HIPOTECA DE IMÓVEL PODE GARANTIR CRÉDITO ALTO. VEJA VANTAGENS E RISCOS

Para ter acesso ao crédito, é preciso ter imóvel próprio.

Cliente inadimplente pode ter que entregar a casa à instituição financeira.

Dar a casa como garantia para conseguir um empréstimo de alto valor, com prazo longo para pagar e juros um pouco abaixo da média do mercado é uma opção de crédito pouco conhecida – mas disponível em pelo menos cinco bancos brasileiros, segundo levantamento feito pelo G1.

Esse tipo de empréstimo – ou hipoteca – permite que o cliente obtenha dinheiro para qualquer finalidade, com taxas de juros em geral menores que a da maioria das linhas de crédito. Mas é preciso estar atento ao risco: em caso de inadimplência, o tomador do empréstimo pode ter que entregar a própria casa ao banco.

A linha foi lançada a partir de 2008 em pelo menos cinco instituições (Caixa, BB, Santander, Bradesco e Citi).

O cliente é quem define como usar o dinheiro. Segundo as instituições, é comum usá-lo para investir em um negócio ou trocar os juros de uma dívida por outro mais baixo. Também são citados o uso do crédito para pagar estudos, investir em outros imóveis, viajar, mobiliar a casa ou pagar grandes festas, como casamento.

Como funciona
Para ter acesso ao crédito, é preciso ter imóvel próprio, que é avaliado por empresas credenciadas ao banco ou, no caso da Caixa, com base no carnê do IPTU, quando se trata de imóveis até R$ 300 mil. Os bancos aceitam como garantias imóveis residenciais, contanto que o proprietário seja pessoa física. Alguns, como a Caixa e o Citi, também aceitam imóveis comerciais.

Entre os principais atrativos estão o prazo de até 30 anos para pagar e o limite alto do valor do empréstimo, quando há.

O Citi empresta até R$ 1,3 milhão, limitado a 50% do valor do imóvel. Na Caixa, o crédito pode chegar até 70% do valor de avaliação do imóvel e não há limite máximo de valor nem para o empréstimo nem para o valor de imóvel. Quando se trata do único imóvel, o crédito fica limitado a 50% do valor. No Santander, o crédito vai de R$ 30 mil a R$ 500 mil, limitado a 60% do valor de avaliação do imóvel.

As taxas de juros ficam um pouco abaixo da média do mercado. No Santander, os juros mensais estão em torno de 1,53% - o que daria quase 20% anualizados; e na Caixa vão de 0,98% a 1,48% (mais a TR, que está zerada) – o que levaria as taxas anuais para entre 12% e 20% – segundo dados do Banco Central, a taxa média de juros do crédito para pessoa física (incluindo todas as modalidades) foi de 24% ao ano em maio.

Riscos
O Procon-SP aponta, no entanto, que a principal característica dessa linha de crédito é o risco, porque pode implicar na perda do imóvel.

“É muito importante que o consumidor faça uma reflexão porque há varias outras linhas disponíveis no mercado. Ele tem de ver se precisa mesmo desse valor, que geralmente é grande", diz Renata Reis, supervisora de assuntos financeiros da entidade. Ela recomenda a busca de outras linhas "que não coloquem em risco um bem tão importante”

“Você pode perder seu imóvel, sua própria residência e, mesmo para quem tem dois, há dificuldade grande de reconstrução. (...) Não fique seduzido pela praticidade, tem uma contrapartida dessa praticidade”, diz.

Ela também aponta que o consumidor deve perguntar qual o custo efetivo total da operação, comprar com outras linhas de crédito e se certificar que os custos com cartório não serão pagos por ele.

Já o economista-chefe da Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento (Acrefi), Nicola Tingas, aposta no discernimento de quem consegue adquirir um imóvel. “Se a pessoa não sabe tomar (o crédito), ela não teria condições de ter uma casa e bens, a gente tem de supor que o tomador sabe o que está fazendo”, diz.

Tingas vê esse tipo de linha como uma alternativa para levantar grandes quantias. “Não havia estruturação de produto deste tipo para alavancar mais dinheiro. Não vou tomar empréstimo do valor total do imóvel, mas posso levantar uma quantia maior. Em situação de alta inadimplência, pode levantar e substituir outra dívida”, diz.

Exceção
A legislação garante que o imóvel residencial não pode ser penhorado por conta de dívidas. No entanto, há exceção para que ele seja dado como garantia, mesmo que seja o único da família, se isso for feito de forma voluntária, diz o advogado Rafael Amorim Abraão (a exceção está prevista no artigo 3º da Lei nº 8.009 de 1990).

Com isso, em caso de inadimplência, “basta que o banco faça o recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis e solicite ao cartório a consolidação da propriedade, seguido pelos leilões para quitação da dívida”, diz Abraão.

Nos EUA
Esse tipo de empréstimo ficou popular após a crise das hipotecas nos Estados Unidos – da qual ele foi o estopim. Com os preços dos imóveis subindo sem parar, os norte-americanos foram fazendo empréstimos cada vez maiores dando como garantia as próprias casas.

Quando a população não conseguiu mais pagar esses empréstimos e os preços dos imóveis despencaram, as pessoas ficaram com dívidas maiores que as garantias, e o sistema financeiro do país entrou em crise.

Bom negócio para os bancos
Para as instituições, o empréstimo com imóvel como garantia é visto como um bom negócio porque tem “inadimplência reduzida, pois trata-se de uma operação que conta com garantia real, vinculada em alienação fiduciária, mitigando os riscos do negócio”, diz o BB.

No Bradesco “as modalidades com garantia de imóvel possuem inadimplência inferior à de modalidades sem garantias reais”. A carteira de Crédito Pessoa Física do Banco está com inadimplência acima de 90 dias na faixa de 3,80%. Na média nacional, a inadimplência é de 5,3%, segundo o BC.

A concessão de crédito mais longo com uma garantia mais real e mais palpável é vista como positiva para os bancos na opinião de Tingas, da Acrefi. “Acho que o produto tende – se provar que é de qualidade, do ponto de vista de oferta, de lastro – a ser um grande mercado no futuro”, diz.

Entre as cinco instituições, a Caixa é a única que admite já ter tomado imóveis, mas diz que é pouco comum. Os outros bancos não reportaram essa situação.

A linha representa mais de 17% da carteira de crédito pessoal do Bradesco, com mais de 26 mil contratos, e quase 10% do total da carteira de crédito comercial para pessoas físicas (descontados empréstimos para habitação e infraestrutura) da Caixa, com 50 mil clientes. No BB, a linha tem pouco mais de 5 mil clientes e mais que dobrou nos últimos 12 meses. Santander e Citi não divulgaram números.

Fonte: Simone Cunha / G1