LOCAÇÃO - Dicas do Ministério da Justiça

Antes de alugar um imóvel, faça uma vistoria completa para comprovar em que condições o mesmo se encontrava antes da locação.
Descreva, detalhadamente, como se encontram o piso, as paredes, teto, louças e metais, lustres, interruptores, tomadas, janelas, instalações hidro-sanitárias, instalação elétrica, pintura, etc.
A vistoria tem que ser assinada pelo inquilino e pelo proprietário e anexada ao contrato, com uma cópia para você.

Taxas
Não podem ser cobradas taxas do inquilino para ser realizado um contrato de aluguel.
O inquilino só deve pagar o aluguel e os encargos permitidos por lei.
Não podem ser cobradas taxas de reservas de imóvel, nem é permitida a cobrança adiantada do aluguel, a não ser em contratos que não apresentam garantia ou aluguéis de temporada.

Garantia
O proprietário ou imobiliária tem o direito de exigir uma garantia de pagamento.
Existem três casos previstos na lei:
- Caução
É um depósito que deve ser colocado em dinheiro, em conta conjunta proprietário/ inquilino.
Ao devolver as chaves, o inquilino terá o direito de receber o valor total do resgate da caução.
Se o proprietário se recusar a devolver, o inquilino tem o direito de processá-lo para receber de volta a caução.

- Fiança
Quando você faz um contrato de aluguel, é preciso que uma terceira pessoa se responsabilize por você. Esta pessoa é o fiador.
Fiança é a garantia dada pelo fiador no caso de você não cumprir suas obrigações.
Existem fiadores que cobram por seu serviço. São fiadores profissionais. Evite negociar com eles.

- Seguro de fiança locatícia
É um seguro feito por companhias seguradoras. Este seguro cobre as dívidas do aluguel e de contas que não forem pagas, como por exemplo, contas de luz, condomínio, estragos no imóvel, etc.

Pagamento de Aluguel
O proprietário ou a imobiliária têm obrigação de dar recibo de tudo que foi pago (aluguel, taxas, etc.) e se o inquilino atrasar o pagamento do aluguel, o proprietário pode entrar com ação de despejo, a partir do primeiro dia de atraso.
Pode também exigir multas permitidas por lei. O reajuste é anual e deve ser feito com base no valor escrito no contrato.
Esse reajuste é tanto para aluguéis novos como para aluguéis de contratos renovados.

Despesas
Do inquilino. São de responsabilidade do inquilino: o pagamento pontual do aluguel, das contas de luz, água e saneamento. Se for condomínio, são também de responsabilidade do inquilino as despesas ordinárias: material de limpeza, salários de funcionários, conservação e manutenção do elevador e das partes elétrica e hidráulica, além do seguro contra incêndio.

Do proprietário. As chamadas despesas extraordinárias, ou seja, pintura interna ou externa, lavagem externa do prédio, instalação de grades ou porteiro eletrônico, grandes reparos em geral e tudo mais que signifique benfeitoria ou material permanente.

O IPTU, em princípio, é de responsabilidade do proprietário, mas a lei permite que seja repassado ao inquilino, desde que esteja no contrato. Se não estiver no contrato, você não deve pagar.

Vencimento do Contrato
Não existe a necessidade de um novo contrato quando vence o prazo do aluguel.
O primeiro contrato renova-se automaticamente pelo mesmo prazo.
Se o proprietário e o inquilino quiserem alterar uma ou mais cláusulas do contrato, deverão fazer um adendo contratual.
Um adendo contratual é um documento que modifica o contrato e torna-se parte do mesmo.
As despesas com o adendo contratual serão pagas pelo proprietário.

Rescisão do Contrato
O contrato poderá ser rescindido pelo inquilino a qualquer momento, desde que pague a multa estipulada e na forma da lei.
Se o contrato for renovado por tempo indeterminado, poderá ser cancelado com uma simples notificação por escrito ao proprietário ou à imobiliária, de preferência através do Cartório de Títulos e Documentos.
O prazo para cancelamento é de um mês antes da data em que for entregue chaves.
Caso o proprietário queira retomar o imóvel por motivos legais, deve entrar com uma ação de despejo, depois de cumprir o prazo determinado em lei.
Os motivos para retomar o imóvel são:

- infração da lei ou do contrato pelo locatário;

- necessidade do imóvel para uso próprio do locador ou familiares, etc.

A melhor forma é um acordo amigável entre as partes.