quarta-feira, 31 de julho de 2013

STJ DIVULGA ENTENDIMENTO PREDOMINANTE SOBRE CONTRATOS DE ADESÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL


O Superior Tribunal de Justiça divulgou nota sobre a jurisprudência predominante em matéria de contratos de adesão de compra e venda de imóveis,  em especial sobre: (i) os efeitos jurídicos da propaganda realizada; (ii) o atraso na entrega do imóvel; (iii) os pedidos de aplicação de dano moral ao descumprimento do contrato;  (iv) o prazo prescricional de responsabilidade do fornecedor; (v) a garantia sobre a solidez do empreendimento; (vi) a distinção entre o prazo prescricional para se requerer indenização e a garantia de solidez do empreendimento; (vii) a taxa de juros aplicável ao contrato; (viii) a possibilidade de pagamento de aluguel em caso de atraso na entrega; e (viii) como deve ocorrer a devolução das prestações pagas em caso de rescisão contratual.

O Tribunal Superior divulgou que, apesar da previsão legal relativa à possibilidade de celebração de contratos de adesão, o número de demandas judiciais envolvendo construtoras e clientes aumenta a cada dia, em razão da pouca negociabilidade do instrumento. Segundo o STJ, todo contrato de compra e venda de imóvel deve vir acompanhado do memorial de incorporação, que descreve as características do imóvel, o qual deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel, tratando-se de prova da entrega dos itens propostos pela construtora. Outros aspectos mereceram destaque:

Publicidade e Propaganda: Quanto à publicidade feita pelas construtoras, o STJ destacou entendimento no sentido de que “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”.

Atraso na entrega das unidades. Sobre entregas em atraso, mereceu destaque decisão no sentido de que o atraso de três anos na entrega de imóvel adquirido na planta não configura dano moral, a ensejar indenização, configurando apenas o direito à devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas. Segundo a jurisprudência da Corte, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.

Prazo Prescricional: Sobre o prazo prescricional de responsabilidade da construtora, foi destacada decisão que diferencia este prazo do prazo de garantia relativa à solidez da obra, que é o de 5 anos, previsto no artigo 618 do Código Civil. Para o STJ, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”.

Juros Compensatórios: De acordo com decisão da Segunda Seção do Tribunal Superior, são válidas as cláusulas dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveem a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

Pagamento de aluguel pelo consumidor: Para as hipóteses de rescisão de contrato e devolução do imóvel, foi destacado o entendimento de que é devido o pagamento de aluguéis pelo adquirente (consumidor) à construtora, pelo tempo em que ocupou o imóvel, em razão da vedação ao enriquecimento sem causa do consumidor, independentemente do seu direito à indenização pelo rompimento do contrato, caso provocado pela construtora.

Compra e Venda ad mensuram: Quanto às medidas do imóvel, destacou-se o entendimento de que “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.

Momento da devolução das parcelas pagas: Por fim, o STJ destacou  que, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra.

Por: RV&LC / Renata Guimarães Pompeu, Luis Gustavo Miranda de Oliveira

terça-feira, 30 de julho de 2013

IGP-M RECUA EM JULHO E TAXA ACUMULADA É A MENOR EM UM ANO


O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), teve variação de 0,26% em julho, abaixo tanto de junho (0,75%) como de igual mês do ano passado (1,34%). No ano, soma 2,01%. Em 12 meses, está acumulado em 5,18%, menor taxa desde junho do ano passado (5,14%). No início deste ano, o IGP-M, conhecido como "índice do aluguel", estava na faixa de 8%.

Dos três componentes do IGP-M, o IPA (preços ao produtor) – que corresponde a 60% do total – foi de 0,68% em junho para 0,30%, o IPC (preços ao consumidor) registrou deflação de 0,07%, ante alta de 0,39% no mês anterior, e o INCC (custo de construção) também recuou, de 1,96% para 0,73%.

No IPC, o grupo Alimentação foi de 0,23%, no mês passado, para -0,48%. A FGV destaca o comportamento do item hortaliças e legumes, que passou de -5,15% para -10,67%. O tomate, por exemplo registrou queda de 29,96% no mês e a cenoura, de 17,41%. Entre os itens com alta, a refeição em bares e restaurantes foi de 0,55% para 0,78% e o leite longa vida, de 3,52% para 5,56%.

O grupo Transportes foi de 0,30% para -0,62%, com recuo na tarifa de ônibus urbano (de 1,98% para -2,47%). Outros grupos também tiveram taxas menores: Habitação (de 0,64% para 0,39%), Vestuário (de 0,72% para  -0,38%), Saúde e Cuidados Pessoais (de 0,44% para 0,38%) e Comunicação (de 0,20% para 0,14%). Entre os itens que mais contribuíram para o resultado, a fundação cita, além da tarifa, empregada doméstica mensalista (de 0,70% para 0,18%), roupas (de 0,91% para -0,41%), artigos de higiene e cuidado pessoal (de 0,50% para 0,34%) e pacotes de telefonia fixa e internet (de 0,22% para -0,21%).

Com resultados menores no mês, o IPC acumula alta de 3,29% no ano e de 5,86% em 12 meses. Os custos com alimentação sobem 6,37% e 11,38%, respectivamente.

Fonte: Rede Brasil Atual 

 Clique na tabela para ampliar

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS TÊM REDUÇÃO DE IMPOSTOS FEDERAIS


A Lei nº 12.844/2013, em seu Artigo 16, mudou a redação do Artigo 4º, da Lei nº 10.931/2009, reduzindo os tributos federias de 6% para 4% a cada incorporação imobiliária submetida ao RET (regime especial de tributação) incidente sobre a receita bruta mensal recebida.

O RET é uma forma de tributação, optativa do patrimônio de afetação, em que o recolhimento de tributos é unificado com a alíquota de 4%, para aplicação sobre a receita recebida nas incorporações imobiliárias.

Patrimônio de afetação é a separação de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

Os tributos unificados envolvidos são:

- IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica), a CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);

- as contribuições PIS/Pasep (Programa de Integração Social / Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público);

- Cofins (Contribuição de para o Financiamento da Seguridade Social), beneficiando as empresas de construção civil com essa redução.

A opção pelo regime é feita por meio da apresentação do Termo de Opção pelo RET à DRF (Delegacia da Receita Federal do Brasil) ou à Derat (Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

Fonte: Edino Garcia / UOL Economia

Postagem Relacionada:

A DESINCORPORAÇÃO E A INCIDÊNCIA DO ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS


Em vista da interpretação equivocada do disposto no parágrafo único do art. 36, do Código Tributário Nacional, inúmeros contribuintes têm enfrentado a ira de Municípios na exigência do imposto de transmissão (ITBI), na transferência de bens imóveis da pessoa jurídica para as pessoas físicas. 
Inicialmente é de se investigar se há fato gerador na "desincorporação", ou seja, no fenômeno oposto a incorporação de bem imóvel à sociedade. Pelo procedimento, os sócios recebem de volta bem imóvel que encontrava-se incorporado na pessoa jurídica. 

Como orienta a jurisprudência, sem controvérsia, nos casos de incorporação de imóvel à sociedade, a transferência é imune: 
"DIREITO TRIBUTÁRIO - IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI - TRANSFERÊNCIA DE BEM DE SÓCIO PARA O PATRIMÔNIO DE PESSOA JURÍDICA - EXCEÇÃO CONSTITUCIONAL DE INCIDÊNCIA - AVERIGUAÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE - ART. 37, § 2º DO CTN (...). O ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, exceto se a atividade preponderante do adquirente foi a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil (art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição da República)." (01) 

No caso inverso, ou seja, quando ao invés de incorporação de imóvel ao patrimônio da pessoa jurídica, ocorre a "desincorporação" com a transmissão de bens imóveis da pessoa jurídica para seus sócios, a jurisprudência mantém o mesmo curso: 
"SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO PÚBLICO. TRIBUTÁRIO. ITBI. DESINCORPORAÇÃO DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA EMPRESA COM TRANSMISSÃO AOS SÓCIOS A TÍTULO DE REMUNERAÇÃO DE COTAS SOCIAIS. ART. 156, § 2º, I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. Nos termos do art. 156, § 2º, I, da Carta Magna, é assegurada a imunidade tributária nas operações de transmissão de bens imóveis de sócios para a formação do capital social da empresa, bem como nas hipóteses de transmissão de bens em decorrência da fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica, desde que a atividade preponderante do seu destinatário não seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de bens imóveis. Caso em que tal regra de imunidade é assegurada quando da redução do capital social, com a desincorporação de bem imóvel de sua propriedade, mediante a sua transmissão aos sócios da empresa. Apelação Improvida. (Grifou-se)."(02)

Para Roque Carrazza, assim como a incorporação de um bem imóvel à sociedade é imune ao ITBI, o fenômeno oposto, isto é, a retirada de um bem imóvel do patrimônio da empresa também o é. Aduz acertadamente: 

"É incontroverso que a incorporação - que, em última análise, fortalece a sociedade - não sofre a incidência do ITBI. Esta é a própria dicção constitucional. Ora, a "desincorporação" - que a enfraquece - por muito maior razão (argumento a fortiori) também deve ser alvo do benefício constitucional em tela. Chega-se a esta conclusão até por uma questão de "simetria jurídica". Se a Constituição protege a situação máxima (a incorporação, com o consequente fortalecimento da empresa) e a situação mínima (a extinção, com o automático desaparecimento da empresa), também protege a situação intermediária (a desincorporação, com o inevitável enfraquecimento da empresa). Tal entendimento só seria improsperável se houvesse disposição constitucional expressa, em sentido contrário, o que absolutamente não é o caso. Portanto, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens imóveis, aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos. O direito público subjetivo dos sócios de não serem tributados, por via de ITBI, exsurge como efeito reflexo da norma imunizante que os favorece. Trata-se, portanto, de um direito fundamental que não pode ser ignorado, sob pena de manifesta inconstitucionalidade." (03) 

No mesmo sentido a posição de Láudio Camargo Fabretti, que ao registrar que o imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens e direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão, expressamente lembra da não incidência "por ocasião da desincorporação, em retorno de capital aos mesmos alienantes que os haviam entregues como integralização de capital." (04) 

Conclui-se, portanto, que diante da dicção da lei, da interpretação da jurisprudência e da lição da doutrina, a operação de transferência de imóveis da pessoa jurídica para as pessoas físicas ("desincorporação") não incide ITBI e nenhum outro imposto de transmissão.

Notas

 (01) TJ/MG, AC 1.0024.06.272723-5/001, Rel. Dídimo Inocêncio de Paula, Data do Julgamento: 06/11/2008. No mesmo sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS AO PATRIMÔNIO DE PESSOA JURÍDICA EM DECORRÊNCIA DE INCORPORAÇÃO. INCIDÊNCIA, NO CASO, POR NÃO RESTAR DEMONSTRADA A NÃO PREPONDERÂNCIA DE ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 156, § 2º, I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL/88. RECURSO DESPROVIDO. (TJ/PR, AC 0611140-8, Rel. Dulce Maria Cecconi, Data do Julgamento: 19/01/2010). ITBI. IMÓVEL INCORPORADO AO PATRIMÔNIO DA PESSOA JURÍDICA EM REALIZAÇÃO DE CAPITAL. NÃO-INCIDÊNCIA. Quando a transmissão do bem imóvel for efetuada em realização de capital, somente ocorre o fato gerador do ITBI quando a pessoa jurídica adquirente auferir, nos dois anos anteriores e nos dois subseqüentes à aquisição, mais da metade de sua receita operacional em negócios imobiliários. (TJ/PR, AC 312.854-56, Rel. Juiz Conv. Xisto Pereira, Data do Julgamento: 20/04/2007). 
(02) TJ/RS, AC 70026536433, Rel. Elaine Harzheim Macedo, Data do Julgamento: 27/11/2008. 
(03) CARRAZZA, Roque Antonio. ITBI - Redução de Capital - Imunidade - Exegese do art. 156, parágrafo 2º, I, da Constituição Federal. Revista Dialética de Direito Tributário n. 24, setembro de 1997, São Paulo: Oliveira Rocha, p. 126/127. 
(04) FABRETTI, Láudio Camargo. Código Tributário Nacional Comentado. 7ª edição. São Paulo: Atlas, 2007, p. 66. 

Autor: Célio Armando Janczesk - Mestre em Direito. Professor de Direito Tributário da Faculdade Mater Dei, da Escola Superior da Magistratura do Estado de Santa Catarina e da Escola Superior da OAB/SC. Membro do Conselho Científico da Academia Brasileira de Direito Tributário. Advogado no Paraná e em Santa Catarina. 
Fonte: FISCOSoft - www.fiscosoft.com.br

segunda-feira, 29 de julho de 2013

PODEMOS E DEVEMOS MUDAR A REGRA IMPOSTA PELA PREFEITURA DE SALVADOR PARA O ITIV



O que vemos implantado na SEFAZ – Salvador em relação ao ITIV, nada mais é que a cópia do Decreto 46.288 da gestão do então Prefeito de São Paulo José Serra, com a mesma justificativa de coibir fraudes e aumentar a arrecadação ou seja, a adoção de uma proposta que prevê o pagamento do Imposto sobre a Transmissão Intervivos (ITIV) através exclusivamente de um aplicativo disponibilizado no site da secretaria, tendo como base de cálculo o Valor Venal de Referência, em substituição ao valor utilizado para o pagamento do IPTU, sendo que o cálculo do montante devido e a emissão do documento de arrecadação serão realizados pelo próprio aplicativo, desconsiderando-se o valor efetivo da transação de compra e venda..

Venho alertando a todos os envolvidos na mediação imobiliária, quanto à ilegalidade da INSTRUÇÃO NORMATIVA SEFAZ/DGRM Nº 2/2013.

Clique no link abaixo para acessar a IN SEFAZ na sua íntegra:


A 6ª Vara da Fazenda Pública considerou inválida a regra imposta pela Prefeitura de São Paulo no segundo semestre de 2005, em decisão de mérito válida para associados do Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação de Imóveis Residenciais e Comerciais), o que abre precedente para que o novo modelo de cálculo estabelecido pela prefeitura de Salvador também seja questionado. 

Não sendo bastante, a mudança, seja por lei ou decreto ora vigente, fere o princípio constitucional da anterioridade. Temos a considerar, de forma peremptória, que o aumento de um imposto somente poderá ser cobrado no exercício seguinte ao da lei que o instituiu. É o que dispõe o artigo 150, inciso III, alínea “b”, da Constituição Federal. Logo, qualquer alteração na base de cálculo do ITIV realizada em 2013, ainda que feita por meio de lei, somente poderia viger em 2014.

O STF- Supremo Tribunal Federal já afastou tentativas de outros Municípios de aumentar o valor venal de imóveis por meio de Decretos. Exemplo disso é a decisão proferida no julgamento do Recurso Extraordinário 234.605, resultado de ações judiciais movidas por contribuintes contra o aumento do valor venal instituído pelo Município do Rio de Janeiro.


Devemos ter ciência de que a medida adotada pela SEFAZ - Salvador, ora em vigor, penaliza todo e qualquer contribuinte que realizar  transações imobiliárias.

Até o momento, sou a única voz contrária às novas regras da SEFAZ Salvador em relação à nova base de cálculo para o ITIV. Oficialmente, as entidades de classe (CRECI-BA, SINDIMÓVEIS-BA, ADEMI-BA, SINDUSCON-BA, SECOVI-BA, além de especialistas em Tributação Imobiliária) ainda não se manifestaram.

Espero que o CRECI-Ba, que deverá ter representantes no Conselho Municipal de Valores, conforme previsão no art. 11 da INSTRUÇÃO NORMATIVA SEFAZ/DGRM Nº 2/2013, consulte seu departamento jurídico e forme seu juízo de razão, antes de aceitar fazer parte, pura e simplesmente, do dito conselho, afim de evitar-se que esta autarquia, que nem sequer teve sua participação cogitada quando do estabelecimento desta nova base de dados, seja usada apenas para dar credibilidade a uma medida inconstitucional por excelência que influencia sobremaneira o trabalho dos corretores de imóveis.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

domingo, 28 de julho de 2013

IV FÓRUM DE SUSTENTABILIDADE ALERTA PARA COLAPSO DA PRODUÇÃO ENERGÉTICA


“O mundo está vivendo a crise da Era do Petróleo, o que corresponde ao colapso da produção energética”. Foi com essa frase que Angelo Consoli, fundador e presidente do CETRI-TIRES (Círculo Europeu para a Terceira Revolução Industrial) deu início à sua apresentação no IV Fórum de Sustentabilidade. O evento, promovido pela ADEMI-BA, foi realizado na última quinta-feira (18), no Cinemark Salvador Shopping. O encontro debateu a Terceira Revolução Industrial e o futuro das cidades na Era Pós-Carbono com a presença dos melhores especialistas do país e do mundo sobre o assunto.

Angelo Consoli defendeu que a energia solar precisa deixar de ser uma fonte marginal nas políticas de energia do mundo para tomar o lugar dos combustíveis fósseis e do combustível nuclear, altamente poluente e danoso à saúde. De acordo com o italiano, a atual crise energética tem um impacto imensurável. “Não é mais uma questão de preservar o planeta, é uma questão de preservar a raça humana”, afirmou.

Para desmistificar o conceito de que apenas cidades ricas podem ser sustentáveis, o ex-prefeito de Maringá (PR), Silvio Barros, apresentou um projeto realizado na África. É a construção do Eko Atlantic – uma cidade planejada que está sendo erguida em Lagos, na Nigéria, que segue todos os conceitos sustentáveis e terá capacidade para abrigar 120 mil pessoas.

Barros definiu que sustentabilidade nada mais é do que assegurar para gerações futuras condições melhores para viver. Mostrou ainda que cidades como Salvador, com graves problemas, também podem passar por uma enorme transformação. Para isso é necessário um senso de urgência; vontade política; liderança para mudar hábitos; ações concretas e principalmente lembrar que o futuro das cidades começa com as decisões tomadas hoje.

Acesse o álbum de fotos do IV Fórum de Sustentabilidade na página da ADEMI-BA no Facebook.
Fonte: ADEMI-BA

sábado, 27 de julho de 2013

CORRETORES DE IMÓVEIS SÃO ALIJADOS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO ESPECIAL DA PREFEITURA MUNICIPAL DE SALVADOR


Nova base de dados do ITIV
A imposição da Prefeitura Municipal de Salvador de, após efetuar um cadastro de imóveis, criar nova base de dados com informações cartoriais e anúncios em sites e jornais e informatizar todo o sistema, obrigará ao contribuinte preencher e imprimir, através do site da SEFAZ, a Declaração de Transação Imobiliária (DTI) fazendo com que o preço de venda declarado seja cotejado com esta nova base de dados, a ser atualizada trimestralmente.

Este sistema, já em vigor, verifica automaticamente se o valor declarado do imóvel negociado está de acordo com o previsto na tabela de Valor Venal Atualizado. Caso o valor declarado esteja abaixo da sua base de dados o sistema não emitirá o documento para pagamento do ITIV.

Segundo o Secretário da Fazenda, Mauro Ricardo Costa, o contribuinte, em caso de desacordo, terá de explicar como conseguiu adquirir o imóvel por preço inferior, injungindo ao contribuinte a solicitação de uma Avaliação Especial.

Dado ao extraordinário aumento do imposto, caberá aos contribuintes prejudicados, impugnar o valor adotado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel transacionado (valor venal) é inferior àquele que a SEFAZ adotou.

Não é exigível nenhuma expertise em mercado imobiliário, para vislumbrar-se o grande número de solicitações desta natureza, Avaliação Especial, como imposição justificativa de preço inferior ao VVA-Valor Venal Atualizado que advirão.

E eis que surge a questão da oposição sistemática do Sistema CONFEA- Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, órgãos corporativos dos profissionais de engenharia, além das instituições financeiras e, pasmem, até do próprio poder judiciário.

Afinal, somos ou não somos avaliadores?
Retroagindo no tempo, em resposta às inúmeras liminares e impugnações de laudos de avaliação produzidos por corretores de imóveis interpostas pelo Sistema CONFEA-IBAPE, o COFECI- Conselho Federal dos Corretores de Imóveis revogou a Resolução 957/2006 que dispunha sobre a competência do corretor de imóveis para elaborar Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Até então, as avaliações promovidas pelos Corretores de Imóveis eram duramente rechaçadas.

Vale recordar, que, historicamente, a regulamentação da avaliação imobiliária por corretores de imóveis, foi proposição inclusa na Carta de Natal do XX CONACI Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, em junho de 2004 e do I CONSIM-Congresso Sul Imobiliário em maio de 2005.

Após o Sistema CONFEA-IBAPE entrar com uma ação judicial para garantir a exclusividade quanto à elaboração dos laudos avaliatórios e depois de seis (6) anos contínuos de ações, recursos, agravos e embargos, assegurou-se o reconhecimento legal para o exercício da atividade de Avaliador Imobiliário pelo corretor de imóveis.

Com a decisão final do Poder Judiciário, não mais se discute a atribuição legal do corretor de imóveis realizar avaliações imobiliárias em todo o território brasileiro.

A Resolução Cofeci nº. 957/2006, anteriormente revogada, foi substituída pela Resolução Cofeci nº. 1.066/2007. Seu conteúdo assegura o direito aos corretores de Imóveis produzirem seus Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Seu texto vigora de forma incontestável e a competência da nossa categoria para exercer a atividade já não está mais em discussão. Fica, portanto, explícito que a avaliação feita por Corretores de Imóveis diz respeito unicamente ao preço diretamente relacionado à demanda do mercado imobiliário, daí intitular-se avaliação mercadológica. 

Injunções da Prefeitura Municipal de Salvador
Porém, alheia a todo o exposto, a Prefeitura Municipal de Salvador inviabiliza a participação dos corretores imobiliários como avaliadores quando o contribuinte/ requerente solicitar uma Avaliação Especial para comprovar distorções quanto ao preço efetivo da transação e o valor de mercado adotado pela Prefeitura para o cálculo do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos-ITIV.

No formulário de Solicitação de Avaliação Especial da SEFAZ, existe a obrigatoriedade de anexar-se alguns documentos, e entre eles, para os imóveis com o Valor Venal Atualizado superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) deverá ser apresentado, ainda, laudo de avaliação assinado por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou pelo Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia-IBAPE.

É importante salientarmos, que o valor venal atualizado, é, segundo a Prefeitura, o valor de mercado, portanto a Avaliação Especial é, notadamente, uma avaliação mercadológica e o valor de mercado por definição é atribuído em razão da oferta e procura além de depender de critérios altamente subjetivos da relação vendedor/comprador.

Sabendo-se que a atividade não afeta com exclusividade a engenheiros, arquitetos ou agrônomos, atestamos, nesta exigência da Prefeitura,  um flagrante desrespeito  à decisão da Sétima Turma do TRF da 1.ª Região, que contrariou uma apelação do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). 

Para embasar a decisão, o desembargador federal fez referência a processos julgados no TRF da 4.ª Região e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), e que consolidaram entendimento no mesmo sentido. 

O magistrado ressaltou, ainda, que a Lei 5.194/66, ao detalhar as atividades que competem ao engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, “não excluiu a possibilidade de (elas) serem realizadas por outros profissionais”. Dessa forma, o desembargador federal concluiu que, para fazer a avaliação do preço de um imóvel, o corretor não precisa ter “formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia”, porque essa avaliação já está relacionada com sua área de atuação e conhecimento.

Conclusão
A verdade é que continuamos proscritos no âmbito da Avaliação Imobiliária onde  prevalece a máxima de que a avaliação de imóveis ainda constitui tarefa privativa de engenheiros ou arquitetos que ainda lutam pela manutenção desta reserva de mercado. 

O Presidente do COFECI, João Teodoro da Silva diz, reiteiradamente, que esta questão está pacificada, porém a realidade é bastante diversa dessa afirmação. Daí nossa preocupação em alertar a categoria, quanto a situação de momento do Corretor de Imóveis Avaliador.

Temos que nos conscientizar que a batalha não acabou!
A prova disso é esta injunção espúria da Prefeitura Municipal de Salvador. O mesmo ocorre nos Tribunais de Justiça de todo o país onde os Corretores de Imóveis Avaliadores, com registro no CNAI-Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, vêm sendo desqualificados através das inúmeras impugnações de seus pareceres.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

TV COFECI: PARCERIAS


ATINGIMOS A MARCA DE 1.000.000 DE ACESSOS


OBRIGADO, QUERIDOS INTERNAUTAS, VISITANTES E FIÉIS SEGUIDORES.

Conseguimos atingir, neste curto período de existência, a marca de 1.000.000 (Um milhão) de acessos. e nos consolidamos como o Blog que, por sua finalidade eminentemente didática, disponibiliza ao Técnico em Transações Imobiliárias, ao Gestor Imobiliário de nível superior, acadêmicos e pessoas afins, temas importantes e de relevância para a complementação da sua formação pessoal e profissional, além de uma atualização diária do que ocorre de mais importante no mercado imobiliário global.

Nosso público extrapolou nossas fronteiras. Hoje, além do Brasil, somos acessados regularmente pelos Estados Unidos, Rússia, Portugal, Espanha, Alemanha, França, Ucrânia, Reino Unido, Angola, África do Sul, Cuba, Turquia, Barbados e outros.

Neste interstício, compreendido entre abril de 2010 até a data presente, publicamos 2.836 postagens e alcançamos a adesão de 639 seguidores. 

A todos, visitantes e seguidores, nosso mais sincero agradecimento, com a promessa de continuarmos difundindo no "O GESTOR IMOBILIÁRIO" tudo e algo mais que os profissionais inseridos no mercado imobiliário, devem e precisam saber.

A todos o meu mais sincero reconhecimento!

"COM O CONHECIMENTO PODEMOS MUDAR NOSSAS VIDAS. PODEMOS FAZER, TER E SER EXATAMENTE O QUE DESEJAMOS!"

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

sexta-feira, 26 de julho de 2013

CRECI ESCLARECE: CUIDADOS NA VENDA DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO E FINALIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO PARA ESCRITURAÇÃO II


CAIXA FINANCIA PROJETO DE ENERGIA RENOVÁVEL EM IMÓVEIS DO MINHA CASA MINHA VIDA


A Caixa Econômica Federal deu início ao projeto Geração de Renda e Energia Renovável nos empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) Morada do Salitre e Praia do Rodeadouro, em Juazeiro (BA). Com recursos do Fundo Socioambiental CAIXA (FSA), os empreendimentos já começaram a receber sistemas de microgeração eólica e solar. Até novembro, o projeto piloto vai receber um investimento de R$ 6,2 milhões.

A energia gerada vai abastecer as áreas comuns de cada condomínio. O excedente de eletricidade será vendido à concessionária local ou a consumidores livres. O retorno da venda dessa energia irá constituir um fundo que será revertido para o condomínio e para os próprios moradores, na forma de um bônus de até R$ 110 por família. Os moradores também foram treinados e capacitados para instalar os equipamentos. Serão beneficiados cerca de mil famílias com renda de até três salários mínimos. A iniciativa será modelo para instalação de equipamentos de energia solar em outras unidades do programa MCMV.

O gerente nacional de Meio Ambiente da CAIXA, Jean Benevides, afirma que o projeto Geração de Renda e Energia Renovável vai proporcionar mais do que energia limpa aos beneficiários do MCMV. "Esperamos que a renda gerada fortaleça a organização social das comunidades envolvidas, incentivando o cooperativismo, o empreendedorismo e a troca de experiências", destaca.

A eletricidade gerada pelos microssistemas locais abastecerá somente as áreas de uso coletivo do empreendimento (quiosques e quadras poliesportivas), já que as famílias atendidas pelo MCMV são beneficiadas pela tarifa social de energia elétrica.

FSA CAIXA
Criado em 2010, o Fundo Socioambiental CAIXA destina até 2% do lucro anual do banco para apoio a projetos socioambientais. Com isso, a empresa amplia seu papel na promoção da cidadania e da sustentabilidade econômica e socioambiental no país.

Fonte: Assessoria de Imprensa da CAIXA

SALVADOR: ALUGAR IMÓVEL FICA 20% MAIS BARATO

 José Alberto de Vasconcellos

A desaceleração da  economia  tem influenciado o mercado de aluguel de imóveis de Salvador. A informação é do vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Creci, e também administrador de imóveis, José Alberto de Vasconcellos. “Atualmente há mais oferta que mercado. As salas comerciais, por exemplo, tiveram queda de 20% no valor do aluguel”, declara.

Ele diz que uma situação que impactou no mercado foi a construção de mega empreendimentos comerciais na região do Iguatemi e Avenida Tancredo Neves. “O valor do metro quadrado em salas comerciais já chegou a ser alugado a R$ 60,00 e hoje não passa de R$ 45,00. Estamos falando de área nobre da cidade. Já a Avenida Sete e a região do Comércio, por exemplo, também sofreram impactos e retração, sendo hoje o valor do aluguel negociado a R$ 16 o metro quadrado”, diz.

Vasconcellos avalia que se as obras de revitalização do Comércio deslanchassem os impactos seriam positivos para o mercado imobiliário. “Dotando aquela região de uma melhor infraestrutura com certeza haveria uma valorização no valor dos imóveis comerciais superior a 50%. Isso repercutiria em ganhos para todos e principalmente para aquela área”, cita.

Ele ainda faz uma observação no tocante aos imóveis residenciais, que segundo ele, também estão sofrendo certa desvalorização no mercado de locação. “Imóveis de dois quartos continuam sendo muito procurados, mas os de três e quatro quartos identificamos mais oferta que procura. Eles estão sobrando no mercado. Diminuiu o número de executivos aportando em Salvador e buscando um imóvel para morar. O valor do metro quadrado para moradia caiu de R$20,00 para R$ 15,00”, pontua e acrescenta: “É necessário destacar que os valores que compõem um aluguel levam em conta o estado físico do imóvel, a conservação, a infraestrutura interna e a localização, dentre outros aspectos”.

O vice-presidente do Creci cita como exemplo um imóvel de 80 metros quadrados na área da Pituba que antes era alugado a R$ 1.500,00 e agora R$ 1.200,00. “No bairro do Cabula também registramos queda. Um imóvel nas mesmas proporções antes era alugado a R$ 1.200,00 e hoje a R$ 1 mil”, ressalta.

Fonte: Alessandra Nascimento / Tribuna da Bahia

quinta-feira, 25 de julho de 2013

ACM NETO FARÁ APELO AO TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE LOUOS E PDDU


O prefeito ACM Neto afirmou nesta quinta-feira (25), em coletiva no Palácio Thomé de Souza, que fará um apelo ao presidente do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA), desembargador Mário Alberto Hirs, para que retome imediatamente o julgamento sobre as alterações da nova Lei de Ordenamento de Uso e Ocupação do Solo do Município (Louos) e do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU).

Após duas horas e meia de discussão, os desembargadores do TJ-BA decidiram ontem, em Tribunal Pleno, que ficam suspensos os efeitos da Lous e do (PDDU, aprovados pela Câmara de Salvador em dezembro e alvo de uma ação de inconstitucionalidade.

Com a decisão, voltam a valer em Salvador o PDDU de 2008 (Lei 7.400) e a Louos de 1984 (Lei 3.377), sem que seja preciso suspender a emissão de alvarás por parte da prefeitura. O tribunal decidiu que vai julgar em conjunto as ações contra a Lous de 2011 e contra as duas leis de 2012. Não há prazo para esse julgamento.

"A decisão do tribunal atrasa obras estruturantes e importantíssimas, que vão mudar o perfil da cidade. Além disso, paralisa o mercado imobiliário, gerando desemprego. A Prefeitura e o Ministério Público fizeram o pedido de modulação depois de um debate exaustivo que durou quatro meses, produzindo algo que é equilibrado e que, na minha opinião, deveria ser imediatamente acatado", disse ACM Neto.

O prefeito lembrou que a Prefeitura e o MPE chegaram a um consenso sobre a desjudicialização da Louos e PDDU, e afirmou estar "muito preocupado" com a decisão do TJ-BA. Ele revelou que vai pedir audiência o mais rápido possível com o presidente do Tribunal.

Fonte: Jornal Correio

quarta-feira, 24 de julho de 2013

TV COFECI: MÍDIAS SOCIAIS II


PREFEITURA ESTUDA MEDIDA PARA RESOLVER IMPASSE DO PDDU E LOUOS


A Prefeitura de Salvador (PMS) informou hoje (24) que desde janeiro deste ano empreendeu esforços, em conjunto com o Ministério Público, para desjudicializar as questões envolvendo o PDDU (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano) e a Louos (Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo).

Segundo a Prefeitura, este trabalho conjunto tinha como objetivo viabilizar um pedido de acordo junto ao Tribunal de Justiça da Bahia, tendo em vista a necessidade de oferecer segurança jurídica aos setores produtivos da cidade.

Neste sentido, a Prefeitura do Salvador afirmou que recebeu com preocupação a decisão do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) que, liminarmente, voltou a suspender as alterações no PDDU e na Louos, sem acolher, no mesmo momento, o pedido de modulação apresentado pela PMS e o Ministério Público.

A PMS, através da Procuradoria Geral do Município, informou que aguardará a publicação do acórdão para definir as medidas cabíveis uma vez que a referida decisão implica em significativo prejuízo à economia do município, à geração de emprego e renda e ao desenvolvimento da cidade.

Em julgamento realizado hoje (24) pela manhã, o Tribunal de Justiça da Bahia negou o pedido de anulação da declaração de inconstitucionalidade relativas ao PDDU e à Louos.


Fonte: Armando Avena - Bahia Econômica

JUSTIÇA DECIDE O DESTINO DA LOUOS


Na fila de processos para julgamento na sessão de hoje do pleno do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA), a suspensão da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos) de Salvador pode ter uma definição antes mesmo do entendimento entre o Ministério Público Estadual (MP-BA), autor da ação, e a Prefeitura de Salvador.

Sob relatoria do desembargador José Edivaldo Rotondano, o processo pode pôr fim a uma celeuma que, de acordo com o Executivo municipal, causa instabilidade jurídica para a implantação de novos empreendimentos imobiliários na capital baiana.

A polêmica sobre a Louos começou antes mesmo da sua aprovação pela Câmara de Vereadores, em dezembro de 2011. Vereadores de oposição à época – parte deles ainda permanece no mesmo lado – registraram representação no Ministério Público pedindo a avaliação da constitucionalidade do instrumento legal.

O argumento ficou ainda mais forte a partir da inserção de artigos do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), cuja tramitação e vigência seguiam sob questionamento judicial. Em uma conturbada sessão, no apagar das luzes do ano legislativo, a base governista do então prefeito João Henrique efetivou uma manobra que adicionou elementos do PDDU na Louos durante a sessão que apreciava o projeto – e aprovou a redação com artigos do chamado PDDU da Copa. Desde lá, o documento legislativo permanece sub júdice e aguarda decisão em segunda instância do TJ-BA.

Enquanto o julgamento não acontece, MP-BA e Palácio Thomé de Souza tentaram chegar a um entendimento para pôr fim ao processo, movido tendo como ré a Câmara de Vereadores e Amicus Curiae a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA).

O andamento do acordo chegou a ser celebrado pelo prefeito ACM Neto (DEM), ainda no começo do mês de maio, porém, recentemente, o presidente do Legislativo municipal, Paulo Câmara (PSDB), não poupou críticas à condução do processo.

“O Ministério Público entende que houve inconstitucionalidade no processo da votação da Louos e do PDDU. Eu discordo, de maneira muito clara. Nós fizemos de maneira legal e lícita. Agora o Ministério Público e a prefeitura fazem uma modulação do que era ilegal, a bem da cidade, e quer que a Câmara Municipal assine uma modulação que é inconstitucional”, reclamou Câmara há cerca de duas semanas.

Fonte: Tribuna da Bahia

terça-feira, 23 de julho de 2013

A CONTROVERTIDA ADOÇÃO DO VALOR DE MERCADO COMO BASE DE CÁLCULO PARA O ITBI

Clique na página para ampliar

Desde a adoção pela Prefeitura de São Paulo do "Valor de Mercado" como base de cálculo do ITBI, a questão é controversa e as decisões de 30 de setembro de 2010 e 28 de abril de 2011 foram contrárias à Prefeitura. Atente para o texto sublinhado.

No caso específico da Prefeitura de Salvador, clique no link abaixo para ler o artigo do Editor:
http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2013/07/consideracoes-sobre-nova-base-de.html

INCIDÊNCIA DO ITBI EM TERRENO OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA


Como é sabido, o compromisso de compra e venda não registrado não configura fato gerador do ITBI, por não se caracterizar como direito real, mas como mero direito de natureza pessoal.

Discute-se, na verdade, se o compromisso irretratável, com preço quitado, não levado a registro, pode ser tributado pelo ITBI.

Hugo de Brito Machado sustenta que se o contrato “mesmo cuidando de promessa diz que esta é irretratável e desde logo outorga plena quitação ao promitente comprador, é razoável entender que se trata de uma compra e venda sob o rótulo falso de promessa. Os contratos não valem pelos nomes que ostentam, mas pelo que eles expressam em seu conteúdo[1].

A norma instituidora do fato gerador da obrigação tributária não pode sofrer interpretação ampla, muito menos, analógica. O fato gerador é a transmissão da propriedade imobiliária e de direitos reais, bem como a cessão de direito à sua aquisição. E o art. 1.227 do CC subordina a aquisição de direitos reais ao registro do respectivo título aquisitivo:
“Art. 1227- Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1245 a 1247), salvo os casos expressos neste Código”.

No caso, a utilização do compromisso quitado e irretratável ao invés da compra e venda, não estará implicando fraude, pois estará havendo mera postergação da ocorrência do fato gerador que cedo ou tarde acontecerá, importando na elevação da base de cálculo do imposto, dependendo do tempo decorrido. Os motivos desse adiamento são vários: necessidade de prévia regularização do título aquisitivo para outorga da escritura definitiva de compra e venda que, por sua vez, decorre de “n” situações distintas; falta de recursos financeiros para arcar com as despesas de escritura pública, de registro e do imposto etc.

O problema surge na hipótese de construção de prédio em terreno objeto de compromisso de compra e venda. Quando o compromissário recebe a escritura definitiva de compra e venda, geralmente, o fisco municipal tenta cobrar o ITBI sobre o valor total do imóvel, englobando o valor do terreno e o valor da edificação.

Trata-se de um procedimento equivocado e ilegal, pois o prédio não foi objeto de transmissão pelo vendedor, que se limitou a alienar o terreno. A Súmula 470 do STF veda tal procedimento:
Súmula 470 - O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

Para evitar conflitos, a escritura de compra e venda deve mencionar, com clareza, que o prédio foi construído pelo compromissário comprador.

É comum, também, a construção em terreno objeto de promessa de permuta. Determinado proprietário pode celebrar contrato de promessa de permuta com certa construtora, pelo qual, se obriga a transferir a esta o terreno e a construtora se compromete a transferir àquele proprietário de terreno uma quantidade determinada de unidades autônomas que pretende construir no edifício projetado.

Na hipótese ocorrerá, por ocasião da aquisição do domínio, dupla transmissão: a primeira relativa ao terreno, cuja propriedade é transmitida para a construtora, e, a segunda relativa às unidades autônomas do edifício, cujas propriedades são transmitidas para o antigo proprietário do terreno.

Essa mesma situação ocorrerá na hipótese de promessa de compra e veda com pacto de dação em pagamento. O proprietário do terreno celebra com uma construtora promessa de venda do terreno, cujo preço deverá ser pago mediante entrega de determinadas unidades autônomas do edifício projetado.

Nota:
[1] ob. cit. p 392.
Informações Sobre o Autor: Kiyoshi Harada
Especialista em Direito Tributário e em Ciência das Finanças pela FADUSP. Professor de Direito Tributário, Administrativo e Financeiro em várias instituições de ensino superior. Conselheiro do Instituto dos Advogados de São Paulo. Presidente do Centro de Pesquisas e Estudos Jurídicos. Ex Procurador-Chefe da Consultoria Jurídica do Município de São Paulo, Titular da cadeira nº 20 (Ruy Barbosa Nogueira) da Academia Paulista de Letras Jurídicas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 7 (Bernardo Ribeiro de Moraes) da Academia Brasileira de Direito Tributário. Acadêmico, Titular da cadeira nº 59 (Antonio de Sampaio Dória) da Academia Paulista de Direito. Sócio fundador do escritório Harada Advogados Associados. Ex-Procurador Chefe da Consultoria Jurídica do Município de São Paulo.

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

segunda-feira, 22 de julho de 2013

RIO DE JANEIRO: FORTE VALORIZAÇÃO DE BAIRROS DO SUBÚRBIO FAZ CAIR A DIFERENÇA DE PREÇOS NA CIDADE

Zona Norte do Rio de Janeiro
O preço dos imóveis no município do Rio de Janeiro continuou aquecido no primeiro semestre de 2013. O metro quadrado da capital fluminense valorizou 10% no período e foi avaliado em R$ 8.186/m², conforme indica o Barômetro do Mercado Imobiliário, relatório divulgado pelo portal Agente Imóvel.

Nota do editor: Para ampliar os quadros estatísticos e mapas clique Exibir Imagem sobre cada um deles.

Desenvolvimento mensal do preço médio por metro quadrado no município do Rio de Janeiro, RJ. Período: Julho 2012 até Junho 2013.
Bairros da Zona Norte carioca se destacaram e apresentaram a maior elevação no preço médio por metro quadrado no semestre. O Bairro de Ramos liderou com aumento de 32%, seguido de perto por Encantado com valorização de 30,8%. Destacam-se também os bairros de Irajá (28,8%), Pavuna (27,8%), Madureira (23,1%) e Quintino Bocaiuva (20,6%).


 Lista dos dez bairros que registraram maior elevação no preço médio por metro quadrado no último semestre (Janeiro – Junho 2013) no município do Rio de Janeiro.
A pesquisa ainda revela que os bairros com maior queda no preço do metro quadrado foram Urca, com desvalorização de -3,3% (R$ 11.662/m²), Jacarepaguá (-2,9; R$ 5.252/m²) e Leme (-1,4%; R$ 12.210/m²).

Lista dos dez bairros que registraram depreciação no preço médio por metro quadrado no último semestre (Janeiro – Junho 2013) no município do Rio de Janeiro, RJ.
Entre os bairros mais valorizados, o Leblon continua na primeira posição, avaliado em R$ 23.626/m², seguido por Ipanema R$ 20.907/m², Lagoa R$ 15.615/m² e Jardim Botânico R$ 14.270/m².

Mapa de calor dos bairros da Zona Sul do Rio de Janeiro, medido em preço médio por metro quadrado. Período: Junho 2013.

Os dados também indicam a valorização por regiões da cidade, liderada pela Zona Sul, com média de R$ 14.254/m². Em seguida, aparecem a Zona Central, avaliada em R$ 7.953/m², Zona Oeste, com 6.663/m² e Zona Norte, menos valorizada na comparação, com o metro quadrado avaliado em R$ 4.738/m².

Valorização dos imóveis a venda medido por preço médio por metro quadrado nas regiões do município do Rio de Janeiro, RJ. Período: Junho 2013.
Os índices de preços das principais cidades e bairros do país podem ser encontrados na seção Tendências do Agente Imóvel. Saiba mais em:www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario
Fonte: Roseane Santos / Colaboração enviada via E-mail
Relações Públicas - Agente Imóvel Inteligência de Busca