terça-feira, 30 de maio de 2017

IMÓVEL RURAL: POSSIBILIDADE / IMPOSSIBILIDADE DE LOTEAR OU INCORPORAR


Loteamento

A Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano cuida especificamente do solo urbano, nos termos do art. 1º da referida lei. [1]

Não se admite o parcelamento do solo rural para fins de loteamento nos termos do art. 53 da lei em comento. [2]

Assim, para que haja loteamento em solo considerado rural, deve primeiramente haver um processo junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) onde deverá ser provado que o imóvel rural está inserido no perímetro urbano e perdeu sua destinação agropecuária, descaracterizando assim o imóvel rural.

Neste caso o cadastro do imóvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) deve ser cancelado e o cancelamento deve ser informado obrigatoriamente ao cartório de registro de imóveis, que deverá alterar a descrição da matrícula do imóvel de rural para urbano. [3]

Somente após a descaracterização de imóvel rural para urbano é que será possível proceder à aprovação e implantação de um loteamento, termos da Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano.

Incorporação imobiliária

A Lei nº 4.591/1964 – lei de incorporações imobiliárias regulamenta a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”, nos exatos termos do art. 28, parágrafo único, da referida lei. [4]

Logo, a lei de incorporações imobiliárias, ao contrário da lei do parcelamento do solo urbano, não veda o uso de imóvel rural.

Assim, nos termos do art. 68 da Lei nº 4.591/1964 – Lei de incorporações imobiliárias [5], será possível “mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo”, desde que observem, previamente, as exigências do art. 32 da lei em comento.

Portanto, não há proibição para incorporação em imóvel rural, desde que todos os requisitos legais sejam observados.

REFERÊNCIAS

[1] Lei nº 6.7666/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano:

Art. 1º. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.

[2] Lei nº 6.7666/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano:

Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.

[3] INCRA: Perguntas e respostas. Acesso em 18.11.2016 às 14:14.

[4] Lei nº 4.5911/1964 – Lei de incorporações imobiliárias:

Art. 28. [...]

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).

[5] Lei nº 4.5911/1964 – Lei de incorporações imobiliárias:

Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

Maria José de Souza Arakaki - Sócia do escritório Arakaki Advogados
Fonte: Artigos JusBrasil

AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS E IMÓVEIS POR COMPARAÇÃO DIRETA E TRATAMENTO DE FATORES


Clique nos links abaixo para avaliar Aluguéis e Imóveis por Comparação Direta e Tratamento de Fatores, respectivamente:

http://calculoexato.com.br/parprima.aspx?codMenu=PeriAvaliaAlug

http://calculoexato.com.br/parprima.aspx?codMenu=PeriAvaliaImov

TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA: A CONSTRUTORA PODE RETER AS CHAVES, SE EU NÃO PAGAR?


A Taxa de evolução de obra é um encargo cobrado pelo agente financeiro desde a assinatura do contrato de financiamento, em tese, até a entrega das chaves do imóvel. É composta por juros e atualização monetária, calculados sobre os valores repassados a construtora para construção do empreendimento.

Comumente ao adquirir um imóvel na planta os consumidores não são informados que após a assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro deverão arcar com essa despesa, o que tem levados muitos compradores a se tornarem inadimplentes. Como não foram informados no momento da compra não provisionaram os valores e a despesa não cabe no orçamento mensal.

O pagamento do preço dos imóveis adquiridos na planta é feito da seguinte forma: Entrada, prestações intermediárias (mensais e/ou semestrais), recursos do FGTS, se houver e financiamento imobiliário.

Tem acontecido muito de os consumidores honrarem com os pagamentos previstos no contrato de compra e venda, mas não conseguirem pagar a taxa de evolução de obra, inclusive porque os valores variam mensalmente, e sempre para maior.

Assim ao chegar a data da entrega das chaves do imóvel, os consumidores são impedidos pela construtora de ingressarem no imóvel, sob a alegação de que há débito referente a taxa de evolução de obra.

Mas, a construtora pode reter as chaves do imóvel se o comprador não pagar a taxa de evolução de obra?

Defendemos que não e explicamos o porquê.

A taxa de evolução de obra é encargo previsto no Contrato de Financiamento imposta ao comprador do imóvel. Digo imposta, porque se o consumidor discorda do conteúdo do contrato ele não tem acesso ao crédito para pagar a construtora e isso poderia levar a rescisão com pagamento de multa por parte do consumidor.

Pois bem. Acontece que se o mutuário não efetua o pagamento da taxa de evolução de obra a construtora arca com o pagamento, pois figura como fiadora da fase de construção. Na condição de fiadora, ela tem o direito de cobrar do comprador os valores que desembolsou a esse título, todavia a retenção das chaves não é o meio legal de fazê-lo.

Na condição de fiadoras construtoras e incorporadoras podem valer-se da cobrança extrajudicial, inserção do nome do comprador no cadastro de inadimplentes, e se necessário, ajuizar ação de regresso (cobrança dos valores). É o que está previsto na lei:

Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.

Cumpre ressaltar que o fiador pode exigir em ação de regresso não apenas o que pagou, mas também os prejuízos decorrentes da garantia prestada, como perdas e danos pagas e demais encargos que suportou pelo pagamento. É o que determina o art. 832 do CC:

Art. 832. O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança.

Desta feita, a retenção das chaves do imóvel para obrigar o pagamento dos valores pagos á título de juros de obra é ilegal porque o consumidor pagou o preço do imóvel integralmente.

Nesse sentido vejamos o que diz a Lei (Código Civil):

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa ( construtora), e o outro (comprador), a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Portando se o consumidor já pagou todos os valores previstos no contrato de compra e venda e o imóvel já se encontra liberado para moradia (habite-se) é dever da construtora entregar as chaves do imóvel. Para reaver os valores desembolsados com a taxa de evolução de obra na condição de fiadora ela dispõe de outros meios legais.

Impor ao consumidor o pagamento das chaves da evolução de obra como condição para o recebimento das chaves é prática abusiva de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.

Lembrando que defendemos a ilegalidade da cobrança. 

Nair Eulália Ferreira da Costa - Advogada especialista em Direito Processual Civil pela PUC. MG.
Fonte: Artigos JusBrasil

IGP-M FECHA MAIO EM QUEDA DE O,93%, COM PREÇOS NO ATACADO


O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) recuou 0,93 por cento em maio, depois de fechar abril com queda de 1,10 por cento e mais uma vez influenciado pelos preços no atacado, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV) nesta terça-feira.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede a variação dos preços no atacado e responde por 60 por cento do indicador geral, caiu 1,56 por cento neste mês, após retroceder 1,77 por cento em abril.

Dentro do IPA, um dos destaques foi o subgrupo alimentos in natura, cujos preços caíram 1,06 por cento em maio, após alta de 5,13 por cento no mês passado.

A FGV informou ainda que o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30 por cento no IGP-M, desacelerou a alta a 0,29 por cento em maio, depois de ter avançado 0,33 por cento no mês anterior. A principal contribuição partiu do grupo Alimentação, cujos preços recuaram 0,13 por cento, contra alta de 0,90 por cento, no período.

Em maio, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 0,13 por cento, após queda de 0,08 por cento em abril.

O IGP-M é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de energia elétrica e aluguel de imóveis.

Fonte: DCI Economia

segunda-feira, 29 de maio de 2017

OS PREÇOS DE VENDA DOS IMÓVEIS NOS LEILÕES DA CAIXA EM 20 CIDADES


O preço mínimo de venda de imóveis retomados pela Caixa e que vão a leilão são, em média, 30% mais baixos do que o valor avaliado pelo banco. Esse é o resultado de um levantamento da plataforma para venda de imóveis em leilões Resale, feito para EXAME.com em 20 cidades do país.

O principal apelo de um imóvel retomado pelo banco é o seu preço de venda. Neste valor pode ser descontado o valor da dívida já pago pelo antigo proprietário. Encargos, multas e despesas que o comprador terá com a conclusão da retomada do imóvel também podem estar descontados do valor, pois o imóvel ainda pode estar ocupado pelo ex-mutuário (o que ocorre em 90% dos casos).

O desconto obtido na venda do imóvel nos leilões é calculado subtraindo preço mínimo de venda do preço de avaliação feito pelo banco. “Como geralmente o banco avalia o imóvel por um preço menor do que o seu preço de mercado para conceder o crédito, esse desconto pode ser maior se comparado ao preço de mercado do imóvel”, diz Marcelo Prata, fundador da Resale.

O maior desconto médio (37%) é observado nas cidades do Nordeste, seguidas pelas cidades do Norte (30,6%) do país. Já no Centro-Oeste o desconto médio dos imóveis na hora da venda em leilões é de 28,8%, enquanto no Sudeste é de 25,9% e, no Sul, 24,7%. No Distrito Federal, o desconto é de, em média, 24,4%.

Veja no gráfico abaixo o valor médio do imóvel avaliado pelo banco, o valor mínimo médio de venda nos leilões e o desconto em relação ao preço de avaliação em 11 capitais e no Distrito Federal. 



A Resale monitorou os imóveis colocados à venda pela Caixa Econômica Federal nos meses de março e abril. Foram cerca de 10 mil imóveis, divididos nas modalidades de leilão, concorrência pública e venda direta. A Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, responsável por 67% do mercado.

Dos imóveis analisados, a maioria (59%) são casas, enquanto 31,9% são apartamentos e 6,8% são terrenos.

O levantamento escolheu as 20 cidades brasileiras que também são monitoradas pelo índice FipeZap. Dessa forma, é possível traçar paralelos de comportamento de preços na região com o comportamento observado nos leilões.

Mercado aquecido

Prata, da Resale, afirma que, com o aumento do número de imóveis retomados em função da crise, os bancos enfrentam maior dificuldade em negociar seus estoques, o que pode render bons descontos.

O número de imóveis retomados, somente pela Caixa, saltou de 8.775 em 2015 para 15.881 em 2016, um crescimento de 80,9%. A alta do desemprego e a queda da renda estão entre os principais fatores para o aumento da inadimplência e, por consequência, das retomadas.

Fonte: EXAME.com

sábado, 27 de maio de 2017

CMN APRIMORA DEFINIÇÃO DE IMÓVEIS NOVOS PARA FINANCIAMENTO HABITACIONAL


O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprimorou a definição de imóveis novos. De acordo como Banco Central, a medida esclarecerá dúvidas do mercado imobiliário na hora de conceder financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que cobra juros menores, de até 12% ao ano.

Em fevereiro, o CMN tinha ampliado para R$ 1,5 milhão o valor máximo dos imóveis que podem ser financiados pelo SFH. A medida, no entanto, só vale para imóveis novos. Na reunião de hoje, o Conselho Monetário esclareceu que podem ser considerados imóveis novos as unidades já construídas, mas ainda não vendidas pelas incorporadoras, com habite-se (autorização para habitação) concedido nos últimos 180 dias.

De acordo com a chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro, Sílvia Marques, havia dúvidas se o limite de R$ 1,5 milhão, que vigora até o fim do ano, valeria apenas para imóveis na planta (vendidos, mas ainda não construídos). Com o esclarecimento, o CMN ampliou a definição, permitindo que imóveis já construídos possam ser financiados com juros mais baixos.

Contratos com aumento de saldo devedor

O conselho também revogou uma norma editada em novembro do ano passado que proibia financiamentos habitacionais cujo saldo devedor poderia subir em alguns momentos ao longo do pagamento das parcelas. Para substituir o texto, o CMN editou uma circular que obrigará os bancos a elevar o capital que deverá ficar parado na instituição em contratos com aumento de saldo devedor.

De acordo com Silvia Marques, essa última mudança não chegará a afetar os mutuários porque a proibição dos contratos com aumento de saldo devedor estava prevista para valer apenas para financiamentos concedidos a partir de 1º de setembro. Dessa forma, alguns bancos poderão continuar a oferecer contratos com prestações constantes em que, pelo menos uma vez a cada três meses, o saldo devedor sobe.

Como os contratos com alta do saldo devedor têm maior possibilidade de inadimplência, o CMN estabeleceu que, nesses casos, a instituição financeira aumente o requerimento de capital mínimo que deverá ficar parado para cobrir o risco de calote. Na prática, a medida funciona como uma multa para os bancos que oferecem esse tipo de contrato, sem proibir, no entanto, as operações com aumento de saldo devedor.

Fonte: Agência Brasil

sexta-feira, 26 de maio de 2017

MODO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. AQUISIÇÃO DE POSSE. REGISTRO GERAL DO IMÓVEL (O QUE SE TRATA?)


Propriedade Imóvel

Ter-se-á aquisição originária da propriedade imobiliária quando o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transferido por alguém, não havendo qualquer relação entre o domínio atual e o anterior, como ocorre com a acessão e a usucapião.

A aquisição será derivada quando houver transmissibilidade de domínio por ato causa mortis ou inter vivos; tal se dá no direito hereditário e no negócio jurídico seguido de registro do título de transferência na circunscrição imobiliária competente.

Na aquisição pela transcrição do título estão sujeitos à transcrição no respectivo registro os títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, porque os negócios jurídicos não são hábeis para transferir o domínio de bem imóvel; sem o Registro Público não há transferência de propriedade; a transcrição só produz efeitos a partir data em que se apresentar o título ao oficial do Registro e este o prenotar no protocolo.

Aquisição por acessão é o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem; a acessão vem a ser o direito em razão do qual o proprietário de um bem passa a adquirir o domínio de tudo aquilo que a ele adere; possui duas modalidades:

a) a acessão natural que se dá quando a união ou incorporação de coisa acessória à principal advém de acontecimentos natural (formação de ilhas, aluvião, avulsão e o abandono de álveo);

b) a acessão industrial ou artificial, quando resulta do trabalho do homem (plantações e as construções de obras).

Acessões artificiais: São as que derivam de um comportamento ativo do homem, dentre elas as plantações e construções de obras, processando-se de móvel a imóvel; possui caráter oneroso e se submete à regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão de uma ação qualquer, cai sob o domínio de seu proprietário ante a presunção juris tantum.

Aquisição por usucapião: É um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais; é uma aquisição de domínio pela posse prolongada; a usucapião tem por fundamento a consolidação da propriedade, dando juricidade a uma situação de fato: a posse unida ao tempo; a posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito.

Os requisitos pessoais da usucapião consistem nas exigências em relação ao possuidor que pretende adquirir o bem e ao proprietário que, consequentemente, o perde; há necessidade que o adquirente seja capaz e tenha qualidade para adquirir o domínio por essa maneira; os requisitos reais são alusivos aos bens e direitos suscetíveis de serem usucapidos, pois nem todas e nem todos os direitos podem ser adquiridos por usucapião.

Jamais poderão ser objeto de usucapião:

a) as coisas que estão fora do comércio;

b) os bens públicos que estando fora do comércio são inalienáveis;

Formação de ilhas: É a acessão em rios não navegáveis ou particulares, em virtude de movimentos sísmicos, de depósito pauliano de areia, cascalho ou fragmentos de terra, trazidos pela própria corrente, ou de rebaixamento de águas, deixando descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito.

Aluvião: Dá-se quando há acréscimo paulatino de terras às margens de um rio, mediante lentos e imperceptíveis depósitos ou aterros naturais ou desvio das águas, acréscimo este que importa em aquisição de propriedade por parte do dono do imóvel a que se aderem essas terras; será própria a aluvião quando o acréscimo se forma pelos depósitos ou aterros naturais nos terrenos marginais do rio; e imprópria quando tal acréscimo se forma em razão do afastamento das águas que descobrem parte do álveo.

Avulsão: Se dá pelo repentino deslocamento de uma porção de terra por força natural violente, desprendendo-se de um prédio para se juntar a outro; o proprietário do imóvel desfalcado não perderá a parte deslocada; poderá pedir sua devolução desde que reconhecível, mas não lhe será lícito exigir indenização.

O abandono de álveo tem-se por um rio que seca ou se desvia em virtude de fenômeno natural.

Quanto aos direitos, somente os reais que recaírem sobre bens prescritíveis podem ser adquiridos por usucapião; dentre eles, a propriedade, as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação; seus requisitos formais compreendem quer os elementos necessários e comuns do instituto, como a posse, o lapso de tempo e a sentença judicial, quer os especiais, como o justo título e a boa fé. C) os bens que, por razões subjetivas, apesar de se encontrarem in commercio, dele são excluídos, necessitando que o possuidor invertesse o seu título possessório.

Do Registro Geral

O Registro Geral é composto pelas matrículas dos imóveis pertencentes a circunscrição imobiliária do respectivo registro. Contudo, é correto se afirmar que odos os imóveis que se encontrem na circunscrição do Registro estarão matriculados neste.

O Código Civil no artigo 1.228, parágrafo 1ª, menciona que a propriedade privada, exige-se o respeito às finalidades econômicas e sociais, bem como à flora, fauna, belezas naturais, equilíbrio ecológico e ao patrimônio histórico e artístico.

Compete ao município o exercício da atividade de registrar domínio privado da propriedade para compatibiliza-la com funções sociais.

De um modo geral, as limitações administrativas correspondem a OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, ainda que a obrigação negativa de não colocar em risco a segurança, salubridade a tranquilidade pública resultem em prestações positivas do proprietário.

As limitações administrativas representam uma maneira pela qual a administração, no uso de sua competência, intervem na propriedade e nas atividades particulares.

Maria Sylvia Zanella Di Pietro[1], conceitua limitação administrativa como, “medidas de caráter geral, impostas como fundamentação no poder da polícia do Estado, gerando para os proprietários obrigações positivas ou negativas com o fim de condicionar o exercício do direito de propriedade ao bem-estar social”.

Representam, enfim, a forma pela qual o Poder Público Condiciona a propriedade privada e as atividades econômicas, atendendo aos interesses coletivos de bem-estar da população em geral. Trata-se de preceitos de ordem pública, derivados do poder de polícia inerente e indissociáveis da Administração.

“O que a doutrina põe em relevo, pela unanimidade dos autores, é a faculdade que toda a Administração Pública de editar e executar medidas restritas do direito individual, em benefício da coletividade. Esse poder se difunde por todas as atividades estatais, cabendo ao município boa parte de sua utilização no policiamento das atividades locais, através de normas gerais e estatais de conduta e providencias executivas especiais e concreta, de caráter preventivo e repressivo”[2].

As limitações administrativas ao uso da propriedade particular devem ser expressas em lei ou regulamento das três entidades federais, por ser de matéria de Direito Público, da competência concorrente da União, Estados, Distrito Federal e Municípios. Constituem reservas da lei, as limitações que só legalmente são disciplinadas, ainda que possam ser impostas por decretos regulamentários, quando se trata de especificação de matéria constante em texto legal.

Do poder de polícia para exercer o direito de construir

O poder de polícia concede ao município a prerrogativa para traçar os limites do exercício normal do direito, com base no dispositivo legal, ao fiscalizar ou exigir determinado comportamento do particular. O conteúdo dos atos de polícia está voltado para que seja atingido os interesses públicos, condicionado os direitos individuais aos interesses da coletividade.

Para a concretização de determinado ato jurídico pelo particular, deve-se observar as condições impostas ou consentia pelo Poder Público. Dentre esses mecanismos de controle estão a licença e a autorização.

A licença é entendia como ato administrativo vinculando m pelo qual a Administração outorga ao administrado, que, para isso, solicitação, o direito de realizar determinadas exigências legais. Enteando cumprindo os requisitos da lei, deve o Poder Público sob pena de lesividade, conceder a licença requerida.

O procedimento para obtenção da licença para edificar dar-se-á em 03 (três) passos, que são a introdutória, de apreciação do pedido e a decisória.

A fase introdutória compreende o início da relação jurídica entre o particular e o município, devendo o 1º (primeiro) titular do direito e a 2ª (segunda) objetivando o pedido, para aprecia-lo. Ingressa-se o interessando acompanhando de documentos, projetos, peças gráficas, memoriais de acordo com a previsão legal da matéria. O requerimento deve ser protocolizado na repartição pública competente, devendo receber número e capa, para que se inicie a devida tramitação.

A fase de apreciação do pedido começa com o encaminhamento do requerimento, já devidamente atuado e com capa, para a autoridade competente apreciar a matéria e determinar exames técnicos necessários, bem como a consulta à legislação em vigor, sobre a natureza jurídica do pedido.

Pode assim o Município, solicitar informações complementares, laudo pericial, vistorias e demais diligências necessárias para a correta apreciação do pedido. Para ser assegurado o devido processo legal, bem como a ampla defesa ao contraditório e ampla defesa, deve o requerente ser intimado dos atos e decisões tomadas pelo Poder Público, preferencialmente através de correspondência pessoais para que o administrado tenha ciência dos atos processuais possa requerer que for necessário para seu pleito.

A característica essencial da licença é ser considerada definitiva, mesmo que se aluda a um prazo de vigência da mesma, devendo isso ser entendido como a situação em que o titular dispõe de certo período de tempo, para sua utilização.

Poder, assim, ter a licença determinado prazo de vigência, findo tal prazo, poderá ser renovada. No caso da licença de construção, sua utilização precisa ocorrer por certo prazo estipulado, findo o qual há perempção, cujo transcurso sem utiliza-la provocará caducidade.

A licença pode ser revista através da anulação, revogação, cassação e declaração de caducidade. Anulação decorre do fato de a licença ser ato vinculado, devendo ser adstrito à lei, pois a sua infringência imputa-lhe o vício da ilegalidade, que torna inválida, o qual deve conhecer de oficio.

A revogação trata do controle de mérito do ato administrativo ocorrendo quando sobrevier motivo de interesse público, que desaconselha a realização ou a manutenção da licença, seja por mudança das circunstancias adoção de novos.

A autorização por um lado, é entendido como ato administrativo discricionário pelo qual a administrativo outorga ao administrado que, para isso, fez solicitação o direito de realizar determinada atividade que, sem ela, lhe seria vedada, desde que satisfaça as exigências legais.

Observa-se que de modo geral, a licença, especificamente a de construir, tem natureza meramente declaratória, pois a faculdade de edificar nasceria do próprio direito de propriedade, cabendo ao município apenas a declaração de tal direito.

A revogação trata do controle de mérito do ato administrativo ocorrendo, quando sobrevier motivo de interesse público que desaconselha a realização ou a manutenção da licença.

Já a autorização, por um lado, é entendida como ato administrativo discricionário, pelo qual o administrativo outorga ao administrativo que, para isso, fez solicitação o direito de realizar determinada atividade que, sem ela, lhe seria vedada desde que satisfaça as exigências legais.

Observa-se que, de modo geral, a licença, especificamente a de construir, tem natureza meramente declaratória, pois a faculdade de edificar nasceria do próprio direito de propriedade, cabendo ao município apenas a declaração de tal direito.

A licença para ‘construir é de caráter real, vinculando-se ao imóvel, sua definitividade afigura-se de forma bem mais evidente’[3].

A cassação diferencia-se da anulação, ainda que trate da legalidade, porque versa sobre o posterior cumprimento das exigências legais, que, se não estiver ocorrendo como manda a lei, deve ser cassado. Já a caducidade, decorre do decurso do prazo de perempção, não sendo necessário que o município emita uma declaração consentindo seu efeito em suprir a validade da licença quando do exercício do direito correspondente.

O alvará é o instrumento pelo qual o município expede licença a prática de determinado ato ou exercício. Uma vez expedida, conforme observa-se Hely Lopes Meirelles, “Traz em si a presunção de legitimidade e definitividade, integrando-se ao patrimônio de modo que só pode ser invalidado sem ônus para administração, quando obtido com fraude ou desobediência à Lei”. Caso se trate de alvará de construção, o Poder Público local reconhecerá ao proprietário o pleno direito ao exercício de poderes de domínio, sendo uma mera liberalidade do administrador, pois nasce daí um direito subjetivo do administrado.

Referências

[1] Direito administrativo, p. 202.
[2] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 6ª ed. São Paulo. Malheiros, 1994, p.83.
[3] Neto, João Luiz Teixeira. Licença para Construir e de Funcionalidade. In. Revista de Direito Público. São Paulo: Revista dos Tribunais, nº 80, p. 169, out/dez 1986.

Raphael Faria - Especialista em Direito Civil e Processo Civil.
Fonte: Artigos JusBrasil

NOVIDADES PARA O LOCADOR


Um acalento aqueles que possuem imóvel alugado e pleiteiam na justiça para receber, surgiu ontem com a decisão do STJ através da 3º Turma com a Ministra Nancy Andrighi.

Muitas vezes ao entrar com pedido judicial para recebimento de aluguéis atrasados, o proprietário do imóvel esbarra nas alegações do inquilino que não está em condição de pagar. Parte-se então para pedidos de bloqueios judiciais, seja Renajud ou Bacenjud.

Ocorre que por muitas vezes não se encontra bem em nome do inquilino e quando encontra algum valor em conta bancária é salário, algo impenhorável para pagamento de dívida de aluguel. Pelo menos era.

Agora através da decisão, a ministra entende que bloqueio de 10% do salário não fere o principio da dignidade humana e assim excepcionalmente, possa ser afastada a impenhorabilidade de parte dos vencimentos do devedor para que se confira efetividade à tutela jurisdicional favorável ao credor.

Claro que esse bloqueio não é automático, algumas etapas precisam ser cumpridas anteriormente, mas é um grande avanço no intuito de garantir ao proprietário do imóvel que já sofreu por não receber os aluguéis em dia e acaba esperando por meses e até anos para receber judicialmente o que é seu de direito.

João Rodrigo Ezequiel
JRE Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

NOTA DO EDITOR:

O sistema RENAJUD é uma ferramenta eletrônica que interliga o Poder Judiciário e o Departamento Nacional de Trânsito – DENATRAN, possibilitando a efetivação de ordens judiciais de restrição de veículos cadastrados no Registro Nacional de Veículos Automotores – RENAVAM, em tempo real.

Já o BACENJUD é o sistema eletrônico de comunicação entre o Poder Judiciário e as instituições financeiras, por intermédio do Banco Central, possibilitando à autoridade judiciária encaminhar requisições de informações e ordens de bloqueio, desbloqueio e transferência de valores, bem como realizar consultas referentes a informações de clientes mantidas em instituições financeiras, como existência de saldos nas contas, extratos e endereços.

MERCADO IMOBILIÁRIO COM AS BARBAS DE MOLHO


O ano de 2016 será lembrado, sem sombra de dúvidas, como um dos momentos mais negativos vividos pelo setor imobiliário em nosso país, inclusive na maior cidade da América Latina, São Paulo. O total de unidades residenciais lançadas na Capital foi de apenas 17,6 mil, contra 23 mil em 2015. É uma queda de 23,3%! Trata-se do menor patamar desde 2004, quando teve início a série histórica do Secovi - Sindicato da Habitação, que apontou, à época, 22 mil habitações. 

De acordo com o Sinduscon - Sindicato da Construção, o PIB do setor em 2016 teve queda em torno de 5%, acumulando mais de 13% de retração desde 2014. Os dados vêm acompanhando o desmoronamento acumulado do PIB brasileiro, em 2015 e 2016, de aproximadamente 7%. Ou seja, uma perda de R$ 350 bilhões. 

O cenário agrava-se quando outros indicadores passam a ser divulgados, como o índice de Confiança do Consumidor, que em 2016 atingiu o menor nível da sua série histórica. Ou mesmo o total de imóveis financiados, que em 2015 registrou um recuo de 33% em relação a 2014 (SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos). O que dizer então da queda de renda do trabalhador brasileiro, já bastante endividado e que, em 2016, segundo a Organização Mundial do Trabalho (OIT), viu seu salário desvalorizar 6,2%, já tendo de amargar em 2015 um recuo de 3,7%. 

Essa onda de deterioração econômica provocou ônus extras e imprevistos para as empresas do setor imobiliário: os distratos. Com um histórico de 10% em cada 100 vendas sendo desfeitas após consolidadas, as construtoras viram esse número subir para 41% em cada 100. Ocorre que tal situação ocorre num momento muito ruim para as empresas do setor, pois elas se encontram altamente alavancadas e sem previsão de novos lançamentos, por força da situação econômica. 

A questão dos distratos é altamente preocupante e faz parte de um problema que tem inquietado sobremaneira o setor imobiliário: a insegurança jurídica. Princípios básicos de nossa Constituição, como o ato jurídico perfeito, a coisa julgada, direito adquirido e a presunção da legalidade dos atos administrativos, vêm sendo colocados à prova a toda hora. Contratos firmados, licenciamentos autorizados, obras aprovadas e em andamento são constantemente questionados e judicializados, acarretando discussões longas e caras e provocando prejuízos incalculáveis aos envolvidos no negócio, vendedores e compradores. 

Operações imobiliárias são revestidas de inúmeras análises técnicas, avaliações e aprovações perante órgãos públicos; são objeto de incontáveis diagnósticos jurídicos, além de exigirem altos investimentos. Alguns projetos podem levar anos, antes de serem lançados no mercado. Trata-se de uma atividade de longo prazo. É fundamental, portanto, para sua solidez e crescimento, que conte com a devida segurança jurídica em suas relações econômicas, sociais e institucionais. 

Nesse contexto de incertezas, surge a inevitável pergunta: o mercado imobiliário melhorará? Alguns sinais no campo econômico nos dão algum ânimo, como a aprovação da PEC do teto dos gastos do governo, a elevação do financiamento para o programa Minha Casa Minha Vida, a redução das taxas de juros, maior controle sobre a inflação e administração mais transparente das estatais, além das propostas de reforma da previdência e trabalhista. Sem dúvida, com melhor gestão das políticas públicas ligadas à economia e à máquina administrativa, é possível acreditar em momentos mais auspiciosos. 

Por outro lado, o setor imobiliário precisa contar com o devido respeito, confiabilidade e garantias em suas relações econômicas, jurídicas e de consumo. Em contratos rescindidos, podemos contabilizar centenas de milhares de reais em prejuízos para as construtoras. Em obras paralisadas, fruto de discussões judiciais ambientais e legais, somam-se outras centenas em investimentos, empregos, renda e arrecadação tributária desperdiçados. Sem estabilidade e previsibilidade, qualquer crescimento será frágil. Só nos tornaremos, local e globalmente, um país interessante para o tão necessário capital de longo prazo, quando pudermos planejar e investir sem medo de ser feliz.

Luiz Augusto Pereira de Almeida - Diretor da Fiabci/Brasil e diretor de Marketing da Sobloco Construtora.
Fonte: DINO - Divulgador de Notícias

quinta-feira, 25 de maio de 2017

RELAÇÕES LOCATÍCIAS COMERCIAIS BUSCAM DIÁLOGO


A proteção do fundo de comércio, conquistado pelo esforço diuturno do locatário, foi inicialmente contemplada no Decreto 24.150, de 20 de abril de 1934, conhecido como "Lei de Luvas", tendo sido revogado pelo artigo 90 da vigente Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

O legislador sempre incentivou e incentiva a possibilidade de renovação da locação não residencial, a partir do cumprimento de requisitos básicos, hoje especificados nos artigos 51 e 71 da Lei 8.245, de 18/10/1991, "in verbis":

Art. 51. ...

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Art. 71. ...

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou determinação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; (com a redação dada pela Lei nº 12.112, de 09/12/2009)

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

O artigo 52 da Lei do Inquilinato enumera de forma taxativa as hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar o contrato, "ipsis literris":

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”.

Para garantir o exercício do direito a renovatória do locatário, a lei restringiu o âmbito da contestação do locador, a partir do que consta no artigo 72, do referido diploma legal, qual seja:

“I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar.

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Vale ressaltar que há penalidade criminal prevista nos incisos II e III do artigo 52 da Lei das Locações nas hipóteses de o locador não utilizar o imóvel para o fim desejado, nos prazos estabelecidos — 180 e 60 dias, respectivamente.

Na hipótese de retomada, o locatário terá o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel, que já constará no mandado de despejo, conforme prevê o artigo 74 da Lei 8245/91.

A lei vigente também determinou a indenização do locatário, na hipótese de retomada para utilização de terceiro que ofereça condições melhores, fixada na sentença, que será devida de forma solidária pelo locador e pelo terceiro, em obediência ao disposto no seu artigo 75.

Não resta dúvida de que há equilíbrio entre os deveres de direitos de inquilinos e locadores estabelecidos pela lei, decorrente da ampla discussão da sociedade em relação a formulação do diploma legal, o que trouxe de fato maior tranquilidade para os operadores do direito que atuam nesse segmento.

O elevado custo para propositura da ação renovatória, especialmente da pericia judicial, aliado à estabilidade da inflação, contribuíram de forma decisiva para diminuir de forma substancial as ações em curso, abrindo espaço para o diálogo e o entendimento extrajudicial.

Conclui-se, portanto, que ocorreu evolução substancial nas relações locatícias comerciais, a partir da própria lei, e também da percepção que é mais salutar buscar soluções fora do âmbito do Judiciário, tendo como ganho o bom relacionamento dos contratantes.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quarta-feira, 24 de maio de 2017

JUSTIÇA SUSPENDE COBRANÇA ANTECIPADA DO ITIV EM SALVADOR


O Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) suspendeu a cobrança antecipada pela Prefeitura de Salvador do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV) no momento da assinatura dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Ou seja, o tributo, que correspondente a 3% do valor do bem, tinha de ser recolhido aos cofres municipais antes mesmo do imóvel ser construído e entregue ao futuro proprietário. 

Conforme decisão do TJ-BA, que acabou de ser votado, fica mantido o recolhimento do tributo pela sistemática antiga, no momento efetivo da transmissão do bem. A forma de cobrança atual estava em vigor desde 2014, quando a mudança foi instituída na capital, ainda na primeira gestão do prefeito ACM Neto.

A constitucionalidade da medida foi questionada pelo Ministério Público, que moveu a ação cautelar, agora acatada pelo TJ.

Fonte: A TARDE Economia

A PREFERÊNCIA PARA RECEBIMENTO DOS CRÉDITOS DECORRENTES DA VENDA JUDICIAL EM UNIDADE CONDOMINIAL HIPOTECADA


Trata-se de um tema bastante interessante, se o credor hipotecário, ou o condomínio, tem preferência no recebimento dos créditos decorrentes da hasta pública.

Por se tratar as despesas condominiais obrigação propter rem, que acompanham o imóvel, teria as mesmas condições a garantia real, trazendo julgados entendimentos diferentes quanto a preferência, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

Nos ensinamentos do Mestre Luiz Antônio Scavone Júnior (2016, p. 956_, aponta que, se der preferência ao Credor Hipotecário, o arrematante, em execução hipotecária, paga o preço da arrematação, mas se torna devedor da dívida condominial, que acompanha o imóvel pela natureza “propter rem”, enquanto que, através de ação de cobrança de despesas condominiais, traz insegurança jurídica à quem será destinado o crédito, pois ninguém se dispõe a adquirir um imóvel hipotecado.

Diante dessas condições, o Superior Tribunal de Justiça resolveu a questão, através da Súmula 478, segundo a qual, estabelece que: “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”, com fundamento no artigo 1.499, inc. VI, a 1.0501, todos do Código Civil, que em suma, estabelecem que, a arrematação é uma forma de aquisição originária e, como forma de alienação, extingue a garantia hipotecária.

Portanto, o condomínio tem preferência no recebimento dos créditos decorrentes da hasta pública sobre hipoteca, por depender da quitação dos débitos condominiais, para se tornar viável a arrematação ou adjudicação.

Cabe destacarmos a preferência absoluta do condomínio, através de execução promovida por terceiros contra condômino inadimplente, mediante penhora no rosto dos autos para receber em eventual arrematação do imóvel, conforme se destaca o julgado abaixo:

Despesas de Condomínio – Cobrança – Cumprimento de Sentença – Deferimento de penhora do saldo de arrematação do imóvel gerador das despesas, no rosto dos autos de outra demanda- Possibilidade – Decisão mantida – Arrematado o imóvel gerador da despesa de condomínio em execução de terceiro contra condômino, pode o condomínio que executa despesas condominiais penhorar o produto da arrematação no rosto dos autos da execução do terceiro. A dívida de condomínio, “propter rem”, goza de preferência absoluta e pode sub-rogar-se no produto da arrematação do imóvel – Recurso não provido. (SÃO PAULO, 2002)

Com relação ao débito tributário com a Municipalidade, referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano, parte da jurisprudência reconhece a preferência da Municipalidade, enquanto que, outra parte entende que a preferência é do condomínio, mas o assunto está longe de ser pacífico.

Na nossa opinião, vai prevalecer o princípio da supremacia do interesse público, isto é, aquele que atende um maior número de pessoas

Luiz Henrique Santos Pimentel - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Processual Civil.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 23 de maio de 2017

EXPECTATIVA PARA PREÇO DE IMÓVEIS MELHORA, DIZ FIPEZAP


Apesar de ainda indicar queda, a variação esperada dos preços dos imóveis para os próximos 12 meses passou de -5,0% para -3,5%.

Esse é um dos resultados do Raio-X FipeZap do 1º trimestre de 2017, que traz novos dados sobre a percepção e a expectativa para o mercado imobiliário.

A pesquisa mostra que os descontos nos preços ainda seguem elevados e o interesse dos investidores pelos imóveis é menor, mas já há uma perspectiva de queda menor dos preços.

A participação dos investidores no total de compradores apresentou ligeiro recuo no primeiro trimestre (de 39% do total, em dezembro de 2016, para 38%, em março de 2017), registrando novo piso para a série histórica.

Em boa medida, esse comportamento se deve ao declínio do interesse do investimento para aluguel, cuja participação no total de respondentes da pesquisa declinou de 26% para 21% nos últimos 12 meses, diz a FipeZap.

A participação das transações com desconto no total de transações permaneceu praticamente estável no início do ano, em torno de 75%. De forma similar, o percentual médio de desconto manteve-se no patamar de 8,9% ao longo das últimas duas pesquisas.

Em termos de percepção de preço, o percentual de compradores em potencial (isto é, com pretensão de adquirir imóveis nos próximos 3 meses) que classificavam os preços atuais como “altos” ou “muito altos” recuou de 66% para 64% no último trimestre.

Já entre os respondentes que adquiriram imóveis recentemente, essa proporção declinou de 49% para 47% do total de respondentes.

Finalmente, com relação às expectativas sobre a evolução do preço dos imóveis, a participação dos entrevistados que esperam queda nos preços nos próximos 12 recuou de 36% para 28% no último trimestre, ao passo que a proporção de respondentes que partilham de uma expectativa de aumento nos preços aumentou de 13% para 17%, para o mesmo horizonte temporal.

Com isso, considerando-se o total dos respondentes, a variação média de preço esperada para os próximos 12 meses passou de queda de 5,0% para queda de 3,5%.

Fonte: Angelo Pavini

AS DIFERENTES CLASSIFICAÇÕES DE IMÓVEIS


Ao contrário do que pode se pensar, as particularidades dos imóveis não se limitam à sua localização urbana ou rural. Há diversas características que devem ser consideradas ao analisar cada imóvel em específico – características estas de grande importância também no direito tributário e constitucional.

Primeiramente, é interessante diferenciar os imóveis com base em sua função, momento em que temos os imóveis residenciais, voltados para a moradia, e os imóveis comerciais, estes com função econômica, tais como shopping centers, prédios corporativos, hotéis, clubes, etc.

Independentemente de sua função, como veremos adiante, os imóveis também são caracterizados com base em sua localização, momento em que eles se dividem entre imóveis urbanos, imóveis rurais (podendo também ser imóveis fronteiriços) e, ainda, os imóveis de propriedade da União.

Existem duas teorias para classificar um imóvel como rural ou urbano. A primeira delas leva em conta apenas a sua localização, definida pelo Plano Diretor municipal ou distrital. O Código Tributário de São Paulo, por exemplo, define zona urbana como aquela que possui “área asfaltada, água canalizada, sistema de esgoto, iluminação, escola primária ou posto de saúde construído e operante num raio de até 3km”. Já a zona rural é caracterizada, apenas, por localizar-se fora da zona urbana.

A segunda teoria, majoritária, leva em consideração apenas a destinação econômica do imóvel. Este é o ponto de vista adotado no Estatuto da Terra (lei 4.504/64), que adota o termo “qualquer que seja a sua localização”, e pela Lei da Reforma Agrária (lei 8.629/93).

Através desta teoria, entendemos por que é possível que exista um imóvel localizado em área rural, e que pague IPTU (imposto predial e territorial urbano); assim como é possível que um imóvel localizado em área urbana pague ITR (imposto territorial rural). Para ser classificado como imóvel rural, basta que sua função constitua uma atividade rural (exploração agrícola, extração vegetal e/ou animal, etc). Esta teoria é, inclusive, adotada pelo STJ, que define o imóvel como rural “desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal agrícola, pecuária ou agroindustrial”.

Como vimos acima, também é possível concluir que o critério da destinação é o utilizado pela jurisprudência para fixar o tributo incidente sobre o imóvel (IPTU ou ITR).

Já o imóvel rural fronteiriço é aquele que, como o próprio nome diz, localiza-se em fronteira. Estes imóveis são regulamentados pela Lei 6.634/79, que em seu artigo diz:

Art. 1º. – É considerada área indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150km (cento e cinquenta quilômetros) de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, que será designada como Faixa de Fronteira.

Tanto os imóveis rurais quanto os imóveis rurais fronteiriços possuem limitações quanto o assunto é a sua aquisição por pessoa física ou jurídica estrangeira. No caso do imóvel de fronteira, esta limitação se dá por questão de segurança nacional.

Art. 2º. - Salvo com o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, será vedada, na Faixa de Fronteira, a prática dos atos referentes a:

I - alienação e concessão de terras públicas, abertura de vias de transporte e instalação de meios de comunicação destinados à exploração de serviços de radiodifusão de sons ou radiodifusão de sons e imagens;

II - Construção de pontes, estradas internacionais e campos de pouso;

III - estabelecimento ou exploração de indústrias que interessem à Segurança Nacional, assim relacionadas em decreto do Poder Executivo.

IV - instalação de empresas que se dedicarem às seguintes atividades:

a) pesquisa, lavra, exploração e aproveitamento de recursos minerais, salvo aqueles de imediata aplicação na construção civil, assim classificados no Código de Mineracao;

b) colonização e loteamento rurais;

V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;

VI - participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural;

§ 1º. - O assentimento prévio, a modificação ou a cassação das concessões ou autorizações serão formalizados em ato da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, em cada caso.

§ 2º. - Se o ato da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional for denegatório ou implicar modificação ou cassação de atos anteriores, da decisão caberá recurso ao Presidente da República.

§ 3º. - Os pedidos de assentimento prévio serão instruídos com o parecer do órgão federal controlador da atividade, observada a legislação pertinente em cada caso.

§ 4o Excetua-se do disposto no inciso V, a hipótese de constituição de direito real de garantia em favor de instituição financeira, bem como a de recebimento de imóvel em liquidação de empréstimo de que trata o inciso II do art. 35 da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964.

Art. 3º. - Na faixa de Fronteira, as empresas que se dedicarem às indústrias ou atividades previstas nos itens III e IV do artigo 2º deverão, obrigatoriamente, satisfazer às seguintes condições:

I - pelo menos 51% (cinqüenta e um por cento) do capital pertencer a brasileiros;

II - pelo menos 2/3 (dois terços) de trabalhadores serem brasileiros; e

III - caber a administração ou gerência a maioria de brasileiros, assegurados a estes os poderes predominantes.

Parágrafo único - No caso de pessoa física ou empresa individual, só a brasileiro será permitido o estabelecimento ou exploração das indústrias ou das atividades referidas neste artigo.

Neste mérito, o Conselho de Segurança Nacional é regulamentado pelo Decreto 85.064-80, e os processos para aquisição da propriedade serão remetidos ao INCRA, com parecer.

A respeito dos imóveis de propriedade da União, consideramos os terrenos de marinha, ilhas, margens de rios federais, ou ainda imóveis rurais ou urbanos que possuam interesse público. Estes imóveis são regidos pela Lei 9.636/98.

Desses imóveis se adquire não a propriedade, mas o domínio útil: direito de utilizar o terreno mediante o pagamento do Foro (0,6% do valor do terreno), prática conhecida como aforamento. E, através do pagamento da Taxa de Ocupação (2% ou 5% do valor do terreno), o ocupante poderá usufruir do terreno enquanto não existir interesse público – momento no qual a União reaverá a propriedade e o direito sobre o imóvel, pois interesse particular não se sobrepõe ao interesse público.

É possível, para famílias carentes, solicitar anualmente a isenção – isso se trata de uma exceção à proibição de ocupação gratuita dos terrenos da União.

É possível, também, solicitar a usucapião de imóveis de propriedade da União – hipótese em que ela será notificada a se manifestar, e possui o direito de preferência sobre a propriedade.

Através do pagamento do Laudêmio (5% do valor do terreno + benfeitorias), é possível negociar a propriedade: o vendedor obtém a Certidão Autorizativa de Transferência do Imóvel.

Com isso, concluímos que a classificação dos diferentes tipos de imóveis interfere em diversos negócios jurídicos. Espécies diferentes de imóvel estão sujeitas a legislações diferentes, e possuem condições diferentes indispensáveis ao negócio jurídico. É preciso levar em consideração, sempre, a legislação estadual e municipal de onde o imóvel está localizado, e sua classificação é de grande relevância na estruturação de investimentos, garantias reais, estruturas societárias, locações e arrendamentos, entre outros.

Publicado por Marcela Fabreti de Oliveira
Fonte: Artigos JusBrasil

FEIRÃO CAIXA DA CASA PRÓPRIA TERÁ 228 MIL IMÓVEIS


O Feirão Caixa da Casa Própria começa na próxima sexta-feira (26) e vai até 25 de junho em 14 cidades. No evento, considerado o maior do ramo imobiliário no país, 228 mil imóveis novos e usados serão ofertados em todas as modalidades e linhas de crédito habitacional da Caixa Econômica Federal.

“O feirão se consolidou por promover a realização do sonho da casa própria e estimular o mercado imobiliário. O evento proporciona também a concretização de mais negócios para o setor da construção civil e contribui para o desenvolvimento da economia”, disse Nelson Antônio de Souza, vice-presidente de Habitação da Caixa.

O feirão será realizado em dois fins de semana, entre os dias 26 e 28 de maio e 23 e 25 de junho. No primeiro fim de semana, o evento ocorrerá nas cidades de São Paulo, do Rio de Janeiro, de Campinas (SP), Belém, Florianópolis, Porto Alegre, Belo Horizonte, do Recife, de Salvador, Goiânia e Uberlândia (MG). No segundo fim de semana, o evento chegará a Brasília, Fortaleza e Curitiba.

A feira contará neste ano com 548 construtoras, 261 correspondentes imobiliários e 185 imobiliárias. Para requerer o crédito da casa própria, o interessado deve levar documento de identidade, CPF, comprovante de renda e residência atualizados.

Fonte: Agência Brasil

segunda-feira, 22 de maio de 2017

VALOR DE VENDA IMEDIATA OU LIVRE ARBÍTRIO


Este conceito, nas IVS (International Valuations Standards), é apresentado de duas formas distintas. 

Numa primeira forma, que representa uma espécie de saldo, um ativo tem um período típico de comercialização, devendo, entretanto, ser encontrado um comprador e o vendedor obrigado a manter o preço pré-estabelecido. Esta abordagem não é forçada, uma vez que a parte vendedora não está condicionada.

A outra abordagem, de aplicação corrente, é a Venda Forçada, que normalmente aparece em casos de insolvência particular ou societária ou ainda em situações de incumprimento bancário. Aliás, é recorrente a estimativa do chamado Valor de Venda Imediata, quer em processos da avaliação bancária quer em avaliações da massa insolvente.

A estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada nem sempre foi consensual.

Durante muito tempo, as IVS não reconheceram esta Base de Valor, ao contrário do que acontecia com as EVS (European Valuation Standards). Curiosamente, na última revisão efetuada, as IVS passaram a reconhecer esta Base de Valor, em contraponto com as EVS, que deixaram de o fazer explicitamente. As IVS remetem a Venda Forçada para o Valor de Mercado, com a adoção de pressupostos especiais.

O termo Venda Forçada é frequentemente utilizado em circunstâncias em que um vendedor está sob obrigação de vender e, como consequência, não é possível um período de comercialização adequado. Na perspectiva dos compradores, estes também não são capazes de realizar as diligências apropriadas.
O preço que um vendedor aceitar numa venda forçada refletirá as suas circunstâncias particulares, ao invés daquelas do vendedor hipotético mencionado na definição de Valor de Mercado.

Para a correta avaliação do valor de Venda forçada, seria necessário identificar claramente as razões para a restrição do vendedor, incluindo as consequências de não vender no período especificado, estabelecendo suposições apropriadas. Se essas circunstâncias não existirem na data de avaliação, elas devem ser claramente identificadas como pressupostos especiais.

Estas condições são muito difíceis, se não mesmo impossíveis de quantificar, a menos que seja conhecida a natureza e as razões para as restrições do vendedor. Assim sendo, o preço obtido numa Venda Forçada não pode ser realisticamente estimado. 

Existe nestas circunstâncias um espectro largo de atuação que é de avaliação subjetiva, o que pode levar a casos extremos de livre arbítrio, com prejuízo para a parte que está claramente mais fragilizada.

Contudo, as IVS recomendam para a estimativa do valor de Venda Forçada uma série de condições que, na prática, algumas delas tornam quase impossível a aplicação desta base de valor.

No que tem sido a minha experiência de trabalho nesta área da avaliação de patrimônio, a estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada é puramente financeira, com o pressuposto de que a venda só será realizada num intervalo de tempo dilatado, atualizando o Valor de Mercado desde a data provável de venda (subjetiva) para a data atual.

João Fonseca - Perito Avaliador de Imóveis
Fonte: Out of the Box / Imobiliário em Portugal

sábado, 20 de maio de 2017

IBAPE-BA PROMOVE CURSO DE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS POR INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Clique no flyer para ampliar
INVESTIMENTO:
- Sócio: R$ 720,00
- Entidades parceiras: R$ 810,00
- Não sócio: R$ 900,00
- Estudantes: R$ 450,00


MAIS INFORMAÇÕES E INSCRIÇÕES:
Tel.: (71) 3334-8300 / (71) 9166-2720 / (71) 3347-7694
Cel.: (71) 8119-8130
E-mail: secretaria@ibapebahia.org.br / presidencia@ibapebahia.org.br
Site: www.ibapebahia.org.br

DISCUSSÕES SOBRE DISTRATOS AVANÇAM


Na nova fase de discussão em torno da definição de novas regras para os chamados distratos de compra e venda de imóveis, a proposta que está mais avançada dentro governo prevê que, no caso de inadimplência no pagamento das parcelas, as construtoras credoras possam usar a regra de retenção prevista de 90% dos recursos pagos, limitados a 10% do valor do contrato.

A ideia, segundo apurou o Valor PRO, serviço de informações em tempo real do Valor, é que, se houver atrasos acima de três meses, o incorporador terá direito de optar entre a rescisão do contrato - retendo até 90% do valor que foi pago -, ou a colocação do imóvel em leilão, de forma a recuperar o prejuízo decorrente da inadimplência. Esta segunda alternativa é mais trabalhosa para o credor.

Nas discussões, pelo menos um dos princípios defendidos pelo segmento da defesa do consumidor do governo foi atendido: o tratamento diferenciado para menor renda. Nesse sentido, a ideia incorporada ao texto mais recente era que imóveis com valor de até R$ 300 mil teriam teto para o distrato de 8% do preço do contrato.

Além dessas possibilidades, está definido que os imóveis comerciais terão limite de 12% do valor do contrato para retenção pela incorporadora em caso de distrato. Todas essas penalidades foram definidas sem a inclusão da taxa de corretagem, o que, na prática, aumenta o valor para a construtora.

Também ficou definido que a devolução dos recursos para o comprador só ocorrerá 30 dias após a concessão do habite-se do projeto. Assim, busca-se evitar problemas de fluxo de caixa para as incorporadoras, os quais prejudicam a obtenção de financiamento e aumentam o risco de não conclusão da obra. Apesar de o texto estar mais amadurecido, ainda não há decisão final sobre seu teor e, tampouco, definição sobre como a questão será levada ao Congresso Nacional, se por Medida Provisória, Projeto de Lei ou emenda a alguma proposta que já esteja em tramitação.

Essa última alternativa tem sido usada mais recentemente, já que o governo aproveitou a MP 759 e colocou como emenda medidas para alterar as regras sobre a alienação fiduciária. O texto foi aprovado em comissão e ainda depende de respaldo dos plenários da Câmara e do Senado.

A definição nas regras de distrato é uma demanda do setor de construção civil, que ainda vivencia os efeitos da recessão econômica, e é considerada importante, no governo, para ampliar a segurança jurídica desse tipo de relação. O tema, contudo, ainda necessita de consenso porque o setor de defesa do consumidor teme que os compradores sejam prejudicados na relação com as incorporadoras.

Diante do impasse entre empresários e consumidores, o assunto ficou cerca de dois meses congelado e voltou à tona apenas nas últimas duas semanas, com a realização de uma série de reuniões entre o setor privado e o governo. Houve movimentações do setor privado para o assunto ser levado diretamente para o Congresso, mas ainda está se tentando finalizar um texto consensual no governo.
 
Fonte: Valor Econômico

sexta-feira, 19 de maio de 2017

DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL), ENTENDA COMO FUNCIONA


Abaixo iremos, através de 6 (seis) tópicos, demonstrar como funciona e principalmente quais cuidados devem ser tomados para que ação de despejo de imóvel comercial (não residencial) ocorra sem maiores prejuízos ao Locador.

Não restam dúvidas que num momento como este o tempo é primordial, pois o imóvel locado, em alguns casos, pode ser a base de sustento de uma família ou até mesmo de uma corporação. Abaixo, para que a leitura fique compacta e de fácil entendimento ao leitor, iremos destacar as 6 (seis) maiores dúvidas dos nossos clientes, em formatos de tópicos

I - O QUE É DESPEJO?

R. “Despejo” é a ação judicial específica que o locador de um imóvel se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel. E locatário é aquele que aluga tal imóvel. Este artigo irá tratar sobre algumas peculiaridades sobre o despejo de imóvel comercial ( não residencial ).

II - QUAL O EMBASAMENTO LEGAL PARA COBRANÇA DE ALUGUEL E DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)?

R. A locação de prédio urbano é regulada pela Lei 8245/91, a qual sofreu algumas alterações no ano de 2009, por força da Lei 12.112/09. A cobrança é realizada com base no artigo 784 do Código de Processo Civil.

Por se tratar o contrato de aluguel de um título executivo extrajudicial, para recuperação do crédito de forma mais célere ingressamos sempre com ação de execução de título extrajudicial.

E para que possa ser um título executivo extrajudicial eficaz, na forma do artigo 784, VIII do CPC, deve ser assinado pelo locador e locatário.

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

III - EM QUE CONDIÇÕES PODE SER REQUERIDA A LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL? 

R. De acordo com o inciso VIII do parágrafo 1º do artigo 59 da citada lei a liminar poderá ser concedida em 15 dias mediante depósito caução.

“Artigo 59: Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada.”

Por isso é providencial o depósito caução. Abaixo listamos uma decisão judicial, sobre a concessão de medida liminar para desocupação no caso de despejo de imóvel comercial (não residencial).
III. A - DECISÃO JUDICIAL FAVORÁVEL A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INDEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PREVISTOS NO ART. 59, § 1.º, INCISO IX, COMBINADO COM O ART. 37 DA LEI N.º 8.245/91. DEFERIMENTO DA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.

1. Demanda ajuizada exclusivamente com fundamento no inadimplemento do locatário. Inexistência de qualquer das garantias prevista no art. 37 da Lei nº 8.245/91.

2. Aplicação imediata do disposto no art. 59, § 1º, IX da Lei nº 8.245/91.

3. O locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no art. 62, inciso II e art. 59, § 3º, da Lei 8.245/91. 6 Deverá o locador depositar junto ao juízo a caução como prevista na forma do § 1º, do art. 59, da Lei nº 8.245/91.

PROVIMENTO DO RECURSO, REFORMANDO-SE A DECISÃO RECORRIDA PARA DEFERIR A MEDIDA LIMINAR REQUERIDA, SENDO ESTA CONDICIONADA AO DEPÓSITO DA CAUÇÃO, NOS TERMOS DA LEI.

(TJ-RJ - AI: 00672422020138190000 RJ 0067242-20.2013.8.19.0000, Relator: DES. MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 19/12/2013, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/02/2014 16:45)

IV - ESSA REGRA SE APLICA A IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS (NÃO RESIDENCIAIS)?

R. Não. No caso em tela, estamos nos referindo aos despejos de imóveis comerciais (não residenciais). Essa liminar de despejo não pode ser concedida para locações ajustadas para fins residenciais;

Os contratos, na sua maioria, são assinados para vigorar por um prazo determinado. Essa liminar está prevista para os casos em que tenha expirado o prazo contratual da locação comercial - não residencial, passando a correr a locação, pelo o que se denomina “prazo indeterminado”;

V - QUANDO DEVO REQUERER A LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO NA AÇÃO DE DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)?

R. Em primeiro lugar, deve-se atentar que a liminar de despejo para desocupação em quinze dias, só sera concedida pelo juiz da questão, quando a ação for interposta nas seguintes condições:

A. Esgotado o prazo do contrato de locação comercial não residencial, seja a ação de despejo instaurada dentro do prazo de 30 dias a contar da data final do mencionado prazo contratual;

ou, se superado esse prazo,

B. O locador deverá notificar o locatário para que este desocupe o imóvel no prazo de 30 dias a contar do recebimento da notificação sob pena de ser instaurada a respectiva ação de despejo; nesse caso, se a ação de despejo for instaurada dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo da mencionada notificação, poderá também o locador, autor da ação de despejo, requerer a concessão da liminar de despejo para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

Nos casos de locação não residencial, deve o locatário (inquilino) atentar para o prazo do contrato de locação e assim, aproximando-se do termo final do contrato, provocar o locador (proprietário) a respeito da renovação da locação.

Mantendo-se inerte, e passando a locação a vigorar por prazo indeterminado, o locatário poderá ser surpreendido com um mandado de despejo e assim, se ver obrigado a desocupar o imóvel no prazo de quinze dias.

VI - O LOCATÁRIO PODE PAGAR O VALOR DEVIDO (PURGAR A MORA) PARA EVITAR O DESPEJO?

R. Sim. O locatário poderá evitar o despejo do imóvel comercial e conseguinte rescisão da locação, assim como a liminar de desocupação se no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, caso ele venha efetuar o depósito judicial do valor total dos débitos existentes atualizados. Neste caso o depósito deverá contemplar os valores referentes à:

1) aluguéis e acessórios da locação (energia, água e gás), que vencerem até a sua efetivação;

2) multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

3) juros de mora;

4) custas e os honorários do advogado do locador.

Marcello Benevides - Advogado Especialista em Direito do Consumidor - Pós-Graduado em Direito Empresarial pela Universidade AVM - Cândido Mendes.
Fonte: Artigos Jus Navigandi