CONSIDERAÇÕES SOBRE A NOVA BASE DE CÁLCULO DO ITIV DA PREFEITURA DE SALVADOR

O Art. 148 do CTN - Código Tributário Nacional é claro em afirmar que “a autoridade lançadora do tributo arbitrará valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial”.

A Planta Genérica de Valores do nosso Município dita critérios que constituem crédito tributário sobre as propriedades imobiliárias, daí serem à base de cálculo do IPTU e do ITIV.

A necessidade de atualização da PGV é inconteste. Porém, não mais pelo Método Comparativo de Dados de Mercado (NBR-14.653) puro e simples, através da avaliação em massa. Este método dificulta a homogeneização das amostras e a consequente formação do preço devido aos diferentes atributos de cada unidade imobiliária, além do modelo de regressão linear clássico nem sempre adotar pressupostos pertinentes ao mercado imobiliário. Uma variância constante de erro é considerar-se que as classes de consumidores com rendas variáveis não adquirem imóveis que reflitam uma proporcionalidade às suas rendas.

Neste sentido, há que se adotar um método de avaliação de bens baseado também em modelos estatísticos, porém mais flexíveis que os tradicionais, a exemplo do GAMLSS – Generalized Additive Model for Location Scale and Shape (Modelo Aditivo Generalizado para Posição, Escala e Forma), que também se utiliza do Método Comparativo de Dados de Mercado, porém com pressupostos de maior razoabilidade e sem restrições quanto as variáveis que influenciam a formação dos preços dos imóveis. Este é um modelo de regressão proposto por Rigby & Stasinopoulos e fornece resultados superiores aos aferidos pela metodologia normal.

VALOR DE MERCADO OU VALOR DA TRANSAÇÃO?

A proposta da Prefeitura é considerar o valor de mercado de imóveis anunciados, como base de cálculo do ITIV, descartando o valor declarado pelo contribuinte, que, naturalmente, sejam díspares à tabela a ser criada, na transação onerosa. Existe jurisprudência no STF-Supremo Tribunal Federal no sentido de que a adoção da base de cálculo para o ITIV seja o real valor da transação. Como depreendemos, se não adotado o valor venal do IPTU, também não deve ser, necessariamente adotado, o valor de mercado.

Na quase totalidade das transações, o chamado “valor real” é o valor de mercado, porém este mercado, dado sua volatilidade e flutuações, motivada por inúmeros fatores, opõe-se à lógica da Prefeitura em exarar uma tabela, com base em imóveis anunciados e com previsão de atualização trimestral dos valores que balizarão o cálculo do ITIV, tolhendo a liberdade do proprietário/vendedor de dispor do seu imóvel como bem lhe aprouver na fixação do seu preço de venda. (seja para familiares, descarte do imóvel para aquisição de outro com tipologia mais adequada, adoção de preço inferior ao de mercado por avaliação equivocada, necessidades de ordem financeira, transferência de cidade, permuta, etc.)

O valor venal é determinado pela Prefeitura sem considerar a valorização ou desvalorização do mercado, acepção diversa do valor de mercado onde o “quantum” é ditado pela oferta e demanda. A essência do valor venal é, portanto, o custo da edificação somado ao valor do terreno, daí seu preço representar percentuais entre 50% a 70% abaixo do valor de mercado, já que nele é considerado apenas o valor intrínseco do imóvel, o seu valor histórico.

O Art. 33 do CTN – Código Tributário Nacional que trata do IPTU e o Art. 38 do mesmo código que regra os impostos sobre transmissão de Bens (ITBI e ITCMD), definem a base de cálculo como sendo o valor venal, ou seja: o valor de venda do imóvel.

Permeia no meio imobiliário a errônea interpretação do real significado de valor venal e justifico citando Aliomar Baleeiro: “Valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo condições usuais do mercado de imóveis” (Direito Tributário Brasileiro. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 11ª Edição, 2003, p. 249).

É certo que existem distorções quanto ao IPTU na quase totalidade dos municípios brasileiros, não por definição, como vemos na citação supra, mas por pura e simples negligência das Prefeituras. Refiro-me ao lançamento de ofício através da PGV – Planta Genérica de Valores, ressalvando que a jurisprudência não aceita o reajuste real das Plantas Genéricas de Valores por ato executivo, conflitando com a decisão da SEFAZ de implantar uma nova base de cálculo para o ITIV, embasada em informações cartoriais de 2008 a 2013 cruzadas com anúncios de jornais e sites imobiliários, com atualização trimestral. É esta uma medida corretiva atípica, que atesta a negligência da própria Prefeitura em não atualizar a PGV do município.

Cabe a Prefeitura, atualizar a sua base de cálculo na sua lei de regência (valor venal) e jamais lançar mão de pesquisas de valor de mercado através de transações já realizadas e imóveis anunciados, o que, juridicamente não se sustenta.

Esta ação de pesquisar preços de mercado de imóveis só é útil para o estabelecimento do preço unitário de construção por metro quadrado, na fase de determinação dos critérios para a elaboração e/ou atualização da PGV, através de projeto de lei, e não para promoção da tributação direta.

A imposição da Prefeitura Municipal de Salvador de, após efetuar um cadastro de imóveis, criar nova base de dados com informações cartoriais e anúncios em sites e jornais e informatizar todo o sistema, obrigará ao contribuinte preencher e imprimir, através do site da SEFAZ, a Declaração de Transação Imobiliária (DTI) fazendo com que o preço de venda declarado seja cotejado com esta nova base de dados, atualizada trimestralmente, o que torna a medida inconstitucional por excelência vez que se mostra totalmente adversa à legalidade tributária já que todo o procedimento administrativo referente ao tema conflita, na sua essência, com o Código Tributário Nacional, sendo válido ao contribuinte prejudicado, impugnar o valor adotado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel (valor venal) é inferior àquele que a SEFAZ adotou, já que, como demonstrado não há fundamento jurídico em argumentar-se que o valor correspondente para o lançamento do IPTU deve ser obrigatoriamente, base de cálculo para o ITIV.

Com a vigência da nova base de cálculo para o ITIV e a consequente publicação da Tabela pela SEFAZ, como efeito colateral, todos os Cartórios terão, automaticamente, seus emolumentos aumentados, pois os mesmos variam de acordo com o maior valor de referência: valor declarado, valor do IPTU, Valor do ITR, valor do ITIV.

Finalizando nossas considerações, no caso dos bens alienados judicialmente, a jurisprudência do STJ é pacífica em admitir que o preço de arrematação, e não o de avaliação, reflete o valor venal do imóvel e, portanto, deve ser usado como base de cálculo para o ITIV.

Nesse contexto, se a declaração do contribuinte não merece fé, verificando-se diferenças entre a base de cálculo do IPTU e do ITIV, a distorção, em regra, estará no valor referente ao imposto sobre a propriedade, cuja última atualização ocorreu em 1997.

Enfim, quem pagará o ônus desta “planta oficiosa” do ITIV e suas consequências, será o contribuinte!

Com a palavra, os juristas! 

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor