AVALIAÇÃO - Características dos Imóveis

O mercado imobiliário tem comportamento muito diferente dos mercados de outros bens. As distinções decorrem das características especiais dos imóveis e do mercado imobiliário. Existem inúmeras fontes de divergências e desigualdades entre os imóveis. Por sua localização fixa, qualquer alteração no ambiente provoca modificações nos valores dos imóveis.
Entre os fatores que diferenciam os imóveis, em si, os mais importantes são a grande vida útil, a fixação espacial, a singularidade, o elevado prazo de maturação (intervalo de tempo para a produção de novas unidades) e o alto custo das unidades. A combinação destes elementos permite explicar grande parcela das diferenças de valores entre os imóveis, em um dado momento. (1)
São muitos fatores provocando distinções, e naturalmente os imóveis precisam ser considerados como "bens compostos", pois existem múltiplos atributos que despertam interesse. A literatura de economia urbana geralmente refere-se à existência de um "pacote" ou conjunto indissociável de atributos. Os preços de cada um dos atributos são os "serviços de habitação" oferecidos pelo imóvel, tais como os citados nos parágrafos anteriores, entendendo-se que imóveis como maior quantidade global de serviços de habitação serão mais caros. (2)
Os preços dos imóveis podem ser compreendidos como a soma dos produtos das quantidades de cada um destes serviços pelos seus preços implícitos. Inicialmente, não são conhecidas as importâncias relativas (participações no preço) de cada uma das características contidas no "pacote". É conhecido apenas o preço integral do imóvel. Os preços implícitos (expressão criada por Sherwin Rosen), também chamados de preços hedônicos ou "preços-sombra", são os preços relacionados, indiretamente, com cada um dos atributos dos imóveis, tais como área, idade e localização. (3)
Na prática, através da análise por inferência estatística, estes valores são estimados pelos coeficientes que multiplicam as variáveis, ou seja, quanto se paga, em média e em Reais, para cada m2 a mais de área, para se obter um imóvel um ano mais novo, com garagem, ou situado em determinado bairro, por exemplo. Os coeficientes representam as médias de mercado para cada atributo considerado. Com a equação obtida, baseada em determinada quantidade de transações de mercado, podem ser calculados valores para outros imóveis.
Por fim, é interessante verificar que, por existirem inúmeras influências, uma parte das variações dos valores imobiliários pode ser considerada aleatória, ou seja, pode-se pensar no preço final como baseado em um "valor mais provável" que é aumentado ou diminuído por uma parcela imprevisível, de acordo com as influências pontuais do caso.

Notas
(1) Conforme Balchin e Kieve (1986, p.12-13), Evans (1995), Lavender (1990), Lucena (1985), Muth (1975) e Robinson (1979, p.4-10).
(2) Esta idéia é corrente entre os autores da área, sendo encontrada, entre muitos outros, em Evans (1995, p.7), Lucena (1985) e Robinson (1979, p.3-5).
(3) Como as parcelas referentes a cada atributo não podem ser separadas, e não há mercados específicos para cada uma, os preços são obtidos indiretamente, por isso a expressão "preços implícitos" (Rosen, 1974).