CORRETORES DE IMÓVEIS SÃO ALIJADOS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO ESPECIAL DA PREFEITURA MUNICIPAL DE SALVADOR

Nova base de dados do ITIV

A imposição da Prefeitura Municipal de Salvador de, após efetuar um cadastro de imóveis, criar nova base de dados com informações cartoriais e anúncios em sites e jornais e informatizar todo o sistema, obrigará ao contribuinte preencher e imprimir, através do site da SEFAZ, a Declaração de Transação Imobiliária (DTI) fazendo com que o preço de venda declarado seja cotejado com esta nova base de dados, a ser atualizada trimestralmente.

Este sistema, já em vigor, verifica automaticamente se o valor declarado do imóvel negociado está de acordo com o previsto na tabela de Valor Venal Atualizado. Caso o valor declarado esteja abaixo da sua base de dados o sistema não emitirá o documento para pagamento do ITIV.

Segundo o Secretário da Fazenda, Mauro Ricardo Costa, o contribuinte, em caso de desacordo, terá de explicar como conseguiu adquirir o imóvel por preço inferior, injungindo ao contribuinte a solicitação de uma Avaliação Especial.

Dado ao extraordinário aumento do imposto, caberá aos contribuintes prejudicados, impugnar o valor adotado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel transacionado (valor venal) é inferior àquele que a SEFAZ adotou.

Não é exigível nenhuma expertise em mercado imobiliário, para vislumbrar-se o grande número de solicitações desta natureza, Avaliação Especial, como imposição justificativa de preço inferior ao VVA-Valor Venal Atualizado que advirão.

E eis que surge a questão da oposição sistemática do Sistema CONFEA- Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, órgãos corporativos dos profissionais de engenharia, além das instituições financeiras e, pasmem, até do próprio poder judiciário.

Afinal, somos ou não somos avaliadores?

Retroagindo no tempo, em resposta às inúmeras liminares e impugnações de laudos de avaliação produzidos por corretores de imóveis interpostas pelo Sistema CONFEA-IBAPE, o COFECI- Conselho Federal dos Corretores de Imóveis revogou a Resolução 957/2006 que dispunha sobre a competência do corretor de imóveis para elaborar Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Até então, as avaliações promovidas pelos Corretores de Imóveis eram duramente rechaçadas.

Vale recordar, que, historicamente, a regulamentação da avaliação imobiliária por corretores de imóveis, foi proposição inclusa na Carta de Natal do XX CONACI Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, em junho de 2004 e do I CONSIM-Congresso Sul Imobiliário em maio de 2005.

Após o Sistema CONFEA-IBAPE entrar com uma ação judicial para garantir a exclusividade quanto à elaboração dos laudos avaliatórios e depois de seis (6) anos contínuos de ações, recursos, agravos e embargos, assegurou-se o reconhecimento legal para o exercício da atividade de Avaliador Imobiliário pelo corretor de imóveis.

Com a decisão final do Poder Judiciário, não mais se discute a atribuição legal do corretor de imóveis realizar avaliações imobiliárias em todo o território brasileiro.

A Resolução Cofeci nº. 957/2006, anteriormente revogada, foi substituída pela Resolução Cofeci nº. 1.066/2007. Seu conteúdo assegura o direito aos corretores de Imóveis produzirem seus Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Seu texto vigora de forma incontestável e a competência da nossa categoria para exercer a atividade já não está mais em discussão. Fica, portanto, explícito que a avaliação feita por Corretores de Imóveis diz respeito unicamente ao preço diretamente relacionado à demanda do mercado imobiliário, daí intitular-se avaliação mercadológica. 

Injunções da Prefeitura Municipal de Salvador

Porém, alheia a todo o exposto, a Prefeitura Municipal de Salvador inviabiliza a participação dos corretores imobiliários como avaliadores quando o contribuinte/ requerente solicitar uma Avaliação Especial para comprovar distorções quanto ao preço efetivo da transação e o valor de mercado adotado pela Prefeitura para o cálculo do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos-ITIV.

No formulário de Solicitação de Avaliação Especial da SEFAZ, existe a obrigatoriedade de anexar-se alguns documentos, e entre eles, para os imóveis com o Valor Venal Atualizado superior a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) deverá ser apresentado, ainda, laudo de avaliação assinado por profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou pelo Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia-IBAPE.

É importante salientarmos, que o valor venal atualizado, é, segundo a Prefeitura, o valor de mercado, portanto a Avaliação Especial é, notadamente, uma avaliação mercadológica e o valor de mercado por definição é atribuído em razão da oferta e procura além de depender de critérios altamente subjetivos da relação vendedor/comprador.

Sabendo-se que a atividade não afeta com exclusividade a engenheiros, arquitetos ou agrônomos, atestamos, nesta exigência da Prefeitura,  um flagrante desrespeito  à decisão da Sétima Turma do TRF da 1.ª Região, que contrariou uma apelação do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). 

Para embasar a decisão, o desembargador federal fez referência a processos julgados no TRF da 4.ª Região e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), e que consolidaram entendimento no mesmo sentido. 

O magistrado ressaltou, ainda, que a Lei 5.194/66, ao detalhar as atividades que competem ao engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, “não excluiu a possibilidade de (elas) serem realizadas por outros profissionais”. Dessa forma, o desembargador federal concluiu que, para fazer a avaliação do preço de um imóvel, o corretor não precisa ter “formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia”, porque essa avaliação já está relacionada com sua área de atuação e conhecimento.

Conclusão

A verdade é que continuamos proscritos no âmbito da Avaliação Imobiliária onde  prevalece a máxima de que a avaliação de imóveis ainda constitui tarefa privativa de engenheiros ou arquitetos que ainda lutam pela manutenção desta reserva de mercado. 

O Presidente do COFECI, João Teodoro da Silva diz, reiteiradamente, que esta questão está pacificada, porém a realidade é bastante diversa dessa afirmação. Daí nossa preocupação em alertar a categoria, quanto a situação de momento do Corretor de Imóveis Avaliador.

Temos que nos conscientizar que a batalha não acabou!
A prova disso é esta injunção espúria da Prefeitura Municipal de Salvador. O mesmo ocorre nos Tribunais de Justiça de todo o país onde os Corretores de Imóveis Avaliadores, com registro no CNAI-Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, vêm sendo desqualificados através das inúmeras impugnações de seus pareceres.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor