Todo investimento apresenta um risco proporcional ao ganho que se deseja obter. No caso de empreendimentos imobiliários, os riscos são expressivos e não podem ser menosprezados, pois a construção envolve investimentos altos.
Segundo especialistas, a construção civil tem dois vetores de risco. O custo e o mercado. A tendência é de que o primeiro deixe de ser um risco do ponto de vista sistêmico, uma vez que os construtores estão mais preparados para lidar com novas tecnologias e sistemas de produção. O segundo vetor, no entanto, pode ser mais perigoso. Estar alerta ainda é o caminho mais seguro para a tomada de decisões.
Uma etapa importante e arriscada quando mal interpretada é a pesquisa de mercado. A fase que mais inspira a formatação dos produtos imobiliários é também crítica por ter um alto custo mas nem sempre resultados muito precisos. Como se caracteriza pela não- repetitividade, torna-se mais difícil corrigir ou aperfeiçoar algo depois, efeito contrário ao das pesquisas aplicadas na indústria de bens de consumo não-duráveis, cuja produção tem continuidade e dá a possibilidade de aperfeiçoamento do produto.
Nem sempre a demanda corresponde aos dados da pesquisa, e as vendas podem ser um fiasco. Segundo especialistas, o problema está na interpretação errônea dos dados. Em geral, mede-se o volume de demanda quando na verdade as pesquisas revelam uma tendência de comportamento, ou seja, pode-se mostrar um certo padrão de liquidez para determinada tipologia de produto mas não se consegue medir um vetor específico de demanda.
Viabilidade
Daí os problemas decorrentes do lançamento de um produto semelhante a outro que foi um sucesso de vendas sem observar-se a viabilidade dessa prática, cujo procedimento é bastante comum na construção civil. O ideal é descobrir um nicho de mercado não-explorado, mas mesmo nesses casos o grau de risco pode ser elevado. A tendência de comportamento das empresas é lançar os empreendimentos e só ir adiante quando determinada velocidade de vendas é alcançada.
Enquanto a pesquisa alimenta a formatação do produto, a análise de custo e previsão de orçamento fornecerão subsídios para os estudos econômicos e financeiros que vão validá-lo. Em geral esse tipo de análise não é realizado com a devida intensidade, seja porque o empreendedor não tem estrutura capaz de fazê-la, seja porque não está disposto a pagar esse tipo de estudo, sujeitando-se a mergulhar num risco do qual não se conhece a dimensão. Existem técnicas sofisticadas para a avaliação de riscos financeiros e econômicos e pode-se discutir com muita confiança se a análise for bem-feita.
O conhecimento dos riscos, além de evitar surpresas durante a execução, contribui para a busca de alternativas e novas estratégias quando necessário. No entanto, é comum desconsiderar os fatores de riscos nas análises, validando perspectivas otimistas em detrimento de estratégias para dirimir riscos. É o caso de atrasos no empreendimento por motivos legais, técnicos, comerciais, ou eventuais inadimplências, ações judiciais, aumento de custos não previstos ou falta de financiamento imobiliário, por exemplo. Além disso, é importante não ignorar nos estudos os fatores mutáveis de longo do tempo, tais como preço de venda, custo de construção, tributos e tarifas.
No caso de tomada de financiamento, é imprescindível inserir no estudo de viabilidade as exigências bancárias para não se aceitar condições que possam fragilizar o negócio ou impedir a construtora de honrar compromissos. O empreendedor imobiliário deve fugir de armadilhas ofertadas pelos bancos com exigências de difícil cumprimento, notadamente a de demanda prévia para liberação de parcelas, condições de amortização ou de repasse ao mutuário final restritas, e exigências de contragarantias desproporcionais.
A exigência financeira mais arriscada, no entanto, é a contrapartida da venda de determinado número de imóveis na planta. Mesmo que essa meta seja cumprida, existe a possibilidade de o restante do empreendimento não ser vendido em tempo recorde e no final corre-se o risco de as vendas não serem suficientes para cobrir o saldo devedor, que terá de ser pago com juros altos. Embora seja desejável a venda direta na fase de lançamento, não se deve ignorar que o mercado é reticente em comprar imóvel dessa forma.
É necessário levar em conta as variações inflacionárias, que acarretam defasagens e impedem o comprador de efetuar os pagamentos. As conseqüências dessa situação devem ser minimizadas com o monitoramento da evolução dos custos e ações preventivas como ajustes dos prazos da execução, das estratégias de venda e da avaliação das especificações técnicas e de acabamentos do empreendimento.
Comercialização
Outro ponto relevante é a comercialização, cujo maior risco é a incompatibilidade entre a velocidade de vendas programada e a efetuada, o que demanda mais investimentos e prejudica o fluxo de caixa do construtor/incorporador. Especialistas concordam que os negócios imobiliários só são validados se tiverem um grau de alavancagem razoável. A baixa velocidade de vendas exige investimento não previsto, as obras atrasam e começam os problemas econômicos na tentativa de se arrumar a equação de fundo do empreendimento.
Como a velocidade de vendas é sempre uma incerteza, é importante avaliar os riscos de um resultado negativo antes do lançamento. Outra questão a ser prevista na análise econômica é a perspectiva dos resultados das vendas.
Quem define o preço é o próprio mercado e deve-se avaliar se vale ou não a pena lançar um empreendimento com os valores praticados, para as vendas não estacionarem depois. Por conta da expectativa de lucratividade máxima, é muito comum o empreendedor perder vendas.
Outra questão a ser considerada são as mudanças de mercado em relação à economia, tributos, impostos e legislações técnicas entre o período inicial de estudos do empreendimento até sua conclusão. Como o retorno do empreendimento depende muito do fluxo financeiro, nem sempre gera o resultado esperado porque pode ter sido vendido em fases posteriores e a receita pode não ser suficiente para cobrir o custo financeiro desse empreendimento durante o período em que o caixa esteve negativo.
Aprovações
A burocracia e irregularidades são os campeões de reclamações quando o assunto é aprovação de terrenos. Problemas com IPTU, concessionárias, alvarás para demolição, autos de conclusão e passivos ambientais são só alguns. Tamanha burocracia pode engavetar o projeto por tempo indeterminado e em casos extremos reduzir a margem de lucro do empreendimento.
Para evitar riscos desse tipo, costuma-se adotar algumas precauções para que esse problema não venha a afetar substancialmente o empreendimento, tais como formular um contrato de compra e venda no qual parte do pagamento esteja vinculada a alguma regularização.
Recomenda-se evitar confiar cegamente nas certidões apresentadas pelos vendedores sem serem checadas para evitar posteriormente qualquer tipo de litígio que leve a perdas financeiras ou que possa culminar em paralisação da construção durante a sua execução. Além disso, destaca-se o cuidado na aquisição de terrenos de empresas ou de empresários e diretores de empresas com passivos trabalhistas. A justiça trabalhista é generosa em empregar a figura da desconsideração da pessoa jurídica atingindo vendas perfeitas e acabadas.
No canteiro de obras
As atividades operacionais, embora mais passíveis de controle, contabilizam uma série de riscos. Os principais estão relacionados às patologias na execução dos serviços de construção, que implicam custos na pós-ocupação e nas manutenções.
Há um perfil comum de patologias verificado nas mais diversas edificações no Brasil, tais como fissuras estruturais por recalques de fundação, exposição de armações estruturais por má execução dos espaçadores da armação ou por descuidos no lançamento do concreto, fissuras horizontais e verticais nos encontros das alvenarias com as vigas e pilares de concreto armado, fissuras no sentido diagonal em vãos superiores de janelas e portas e inferiores das janelas por ausência ou má execução de vergas e contravergas, infiltrações nos pavimentos inferiores às lajes superiores em áreas descobertas por inexistência, má execução ou especificação incorreta do material impermeabilizante e vazamento nas tubulações, entre outros.
Um projeto executivo detalhado com recomendações em destaque para essas patologias usuais, no caso de arquitetura, de estrutura e de instalações pode chamar a atenção dos executores e minimizar consideravelmente os problemas desses serviços. As consultorias especializadas, por meio de projetos e relatórios de análises e recomendações, são valiosas e permitem maior segurança e qualidade, além de economia no custo de execução e do pós-ocupação para os serviços de fundação e de impermeabilização.
É de suma importância incluir nos contratos de serviços entre a construtora e o empreiteiro as recomendações sobre a prevenção dessas patologias. Quando o assunto é prestação de serviços, é necessário ainda considerar mais alguns fatores relacionados ao trabalhador.
Os riscos nesse caso estão vinculados basicamente à informalidade e à segurança. O setor chega a concentrar 70% da massa trabalhadora sem registro em carteira. Esse tipo de prática é arriscado e pode gerar passivos trabalhistas. É importante manter o controle constante de todo o pessoal que entra na obra, pois é comum os prestadores de serviços manterem no anonimato seus funcionários sem registro.
Em relação ao corpo técnico, os riscos podem ser menores vez que, é cada vez mais comum o Contrato de Prestação de Serviço Técnico, formalizado entre a empresa contratante e uma pessoa jurídica, em geral uma empresa com um único profissional ou uma sociedade de profissionais, como nos casos de projetistas e consultores. A contratação por CLT é, em geral, além de mais cara para a empresa, desfavorável ao profissional, em função da elevada carga tributária incidente sobre os salários.
No quesito segurança, a negligência, seja por parte da empresa ou do trabalhador reticente em usar os equipamentos de proteção, é fator gerador de multas previstas na NR-18 e a embargos que podem comprometer o cronograma da obra. Segundo a engenheira de segurança do SindusCon-SP, Regina Zanella, deve-se treinar o operário antes do início da obra e convencê-lo sobre a importância do uso de equipamentos de segurança. Os principais riscos são de queda, erro na operação de equipamentos, choque por descarga elétrica e soterramentos.
Banco de dados
Toda incorporadora desenvolve uma metodologia específica de pesquisa para diminuir os riscos relacionados à formatação dos empreendimentos
Para obter dados mais precisos existe a coleta informações do público que visita seus plantões de vendas para conhecer preferência por regiões, valor e características do imóvel desejado. As informações são lançadas num banco de dados e complementadas por contato telefônico. Os clientes que compraram algum imóvel preenchem duas pesquisas em momentos distintos. No pós-venda, entrega das chaves e pós-ocupação. Os dados são cruzados para identificar pontos fortes e fracos da incorporadora e propostas de melhorias.
Além disso, ao preparar um lançamento, a incorporadora realiza entrevistas com roteiro prévio, direcionadas e gravadas para posterior análise com moradores de empreendimentos da região, preferencialmente com os síndicos, buscando entender o que o morador próximo valoriza ou não gosta, tanto da região como no local que já mora, para poder corrigir erros e ressaltar as vantagens.
Quanto custa
Uma estimativa errada da área equivalente e do custo/m2 leva a distorções de até 20% nos orçamentos.
Quanto mais detalhados os projetos e especificações, mais próxima da realidade será a estimativa de custos. Inversamente, quanto menos informações, maior a margem de erro e conseqüentemente produzirá falhas quanto ao estudo de viabilidade.
A avaliação de área equivalente e custo por metro quadrado de construção é um fator comum de equívoco que pode distorcer até 20% da margem nas estimativas. O problema está relacionado ao erro no cálculo da área equivalente. É o caso de empresas que adotam no projeto legal para aprovação, a área prevista pelo arquiteto, que em alguns casos não contemplam certas áreas descobertas e cobertura para fins de cálculo da área total da edificação.
Além disso, os riscos da utilização de custos unitários incompatíveis com as características de edificação, e da omissão da remuneração da construtora ou de custos indiretos (despesas jurídicas, bancárias), também causam diferenças significativas no estudo de viabilidade.
Nos casos em que não for possível o fornecimento imediato dos projetos arquitetônicos e complementares, assim como o memorial de especificações, aconselha-se às empresas, desenvolverem ao menos um estudo de massa com a discriminação das áreas e um caderno de especificações técnicas e de acabamentos, para que as premissas das estimativas tenham uma referência aceitável. Para avaliação de áreas equivalentes e custos unitários, mesmo que de forma sucinta, a empresa deve elaborar os quadros I (cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais) e III (avaliação do custo global da construção) da NBR 12721. Os custos unitários, preferencialmente, devem ser obtidos de obras semelhantes já realizadas.
Texto adaptado do original de Kelly Carvalho
revista Construção Mercado
Nenhum comentário:
Postar um comentário