e inferiores das janelas por ausência ou má execução de vergas e contravergas, infiltrações nos pavimentos inferiores às lajes superiores em áreas descobertas por inexistência, má execução ou especificação incorreta do material impermeabilizante e vazamento nas tubulações, entre outros.
Um projeto executivo detalhado com recomendações em destaque para essas patologias usuais, no caso de arquitetura, de estrutura e de instalações pode chamar a atenção dos executores e minimizar consideravelmente os problemas desses serviços. As consultorias especializadas, por meio de projetos e relatórios de análises e recomendações, são valiosas e permitem maior segurança e qualidade, além de economia no custo de execução e do pós-ocupação para os serviços de fundação e de impermeabilização.
É de suma importância incluir nos contratos de serviços entre a construtora e o empreiteiro as recomendações sobre a prevenção dessas patologias. Quando o assunto é prestação de serviços, é necessário ainda considerar mais alguns fatores relacionados ao trabalhador.
Os riscos nesse caso estão vinculados basicamente à informalidade e à segurança. O setor chega a concentrar 70% da massa trabalhadora sem registro em carteira. Esse tipo de prática é arriscado e pode gerar passivos trabalhistas. É importante manter o controle constante de todo o pessoal que entra na obra, pois é comum os prestadores de serviços manterem no anonimato seus funcionários sem registro.
Em relação ao corpo técnico, os riscos podem ser menores vez que, é cada vez mais comum o Contrato de Prestação de Serviço Técnico, formalizado entre a empresa contratante e uma pessoa jurídica, em geral uma empresa com um único profissional ou uma sociedade de profissionais, como nos casos de projetistas e consultores. A contratação por CLT é, em geral, além de mais cara para a empresa, desfavorável ao profissional, em função da elevada carga tributária incidente sobre os salários.
No quesito segurança, a negligência, seja por parte da empresa ou do trabalhador reticente em usar os equipamentos de proteção, é fator gerador de multas previstas na NR-18 e a embargos que podem comprometer o cronograma da obra. Segundo a engenheira de segurança do SindusCon-SP, Regina Zanella, deve-se treinar o operário antes do início da obra e convencê-lo sobre a importância do uso de equipamentos de segurança. Os principais riscos são de queda, erro na operação de equipamentos, choque por descarga elétrica e soterramentos.

Banco de dados

Toda incorporadora desenvolve uma metodologia específica de pesquisa para diminuir os riscos relacionados à formatação dos empreendimentos
Para obter dados mais precisos existe a coleta informações do público que visita seus plantões de vendas para conhecer preferência por regiões, valor e características do imóvel desejado. As informações são lançadas num banco de dados e complementadas por contato telefônico. Os clientes que compraram algum imóvel preenchem duas pesquisas em momentos distintos. No pós-venda, entrega das chaves e pós-ocupação. Os dados são cruzados para identificar pontos fortes e fracos da incorporadora e propostas de melhorias.
Além disso, ao preparar um lançamento, a incorporadora realiza entrevistas com roteiro prévio, direcionadas e gravadas para posterior análise com moradores de empreendimentos da região, preferencialmente com os síndicos, buscando entender o que o morador próximo valoriza ou não gosta, tanto da região como no local que já mora, para poder corrigir erros e ressaltar as vantagens.

Quanto custa

Uma estimativa errada da área equivalente e do custo/m2 leva a distorções de até 20% nos orçamentos.
Quanto mais detalhados os projetos e especificações, mais próxima da realidade será a estimativa de custos. Inversamente, quanto menos informações, maior a margem de erro e conseqüentemente produzirá falhas quanto ao estudo de viabilidade.
A avaliação de área equivalente e custo por metro quadrado de construção é um fator comum de equívoco que pode distorcer até 20% da margem nas estimativas. O problema está relacionado ao erro no cálculo da área equivalente. É o caso de empresas que adotam no projeto legal para aprovação, a área prevista pelo arquiteto, que em alguns casos não contemplam certas áreas descobertas e cobertura para fins de cálculo da área total da edificação.
Além disso, os riscos da utilização de custos unitários incompatíveis com as características de edificação, e da omissão da remuneração da construtora ou de custos indiretos (despesas jurídicas, bancárias), também causam diferenças significativas no estudo de viabilidade.
Nos casos em que não for possível o fornecimento imediato dos projetos arquitetônicos e complementares, assim como o memorial de especificações, aconselha-se às empresas, desenvolverem ao menos um estudo de massa com a discriminação das áreas e um caderno de especificações técnicas e de acabamentos, para que as premissas das estimativas tenham uma referência aceitável. Para avaliação de áreas equivalentes e custos unitários, mesmo que de forma sucinta, a empresa deve elaborar os quadros I (cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais) e III (avaliação do custo global da construção) da NBR 12721. Os custos unitários, preferencialmente, devem ser obtidos de obras semelhantes já realizadas.


Texto adaptado do original de Kelly Carvalho
revista Construção Mercado

JÁ PENSOU NO VALOR DA SUA GARAGEM?!


Garagem cada vez mais valiosa.

Nas grandes cidades do Brasil uma vaga de garagem tem atingido o preço de até R$ 30 mil, em razão da raridade / dificuldade no local e do interesse do comprador. Diante do aumento da procura por imóveis com mais vagas, sua quantidade tem sido determinante para facilitar a comercialização. Num bairro mais simples, uma vaga de garagem gira em torno de R$ 10 mil, mas a sua falta num apartamento pode fazer seu preço cair em até 25%, já que a maioria das famílias tem carro. A vaga de garagem tende a ser cada vez mais valorizada. Em Manhattan, NovaYork, uma vaga chega a custar US$ 225 mil, sem janelas, paredes ou vista, claro! Por tal valor compra-se em Houston uma casa de três quartos com sala de jogos, escritório e piscina. Em Boston, uma vaga pode custar até US$ 175 mil e, em Chicago, US$ 75 mil. Assim, caso permaneça este crescimento de venda de automóveis no Brasil, a tendência é que as vagas de garagens sejam cada vez mais valorizadas. Pesquisas comprovam que o primeiro desejo do brasileiro não é a casa própria e, sim, o carro, que aumenta a liberdade de ir e vir. Após conquistar esse sonho surge uma preocupação - a segurança. O grande risco de deixar o automóvel na rua. Atualmente, o principal objeto de roubo de acessórios são os espelhos retrovisores que chegam a custar, cada um, em carro nacional, até R$ 2.500, e de uma Mercedes, R$ 8 mil reais. Um apartamento de quatro quartos com apenas uma vaga tem seu preço depreciado em até 20%. Se o apartamento ou sala comercial tiver uma vaga irregular, onde há discussões entre vizinhos no prédio, sua depreciação é enorme. Tal situação gera desgastes que afetam a saúde de qualquer um, sendo comum motivar a mudança daquele que aprecia a paz. Muitos são os registros de agressões e até tragédias em condomínios por falta de habilidade em resolver polêmicas sobre o uso dessa área comum. Os atritos na garagem ocorrem especialmente nos edifícios antigos, onde o construtor vendia vagas inexistentes. Há algumas décadas, um edifício com 30 apartamentos era vendido com 30 vagas, mas na realidade comportava somente 25 carros. Na década de 60/70, os compradores não percebiam o problema pois eram poucos os moradores que tinham carro e, assim, era comum sobrar espaço. Outro problema rotineiro era o construtor vender os apartamentos com vagas indefinidas e, ao entregar o prédio, os primeiros moradores escolhiam as melhores vagas, ficando os últimos moradores com vagas piores ou até inviáveis de serem utilizadas. Há casos em que a construtora pode vir a ser condenada em juízo a indenizar pela falha no projeto ou pela venda do que não existe realmente. A maioria desses problemas tem solução e cabe ao síndico buscar orientação técnica que, certamente, irá melhorar a convivência e valorizar todas as unidades. Às vezes, a instalação de paletes ou execução de uma obra cria novas vagas. Nesse caso, caberá a todos os proprietários, sem exceção, pagar a taxa extra necessária à criação de novas vagas, quando o problema for defeito de edificação e o condomínio ter "dormido no ponto" e perdido o direito de acionar a construtora em decorrência da prescrição. A solução definitiva deve sempre ser acompanhada do registro na alteração da convenção no Cartório de Registro de Imóveis, onde constará a nova regulamentação para evitar dúvidas e dar tranqüilidade a todos os usuários.

FINALIDADE DO BLOG


O objetivo deste Blog é informar, comentar, analisar e, principalmente, instrumentalizar o GESTOR IMOBILIÁRIO frente ao mercado imobiliário em quaisquer de seus aspectos, sob suas mais diversas formas, graus de profundidade e abrangência geográfica.
Objetivamos também a capacitação profissional do GESTOR IMOBILIÁRIO seja através de pesquisas, cursos e/ou palestras técnicas, visando sempre a atualização e o preparo técnico do profissional em Gestão Imobiliária de nível superior.
Permaneceremos atentos às críticas e sugestões que surgirem, para aperfeiçoar cada vez mais este espaço.
Se você quiser propor algum assunto, contribuir com algum contéudo ou comentário, envie um e-mail para:

attriumcursos@gmail.com

Este é um espaço para trocarmos ideias, impressões e experiências.
Comente, envie sugestões, opine, fale sobre o seu trabalho.
Enfim, use este blog para manifestar suas opiniões sobre tudo o que diz respeito à GESTÃO IMOBILIÁRIA.
Participe!
VAMOS, JUNTOS, ROMPER BARREIRAS E CONSTRUIR NOVOS CAMINHOS!

TECNOLOGIA VOIP E O CORRETOR DE IMÓVEIS

Precisamos vencer paradigmas, pois para muitos, a tecnologia da informação ainda é desconhecida, mesmo para aqueles corretores que andam com um laptop na pasta com internet e tecnologia 3G.
Todo corretor de imóveis para poder trabalhar com o mínimo de dignidade precisa de, além de muita disposição, no mínimo quatro importantes ferramentas para o exercício de sua profissão. São elas:
01 agenda;
01 carro;
01 computador conectado à internet banda larga;
01 telefone (fixo ou celular)
- Com relação à agenda é simples e barato e se o corretor tiver bons amigos com certeza ganhará uma de graça.
- Com relação ao carro, tramita no Congresso, legislação para redução de custos na aquisição do primeiro carro do corretor de imóveis.
- Com relação ao computador e internet, um laptop já se encontra com preços bem acessíveis.
- Agora, com relação à telefonia celular, será que podemos melhorar em alguma coisa?
A telefonia VOIP.
Antes de continuarmos, pare e veja nos filmes do site youtube.com algumas explicações sobre esta tal tecnologia.
TELEFONIA VOIP YOUTUBE
Parte 1 de 3 http://br.yout-ube.com/watch?v=UaaEG6 RB04A&feature=related
Parte 2 de 3 http://br.youtube.com/wat-ch?v=9CJmyLt2kOI
Parte 3 de 3 http://br.youtube.com/watc- h?v=gSnyqCf0Gm4&fe-
ature=related
(Veja o filme "Sistema CRECI - COFECI de 240 mil corretores de imóveis no Brasil) http://www.cofeci.gov.br/index.php
Benefícios da tecnologia VOIP - Vamos pensar juntos (raciocínio)
Segundo o COFECI existe mais de 240 mil corretores de imóveis devidamente inscritos nos CRECI"s de todo o país.
Imaginemos que os corretores utilizam uma média de conversação de 30 minutos na telefonia celular durante todo o seu dia de trabalho. É lógico que 30 minutos no telefone por dia para um corretor de imóveis atuante é realmente muito pouco.
Entretanto se cada um dos 240 mil corretores de imóveis fizesse uso da tecnologia VOIP por dia a custo ZERO quanto a nossa categoria economizaria?
Vamos calcular?
Vamos supor que a média do custo por minuto de telefonia celular seja de R$ 0,50 (cinqüenta centavos de real) X 10 minutos, isto implicaria que cada corretor gastaria R$ 5,00 (cinco reais) por dia para falar 10 minutos em telefonia celular.
Partindo-se da premissa de que se utilizássemos estes 10 minutos/dia em telefonia VOIP a custo ZERO quanto economizaríamos por dia?
Calculando:
R$ 5,00 (cinco reais) por dia X 240.000 corretores no Brasil = R$ 1.200.000,00 (hum milhão e duzentos mil reais) isto por dia, pois se calcularmos 30 dias (um mês) o resultado seria absurdo, ou seja, R$ 36.000.000,00 (trinta e seis milhões de reais) e por ano economizaríamos 36 milhões x 12 meses = R$ 432.000.000,00 (Quatrocentos e trinta e dois milhões de reais) o equivalente à compra de 8.640 casas populares de 50 mil cada, e tudo isto sai do bolso de todos os corretores de imóveis do Brasil por ano.
Imaginem se toda a operadora de telefonia celular soubesse que os corretores do Brasil sabem do tanto de lucro que trazemos para elas? Será que teríamos melhores tarifas para a nossa categoria?
Portanto precisamos vencer paradigmas, pois para muitos, a tecnologia da informação ainda é tal desconhecida, mesmo para aqueles corretores que andam com um laptop na pasta com internet e tecnologia 3G.
Além do mais, utilizando-se da tecnologia VOIP todos os corretores se comunicarão de forma simples, gratuita e se pagar alguma coisa terá uma média de até 90 por cento de redução nos custos.
E então, por que pagar mais? Afinal, somos uma categoria, um corpo de profissionais movidos pela vontade e pela garra de vencer trabalhando com o sonho de nossos clientes.

O CORRETOR VENDEDOR

O processo necessário à realização de uma venda pressupõe várias etapas, e exige a realização de uma série de ações que, juntas, irão conduzir este relacionamento comercial a um fim previsível e satisfatório às duas partes do sistema de vendas: o comprador e o vendedor. Num processo de vendas adequado, tanto quem compra como quem vende têm necessidades, desejos e interesses, que precisam ser conciliados para que o resultado seja uma relação ganha-ganha e este relacionamento continue além daquele contrato inicial, e possa manter-se em uma relação de parceria e fidelização vantajosa para as duas partes.
Existem várias maneiras de organizar o processo de uma "venda bem sucedida". Iremos apresentar um destes modelos que, apesar de ter uma configuração simples e de fácil compreensão, será bastante eficaz na efetiva concretização de uma venda.
Inicialmente é preciso definir o que entendemos como "venda bem sucedida". Como dissemos, num processo de vendas devemos buscar o resultado do tipo ganha-ganha, para que tanto o comprador tenha suas necessidades, desejos e anseios atendidos, a um preço adequado, quanto o vendedor também consiga realizar seus objetivos profissionais, que vão além de fechar um simples contrato. Para o vendedor é fundamental, a longo prazo, transformar este cliente numa fonte de novos negócios.
Podemos dividir este processo de em 5 etapas básicas, que conduzirão vendedor e comprador, gradativamente, a um relacionamento cujo resultado final será o atendimento dos objetivos tanto de um como do outro. As etapas são as seguintes:

Planejamento
Conhecimento do mercado
Técnica de vendas
Enfrentamento de objeções
Fechamento da venda

Planejamento

O planejamento é a base do trabalho de um profissional bem sucedido. Sem traçar objetivos, metas, definir ações, agendar compromissos e fazer sua agenda diária, o vendedor não poderá esperar um resultado satisfatório de seu trabalho. Não haverá previsibilidade nos resultados, portanto o primeiro passo é: "Planeje seu trabalho e trabalhe seu plano."

Conhecimento do mercado

Na segunda etapa, o vendedor precisa conhecer o seu cliente e suas necessidades, precisa conhecer o produto que vende e todos os benefícios que o mesmo oferece aos seus clientes, precisa conhecer o mercado, os concorrentes e as tendências em seu setor de atividade. Assim, estará melhor preparado para oferecer aquilo que o cliente precisa, mostrando os benefícios, e superando objeções e eventuais comparações com os produtos concorrentes.

Técnica de vendas

Na terceira etapa estudaremos a técnica de vendas denominada A.I.D.A, que significa: Atenção, Interesse, Desejo e Ação. Veremos que em todo o processo de venda precisamos chamar a atenção do cliente para nossa proposta e para nosso produto. Em seguida apresentar o produto de forma a despertar interesse no cliente, mostrando aspectos que lhe digam respeito e, na fase mais importante, apresentar o produto em termos dos benefícios que este produto poderá trazer ao cliente. Na última fase é preciso observar o momento oportuno para levar o cliente a tomar uma decisão: a decisão de compra, ou "ação".

Enfrentamento de objeções

Esta é uma etapa crítica em que a maioria dos vendedores sente grande desconforto. É quando o cliente começa a apresentar objeções. Muitos vendedores encaram as objeções como uma resistência à sua própria pessoa e reagem inadequadamente nesta fase da venda, principalmente quando estão diante de "clientes difíceis". É preciso aprender a superar as objeções e transformá-las a seu favor.

Fechamento da venda

Esta etapa coroa todo o processo da venda. Se as etapas anteriores forem realizadas adequadamente, o vendedor terá todas as chances de facilmente fechar a venda. No entanto, existe uma serie de dicas que podem facilitar, e muito, a superação desta fase.

Portanto, convidamos a todos os profissionais a conhecerem mais profundamente estas cinco etapas básicas de um processo de vendas e a incorporá-las ao seu dia da dia, para se transformarem em vendedores de sucesso.

MARKETING IMOBILIÁRIO


Produto é tudo aquilo que a organização cria, testa, desenvolve, produz e comercializa com o objetivo de satisfazer o consumidor e com isso obter lucro, proporcionar qualidade como o cliente a define, significa compreender ambas as dimensões da qualidade: qualidade do produto e qualidade do serviço.

Na ação de marketing, o planejamento do produto recebe um tratamento especial e diferenciado. Tem como responsabilidade mapear o rumo mercadológico do produto como um todo. Bons produtos, ou seja, um imóvel com a combinação de uma boa localização, uma planta bem planejada e uma área de lazer que atenda às necessidades do perfil dos futuros moradores, associados ao bom atendimento produzem clientes satisfeitos. Um cliente satisfeito recomenda o produto ou serviço para cinco pessoas; porém um cliente insatisfeito fala mal do produto ou serviço para dez pessoas. E é esta vida útil do produto que é traçada e gerenciada no planejamento de marketing.

O valor entregue ao consumidor é a diferença entre o valor total esperado e o custo total do consumidor. Valor total para o consumidor é o conjunto de benefícios esperados por determinado produto ou serviço. Custo total do consumidor é o conjunto de custos esperados na avaliação, obtenção e uso do produto ou serviço.

Planejar e estudar constantes mudanças do perfil do consumidor é uma das principais ações do executivo do setor, para aprimorar a atuação no mercado e, principalmente manter-se no negócio. O produto é o tópico e objetivo referente ao meio com a qual a organização traça relações comercias com o mercado. Pode ser um bem ou serviço, que atenda às necessidades de um público específico. Na construção civil, o produto é um bem de moradia ou um bem de trabalho. O bem de moradia está dividido em duas categorias: permanente e temporária.

Para Kotler (1998) serviço é qualquer ato ou desempenho que uma parte possa oferecer a outra que seja essencialmente intangível e não resulte na propriedade de nada. Sua produção pode ou não estar vinculada ao produto físico.

Na categoria permanente, o produto imobiliário refere-se a residência horizontal (casa) ou vertical (apartamento). É importante distinguir claramente a categoria do produto para poder planejar. A categoria de um produto tem relação direta com a finalidade do uso.

Uma organização atuante no mercado imobiliário pode ter um ou vários produtos. Para cada produto é necessário um plano de marketing específico e individual, porque a natureza da operação e o objetivo de mercado são distintos.

COMO ABRIR UMA IMOBILIÁRIA


Ficha Técnica

* Setor da economia: terciário
* Ramo de atividade: prestação de serviços
* Tipo de negócio: imobiliária
* Produtos ofertados/ produzidos: venda e/ ou aluguel de imóveis novos e/ ou usados.

Mercado

O mercado imobiliário apresenta uma relação muito estreita com a economia do país, ou seja, economia saudável, mercado imobiliário também. Apesar dessas flutuações, o mercado ainda acredita que o comprador potencial está consciente de que o bem imóvel é, ainda, o melhor ativo no qual ele pode investir.

Localização

Deve-se dar preferência a um local de fácil acesso. Havendo carência de imobiliárias na região, será melhor. Se o corretor possui um bom conhecimento do mercado imobiliário, experiência em vendas e conhecimento jurídico (Direito imobiliário), tem boas ferramentas para buscar um local adequado e iniciar seu empreendimento.

Estrutura

A estrutura mínima necessária será uma sala dividida entre a recepção e o espaço para o atendimento de clientes. É interessante que o corretor tenha veículo próprio para procurar imóveis e levar os possíveis compradores ou locatários até os mesmos.

Equipamentos

Os equipamentos básicos são:

* Computadores e periféricos;
* Máquina fotográfica digital;
* Telefone e fax;
* Móveis e utensílios para escritório.

Investimento

Será fundamental fazer uma avaliação precisa do capital disponível, para que se possa dimensionar o negócio corretamente, lembrando que o investimento irá variar de acordo com a estrutura da imobiliária, girando, no mínimo, em torno de R$ 40 mil.

Pessoal

A mão-de-obra específica deste setor é o corretor de imóveis, que deverá ter o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). As pessoas interessadas em ingressar nesta profissão, com 2° grau completo, precisam fazer o TTI - Curso Técnico em Transações Imobiliárias. Com este certificado, o profissional deverá fazer o exame de Proficiência e obter seu registro junto ao CRECI.

Hoje já existem turmas formadas em nível Superior em "Gestão Imobiliária", dispensando aí o curso técnico. Os corretores geralmente recebem em torno de 20% do valor da comissão sobre a venda recebida pela imobiliária pela angariação e 20% pela intermediação, a título de honorários, desde que seja o autor da 1ª e realize a 2ª.

Características do empreendedor

Trabalhar no ramo imobiliário requer dinamismo, alta dose de dedicação e sacrifício, bom relacionamento com a clientela, conhecimento da legislação, do ramo e do mercado.

Processo de trabalho

Normalmente o horário de funcionamento de uma imobiliária é das 8:00 horas às 18:00 horas, de segunda a sexta-feira, com plantão aos domingos. É nos fins de semana que a maioria dos clientes têm tempo disponível para procurar um imóvel. Durante a semana o expediente poderá se estender por algumas horas, quando chegam clientes para negociação ou fechamento de negócios.

Os imóveis oferecidos podem, também, ser indicados pelos próprios proprietários que vão até a imobiliária. As imobiliárias são remuneradas pelas comissões sobre as vendas ou locações e taxas de administração das carteiras de locação e de condomínios.

Divulgação

Na busca pelo potencial cliente, os jornais de grande circulação ainda são, entre todos os meios de divulgação, a melhor maneira de contatá-los, seja para a venda de imóvel ou para seu aluguel, apesar do alto custo de inserção de anúncios. Cresce rapidamente a divulgação e a procura de imóveis através da internet.

Inovações

A modernização está chegando aos escritórios imobiliários, acompanhando o crescimento do mercado, que tem primado por implementar programas de qualidade em diversas etapas. Os velhos escritórios empoeirados, com prateleiras amontoadas de cadastros de clientes, móveis velhos e aquela sala mal iluminada, cedem espaço a um ambiente clean em que, aos poucos, papéis vão sendo substituídos por informações armazenadas em microcomputadores.

Ainda que o tráfego de informações através da internet não se constitua na principal ferramenta de comercialização, grande parte das empresas imobiliárias existentes hoje no mercado já está informatizada.

Legislação Específica

Torna-se necessário tomar algumas providências para a abertura da imobiliária, tais como:

* Registro na Junta Comercial ou Títulos e Documentos;
* Registro na Receita Federal;
* Registro na Prefeitura do Município;
* Registro no INSS; (Só quando não tem o CNPJ - Pessoa autônoma - Receita Federal);
* Registro no sindicato patronal;
* Registro no CRECI.

O novo imobiliarista deve procurar a prefeitura da cidade onde pretende montar seu empreendimento para obter informações quanto às exigências com relação à localização e também obter o Alvará de Funcionamento.

Também se faz necessário que a imobiliária trabalhe de acordo com a Lei n° 6.530/ 78, que rege esta atividade.

Registro Especial

Para estar totalmente regularizada a imobiliária, depois de constituída junto aos órgãos competentes, deve obter o registro no CRECI. (Fonte: SEBRAE)

ESPANTOSO O PREJUÍZO QUE O NOVO CÓDIGO CIVIL IMPÔS AOS ADQUIRENTES DE IMÓVEIS

1 - O CONSUMIDOR TERÁ APENAS 1(UM) ANO DE PRAZO, DESDE O "HABITE-SE", PARA IDENTIFICAR QUAISQUER DANOS CONSTRUTIVOS. (ARTIGO 445 + PARÁGRAFO 1º)

2 - DEVERÁ MOVER AÇAO JUDICIAL, CONTRA O CONSTRUTOR, DENTRO DE 180 DIAS DA CONSTATAÇÃO DO DANO. NOTE-SE QUE, NO CÓDIGO ANTERIOR, BASTARIA FAZER PROVA TÉCNICA E FORMAL DO DANO, DENTRO DOS PRIMEIROS 5 ANOS , PARA GARANTIR O DIREITO DE ACIONAR, A EMPRESA CONSTRUTORA, AINDA QUE ALÉM DESTE PRAZO.

3- EMBORA MANTIDA A GARANTIA DE 5 (CINCO) ANOS, DA LEI ANTERIOR (ARTIGO 618), ELIMINOU-SE QUALQUER PRAZO PARA REPARAÇÕES EM JUÍZO (A LEI ANTERIOR ASSEGURAVA 20 ANOS!). SOMENTE OS IMÓVEIS QUE ULTRAPASSARAM 10 ANOS - ATÉ 11 DE JANEIRO PASSADO - PERMANECERÃO NO REGIME ANTERIOR. (ARTIGOS 2028 / 2035)

4- COOPERATIVAS HABITACIONAIS E GOVERNOS DEVERÃO ATENTAR, TAMBEM, PARA O ARTIGO 614 - PARÁGRAFOS 1º E 2º - SOB PENA DE PREJUDICAR OS DESAMPARADOS MUTUÁRIOS E PERDER (VIA DANOS PREDIAIS) OS RECURSOS ARRECADADOS DOS CONTRIBUINTES.

ORA, COMO PENSAR NÃO DÓI, VEJAMOS :

A - DANOS CONSTRUTIVOS IMPORTANTES RARAMENTE OCORRERÃO DENTRO DE 1 ( UM ) ANO DA ENTREGA DA EDIFICAÇÃO. A MAIORIA DOS DANOS GRAVES ( QUEDAS DE REVESTIMENTOS, CORROSÕES EM ESTRUTURAS OU DUTOS, ETC ), PASSA A SER VISÍVEL ENTRE 5 E 15 ANOS DE IDADE PREDIAL. A LITERATURA TÉCNICA ESBANJA COMPROVAÇÕES SOBRE O TEMA.

B - A IDENTIFICAÇÃO DE IMPERÍCIAS CONSTRUTIVAS CAPAZES DE GERAR GRAVES DANOS CONSTRUTIVOS NÃO ESTARÁ, VIA DE REGRA, AO ALCANCE DOS LEIGOS ADQUIRENTES; E, ATÉ MESMO, DE MUITOS TÉCNICOS HABILITADOS, DENTRO DE PERÍODO TÃO CURTO.

C- PARA OS PRÉDIOS "BENEFICIADOS" PELO APARENTE RESPEITO DESCRITO NO ITEM 3, A PRÁTICA REVELA QUE ESTES JÁ TERÃO SOFRIDO REFORMAS, PELO PRÓPRIO CONSUMIDOR, POR VOLTA DOS 10 ANOS, COM INEVITÁVEIS ALTERAÇÕES DAS SUAS CARACTERÍSTICAS ORIGINAIS; O QUE PREJUDICARÁ, OBVIAMENTE, QUALQUER AÇÃO JUDICIAL.

O "LOBBY" DA CONSTRUÇÃO CIVIL (QUE ESTÁ MUDO) ESTÁ FESTEJANDO A FAÇANHA, PORQUE :

1º - O IMÓVEL, AO SER ENTREGUE - TAL QUAL RECÉM NASCIDO ATÉ O PRIMEIRO ANO - NÃO REVELARÁ MAZELAS QUE ENCORAJEM O ADQUIRENTE A RECLAMAR; E, MUITO MENOS, A ENTRAR COM UMA AÇÃO CÍVEL!

2º - O IMÓVEL COM MAIS DE 10 ANOS - TAL QUAL VELHO ENFERMO E AUTO MEDICADO - JÁ NÃO TERÁ MAIS CURA!

LOGO, O "MEIO DE CAMPO" - NO QUAL OS DANOS (PATOLOGIAS PREDIAIS) REALMENTE ACONTECEM, INCOMODAM E ONERAM - FICOU RESERVADO À MAIS ESCANDALOSA IMPUNIDADE !

É COMO "GARANTIR" O DIREITO A AÇÕES POR ATROPELAMENTOS SOMENTE SE CAUSADOS POR JOVENS ATÉ 15 ANOS ( AINDA SEM CARTEIRA ) OU VELHOS ACIMA DE 85 ANOS E CAQUÉTICOS.

RESTA, AO ADQUIRENTE, RECORRER AOS MINISTÉRIOS DA JUSTIÇA E DAS CIDADES, OABS, PROCONS, JORNAIS, REVISTAS, MINISTÉRIO PÚBLICO, ÓRGÃOS DO CONSUMIDOR, COHABS, SITES JURÍDICOS, ETC, E PASSEM A DEBATER O TEMA (FORUMS) E MONITORAR INCORPORADORAS, CONTRUTORAS, SECOVIS, CRECIS E DEMAIS ÓRGÃOS ENVOLVIDOS NESSA INTERMINÁVEL TEIA.

Autor do artigo: Sylvio Rocha Nogueira

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES


Quando as atividades humanas caminham cada vez mais para a especialização, nada mais natural que passemos a entender melhor a ciência conhecida como Engenharia de Avaliações, especialmente em um momento que a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) lança o conjunto de Normas Técnicas denominada série NBR-14.653, que procurou atualizar diversos conceitos e atingir todo o espectro de atividades abrangidas por esta ciência.
Primeiramente devemos fazer uma retrospectiva histórica dos acontecimentos que alicerçaram a construção de uma atividade largamente utilizada por pessoas físicas e jurídicas, cuja pedra fundamental foi lançada no Brasil em 1918, quando o Eng. Vitor da Silva Freire publicou um artigo sobre avaliação racional de terrenos, o que já se fazia em outros países desde meados do século anterior.
Durante as décadas de 20 e 30, diversos trabalhos procuraram difundir a nova técnica, sendo destaque aqueles assinados pelos engenheiros Anhaia Melo, Berini Lysandro Pereira e Ernani Nogueira, ao mesmo tempo, que grandes transformações alteram a paisagem urbana da cidade de São Paulo, movidas por grandes desapropriações.
Em 1941, Luis Carlos Berrini Lança seu primeiro livro - Avaliação de Terrenos -, a mais significativa obra do gênero em língua portuguesa. Logo em seguida, Alberto de Zagottis escreve sobre a importância do método estatístico como instrumento de avaliação pelo método científico.
Em novembro de 1952, o Anteprojeto de Normas para Avaliação de Imóveis, escrito pelo Eng. Augusto Luis Duprat, é examinado pela ABNT. Em 1954, o Eng. Hélio de Caires e sua equipe promovem em São Paulo a 3ª Convenção Pan-americana de Avaliações, abrindo caminho para a abertura de diversos institutos estaduais, sendo os mais antigos os do Rio de Janeiro (IEL), São Paulo (IBAPE), Pernambuco (IPEAPE), Rio Grande do Sul (IPARS) e Paraná (INAPAR).
Ao longo dos anos 60, no rastro do novo perfil que delineava o país, a nova ciência ganhou impulso, capitaneada por engenheiros que aprofundaram na especialização, sendo que, em 1974, a Editora Pini publica o livro - Engenharia de Avaliações -, um marco na moderna técnica científica de avaliações e precursora de inúmeras obras que vieram suprir a necessidade crescente de trabalhos sobre o assunto.
Em 1977 surge a primeira Norma Brasileira da ABNT, em seguida, com a fundação do IMAPE, hoje IBAPE-MG, no ano de 1979, a Engenharia de Avaliações, toma novos rumos em Minas Gerais, com a realização de diversos seminários, cursos e simpósios visando a formação e reciclagem de técnicos.
Os Congressos Brasileiros (COBREAP’s) passaram a acontecer periodicamente à partir de 1974, em São Paulo, vindo a seguir Curitiba (77), Rio de Janeiro (80), Porto Alegre (84), Recife (87), Belo Horizonte (90), Natal (93), Florianópolis (95), São Paulo (97), Porto Alegre (99), Guarapari (2001), Belo Horizonte (2003), Fortaleza (2006), Salvador (2007).
No momento, o nível de evolução desta ciência levou o Brasil a sediar a UPAV (Union Panamericana de Asociaciones de Valuacion), cujo congresso internacional aconteceu no Brasil no ano de 2006.
A evolução histórica dessa ciência demonstrou a solidez de seu crescimento, restando agora mostrar sua amplitude, uma vez estar sustentada em conhecimentos gerais de engenharia, mesclando com convites de outras áreas, tais como economia e estatística, objetivando determinar o valor de bens móveis e imóveis, elaborar estudos e realizar análises e projeções de comportamento mercadológico. A seqüência dos trabalhos encontra regulamentação através das Novas Técnicas editadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que exige um grau de fundamentação e precisão dos resultados, buscando dar transparência às conclusões obtidas, além de serem objeto de registro juntos aos CREA’s (Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), através da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Os serviços abrangidos pela Engenharia de Avaliações iniciam-se pela determinação de valores para compra e venda, locações, fusões e aquisições, reavaliações de ativo, regulação de sinistros e chegam às análises econômico-financeiras de bens intangíveis, marcas, patentes e fundo de comércio (good will), tudo isto cobrindo os imóveis urbanos e rurais, complexos industriais, jazidas, máquinas, equipamentos e instalações.
A metodologia básica adotada é o denominado Método Comparativo, como o próprio nome sugere, aquele onde, após ampla pesquisa mercadológica, o avaliador determina, por processo estatístico, um intervalo de variação do valor do bem, indicando neste campo decisório sua conclusão sobre o valor final.
Quando não é possível a adoção dessa metodologia, e tratando-se de imóveis prontos, pode ser utilizado o “Método Evolutivo”, conjugado ao “Método da Quantificação do Custo”, que consiste na identificação do custo de reedição das benfeitorias, que pode ser feito à partir do CUB (Custo Unitário Básico) publicado pelos SINDUSCON’s, com as devidas adequações, ou através de orçamento detalhado, devidamente depreciado em função de sua idade aparente e estado de conservação.
Neste método torna-se imperativo ser considerada a “vantagem da coisa feita”, que a Nova Técnica determina que seja obtida através do “fator de comercialização”, representando o acréscimo de valor do imóvel concluído e pronto para serem utilizados em relação a outro semelhante, mais ainda por construir.
Os loteamentos e incorporações podem ser avaliados pelo “Método Involutivo”, mediante determinação de um hipotético empreendimento futuro, compatível com as características do local e condições de mercado, onde são consideradas as receitas prováveis e despesas inerentes, além das condições financeiras do processo, resultando no valor da gleba urbanizável ou lote para incorporação. A moderna técnica avaliatória busca prestigiar as avaliações econômicas, através do “Método da capitalização da renda”, que utiliza uma projeção de rendimentos, gerando um fluxo de caixa cujo objetivo é calcular o valor presente, bem como pode ser aplicado na avaliação de aluguéis.
Finalmente, cumpre destacar o papel dessa ciência como auxiliar do Poder Judiciário e de juízo arbitral, quando esses profissionais são chamados para elaborar laudos periciais em controvérsias que envolvam discussão de valores, tais como desapropriações, revisionais de aluguéis, inventários e partilhas, dentre outros, cujas conclusões são indispensáveis à decisão dos julgadores.

Fonte: Eng. Adv. Francisco Maia Neto

domingo, 30 de maio de 2010

QUAL O ALUGUEL IDEAL DE UM IMÓVEL?


A maioria das pessoas que resolvem fazer investimentos em imóveis para auferir renda, têm em mente obter um retorno de “X” por cento sobre o capital aplicado. E a substituição do “X” por um número varia conforme o país, o estado, a cidade, e, ainda, a época.
Nos países do chamado Primeiro Mundo, onde os investimentos financeiros em renda fixa dão retornos que para nós beirariam o ridículo (1% a 2% ao ano – porém com inflação próxima de zero), conseguir um rendimento locatício de 0,20% é motivo de festa.
Já no Brasil, nos tempos de inflação galopante, superior a dois dígitos mensais, não se cogitava nada menos do que 1% ao mês, mais atualização monetária. Uma taxa relativamente modesta quando comparada aos 3% reais que boa parte das instituições financeiras pagavam aos que nelas investiam seus recursos.
Mesmo com a estabilidade monetária, advinda do Plano Real, as autoridades monetárias não lograram reduzir a conhecida taxa Selic a patamares decentes, diante do contínuo temor do país sofrer um ataque especulativo internacional. Isso fez com que os aluguéis continuassem oscilando na casa do um por cento.
Apenas nos últimos tempos, quando a inflação foi praticamente dominada e mantida em percentuais toleráveis, forçando a redução da taxa oficial de juros, houve uma mudança no comportamento dos investidores imobiliários.
Assim é que, nos dias de hoje, tornou-se palatável uma remuneração média de 0,50% a.m. ou 6% anuais sobre o capital investido em imóvel, a título de aluguel, visto tratar-se de remuneração efetiva, já que a ela é acrescida a correção monetária. Como todos sabem, meio por cento é o rendimento pago pelas cadernetas de poupança, garantidas pelo Governo Federal, ao qual se soma a inflação medida pela variação da Taxa Referencial (TR).
Contudo, existe uma diferença descomunal entre aquele que aplica em imóvel e o que opta pela poupança. O investidor imobiliário conta com a certeza de que seu capital continuará se valorizando – afora o aluguel percebido -, enquanto que o investidor financeiro pode ter a inabalável convicção de que seu capital será corroído ao longo dos tempos pelos resíduos inflacionários não apurados pelos indexadores do mercado.
Evidentemente que alguém poderia contra-argumentar que não foram dados como exemplos outros tipos de aplicações financeiras, como as bolsas de valores e de mercadorias, as grandes somas de dinheiro que recebem uma especial atenção dos bancos etc., onde as remunerações dos capitais podem ser mais generosas. Só que, nesses casos, como é sabido e comprovado por precedentes históricos, há risco de perda do capital ou de parte dele, condição praticamente inexistente no ramo das locações.
Dito isso, é possível afirmar-se com segurança que aluguéis que correspondam a 0,50% do valor de compra podem e devem ser encarados como remuneração condizente. Abaixo desse porcentual, aconselha-se o investidor a rever sua posição, Acima dele, é certo que o locador fez um excelente negócio ao adquirir o imóvel.

Fonte: Artigo de CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário

quinta-feira, 27 de maio de 2010

MODELO DE EXCELÊNCIA DA GESTÃO


O Modelo de Excelência da Gestão® (MEG) é baseado em 11 fundamentos e oito critérios. Como fundamentos podemos definir os pilares, a base teórica de uma boa gestão. Esses fundamentos são colocados em prática por meio dos oito critérios. São eles:
Fundamentos: pensamento sistêmico; aprendizado organizacional; cultura de inovação; liderança e constância de propósitos; orientação por processos e informações; visão de futuro; geração de valor; valorização de pessoas; conhecimento sobre o cliente e o mercado; desenvolvimento de parcerias e responsabilidade social.
Critérios: liderança; estratégias e planos; clientes; sociedade; informações e conhecimento; pessoas; processos e resultados.
A figura representativa do MEG simboliza a organização, considerada como um sistema orgânico e adaptável ao ambiente externo. O MEG é representado pelo diagrama acima, que utiliza o conceito de aprendizado segundo o ciclo de PDCA (Plan, Do, Check, Action).
O sucesso de uma organização está diretamente relacionado à sua capacidade de atender às necessidades e expectativas de seus clientes. Elas devem ser identificadas, entendidas e utilizadas para que se crie o valor necessário para consquistar e reter esses clientes.
Para que haja continuidade em suas operações, a empresa também deve identificar, entender e satisfazer as necessidades e expectativas da sociedade e das comunidades com as quais interage — sempre de forma ética, cumprindo as leis e preservando o ambiente.
De posse de todas essas informações, a liderança estabelece os princípios da organização, pratica e vivencia os fundamentos da excelência, impulsionando, com seu exemplo, a cultura da excelência na organização. Os líderes analisam o desempenho e executam, sempre que necessário, as ações requeridas, consolidando o aprendizado organizacional.
As estratégias são formuladas pelos líderes para direcionar a organização e o seu desempenho, determinando sua posição competitiva. Elas são desdobradas em todos os níveis da organização, com planos de ação de curto e longo prazos. Recursos adequados são alocados para assegurar sua implementação. A organização avalia permanentemente a implementação das estratégias e monitora os respectivos planos e responde rapidamente às mudanças nos ambientes interno e externo.
Considerando os quatro critérios apresentados, tem-se a etapa de planejamento (P) do ciclo PDCA.
As pessoas que compõem a força de trabalho devem estar capacitadas e satisfeitas, atuando em um ambiente propício à consolidação da cultura da excelência.
Com isso, é possível executar e gerenciar adequadamente os processos, criando valor para os clientes e aperfeiçoando o relacionamento com os fornecedores. A organização planeja e controla os seus custos e investimentos. Os riscos financeiros são quantificados e monitorados.
Conclui-se, neste momento, a etapa referente à execução (D) no PDCA.
Para efetivar a etapa do Controle (C), são mensurados os resultados em relação a: situação econômico-financeira, clientes e mercado, pessoas, sociedade, processos principais do negócio e processos de apoio, e fornecedores.
Os efeitos gerados pela implementação sinérgica das práticas de gestão e pela dinâmica externa à organização podem ser comparados às metas estabelecidas para eventuais correções de rumo ou reforços das ações implementadas.
Esses resultados, apresentados sob a forma de informações e conhecimento, retornam a toda a organização, complementando o ciclo PDCA com a etapa referente à ação (A).
Essas informações representam a inteligência da organização, viabilizando a análise do desempenho e a execução das ações necessárias em todos os níveis. A gestão das informações e dos ativos intangíveis é um elemento essencial à jornada em busca da excelência.
Os oito critérios de excelência estão subdivididos em 24 itens, cada um possuindo requisitos específicos e uma pontuação máxima. Destes, 18 representam os aspectos de enfoque e aplicação, e 6, os resultados.

quarta-feira, 26 de maio de 2010

AGIMG - ASSOCIAÇÃO DOS GESTORES IMOBILIÁRIOS DE MINAS GERAIS

A Associação dos Gestores Imobiliários de Minas Gerais - AGIMG teve sua criação aprovada pela assembléia realizada na última sexta feira, dia 21 de maio do corrente.
O evento, que se realizou no auditório do CRECI/MG, contou com o apoio institucional do IBEI - Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários, da FACISA - Faculdade de Ciências Sociais Aplicadas de Belo Horizonte e do Grupo Mineiro Treinamento em Negócios Imobiliários.

A equipe que participou da criação da associação foi composta pelos gestores Nilza, José Carlos e Giselda, formados pelo Unicentro Newton Paiva, e pelas acadêmicas Renata e Adriane que cursam o último período do curso de Gestão de Negócios Imobiliários, respectivamente na FACISA - Faculdade de Ciências Sociais Aplicadas de Belo Horizonte e FARED - Faculdade Rogedo de Educação a Distância.

Fonte: Professor Antônio César (Blog Negócios Imobiliários)

NA EAD É IMPOSSÍVEL SER FELIZ SOZINHO!


Educação a distância é o processo de ensino-aprendizagem, mediado por tecnologias, onde professores e alunos estão separados espacial e/ou temporalmente.
É ensino/aprendizagem onde professores e alunos não estão normalmente juntos, fisicamente, mas podem estar conectados, interligados por tecnologias, principalmente as telemáticas, como a Internet. Mas também podem ser utilizados o correio, o rádio, a televisão, o vídeo, o CD-ROM, o telefone, o fax e tecnologias semelhantes.
Na expressão "ensino a distância" a ênfase é dada ao papel do professor (como alguém que ensina a distância). Preferimos a palavra "educação" que é mais abrangente, embora nenhuma das expressões seja perfeitamente adequada.
Hoje temos a educação presencial, semi-presencial (parte presencial/parte virtual ou a distância) e educação a distância (ou virtual). A presencial é a dos cursos regulares, em qualquer nível, onde professores e alunos se encontram sempre num local físico, chamado sala de aula. É o ensino convencional. A semi-presencial acontece em parte na sala de aula e outra parte a distância, através de tecnologias. A educação a distância pode ter ou não momentos presenciais, mas acontece fundamentalmente com professores e alunos separados fisicamente no espaço e ou no tempo, mas podendo estar juntos através de tecnologias de comunicação.
Outro conceito importante é o de educação contínua ou continuada, que se dá no processo de formação constante, de aprender sempre, de aprender em serviço, juntando teoria e prática, refletindo sobre a própria experiência, ampliando-a com novas informações e relações.
A educação a distância pode ser feita nos mesmos níveis que o ensino regular. No ensino fundamental, médio, superior e na pós-graduação. É mais adequado para a educação de adultos, principalmente para aqueles que já têm experiência consolidada de aprendizagem individual e de pesquisa, como acontece no ensino de pós-graduação e também no de graduação.
Há modelos exclusivos de instituições de educação a distância, que só oferecem programas nessa modalidade, como a Open University da Inglaterra ou a Universidade Nacional a Distância da Espanha. A maior parte das instituições que oferecem cursos a distância também o fazem no ensino presencial. Esse é o modelo atual predominante no Brasil.
As tecnologias interativas, sobretudo, vêm evidenciando, na educação a distância, o que deveria ser o cerne de qualquer processo de educação: a interação e a interlocução entre todos os que estão envolvidos nesse processo.
Na medida em que avançam as tecnologias de comunicação virtual (que conectam pessoas que estão distantes fisicamente como a Internet, telecomunicações, videoconferência, redes de alta velocidade) o conceito de presencialidade também se altera. Poderemos ter professores externos compartilhando determinadas aulas, um professor de fora "entrando" com sua imagem e voz, na aula de outro professor... Haverá, assim, um intercâmbio maior de saberes, possibilitando que cada professor colabore, com seus conhecimentos específicos, no processo de construção do conhecimento, muitas vezes à distância.
O conceito de curso, de aula também muda. Hoje, ainda entendemos por aula um espaço e um tempo determinados. Mas, esse tempo e esse espaço, cada vez mais, serão flexíveis. O professor continuará "dando aula", e enriquecerá esse processo com as possibilidades que as tecnologias interativas proporcionam: para receber e responder mensagens dos alunos, criar listas de discussão e alimentar continuamente os debates e pesquisas com textos, páginas da Internet, até mesmo fora do horário específico da aula. Há uma possibilidade cada vez mais acentuada de estarmos todos presentes em muitos tempos e espaços diferentes. Assim, tanto professores quanto alunos estarão motivados, entendendo "aula" como pesquisa e intercâmbio. Nesse processo, o papel do professor vem sendo redimensionado e cada vez mais ele se torna um supervisor, um animador, um incentivador dos alunos na instigante aventura do conhecimento.

PARA REFLEXÃO!


"Iure naturali omnes liberi nascerentur"
- Por direito natural todos nascem livres

(Ulpiano, L. javascript:void(0)4. Dig. de Iustitia et iure = Da justiça e do direito).

EAD da ULBRA passa por reformulação


Mudanças visam melhorias para os alunos

O novo modelo adotado pelos cursos da Educação a Distância da ULBRA, em conformidade com o MEC, prevê a inclusão dos alunos no Ambiente Virtual de Aprendizagem, plataforma NetAula da Universidade, juntamente com seus tutores e professores.
Além disso, está sendo aberta outra sala virtual para a integração do professor com os tutores. Neste espaço, o professor terá a possibilidade de disponibilizar os conteúdos que devem ser abordados pelos tutores nos encontros presenciais.
Neste novo modelo, os alunos terão 48 horas de interação na plataforma NetAula e 20 horas de atividades presenciais no polo. Nestes períodos estão inclusas as provas presenciais de grau 2 e substituição de grau, e os encontros presenciais de atividades que envolvem educação, pesquisa e extensão.
A avaliação passa a contar com duas etapas, uma a distância e outra presencial, ambas envolvendo todo o conteúdo abordado na disciplina. A etapa a distância chamada de Grau 1 terá peso um na composição do grau final, e a etapa presencial chamada Grau 2 terá peso três. A composição do grau final ocorre da seguinte forma: GF = (1xG1 + 3xG2)/4. Para ser aprovado o aluno deve atingir a nota 6.0 ou superior no grau final.
O foco desse novo modelo passa do tutor para o professor, que conduzirá todo o processo de ensino/aprendizagem diretamente, com o auxílio dos tutores. O EAD da ULBRA está passando por uma reformulação e por uma padronização em suas principais áreas como estrutura dos polos, avaliação e metodologia, envolvendo aspectos pedagógicos e de tutoria.

Publicado por admin em 26/04/2010

O verdadeiro papel das entidades de classe.

Associativismo uma forma nobre de afirmar valores e viver a cidadania plena...

Dez entre dez Estatutos de uma Entidade de Classe, pretende zelar pela ética profissional, cuidar dos interesses dos profissionais associados, promover a cidadania, defender o meio ambiente e a Sociedade.
Entidades no sistema são criadas por idealizadores de um mundo melhor, pessoas que acreditam que a valorização profissional é possível e que muito podem contribuir com a qualidade de vida.
Num mundo que convida cada vez mais a individualidade, onde cada vez mais pessoas são levadas a viver cada um por si, é, sem dúvida, um ato de coragem e de grande dignidade humana o papel que assumem os dirigentes associativos que, pelo seu trabalho voluntário, contribuem para manter vivos estes espaços culturais e de solidariedade profissional e social.
As Entidades desenvolvem um importante papel de conscientização e fiscalização da sociedade, porque através de suas ações é que se criam espaços de partilha, pontos de encontro, dinâmicas culturais, e principalmente promove-se a cidadania, defendendo o meio ambiente, valorizando o profissional, zelando pela ética e a defesa dos profissionais associados.
Uma comunidade onde não exista uma Entidade interessada na vida comunitária, no bem estar das pessoas, é muito mais propícia a gerar situações de marginalidade, conflitos e interesses escusos, e para os profissionais do Sistema, acobertadores, leigos exercendo o nosso papel e a Sociedade sem a devida proteção.
Além disto, uma Entidade de Classe tem um papel central no desenvolvimento local, é uma escola de vida e um centro de aprendizagem e de partilha de saberes.
Uma Entidade de Classe desempenha um papel importante no Sistema e no desenvolvimento do nosso país, principalmente na sua região. O prestígio de cada uma resulta do modo como enfrenta ou enfrentará os desafios que lhe foram colocados, como se posi­ciona face aos problemas que ajuda a solucionar, e a solidariedade participativa dos seus associados.
Mas, o que falta para algumas e sobra para outras Entidades que dão certo é o espírito associativo dos seus associa­dos, ou seja, na partilha de valores comuns, na disponibilidade para fazer parte de um projeto, na dedicação a uma causa e, sobretudo na vontade e orgulho de ter uma Associação cada vez mais forte e digna.
Vivemos uma época de grandes desafios, onde é difícil enfrentar e principalmente resgatar os valores em que se acredita, na perspectiva de crescer, melhorar e sempre em defesa dos interesses dos seus associados e ainda contribuindo para a cons­trução de uma Sociedade melhor e com mais qualidade de vida.
Apela-se então para a união e necessariamente a um maior empenho de todos seus associados. O associativismo é também uma forma de cidadania, de dedicação de fazer algo mais, além das nossas forças.
Neste sentido, é imperativa a participação de todos! Se todos participa­m, mais facilmente consegue-se atingir os objetivos comuns quer como Entidade quer como cidadãos, quer como profissionais.
É a união e o senso comum, que conduz ao engrandecimento e sucesso de uma Entidade.
Com a consciência que todo o trabalho que procura se desenvolver nem sempre colhe frutos rapidamente, é necessário às vezes mudar de estratégias, analisarem novamente as situações, alternar os dirigentes, arrebanhar novos valores, persistir nos percalços, ou mesmo repensar as ações.

“Uma Associação forma-se por decisão voluntária, procurando sempre que os objetivos satisfaçam suas necessidades.”

Quantas Entidades nasceram esperançosas de dias melhores por um grupo de entusiasmados profissionais, e infelizmente desanimaram pelo caminho.
Entidades criadas para valorizar o profissional, para defender a Sociedade, e passa ano sai ano o profissional é muito pouco valorizado, e a Sociedade fica à mercê da boa vontade de apenas alguns idealistas, com algumas raras exceções é claro. Nas palestras que faço, ouço muito o questionamento de profissionais que reivindicam que a Entidade faz muito pouco por ele e o Conselho então: - “não faz nada”, mas quando começo a perguntar sobre o que sabem sobre nossos direitos e deveres, valores e princípios, vejo o quanto o profissional está afastado e distante do Sistema.
As Associações de Classe são um ótimo meio para discutir problemas e suas soluções da categoria profissional, são ainda uma boa forma de se fazer ouvir na sociedade e, por que não, pressionar o patronato ou o próprio governo por benefícios ou melhorias.
Diferentemente do que ocorre com os sindicatos, as associações de classe não são normatizadas pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), de 1943. Assim como qualquer outro tipo de associação que se organiza para fins não econômicos, elas são regidas pelos artigos 53 a 61 do Código Civil.
Isso significa que o estatuto da associação de classe deve conter, entre outros itens: os requisitos para a admissão, demissão e exclusão dos associados; seus direitos e deveres: o modo de constituição e funcionamento dos órgãos deliberativos e administrativos; e as condições para a alteração das disposições estatutárias e para a dissolução.
A assembléia geral deve ter os poderes de eleger e destituir os administradores, aprovar as contas e alterar o estatuto. Nos casos de destituição e mudanças no estatuto, é necessário o voto de dois terços dos presentes à assembléia especialmente convocada para esse fim, não podendo ela deliberar, em primeira convocação, sem a maioria absoluta dos associados, ou com menos de um terço nas convocações seguintes.
Já os sindicatos têm que obedecer à CLT. Eles devem estar inscritos no Ministério do Trabalho, o que não é exigido de uma associação de classe. Também pode existir mais de uma associação de uma mesma categoria profissional numa mesma região. No caso dos sindicatos, isto é proibido.

Gestor Imobiliário - CONHEÇA SEUS DIREITOS, DESENVOLVA SEU POTENCIAL, INVISTA NA EDUCAÇÃO CONTINUADA.
NÃO TENHO A MENOR DÚVIDA EM AFIRMAR QUE O FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO, EM BEM POUCO TEMPO, DEPENDERÁ E MUITO, DA PLURALIDADE DAS AÇÕES DO PROFISSIONAL GESTOR IMOBILIÁRIO DE NÍVEL SUPERIOR.

A AGIBA É UMA ENTIDADE CONCRETA OU ABSTRATA?


Preencha o formulário abaixo para entrar em contato conosco.
Formulário de e-mail

Campos com ( * ) são obrigatórios.

* Nome: Marcos Mascarenhas
* E-mail: attriumcursos@gmail.com
Telefone: 8728.8895
* Mensagem: Vocês existem!?
Ou esqueceram o site na rêde?


Nada mais normal que, ciente da existência de uma Associação que congrega os Gestores Imobiliários do nosso Estado, visitemos o site da mesma curioso por ver o trabalho que vem sendo desenvolvido em prol dos Gestores Imobiliários da Bahia. Atitude esta, normalíssima! Principalmente quando se é, também, um Gestor Imobiliário de nível superior.

Anormal, é você tentar entrar em contato com esta mesma Associação, há mais de dois anos, desde que tomei conhecimento da sua existência e até a data presente, não obter resposta.

Na sua página principal, diz a AGIBA, ser uma Associação que congrega Gestores Imobiliários de Nível Superior e tem como finalidade básica:

1. Manter e defender a unidade destes profissionais;

2. Gerar através da EAGI - Escola de Aperfeiçoamento do Gestor Imobiliário, treinamentos constantes, visando elevar o potencial dos associados;

3. Conscientizar, dentro do possível, a população sobre as peculiaridades dos negócios imobiliários.

Vã utopia! Não há reflexos concretos dessa Missão no meio dos Gestores Imobiliários.


Quanto aos seus membros inscritos (28):

* Alex Sandro Macêdo De Barros
* Antonio Goes De Araujo
* Carlos Augusto Bahia Nascimento
* Carlos Eduardo Bezerra Ventura
* Carlos Justo Couto Junior
* Francisco Aurelio De Baros Monteirto
* Iguaracy Ribeiro De Lavor
* Joaquim Mendes Neto
* Jorge Gama Garcia
* José Luiz De Oliveira Castro
* José Noel
* José Osvaldo De Souza Filho
* José Trinchão
* Laura Catarino F. De Almeida
* Leila Mascarenhas
* Lucinete Gomes Pereira Mota
* Marly Aragão Nascimento
* Manoel Santos Lima
* Maria Do Carmo De Albuquerque
* Marlene Luz
* Orlando Menezes Silveira Neto
* Paulina Araújo Souza
* Paulo Cezar Ferreira Cerqueira
* Paulo Evangelista
* Paulo Roberto Matos De Figueiredo
* Urbano Vinhas
* Walter Alves Bomfi Filho
* Wanderley Mascarenhas

Composição da Diretoria:

* Diretor Presidente
Manoel Lima
* Vice Presidente
Joaquim Mendes
* Presidente do Conselho Fiscal
José Luiz
* Diretor Financeiro
Iguaraci De Lavor
* Diretor de Eventos
Jorge Garcia
* Diretor de Marketing
Joaquim Mendes
* Diretor de Defesa
Carlos Couto
* Diretor Operacional
Paulo Figueiredo

Quanto à programação de eventos:

Não há eventos disponíveis no momento.

Como se faz mais que necessária a presença de um elemento aglutinador e defensor dos interesses do Gestor Imobiliário, aguardo, após a publicação desta postagem, que haja uma manifestação por parte de algum membro da Diretoria da AGIBA, ou, até mesmo de qualquer de seus membros. O silêncio nos fará acreditar na sua inexistência.

Endereço eletrônico da AGIBA: http://www.agiba.org/

ESTADO DA BAHIA: LISTA DE PÓLOS PRESENCIAIS REGULARES JUNTO AO MEC


11
BA Alagoinhas
ALAGOINHAS PED - CENTRO DE ESTUDOS E PESQUISAS Praça Rui Barbosa, 286, Centro. 48010130
12
BA Barra do Mendes
BARRA DO MENDES PED - INSTITUTO EDUCACIONAL BARRA MENDENCE
Rua João Gualberto de Oliveira, 258. 44990000
13
BA Campo Alegre de Lourdes
CAMPO ALEGRE DE LOURDES PED - INSTITUTO DE PSICOLOGIA FENOMENOLÓGICO EXISTENCIAL
Praça Lauro Silva, 326. 46880000
14
BA Canavieiras
CANAVIEIRAS PED - ESCOLA KENEDY Rua Marechal Deodoro, 76, Centro. 45860000
15
BA Casa Nova
CASA NOVA PED - CENTRO EDUCACIONAL ANTONIO HONORATO
Rua A2, SN, Centro. 47300000
16
BA Catu
CATU PED - SECRETARIA MUNICIPAL DE EDUCAÇÃO Rua Geonísio Barroso, SN, Centro. 48110000
17
BA Erico Cardoso
ERICO CARDOSO PED - PREFEITURA MUNICIPAL DE ERICO CARDOSO
Rua Jaime Vieira Lima SN. 46180000
18 BA Eunápolis
EUNÁPOLIS PED - RL SERVIÇOS Av Paulino Mendes Lima, 0. 45820095
19
BA Feira de Santana
FEIRA DE SANTANA PED - CURSO UNIFICADO PRÉ VESTIBULAR LTDA
Rua Castro Alves, 878, Centro. 44010110
20
BA Ibicoara
IBICOARA PED - MUNICIPIO DE IBICOARA
Rua Teopompo Guimarães Barbosa,
200. 46760000
21
BA Ilhéus
ILHÉUS PED - INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO CULTURA E TURISMO
Av Lomanto Junior, 618. 4565400
22 BA Itabuna
ITABUNA PED – COLÉGIO PIO XII Rua Getuilio Vargas, 149, Centro. 45600000
23
BA Jequié
JEQUIÉ PED - COLÉGIO DOM PEDRO II Rua Landulfo Caribe, 18, Centro. 45200160
24
BA Juazeiro
JUAZEIRO PED - CENTRO DE ESTUDOS DO VALE DO SÃO FRANCISCO
Rua do Avelos. Qd D 11A, Cond Moradas das Árvores. 48905720
25 BA Lauro de Freitas
IBEX-Instituto Brasileiro de Excelência Educacional Av Praia de Itapoã, nº34 QA3 Lot 16
26 BA
Luis Eduardo Magalhães
E. M.Ottomar Schwengber R.Pernambuco, s/n
27
BA Mundo Novo
MUNDO NOVO PED - CENTRO EDUCACIONAL SANTO AGOSTINHO
Av Numa Alves Barreto. 44800000
28 BA Poções
GEA-Gestão de Empreendimentos Acadêmicos
Rua Ibicui, 284 - Alto do Indaia -
Cep: 45.260-000
29
BA Ponto Novo
PONTO NOVO PED - PREFEITURA MUNICIPAL DE PONTO NOVO
Rua Bela Vista, S/N. 44755000
30
BA Porto Seguro
PORTO SEGURO PED - SERH SERVIÇOS EDUCACIONAIS E RECURSOS HUMANOS LTDA
Rua Pero Vaz de Caminha, 256, 1º
ANDAR. 45810000
31
BA Riacho de Santana
RIACHO DE SANTANA PED - SANDRA CASTRO CARVALHO FAGUNDES
Rua Rui Barbosa, SN, Centro. 46470000
32 BA Salvador
Colegio Aliança Ladeira dos Gales, 29

33 BA Salvador
UNI-Universidade Corporativa das Américas
Av.Sete de Setembro,1417 Campo Grande Cep:40.060-001

34 BA Valença
CETEN- Centro de Educação Tempo Novo
Rua Dalmo Góes, 110 Graça
Cep:45400-000
35
BA Vitória da Conquista
VITÓRIA DA CONQUISTA PED - INSTITUTO CONQUISTA DE EDUCAÇÃO E PREPARO
Rua 10 de Novembro, 102. 45045225
36
BA Xique-Xique
XIQUE-XIQUE PED - ESCOLA CECÍLIA MEIRELES Rui Barbosa, 90, Centro. 47400000

OBS. O Pólo Colégio Aliança mudou-se para: R. Djalma Dutra, 125, Cml. Solar da Fonte / Matatu de Brotas - Salvador - BA
Fone: (71)3497-2024

POR DENTRO DA CRISE: MEC DESATIVA PÓLOS DE ENSINO À DISTÂNCIA

O Ministério da Educação está desativando 1.337 pólos de educação a distância em todo o país. A medida resulta de amplo processo de supervisão em instituições de ensino desde o início do ano. A fiscalização apontou diversas irregularidades em pontos de atendimento presencial aos alunos, como ausência de coordenadores, falta de laboratórios de informática e de bibliotecas.
O MEC destaca a preocupação de impedir que os alunos matriculados sejam prejudicados. “Está mais do que provado que a educação a distância pode ser oferecida com excelência. Por isso, não podemos correr o risco de instituições ainda mal estruturadas ampliarem, de maneira desordenada, a oferta de vagas sem garantir os direitos dos estudantes”, disse o ministro Fernando Haddad.
O Brasil conta com 109 instituições que oferecem cursos de graduação a distância, das quais oito atendem a 416.320 alunos e representam 54,7% de todo o alunado da modalidade. Quatro delas já foram avaliadas e outras quatro passam pelo processo. A primeira etapa do processo de supervisão, em fase de assinatura dos termos de saneamento, abrangeu a Universidade do Norte do Paraná (Unopar), a Universidade Estadual do Tocantins (Unitins), o Centro Universitário Leonardo da Vinci (Uniasselvi), de Santa Catarina, e a Faculdade Educacional da Lapa (Fael), do Paraná.
“Iniciamos o processo com essas instituições justamente porque elas concentram o maior número de alunos e, também, o maior número de denúncias”, explicou o secretário de Educação a Distância, Carlos Eduardo Bielschowsky. O processo de supervisão está baseado nos decretos nº 5.773, de 9 de maio de 2006, e nº 5.622, de 19 de dezembro de 2005.
A Unitins e a Fael, associadas ao Sistema Eadcon, dispõem de 1.494 pólos de atendimento. Desses, 1.278 terão de ser desativados. O Sistema Eadcon não está credenciado pelo MEC para oferecer cursos de graduação a distância — somente de especialização. “O Eadcon extrapolou. Participa do processo acadêmico de maneira inadequada”, afirmou Bielschowsky.
A Uniasselvi, que terá 60 de seus 93 pólos desativados, promove reestruturação em comum acordo com o MEC e vai reformular o processo de avaliação, além de aprimorar a infra-estrutura dos pólos remanescentes.
Revisão — Das quatro instituições, somente a Unopar não precisará fechar nenhum dos 357 pólos de apoio presencial. Entretanto, terá de limitar o número de vagas a 35 mil — redução de um terço do que foi oferecido este ano —, rever o material didático, contratar coordenadores de pólo, aprimorar o atendimento nos pólos, especialmente na questão da biblioteca, e reelaborar o sistema de avaliação.
No caso da Unitins, o vestibular está suspenso até a instituição assinar o termo de saneamento com o MEC. Nas demais instituições, o número de vagas estará restrito durante o processo de saneamento. Todas terão um ano para se adequar aos requisitos de qualidade estabelecidos pelo MEC. Passam agora por avaliação a Universidade Luterana do Brasil (Ulbra), do Rio Grande do Sul; a Faculdade de Tecnologia e Ciências (FTC), da Bahia; a Universidade Castelo Branco (UCB), do Rio de Janeiro, e a Universidade Cidade de São Paulo (Unicid).
Estão matriculados 60 mil alunos nos pólos desativados. Segundo Bielschowsky, eles podem ser transferidos para outros que estejam funcionando regularmente e sejam próximos do anterior. “Caso os alunos não possam ser transferidos, os pólos continuarão abertos até que os matriculados concluam os cursos”, esclareceu o secretário.
Os estudantes interessados em fazer curso a distância podem consultar a lista de pólos credenciados pelo MEC.

Assessoria de Comunicação Social

terça-feira, 25 de maio de 2010

CONSELHO, PARA QUÊ?


Há tantos burros mandando
Em homens de inteligência
Que às vezes fico pensando
Que a burrice é uma ciência.

Ruy Barbosa


por Klauber Cristofen Pires
http://www.midiasemmascara.com.br/artigo.php?sid=2935

Resumo: Os defensores dos conselhos que regulamentam profissões afirmam que sem eles a sociedade ficaria à mercê de profissionais não capacitados. Contudo, isso não impediu que entre seus associados houvesse picaretas e incompetentes.
MidiaSemMascara.org

Desde a década de trinta, sob a atmosfera do Estado Novo de Getúlio Vargas, de inspiração fascista, começaram a ter existência os chamados "conselhos", ou "ordens". A primeira entidade desta natureza foi a OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), em 1930, seguida pelo CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura), que abrange engenheiros,agrônomos e arquitetos, e também geógrafos, geólogos, meteorologistas e seus tecnólogos e técnicos. Hoje, diversas profissões são regulamentadas por instituições tais como o Conselho Federal de Medicina, o de Farmácia,o de Contabilidade, o de Administração, o de Corretores de Imóveis, a ponto de, no limite do absurdo, existir até mesmo uma Ordem dos Músicos do Brasil.
Os conselhos, ou ordens,são revestidos de personalidade jurídica de direito privado, com delegação do poder público para regulamentar as profissões, selecionar seus profissionais, conceder atribuições a atividades, fiscalizá-las e, obviamente, cobrar taxas e multas.São autarquias, isto é, são organismos de Estado mas geridos por particulares oriundos das respectivas classes profissionais.
A atual Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso IX, anuncia - é livre a expressão da atividade intelectual, artística, científica e de comunicação, independentemente de censura ou licença. Contudo, vigora em nosso país uma bizarra Ordem dos Músicos do Brasil que,dentre outros absurdos, tem o poder de atribuir competências a músicos,cantores e maestros, cobrar-lhes taxas e mesmo aplicar multas ou pedir a prisão a quem ouse tocar um violão em público sem ter diploma e estar inscrito como seu membro - com a anuidade em dia, claro...
Da mesma forma, declara a nossa Carta Magna que: Art 5º, XIII - é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer. A OAB (o CFA pretende, em breve, fazer o mesmo) impõe um "exame de ordem", sem o qual o bacharel de Direito não pode advogar. Se a um profissional, para que possa exercer o seu ofício, é exigido estar registrado em seu conselho de classe, sendo que, para poder entrar, deve prestar um exame de suficiência e depois, ainda por cima, pagar compulsoriamente taxas e anuidades, qual a utilidade da universidade? Serão os diplomas - reconhecidos pelo mesmo Estado que impõe o exame de ordem - documentos inidôneos?
Acompanhemos a CF/88 mais um pouco:
XVII - é plena a liberdade de associação para fins lícitos, vedada a de caráter paramilitar;
XVIII - a criação de associações e, na forma da lei, a de cooperativas independem de autorização, sendo vedada a interferência estatal em seu funcionamento;
XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;
Se os conselhos são habitados por profissionais de uma classe e que deliberam sobre assuntos correlatos, então obviamente os conselhos são associações, ainda que de inscrição compulsória, contrariando assim os incisos supra-mencionados. No caso do inc. XVIII, não apenas se vê a interferência estatal - tais entidades são o próprio Estado!
Não obstante, não cessa a questão sob a ótica utilitarista: conforme estas próprias entidades têm declarado ostensivamente, também têm exercido atividades políticas que extrapolam de seus estatutos e regimentos! Ou seja, a sociedade está abrigando entidades que, exercendo o jus imperis estatal, decidiram abertamente exceder da parcela de poder delegada para atuarem em âmbito político, à revelia da população e do governo eleito.
Quando um "conselho" declara abertamente influir na política, é lógico inferir que deva manter um pensamento político majoritário, senão hegemônico. Adianto-me, dificilmente será de natureza liberal, sob pena de cair em contradição existencial. Se este fato pode ser encontrado, mesmo que por pura hipótese, então é de se perceber que, no "exame da ordem", tal viés ideológico encontrar-se-á presente nas questões. Ora, em ciências tais como o Direito, pertencente ao rol das ciências sociais, as questões certamente serão formuladas com base em tendências políticas abraçadas pelos que comandam a cúpula destas entidades. Desta forma, inegável concluir que não haja um monitoramento ideológico, com prejuízo aos oriundos de universidades onde determinadas posições possam ser divergentes e, pela monotonia do pensamento, a toda a sociedade.
Ademais, como pode, por exemplo, a CFM, dizer que "ao defender os interesses corporativos dos médicos, a CFM empenha-se em defender a boa prática médica, o exercício profissional ético e uma boa formação técnica e (sic) humanista..."? Que têm a ver as condições remuneratórias ou relativas a determinados privilégios de mercado com a atuação qualitativa de cada médico, em particular? Estarão os interesses corporativos dos médicos permanentemente alinhados com os da população?
Creio que não. Afinal, são fartas as notícias tendentes a demonstrar justamente o contrário...

A SOLUÇÃO LIBERAL

O primeiro argumento a ser apresentado pelos defensores destas instituições é o de que a sociedade ficaria à mercê de profissionais não capacitados, ou mesmo de falsos profissionais. Contudo, jamais tais entidades evitaram que, entre seus associados, não houvesse os picaretas, ou pelo menos, os medíocres e incompetentes.
Tal como soe acontecer com o "conselho" que passará a fiscalizar o Poder Judiciário, tais detratores da sociedade livre simplesmente defendem que um pequeno grupo de escolhidos saiba mais o que seja melhor para todos. E assim propõem estas instituições bizarras e anacrônicas, tal como recentemente o fizeram em relação ao "Conselho Federal de Jornalismo", como se nossa sociedade já não contasse com instituições legítimas, públicas ou privadas, tais como os órgãos policiais, o Ministério Público, a imprensa, os advogados, ou mesmo associações privadas de fins diversos.
Este artigo pecaria pela pobreza se, ao propor a extinção desta "sociedade de trincheiras", não apresentasse uma solução alternativa: as sociedades classificadoras.
Sociedades classificadoras são entidades de certificação técnica. Embora privadas, isto é, destituídas de poder estatal, desenvolvem normas técnicas e de procedimentos cuja observância, apesar de voluntária, não é descuidada. As sociedades classificadoras tiveram início com a Marinha Mercante, sendo a mais antiga o "LLoyd Register", fundado na Grã-Bretanha, em 1760. Outras, semelhantes, são o ABS (American Bureau of Shipping), o Bureau Veritas e o Det Norske Veritas, entre outros. Atualmente, as sociedades classificadoras expandiram suas atividades, atuando em plantas industriais, oleodutos, linhas férreas, construção civil, etc.
Neste sistema, prevalece um equilíbrio de salvaguarda de interesses, onde a tradição e a confiança são o maior patrimônio. Por exemplo, os armadores submetem seus navios voluntariamente à normatização e fiscalização periódica destas sociedades e às suas custas, pois sabem que disto depende a conquista de bons contratos de frete, menores custos de seguro e mesmo o acesso a determinados portos. Ser rebaixado na lista de uma sociedade classificadora, ou mesmo ser desclassificado, implica em enorme prejuízo!
Imagine se, por exemplo, pudessem os engenheiros exercer livremente suas profissões e seu direito de livre associação. Haveria os independentes, isto é, aqueles que optariam por não aderir a nenhuma associação.
Mas, pode ser que alguns engenheiros decidam organizar-se com o fim de buscarem melhores resultados, por meio de desenvolvimento e padronização de determinadas técnicas e procedimentos, de modo a criarem assim um diferencial mercadológico. Assim, com o passar do tempo, diferentes associações, abarcando uma variedade de filosofias, ganhariam vida e seriam permanentemente julgadas pela sociedade. Algumas mais sofisticadas - e mais caras - abrigariam profissionais de renome, aptos a executarem grandes obras, enquanto outras, mais simples, abrigariam os novatos, aptos a obras mais simples.
O interessante a ser verificado nesta simulação é observar a diversidade de filosofias e estilos, como, aliás, justamente acontece com as sociedades classificadoras. Em muitas áreas profissionais, determinadas técnicas e procedimentos são razoavelmente ponderáveis em relação às vantagens e deficiências que possuem, de modo que a escolha por um ou por outro deve ser levada em conta, objetivamente, segundo os mais diferentes critérios que nortearão o estilo e a filosofia de cada sociedade.
Um outro aspecto, de fundamental importância, é o relativo à mudança de objetivo destas instituições. Enquanto nossos conselhos foram criados para, confusamente, defender simultaneamente os direitos dos profissionais e os da sociedade(?), e acabaram extrapolando para a tagarelice política, estas associações comprometem-se com o sucesso de todo um processo de empreendimentos. Assim, o corporativismo cede seu lugar ao profissionalismo e à clareza das responsabilidades.
Veja-se, por exemplo, como seria muito mais fácil processar um médico. No modelo atual, o paciente prejudicado dificilmente poderá contar com algum médico que abalize suas denúncias, pois todos estão comprometidos com o mesmo CFM, do qual temerão retaliações de natureza corporativista. No modelo de associações privadas, havendo entre estas uma saudável competição, este problema inexistiria.

Concluindo: os conselhos ou ordens não existem senão para, em primeiro lugar, manter burocratas às custas de taxas pagas por quem trabalha; em seguida, para defender interesses corporativistas às custas dos desempregados. Não defendem a sociedade que os carrega como um fardo e, pior, trabalham contra ela.

O autor é coordenador do Instituto Federalista do Pará.

OS CONSELHOS DE FISCALIZAÇÃO PROFISSIONAL E A COMPROVAÇÃO DA INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI 11.000/2004

O que nos interessa é a comprovação da inconstitucionalidade da Lei nº 11.000/2004, que pretendeu estender a todos os Conselhos de fiscalização profissional a inteira liberdade para a fixação de suas anuidades e taxas, além das diárias, “jetons” e auxílios de representação
De acordo com Valle Pereira, as autarquias corporativas “são criadas para desempenhar atividades típicas da administração pública, as quais não podem ser trespassadas para pessoas jurídicas de direito privado”. Diz ele, então, que:
“Não há dúvida de que os conselhos de fiscalização profissional exercem atividade de polícia administrativa por outorga do Estado. Por outro lado, e isso é extremamente importante também, em razão de sua natureza, por representarem a mais clara expressão do poder estatal, as atividades de polícia não podem ser delegadas a particulares, mesmo porque, como reconhece a doutrina, gozam elas de coercibilidade e auto-executoriedade, atributos que são desconhecidos, como regra, nas relações de direito privado.” (VALLE PEREIRA, Ricardo Teixeira do. Natureza Jurídica dos Conselhos de Fiscalização do Exercício Profissional, in Conselhos de Fiscalização Profissional. Doutrina e Jurisprudência. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2001, p. 57).
Os Conselhos de fiscalização profissional, criados por lei, são portanto autarquias, que recebem do Estado a incumbência de fiscalizar o exercício das profissões liberais regulamentadas, porque compete à União, nos termos do art. 21 da Constituição Federal, “organizar, manter e executar a inspeção do trabalho” (inciso XXIV). Assim, esses conselhos exercem atividades típicas de Estado, possuem o poder de polícia, estão (ou deveriam estar) autorizados, por lei (do Congresso Nacional, evidentemente), a nos obrigar ao pagamento dessas taxas e contribuições, a nos aplicar sanções, e a nos proibir de exercer a nossa profissão. Essas prerrogativas, portanto, lhes são conferidas pelo Estado, através de lei (pela União, através de lei federal). Ou, pelo menos, assim deveria ser, porque agora se pretende transferir, através da Lei nº 11.000/2004, aos Conselhos das profissões regulamentadas, a competência legiferante, que pertence à União (Congresso Nacional, com a sanção do Presidente da República), e que é indelegável, conforme será explicitado a seguir.

NATUREZA JURÍDICA DAS ANUIDADES E TAXAS

A competência tributária é o poder, que pertence ao Estado, de criar os tributos, para fazer face às suas necessidades. Esse poder, que é juridicamente limitado, pela Constituição e pelas leis, e que no Brasil pertence à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, de acordo com a partilha prevista na Constituição Federal, consiste na determinação da incidência, da base de cálculo, da alíquota, do sujeito passivo da obrigação, das formas de lançamento e de cobrança, arrecadação e fiscalização.
Portanto, ninguém será obrigado a pagar um tributo, se ele não for criado por um ente público competente, ou seja, por uma das pessoas jurídicas de direito público interno: União, Estados, Distrito Federal e Municípios, através de lei ordinária (em certos casos, a Constituição exige lei complementar) e se essa lei não for regular, ou seja, se ela não estiver de acordo com os rígidos princípios constitucionais tributários.
O artigo 149 da Constituição Federal prevê, expressamente, que “Compete exclusivamente à União instituir contribuições sociais, de intervenção no domínio econômico e de interesse das categorias profissionais ou econômicas, como instrumento de sua atuação nas respectivas áreas, observado o disposto nos arts. 146, III, e 150, I e III, e sem prejuízo do previsto no art. 195, § 6º, relativamente às contribuições a que alude o dispositivo”.
De acordo com Luiza Gamba, as anuidades e taxas cobradas pelos Conselhos de fiscalização têm natureza jurídica tributária, sendo evidente que:
“...o regime jurídico que lhes é aplicável é o regime jurídico tributário, e, mais especificamente, o regime jurídico aplicável às contribuições especiais e às taxas, respectivamente. Ambas devem observar, pois, a atribuição constitucional de competência tributária, bem como os princípios constitucionais tributários, além de estarem sujeitas às normas gerais de direito tributário estabelecidas no Código Tributário Nacional, recepcionado como lei complementar à Constituição nos termos do art. 146, III, da CF.” (GAMBA, Luiza Hickel. Natureza Jurídica das Receitas dos Conselhos de Fiscalização Profissional, in Conselhos de Fiscalização Profissional, op. cit., p. 137).
Evidentemente, as anuidades pagas pelos profissionais liberais aos seus Órgãos de classe são “contribuições de interesse das categorias profissionais”, e devem, assim, “observar o disposto no art. 150, I e III” da Constituição Federal, conforme dito no art. 149, acima transcrito, ou seja, somente poderão ser “exigidas ou aumentadas através de lei” (inciso I do art. 150) e deverão respeitar as diversas limitações ao poder de tributar, constitucionalmente previstas (inciso III do art. 150). Além disso, as normas gerais em matéria de legislação tributária deverão ser estabelecidas através de lei complementar (art. 146, III). Ou seja, através do Código Tributário Nacional, originariamente uma Lei ordinária, editada sob a vigência da Constituição Federal de 1.946, mas recepcionada pela Constituição Federal de 1.988.
Da mesma forma, as diversas taxas, devidas aos Conselhos de fiscalização profissional, também deverão ser instituídas através de lei federal, nos termos do art. 145, II, da Constituição Federal, porque compete, conforme já foi dito, à União, organizar, manter e executar a inspeção do trabalho (Constituição Federal, art. 21, XXIV). Ressalte-se que instituir significa, entre outras coisas, fixar o valor do tributo, e não apenas dizer que ele deverá ser pago pelos profissionais liberais, ao seu Órgão de classe, ou tentar transferir aos Conselhos Profissionais a competência para fixar o valor das anuidades e taxas, como fizeram o Congresso Nacional e o Presidente da República, com a Lei nº 11.000/2004.
Assim, aos tributos definidos pelo Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/66), os impostos (art. 16), as taxas (art. 77) e as contribuições de melhoria (art. 81), a Constituição de 1988 acrescentou os empréstimos compulsórios e as contribuições parafiscais, que podem ser classificadas em três tipos: as contribuições sociais, as contribuições de intervenção no domínio econômico e as contribuições de interesse das categorias profissionais ou econômicas.
As anuidades e as taxas devidas aos Conselhos de fiscalização profissional são, portanto, contribuições parafiscais do terceiro tipo, isto é, contribuições de interesse das categorias profissionais ou econômicas, e estão sujeitas aos princípios constitucionais tributários, conforme já explicitado acima, a respeito do art. 149 da Constituição Federal, somente podendo ser exigidas ou aumentadas através de lei federal, etc.
Para Roque Carrazza, também não há nenhuma dúvida de que as contribuições de interesse das categorias profissionais têm natureza tributária:
“As contribuições de interesse das categorias profissionais ou econômicas, como instrumento de sua atuação nas respectivas áreas (contribuições corporativas), destinam-se a custear entidades (pessoas jurídicas de direito público ou privado) que têm por escopo fiscalizar e regular o exercício de determinadas atividades profissionais ou econômicas, bem como representar, coletiva ou individualmente, categorias profissionais, defendendo seus interesses. Enquadram-se nesta categoria as contribuições arrecadadas, de seus filiados, pelos sindicatos, as contribuições que os advogados e os estagiários pagam à Ordem dos Advogados do Brasil, as contribuições que os médicos pagam ao Conselho Regional de Medicina, etc. Tais contribuições também são tributos (revestindo, no caso dos conselhos profissionais, a natureza de taxa de polícia), devendo, destarte, ser instituídas ou aumentadas por meio de lei ordinária, sempre obedecido o regime jurídico tributário.”(CARRAZZA, Roque Antonio. Curso de Direito Constitucional Tributário. São Paulo: Malheiros Editores Ltda, 2003, p. 534).
Arrecadando esses tributos, e no desempenho do seu poder de polícia, (art. 78 do Código Tributário Nacional) os Conselhos Profissionais deverão executar as suas funções - que lhes foram legalmente transferidas -, estritamente no interesse público, e não apenas de acordo com os interesses de seus dirigentes, ou com os seus interesses corporativos. Aos Conselhos, cabe apenas a arrecadação desses tributos, mas não a sua fixação, a sua majoração e nem mesmo a concessão de descontos especiais para os inadimplentes, como costuma ser feito por alguns Conselhos, para “reduzir a inadimplência”. O princípio da estrita legalidade, aplicável em matéria tributária, torna impossível a utilização das resoluções, dos conselhos federais ou dos conselhos regionais, também, para essa finalidade.
Vejamos, à seguir, a explicação de Sacha Calmon, a respeito da tributação e da parafiscalidade, ou seja, da forma pela qual os Conselhos Profissionais podem ser autorizados a arrecadar as anuidades e taxas, indispensáveis ao desempenho de suas atribuições legais:
“Por outro lado, a essência jurídica do tributo é ser prestação pecuniária compulsória, em favor do Estado ou de pessoa por este indicada (parafiscalidade), que não constitua sanção de ato ilícito (não seja multa), instituída em lei (não decorrente de contrato). Intuitivo, também, que prestação pecuniária no caso do tributo não é feita para indenizar (recompor) nem para garantir (depósitos, fianças, cauções) admitindo cobrança administrativa. Sendo tal, a prestação pecuniária será tributo e estará, no Brasil, sob a disciplina dos princípios jurídico-tributários insertos na Constituição e nas leis de normas complementares.” (COÊLHO, Sacha Calmon Navarro. Comentários à Constituição de 1988: Sistema Tributário. Rio de Janeiro: Forense, 1990)
Essa é, também, a interpretação unânime do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 225.301, julgado em 07.10.1999:
“TRIBUTÁRIO - CONTRIBUIÇÃO SOCIAL - ANUIDADE DEVIDA A CONSELHO REGIONAL DE FISCALIZAÇÃO DAS ATIVIDADES PROFISSIONAIS - NATUREZA - FIXAÇÃO - EXIGÊNCIA DE LEI. Compete exclusivamente à União instituir contribuições sociais, de intervenção no domínio econômico e de interesse das categorias profissionais. A anuidade devida aos Conselhos Regionais que fiscalizam as categorias profissionais tem natureza de contribuição social e só pode ser fixada por lei. Recurso improvido.”

INDELEGABILIDADE DA COMPETÊNCIA TRIBUTÁRIA

A matéria referente à delegação da competência tributária está disciplinada no art.
7º do Código Tributário Nacional:
“Art. 7º A competência tributária é indelegável, salvo atribuição das funções de arrecadar ou fiscalizar tributos, ou de executar leis, serviços, atos ou decisões administrativas em matéria tributária, conferida por uma pessoa jurídica de direito público a outra, nos termos do § 3º do artigo 18 da Constituição.
§ 1º A atribuição compreende as garantias e os privilégios processuais que competem à pessoa jurídica de direito público que a conferir.
§ 2º A atribuição pode ser revogada, a qualquer tempo, por ato unilateral da pessoa jurídica de direito público que a tenha conferido.
§ 3º Não constitui delegação de competência o cometimento, a pessoas de direito privado, do encargo ou da função de arrecadar tributos.”
O “caput” do art. 7º estabelece, inicialmente, a absoluta indelegabilidade da competência tributária, ou seja, da competência que a Constituição atribuiu a cada um dos entes tributantes: União, Estados, Distrito Federal e Municípios. Cada um deles deverá instituir, através de lei, os seus tributos, com a determinação de sua incidência, do sujeito passivo, da base de cálculo e das alíquotas, etc. Poderão ser delegadas, porém, as funções de arrecadação, fiscalização ou execução de leis, serviços, atos ou decisões administrativas em matéria tributária, a outra pessoa de direito público, da administração direta ou indireta, conforme a previsão constante também do “caput” do art. 7º. Existe ainda uma previsão, no § 3º do art. 7º, referente apenas à função de arrecadação dos tributos, que pode ser atribuída, esta sim, a uma pessoa jurídica de direito privado, como um estabelecimento bancário ou uma casa lotérica.
Deve-se ressaltar, ainda, que não se pode confundir a competência tributária plena, que é indelegável, com a capacidade ativa, que é delegável. Essa delegação, da capacidade ativa, ocorre, evidentemente, no momento em que a União, através de uma lei, delega aos Conselhos de Fiscalização Profissional as funções de fiscalizar o exercício da profissão e de arrecadar as taxas e anuidades (que já deveriam estar fixadas em lei, conforme já foi dito). Por essa razão, um Conselho Regional de Medicina, por exemplo, terá a capacidade ativa, isto é, poderá figurar no pólo ativo da uma relação jurídica. Em uma ação de execução fiscal, por exemplo, para a cobrança de débitos referentes às suas anuidades.
Portanto, somente a União poderia, através de lei, fixar as anuidades e as taxas dos médicos, dos engenheiros, dos advogados, dos economistas, dos corretores de imóveis e de tantos outros profissionais liberais, embora a competência para a sua arrecadação e fiscalização seja delegada às autarquias corporativas correspondentes. Não é possível que esses tributos sejam instituídos através de resoluções, como já vem ocorrendo. Não é possível, também, que sejam concedidos descontos, através de resoluções, conforme já foi dito.
A respeito da indelegabilidade da competência tributária, afirma Roque Carrazza:
“As competências tributárias são indelegáveis. Cada pessoa política recebeu da Constituição a sua, mas não a pode renunciar, nem delegar a terceiros. É livre, até, para deixar de exercitá-la; não lhe é dado, porém, permitir, mesmo que por meio de lei, que terceira pessoa a encampe. Lembramos que quando o Texto Magno outorga uma competência, visa a promover um interesse público, que só se considera atingível por intermédio da atuação do titular escolhido (pessoa, órgão, autoridade, etc.). (CARRAZZA, Roque Antonio. Curso de Direito Constitucional Tributário, op. cit., p. 578).
Observa-se, ainda, mais uma vez, que nenhum desses Conselhos Profissionais poderia ter natureza privada, porque uma entidade privada não poderia receber a delegação da competência para a arrecadação e fiscalização desses tributos, nem para o exercício do poder de polícia. O Congresso Nacional bem que tentou dizer, através da Lei nº 9.649/98, aprovada no Governo Fernando Henrique, para “resolver” os problemas que vinham sendo causados, por inúmeras decisões judiciais, às autarquias corporativas, que essas autarquias são entidades privadas, mas o Supremo Tribunal Federal, conforme já referido, julgou inconstitucionais essas normas, reafirmando a natureza autárquica dessas entidades.
O Supremo Tribunal Federal já se pronunciou sobre a questão, quando julgou, em 01.07.1992, o Recurso Extraordinário nº 138.284/CE, dizendo que as contribuições parafiscais possuem natureza tributária e estão sujeitas ao princípio da anterioridade, bem como a todos os outros princípios e normas gerais do Direito Tributário. Vejamos as palavras do relator, Min. Carlos Velloso:
“As contribuições de intervenção no domínio econômico (art.149), como as contribuições do IAA, e do IBC, estão sujeitas ao princípio da anterioridade. As corporativas (art. 149), cobradas, por exemplo, pela OAB, pelos Conselhos de Fiscalização de profissões liberais e pelos sindicatos (contribuição sindical) estão sujeitas, também, ao princípio da anterioridade.”

A QUESTÃO DAS DIÁRIAS, JETONS E AUXÍLIOS DE REPRESENTAÇÃO

Mas além da inconstitucional delegação da competência tributária, a Lei nº 11.000/2004 também “transferiu” aos Conselhos Federais das profissões regulamentadas a competência para a fixação dos valores máximos das diárias, dos “jetons” e dos auxílios de representação, que deverão ser pagos a seus conselheiros. Vejamos:
No art. 5º da Lei nº 3.268/57, foi incluída, pelo art. 1º da Lei nº 11.000/2004, como atribuição do Conselho Federal de Medicina, “normatizar a concessão de diárias, jetons e auxílio de representação, fixando o valor máximo para todos os Conselhos Regionais.”(alínea “l”)
Depois, o § 3º do art. 2º da Lei nº 11.000/2004 determinou que: “Os Conselhos de que trata o caput deste artigo (ou seja, todos os outros Conselhos de fiscalização de profissões regulamentadas) ficam autorizados a normatizar a concessão de diárias, jetons e auxílios de representação, fixando o valor máximo para todos os Conselhos Regionais.”
É evidente que, da mesma forma como não pode ser transferido às autarquias corporativas o poder de tributar, que no caso pertence à União e tem como instrumento formalizador a lei ordinária, também não lhes pode ser atribuída a competência para livremente distribuírem diárias e outras vantagens a seus dirigentes, através de suas resoluções internas. Deve existir, é claro, uma regulamentação legal, e tanto isso é verdade que a Lei nº 8.112/90, que dispõe sobre o regime jurídico dos servidores públicos civis da União, das autarquias e das fundações públicas federais, se preocupou em normatizar a matéria referente à concessão de diárias, em seus artigos 58 e 59 (já alterados pela Lei nº 9.527, de 10.12.97).
Os Conselhos de fiscalização de profissões regulamentadas são autarquias, ou seja, são entidades da administração pública indireta, que gozam de autonomia, mas se submetem, integralmente, no desempenho de suas atividades, ao regime de direito público, o que significa que são todas obrigadas a respeitar os princípios constitucionais da legalidade, da impessoalidade, da moralidade, da publicidade e da eficiência, enumerados no “caput” do art. 37 da Constituição Federal, bem como as normas, limites e exigências constantes dos 22 incisos e 10 parágrafos desse mesmo artigo.
Por essa razão, e apenas a título de exemplo, deve ser dito que os servidores desses Conselhos estão sujeitos à exigência constitucional do concurso público, o que, aliás, não vem sendo obedecido por alguns desses Conselhos, o que já ensejou a propositura de diversas ações civis públicas, pelo Ministério Público Federal, no Ceará, no Acre, na Paraíba e no Mato Grosso.
Os Conselheiros, que dirigem as autarquias corporativas, são investidos através de eleições periódicas, mas isso não os dispensa do respeito à Constituição e às leis. As Autarquias corporativas devem ser fiscalizadas, para que haja uma garantia de que elas desempenharão corretamente as suas atribuições, e de que elas utilizarão corretamente o dinheiro arrecadado com as suas anuidades e taxas. Do contrário, elas se transformarão, todas, em super-poderes, livres de qualquer controle estatal, como acontece com a Ordem dos Advogados do Brasil.
A receita das Autarquias corporativas não integra o orçamento da União. As anuidades e taxas devem ser arrecadadas de acordo com a previsão legal e devem ser gastas, também, de acordo com a previsão legal, em benefício das atividades atribuídas, pela Constituição e pelas leis, às Autarquias corporativas. Não é possível supor que esse dinheiro poderia ser gasto em outras atividades, estranhas ao interesse público. Como, por exemplo, com as sedes campestres, com os Clubes dos Advogados, Médicos, Engenheiros, etc., com as viagens de lazer ou com a aposentadoria dos profissionais liberais a elas filiados.
Diga-se, aliás, que qualquer jurisdicionado - e não, apenas, o profissional liberal filiado a uma dessas Autarquias -, tem o direito público subjetivo de exigirr que cada uma delas desempenhe corretamente as suas atribuições, fiscalizando o exercício profissional, porque se uma dessas Autarquias se desviar de seus reais objetivos, sérias conseqüências poderão atingir aqueles que necessitarem dos serviços profissionais de um médico, de um advogado, de um engenheiro, de um corretor de imóveis, etc.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

São inconstitucionais os dispositivos da Lei nº 11.000/2004 que “transferem” a competência legiferante do Congresso Nacional ao Conselho Federal de Medicina (art. 1º) e aos Conselhos de fiscalização de profissões regulamentadas (art. 2º).

Também são inconstitucionais os dispositivos da Lei nº 11.000/2004 que “transferem” ao Conselho Federal de Medicina (art. 1º) e aos demais Conselhos de fiscalização de profissões regulamentadas (art. 2º) a competência para normatizar a concessão de diárias, jetons e auxílios de representação, fixando o valor máximo para todos os Conselhos Regionais.

A Constituição Federal, ao estabelecer o princípio da legalidade (art. 5º, II), visa combater o poder arbitrário do Estado, garantindo também ao jurisdicionado-contribuinte que ele não será obrigado a pagar nenhum tributo que não tenha sido instituído através de lei, aprovada pelos seus representantes, nas esferas federal, estadual e municipal.

Se o Estado não pode exigir o pagamento de um tributo sem a previsão legal, muito menos as Autarquias corporativas, que agem por delegação do Estado, poderiam fazê-lo, através de suas resoluções.


Adaptado do texto do Dr. Paulo Freire.