quinta-feira, 25 de maio de 2017

RELAÇÕES LOCATÍCIAS COMERCIAIS BUSCAM DIÁLOGO


A proteção do fundo de comércio, conquistado pelo esforço diuturno do locatário, foi inicialmente contemplada no Decreto 24.150, de 20 de abril de 1934, conhecido como "Lei de Luvas", tendo sido revogado pelo artigo 90 da vigente Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

O legislador sempre incentivou e incentiva a possibilidade de renovação da locação não residencial, a partir do cumprimento de requisitos básicos, hoje especificados nos artigos 51 e 71 da Lei 8.245, de 18/10/1991, "in verbis":

Art. 51. ...

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Art. 71. ...

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou determinação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; (com a redação dada pela Lei nº 12.112, de 09/12/2009)

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

O artigo 52 da Lei do Inquilinato enumera de forma taxativa as hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar o contrato, "ipsis literris":

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”.

Para garantir o exercício do direito a renovatória do locatário, a lei restringiu o âmbito da contestação do locador, a partir do que consta no artigo 72, do referido diploma legal, qual seja:

“I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar.

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Vale ressaltar que há penalidade criminal prevista nos incisos II e III do artigo 52 da Lei das Locações nas hipóteses de o locador não utilizar o imóvel para o fim desejado, nos prazos estabelecidos — 180 e 60 dias, respectivamente.

Na hipótese de retomada, o locatário terá o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel, que já constará no mandado de despejo, conforme prevê o artigo 74 da Lei 8245/91.

A lei vigente também determinou a indenização do locatário, na hipótese de retomada para utilização de terceiro que ofereça condições melhores, fixada na sentença, que será devida de forma solidária pelo locador e pelo terceiro, em obediência ao disposto no seu artigo 75.

Não resta dúvida de que há equilíbrio entre os deveres de direitos de inquilinos e locadores estabelecidos pela lei, decorrente da ampla discussão da sociedade em relação a formulação do diploma legal, o que trouxe de fato maior tranquilidade para os operadores do direito que atuam nesse segmento.

O elevado custo para propositura da ação renovatória, especialmente da pericia judicial, aliado à estabilidade da inflação, contribuíram de forma decisiva para diminuir de forma substancial as ações em curso, abrindo espaço para o diálogo e o entendimento extrajudicial.

Conclui-se, portanto, que ocorreu evolução substancial nas relações locatícias comerciais, a partir da própria lei, e também da percepção que é mais salutar buscar soluções fora do âmbito do Judiciário, tendo como ganho o bom relacionamento dos contratantes.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quarta-feira, 24 de maio de 2017

JUSTIÇA SUSPENDE COBRANÇA ANTECIPADA DO ITIV EM SALVADOR


O Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) suspendeu a cobrança antecipada pela Prefeitura de Salvador do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV) no momento da assinatura dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Ou seja, o tributo, que correspondente a 3% do valor do bem, tinha de ser recolhido aos cofres municipais antes mesmo do imóvel ser construído e entregue ao futuro proprietário. 

Conforme decisão do TJ-BA, que acabou de ser votado, fica mantido o recolhimento do tributo pela sistemática antiga, no momento efetivo da transmissão do bem. A forma de cobrança atual estava em vigor desde 2014, quando a mudança foi instituída na capital, ainda na primeira gestão do prefeito ACM Neto.

A constitucionalidade da medida foi questionada pelo Ministério Público, que moveu a ação cautelar, agora acatada pelo TJ.

Fonte: A TARDE Economia

A PREFERÊNCIA PARA RECEBIMENTO DOS CRÉDITOS DECORRENTES DA VENDA JUDICIAL EM UNIDADE CONDOMINIAL HIPOTECADA


Trata-se de um tema bastante interessante, se o credor hipotecário, ou o condomínio, tem preferência no recebimento dos créditos decorrentes da hasta pública.

Por se tratar as despesas condominiais obrigação propter rem, que acompanham o imóvel, teria as mesmas condições a garantia real, trazendo julgados entendimentos diferentes quanto a preferência, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

Nos ensinamentos do Mestre Luiz Antônio Scavone Júnior (2016, p. 956_, aponta que, se der preferência ao Credor Hipotecário, o arrematante, em execução hipotecária, paga o preço da arrematação, mas se torna devedor da dívida condominial, que acompanha o imóvel pela natureza “propter rem”, enquanto que, através de ação de cobrança de despesas condominiais, traz insegurança jurídica à quem será destinado o crédito, pois ninguém se dispõe a adquirir um imóvel hipotecado.

Diante dessas condições, o Superior Tribunal de Justiça resolveu a questão, através da Súmula 478, segundo a qual, estabelece que: “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”, com fundamento no artigo 1.499, inc. VI, a 1.0501, todos do Código Civil, que em suma, estabelecem que, a arrematação é uma forma de aquisição originária e, como forma de alienação, extingue a garantia hipotecária.

Portanto, o condomínio tem preferência no recebimento dos créditos decorrentes da hasta pública sobre hipoteca, por depender da quitação dos débitos condominiais, para se tornar viável a arrematação ou adjudicação.

Cabe destacarmos a preferência absoluta do condomínio, através de execução promovida por terceiros contra condômino inadimplente, mediante penhora no rosto dos autos para receber em eventual arrematação do imóvel, conforme se destaca o julgado abaixo:

Despesas de Condomínio – Cobrança – Cumprimento de Sentença – Deferimento de penhora do saldo de arrematação do imóvel gerador das despesas, no rosto dos autos de outra demanda- Possibilidade – Decisão mantida – Arrematado o imóvel gerador da despesa de condomínio em execução de terceiro contra condômino, pode o condomínio que executa despesas condominiais penhorar o produto da arrematação no rosto dos autos da execução do terceiro. A dívida de condomínio, “propter rem”, goza de preferência absoluta e pode sub-rogar-se no produto da arrematação do imóvel – Recurso não provido. (SÃO PAULO, 2002)

Com relação ao débito tributário com a Municipalidade, referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano, parte da jurisprudência reconhece a preferência da Municipalidade, enquanto que, outra parte entende que a preferência é do condomínio, mas o assunto está longe de ser pacífico.

Na nossa opinião, vai prevalecer o princípio da supremacia do interesse público, isto é, aquele que atende um maior número de pessoas

Luiz Henrique Santos Pimentel - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Processual Civil.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 23 de maio de 2017

EXPECTATIVA PARA PREÇO DE IMÓVEIS MELHORA, DIZ FIPEZAP


Apesar de ainda indicar queda, a variação esperada dos preços dos imóveis para os próximos 12 meses passou de -5,0% para -3,5%.

Esse é um dos resultados do Raio-X FipeZap do 1º trimestre de 2017, que traz novos dados sobre a percepção e a expectativa para o mercado imobiliário.

A pesquisa mostra que os descontos nos preços ainda seguem elevados e o interesse dos investidores pelos imóveis é menor, mas já há uma perspectiva de queda menor dos preços.

A participação dos investidores no total de compradores apresentou ligeiro recuo no primeiro trimestre (de 39% do total, em dezembro de 2016, para 38%, em março de 2017), registrando novo piso para a série histórica.

Em boa medida, esse comportamento se deve ao declínio do interesse do investimento para aluguel, cuja participação no total de respondentes da pesquisa declinou de 26% para 21% nos últimos 12 meses, diz a FipeZap.

A participação das transações com desconto no total de transações permaneceu praticamente estável no início do ano, em torno de 75%. De forma similar, o percentual médio de desconto manteve-se no patamar de 8,9% ao longo das últimas duas pesquisas.

Em termos de percepção de preço, o percentual de compradores em potencial (isto é, com pretensão de adquirir imóveis nos próximos 3 meses) que classificavam os preços atuais como “altos” ou “muito altos” recuou de 66% para 64% no último trimestre.

Já entre os respondentes que adquiriram imóveis recentemente, essa proporção declinou de 49% para 47% do total de respondentes.

Finalmente, com relação às expectativas sobre a evolução do preço dos imóveis, a participação dos entrevistados que esperam queda nos preços nos próximos 12 recuou de 36% para 28% no último trimestre, ao passo que a proporção de respondentes que partilham de uma expectativa de aumento nos preços aumentou de 13% para 17%, para o mesmo horizonte temporal.

Com isso, considerando-se o total dos respondentes, a variação média de preço esperada para os próximos 12 meses passou de queda de 5,0% para queda de 3,5%.

Fonte: Angelo Pavini

AS DIFERENTES CLASSIFICAÇÕES DE IMÓVEIS


Ao contrário do que pode se pensar, as particularidades dos imóveis não se limitam à sua localização urbana ou rural. Há diversas características que devem ser consideradas ao analisar cada imóvel em específico – características estas de grande importância também no direito tributário e constitucional.

Primeiramente, é interessante diferenciar os imóveis com base em sua função, momento em que temos os imóveis residenciais, voltados para a moradia, e os imóveis comerciais, estes com função econômica, tais como shopping centers, prédios corporativos, hotéis, clubes, etc.

Independentemente de sua função, como veremos adiante, os imóveis também são caracterizados com base em sua localização, momento em que eles se dividem entre imóveis urbanos, imóveis rurais (podendo também ser imóveis fronteiriços) e, ainda, os imóveis de propriedade da União.

Existem duas teorias para classificar um imóvel como rural ou urbano. A primeira delas leva em conta apenas a sua localização, definida pelo Plano Diretor municipal ou distrital. O Código Tributário de São Paulo, por exemplo, define zona urbana como aquela que possui “área asfaltada, água canalizada, sistema de esgoto, iluminação, escola primária ou posto de saúde construído e operante num raio de até 3km”. Já a zona rural é caracterizada, apenas, por localizar-se fora da zona urbana.

A segunda teoria, majoritária, leva em consideração apenas a destinação econômica do imóvel. Este é o ponto de vista adotado no Estatuto da Terra (lei 4.504/64), que adota o termo “qualquer que seja a sua localização”, e pela Lei da Reforma Agrária (lei 8.629/93).

Através desta teoria, entendemos por que é possível que exista um imóvel localizado em área rural, e que pague IPTU (imposto predial e territorial urbano); assim como é possível que um imóvel localizado em área urbana pague ITR (imposto territorial rural). Para ser classificado como imóvel rural, basta que sua função constitua uma atividade rural (exploração agrícola, extração vegetal e/ou animal, etc). Esta teoria é, inclusive, adotada pelo STJ, que define o imóvel como rural “desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal agrícola, pecuária ou agroindustrial”.

Como vimos acima, também é possível concluir que o critério da destinação é o utilizado pela jurisprudência para fixar o tributo incidente sobre o imóvel (IPTU ou ITR).

Já o imóvel rural fronteiriço é aquele que, como o próprio nome diz, localiza-se em fronteira. Estes imóveis são regulamentados pela Lei 6.634/79, que em seu artigo diz:

Art. 1º. – É considerada área indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150km (cento e cinquenta quilômetros) de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, que será designada como Faixa de Fronteira.

Tanto os imóveis rurais quanto os imóveis rurais fronteiriços possuem limitações quanto o assunto é a sua aquisição por pessoa física ou jurídica estrangeira. No caso do imóvel de fronteira, esta limitação se dá por questão de segurança nacional.

Art. 2º. - Salvo com o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, será vedada, na Faixa de Fronteira, a prática dos atos referentes a:

I - alienação e concessão de terras públicas, abertura de vias de transporte e instalação de meios de comunicação destinados à exploração de serviços de radiodifusão de sons ou radiodifusão de sons e imagens;

II - Construção de pontes, estradas internacionais e campos de pouso;

III - estabelecimento ou exploração de indústrias que interessem à Segurança Nacional, assim relacionadas em decreto do Poder Executivo.

IV - instalação de empresas que se dedicarem às seguintes atividades:

a) pesquisa, lavra, exploração e aproveitamento de recursos minerais, salvo aqueles de imediata aplicação na construção civil, assim classificados no Código de Mineracao;

b) colonização e loteamento rurais;

V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;

VI - participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural;

§ 1º. - O assentimento prévio, a modificação ou a cassação das concessões ou autorizações serão formalizados em ato da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, em cada caso.

§ 2º. - Se o ato da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional for denegatório ou implicar modificação ou cassação de atos anteriores, da decisão caberá recurso ao Presidente da República.

§ 3º. - Os pedidos de assentimento prévio serão instruídos com o parecer do órgão federal controlador da atividade, observada a legislação pertinente em cada caso.

§ 4o Excetua-se do disposto no inciso V, a hipótese de constituição de direito real de garantia em favor de instituição financeira, bem como a de recebimento de imóvel em liquidação de empréstimo de que trata o inciso II do art. 35 da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964.

Art. 3º. - Na faixa de Fronteira, as empresas que se dedicarem às indústrias ou atividades previstas nos itens III e IV do artigo 2º deverão, obrigatoriamente, satisfazer às seguintes condições:

I - pelo menos 51% (cinqüenta e um por cento) do capital pertencer a brasileiros;

II - pelo menos 2/3 (dois terços) de trabalhadores serem brasileiros; e

III - caber a administração ou gerência a maioria de brasileiros, assegurados a estes os poderes predominantes.

Parágrafo único - No caso de pessoa física ou empresa individual, só a brasileiro será permitido o estabelecimento ou exploração das indústrias ou das atividades referidas neste artigo.

Neste mérito, o Conselho de Segurança Nacional é regulamentado pelo Decreto 85.064-80, e os processos para aquisição da propriedade serão remetidos ao INCRA, com parecer.

A respeito dos imóveis de propriedade da União, consideramos os terrenos de marinha, ilhas, margens de rios federais, ou ainda imóveis rurais ou urbanos que possuam interesse público. Estes imóveis são regidos pela Lei 9.636/98.

Desses imóveis se adquire não a propriedade, mas o domínio útil: direito de utilizar o terreno mediante o pagamento do Foro (0,6% do valor do terreno), prática conhecida como aforamento. E, através do pagamento da Taxa de Ocupação (2% ou 5% do valor do terreno), o ocupante poderá usufruir do terreno enquanto não existir interesse público – momento no qual a União reaverá a propriedade e o direito sobre o imóvel, pois interesse particular não se sobrepõe ao interesse público.

É possível, para famílias carentes, solicitar anualmente a isenção – isso se trata de uma exceção à proibição de ocupação gratuita dos terrenos da União.

É possível, também, solicitar a usucapião de imóveis de propriedade da União – hipótese em que ela será notificada a se manifestar, e possui o direito de preferência sobre a propriedade.

Através do pagamento do Laudêmio (5% do valor do terreno + benfeitorias), é possível negociar a propriedade: o vendedor obtém a Certidão Autorizativa de Transferência do Imóvel.

Com isso, concluímos que a classificação dos diferentes tipos de imóveis interfere em diversos negócios jurídicos. Espécies diferentes de imóvel estão sujeitas a legislações diferentes, e possuem condições diferentes indispensáveis ao negócio jurídico. É preciso levar em consideração, sempre, a legislação estadual e municipal de onde o imóvel está localizado, e sua classificação é de grande relevância na estruturação de investimentos, garantias reais, estruturas societárias, locações e arrendamentos, entre outros.

Publicado por Marcela Fabreti de Oliveira
Fonte: Artigos JusBrasil

FEIRÃO CAIXA DA CASA PRÓPRIA TERÁ 228 MIL IMÓVEIS


O Feirão Caixa da Casa Própria começa na próxima sexta-feira (26) e vai até 25 de junho em 14 cidades. No evento, considerado o maior do ramo imobiliário no país, 228 mil imóveis novos e usados serão ofertados em todas as modalidades e linhas de crédito habitacional da Caixa Econômica Federal.

“O feirão se consolidou por promover a realização do sonho da casa própria e estimular o mercado imobiliário. O evento proporciona também a concretização de mais negócios para o setor da construção civil e contribui para o desenvolvimento da economia”, disse Nelson Antônio de Souza, vice-presidente de Habitação da Caixa.

O feirão será realizado em dois fins de semana, entre os dias 26 e 28 de maio e 23 e 25 de junho. No primeiro fim de semana, o evento ocorrerá nas cidades de São Paulo, do Rio de Janeiro, de Campinas (SP), Belém, Florianópolis, Porto Alegre, Belo Horizonte, do Recife, de Salvador, Goiânia e Uberlândia (MG). No segundo fim de semana, o evento chegará a Brasília, Fortaleza e Curitiba.

A feira contará neste ano com 548 construtoras, 261 correspondentes imobiliários e 185 imobiliárias. Para requerer o crédito da casa própria, o interessado deve levar documento de identidade, CPF, comprovante de renda e residência atualizados.

Fonte: Agência Brasil

segunda-feira, 22 de maio de 2017

VALOR DE VENDA IMEDIATA OU LIVRE ARBÍTRIO


Este conceito, nas IVS (International Valuations Standards), é apresentado de duas formas distintas. 

Numa primeira forma, que representa uma espécie de saldo, um ativo tem um período típico de comercialização, devendo, entretanto, ser encontrado um comprador e o vendedor obrigado a manter o preço pré-estabelecido. Esta abordagem não é forçada, uma vez que a parte vendedora não está condicionada.

A outra abordagem, de aplicação corrente, é a Venda Forçada, que normalmente aparece em casos de insolvência particular ou societária ou ainda em situações de incumprimento bancário. Aliás, é recorrente a estimativa do chamado Valor de Venda Imediata, quer em processos da avaliação bancária quer em avaliações da massa insolvente.

A estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada nem sempre foi consensual.

Durante muito tempo, as IVS não reconheceram esta Base de Valor, ao contrário do que acontecia com as EVS (European Valuation Standards). Curiosamente, na última revisão efetuada, as IVS passaram a reconhecer esta Base de Valor, em contraponto com as EVS, que deixaram de o fazer explicitamente. As IVS remetem a Venda Forçada para o Valor de Mercado, com a adoção de pressupostos especiais.

O termo Venda Forçada é frequentemente utilizado em circunstâncias em que um vendedor está sob obrigação de vender e, como consequência, não é possível um período de comercialização adequado. Na perspectiva dos compradores, estes também não são capazes de realizar as diligências apropriadas.
O preço que um vendedor aceitar numa venda forçada refletirá as suas circunstâncias particulares, ao invés daquelas do vendedor hipotético mencionado na definição de Valor de Mercado.

Para a correta avaliação do valor de Venda forçada, seria necessário identificar claramente as razões para a restrição do vendedor, incluindo as consequências de não vender no período especificado, estabelecendo suposições apropriadas. Se essas circunstâncias não existirem na data de avaliação, elas devem ser claramente identificadas como pressupostos especiais.

Estas condições são muito difíceis, se não mesmo impossíveis de quantificar, a menos que seja conhecida a natureza e as razões para as restrições do vendedor. Assim sendo, o preço obtido numa Venda Forçada não pode ser realisticamente estimado. 

Existe nestas circunstâncias um espectro largo de atuação que é de avaliação subjetiva, o que pode levar a casos extremos de livre arbítrio, com prejuízo para a parte que está claramente mais fragilizada.

Contudo, as IVS recomendam para a estimativa do valor de Venda Forçada uma série de condições que, na prática, algumas delas tornam quase impossível a aplicação desta base de valor.

No que tem sido a minha experiência de trabalho nesta área da avaliação de patrimônio, a estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada é puramente financeira, com o pressuposto de que a venda só será realizada num intervalo de tempo dilatado, atualizando o Valor de Mercado desde a data provável de venda (subjetiva) para a data atual.

João Fonseca - Perito Avaliador de Imóveis
Fonte: Out of the Box / Imobiliário em Portugal

sábado, 20 de maio de 2017

IBAPE-BA PROMOVE CURSO DE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS POR INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Clique no flyer para ampliar
INVESTIMENTO:
- Sócio: R$ 720,00
- Entidades parceiras: R$ 810,00
- Não sócio: R$ 900,00
- Estudantes: R$ 450,00


MAIS INFORMAÇÕES E INSCRIÇÕES:
Tel.: (71) 3334-8300 / (71) 9166-2720 / (71) 3347-7694
Cel.: (71) 8119-8130
E-mail: secretaria@ibapebahia.org.br / presidencia@ibapebahia.org.br
Site: www.ibapebahia.org.br

DISCUSSÕES SOBRE DISTRATOS AVANÇAM


Na nova fase de discussão em torno da definição de novas regras para os chamados distratos de compra e venda de imóveis, a proposta que está mais avançada dentro governo prevê que, no caso de inadimplência no pagamento das parcelas, as construtoras credoras possam usar a regra de retenção prevista de 90% dos recursos pagos, limitados a 10% do valor do contrato.

A ideia, segundo apurou o Valor PRO, serviço de informações em tempo real do Valor, é que, se houver atrasos acima de três meses, o incorporador terá direito de optar entre a rescisão do contrato - retendo até 90% do valor que foi pago -, ou a colocação do imóvel em leilão, de forma a recuperar o prejuízo decorrente da inadimplência. Esta segunda alternativa é mais trabalhosa para o credor.

Nas discussões, pelo menos um dos princípios defendidos pelo segmento da defesa do consumidor do governo foi atendido: o tratamento diferenciado para menor renda. Nesse sentido, a ideia incorporada ao texto mais recente era que imóveis com valor de até R$ 300 mil teriam teto para o distrato de 8% do preço do contrato.

Além dessas possibilidades, está definido que os imóveis comerciais terão limite de 12% do valor do contrato para retenção pela incorporadora em caso de distrato. Todas essas penalidades foram definidas sem a inclusão da taxa de corretagem, o que, na prática, aumenta o valor para a construtora.

Também ficou definido que a devolução dos recursos para o comprador só ocorrerá 30 dias após a concessão do habite-se do projeto. Assim, busca-se evitar problemas de fluxo de caixa para as incorporadoras, os quais prejudicam a obtenção de financiamento e aumentam o risco de não conclusão da obra. Apesar de o texto estar mais amadurecido, ainda não há decisão final sobre seu teor e, tampouco, definição sobre como a questão será levada ao Congresso Nacional, se por Medida Provisória, Projeto de Lei ou emenda a alguma proposta que já esteja em tramitação.

Essa última alternativa tem sido usada mais recentemente, já que o governo aproveitou a MP 759 e colocou como emenda medidas para alterar as regras sobre a alienação fiduciária. O texto foi aprovado em comissão e ainda depende de respaldo dos plenários da Câmara e do Senado.

A definição nas regras de distrato é uma demanda do setor de construção civil, que ainda vivencia os efeitos da recessão econômica, e é considerada importante, no governo, para ampliar a segurança jurídica desse tipo de relação. O tema, contudo, ainda necessita de consenso porque o setor de defesa do consumidor teme que os compradores sejam prejudicados na relação com as incorporadoras.

Diante do impasse entre empresários e consumidores, o assunto ficou cerca de dois meses congelado e voltou à tona apenas nas últimas duas semanas, com a realização de uma série de reuniões entre o setor privado e o governo. Houve movimentações do setor privado para o assunto ser levado diretamente para o Congresso, mas ainda está se tentando finalizar um texto consensual no governo.
 
Fonte: Valor Econômico

sexta-feira, 19 de maio de 2017

DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL), ENTENDA COMO FUNCIONA


Abaixo iremos, através de 6 (seis) tópicos, demonstrar como funciona e principalmente quais cuidados devem ser tomados para que ação de despejo de imóvel comercial (não residencial) ocorra sem maiores prejuízos ao Locador.

Não restam dúvidas que num momento como este o tempo é primordial, pois o imóvel locado, em alguns casos, pode ser a base de sustento de uma família ou até mesmo de uma corporação. Abaixo, para que a leitura fique compacta e de fácil entendimento ao leitor, iremos destacar as 6 (seis) maiores dúvidas dos nossos clientes, em formatos de tópicos

I - O QUE É DESPEJO?

R. “Despejo” é a ação judicial específica que o locador de um imóvel se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel. E locatário é aquele que aluga tal imóvel. Este artigo irá tratar sobre algumas peculiaridades sobre o despejo de imóvel comercial ( não residencial ).

II - QUAL O EMBASAMENTO LEGAL PARA COBRANÇA DE ALUGUEL E DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)?

R. A locação de prédio urbano é regulada pela Lei 8245/91, a qual sofreu algumas alterações no ano de 2009, por força da Lei 12.112/09. A cobrança é realizada com base no artigo 784 do Código de Processo Civil.

Por se tratar o contrato de aluguel de um título executivo extrajudicial, para recuperação do crédito de forma mais célere ingressamos sempre com ação de execução de título extrajudicial.

E para que possa ser um título executivo extrajudicial eficaz, na forma do artigo 784, VIII do CPC, deve ser assinado pelo locador e locatário.

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

III - EM QUE CONDIÇÕES PODE SER REQUERIDA A LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL? 

R. De acordo com o inciso VIII do parágrafo 1º do artigo 59 da citada lei a liminar poderá ser concedida em 15 dias mediante depósito caução.

“Artigo 59: Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada.”

Por isso é providencial o depósito caução. Abaixo listamos uma decisão judicial, sobre a concessão de medida liminar para desocupação no caso de despejo de imóvel comercial (não residencial).
III. A - DECISÃO JUDICIAL FAVORÁVEL A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INDEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PREVISTOS NO ART. 59, § 1.º, INCISO IX, COMBINADO COM O ART. 37 DA LEI N.º 8.245/91. DEFERIMENTO DA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.

1. Demanda ajuizada exclusivamente com fundamento no inadimplemento do locatário. Inexistência de qualquer das garantias prevista no art. 37 da Lei nº 8.245/91.

2. Aplicação imediata do disposto no art. 59, § 1º, IX da Lei nº 8.245/91.

3. O locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no art. 62, inciso II e art. 59, § 3º, da Lei 8.245/91. 6 Deverá o locador depositar junto ao juízo a caução como prevista na forma do § 1º, do art. 59, da Lei nº 8.245/91.

PROVIMENTO DO RECURSO, REFORMANDO-SE A DECISÃO RECORRIDA PARA DEFERIR A MEDIDA LIMINAR REQUERIDA, SENDO ESTA CONDICIONADA AO DEPÓSITO DA CAUÇÃO, NOS TERMOS DA LEI.

(TJ-RJ - AI: 00672422020138190000 RJ 0067242-20.2013.8.19.0000, Relator: DES. MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 19/12/2013, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/02/2014 16:45)

IV - ESSA REGRA SE APLICA A IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS (NÃO RESIDENCIAIS)?

R. Não. No caso em tela, estamos nos referindo aos despejos de imóveis comerciais (não residenciais). Essa liminar de despejo não pode ser concedida para locações ajustadas para fins residenciais;

Os contratos, na sua maioria, são assinados para vigorar por um prazo determinado. Essa liminar está prevista para os casos em que tenha expirado o prazo contratual da locação comercial - não residencial, passando a correr a locação, pelo o que se denomina “prazo indeterminado”;

V - QUANDO DEVO REQUERER A LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO NA AÇÃO DE DESPEJO DE IMÓVEL COMERCIAL (NÃO RESIDENCIAL)?

R. Em primeiro lugar, deve-se atentar que a liminar de despejo para desocupação em quinze dias, só sera concedida pelo juiz da questão, quando a ação for interposta nas seguintes condições:

A. Esgotado o prazo do contrato de locação comercial não residencial, seja a ação de despejo instaurada dentro do prazo de 30 dias a contar da data final do mencionado prazo contratual;

ou, se superado esse prazo,

B. O locador deverá notificar o locatário para que este desocupe o imóvel no prazo de 30 dias a contar do recebimento da notificação sob pena de ser instaurada a respectiva ação de despejo; nesse caso, se a ação de despejo for instaurada dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo da mencionada notificação, poderá também o locador, autor da ação de despejo, requerer a concessão da liminar de despejo para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

Nos casos de locação não residencial, deve o locatário (inquilino) atentar para o prazo do contrato de locação e assim, aproximando-se do termo final do contrato, provocar o locador (proprietário) a respeito da renovação da locação.

Mantendo-se inerte, e passando a locação a vigorar por prazo indeterminado, o locatário poderá ser surpreendido com um mandado de despejo e assim, se ver obrigado a desocupar o imóvel no prazo de quinze dias.

VI - O LOCATÁRIO PODE PAGAR O VALOR DEVIDO (PURGAR A MORA) PARA EVITAR O DESPEJO?

R. Sim. O locatário poderá evitar o despejo do imóvel comercial e conseguinte rescisão da locação, assim como a liminar de desocupação se no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, caso ele venha efetuar o depósito judicial do valor total dos débitos existentes atualizados. Neste caso o depósito deverá contemplar os valores referentes à:

1) aluguéis e acessórios da locação (energia, água e gás), que vencerem até a sua efetivação;

2) multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

3) juros de mora;

4) custas e os honorários do advogado do locador.

Marcello Benevides - Advogado Especialista em Direito do Consumidor - Pós-Graduado em Direito Empresarial pela Universidade AVM - Cândido Mendes.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

LAUDÊMIO MUNICIPAL NAS ESCRITURAS


A cobrança do laudêmio municipal se fundamenta no instituto jurídico trazido pelo Código Civil de 1916 denominado “enfiteuse” e que tem natureza jurídica de direito real, sendo aquele pelo qual o proprietário ou senhorio direto de um imóvel atribui a outrem (enfiteuta) o domínio útil dele, mediante o pagamento pela pessoa que o adquire de uma pensão ou foro anual, bem como de um laudêmio quando houver transferência.

O artigo 674, do Código Civil de 1916, estabelecia que: “são direitos reais, além da propriedade: I - A enfiteuse.”

Assim, o laudêmio, que possui como pressuposto lógico a enfiteuse, encontrava-se disciplinado no artigo 686 do anterior Código Civil, que assim dispunha:

Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Maria Helena Diniz afirma que a enfiteuse tem como nascedouro a era helênica sendo “oriunda da Grécia, por volta do século V a. C., de onde se trasladou para o direito romano”[1]. A fusão entre o jus emphyteuticongrego e o ager vectigalis romano se deu na era justiniana, com a finalidade de prender o lavrador à terra que este cultivava, mas que não lhe pertencia e o proprietário, por ser pessoa indefinida (colégio, cidade ou corporação e só mais tarde pessoas particulares), não explorava ou cultivava a terra[2]. 

De qualquer modo, afirma o jurista Serpa Lopes: “foi o Direito romano a fonte de onde emanaram os princípios básicos sobre os quais o instituto é modernamente apresentado”[3].

Foi na era justiniana que o instituto adquiriu caráter perpétuo, só então sendo classificado como direito real, vez que os arrendatários não mais eram obrigados a deixar a terra, desde que pagassem a renda convencionada. Já nesta época a enfiteuse era considerada o “direito de cultivar o campo alheio, mediante uma pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faz o proprietário, sem todavia destruir-lhe a substância”.

Já na Idade Média, a organização feudal do Estado não tolerava “a existência de terra sem senhor e seus vassalos”, fato que provocou grande mudança do instituto.

Pois bem. A teoria dos dois domínios (do senhorio direto e o domínio útil do particular enfiteuta) originou-se no período feudal pela existência de uma actio utilis concedida ao enfiteuta. Prevalece, desde então, a concepção da “perda do domínio por parte do concedente da enfiteuse para, em seu lugar, surgir um sub-rogado numa renda perpétua”, cujos únicos direitos reconhecidos eram o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.

Na época em que o Brasil foi descoberto por Portugal, “o direito de conquista ou do descobridor reconhecia ser o solo domínio do vencedor ou descobridor”. Por conta de tal legislação, as terras brasileiras passaram a ser consideradas propriedade da Coroa de Portugal. Entretanto, através das sesmarias, a Coroa Portuguesa doou terras brasileiras a particulares, “com a finalidade exclusiva de cultivarem-nas e nelas edificarem as suas moradias. Caso não atingissem a finalidade prevista, voltavam ao domínio da Coroa, quando eram consideradas devolutas”. Tanto as terras objeto de doação das sesmarias quanto as terras devolutas, foram objeto de contrato de enfiteuse.

Em resumo: em um dado momento histórico do Brasil, o instituto da enfiteuse foi muito importante e serviu para fomentar a urbanização e o crescimento das cidades, onde o Município através de um “título de aforamento” entregava ao particular um determinado terreno, sob a condição de que fosse pago anualmente o valor chamado de “foro” junto com o IPTU e quando esse particular quisesse alienar esse imóvel a terceiros, esse alienante deveria pagar um valor chamado “laudêmio”, que em alguns Municípios é de 3% sobre o valor de avaliação do imóvel realizado pelas Prefeituras, no momento da avaliação do imposto de transmissão sobre bens imóveis. Dessa forma, os direitos reconhecidos ao Município (senhorio direto) é o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.

No entanto, há que se distinguir duas espécies de laudêmio: o municipal (cobrado pelos Municípios e previsto nas legislações municipais, com fundamento no Código Civil de 1916) e o federal, que é aquele cobrado pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU – em razão dos “terrenos de marinha”, onde incide o Decreto-Lei nº 9760/1946, que dispõe sobre os bens imóveis da União e estabelece: “Art. 68. Os foros, laudêmios, taxas, cotas, aluguéis e multas serão recolhidos na estação arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel.”

No laudêmio municipal, o Município na época de vigência do Código Civil de 1916, podia dar em enfiteuse terrenos do patrimônio municipal, a qualquer cidadão, mediante o chamado título de aforamento que era levado ao registro imobiliário e constituía o “domínio útil” sobre o imóvel.

A concessão era feita mediante um “contrato” firmado no chamado “título de aforamento”, que especificava a localização e o tamanho da área do terreno, bem como a importância dos “foros” devidos. Já o “laudêmio” seria devido sobre todas as transferências que se operarem, incidindo sobre o valor de alienação, sendo cobrado juntamente com o imposto de transmissão sobre bens imóveis (ITBI).

Sobre a natureza jurídica, o laudêmio e aforamentos ou foros não são tributos (cobráveis na forma que a lei determinar, em razão da soberania do ente público), mas uma relação contratual de direito obrigacional, na qual o ente público participa na condição de contratante e como tal está sujeito aos princípios gerais dos contratos, sendo o laudêmio uma “renda dos bens municipais” a ser pago por aquele que tem o domínio útil do imóvel (cidadão) ao Município (aquele que possui o senhorio direto).

Além disso, cumpre esclarecer o seguinte fato: apesar do Código Civil de 2002 não prever no rol dos direitos reais a enfiteuse, e embora o artigo 2.038 do novo Código Civil tenha proibido a constituição de enfiteuse ou subenfiteuses, tal dispositivo disciplinou que as existentes, até sua extinção, subordinam-se às disposições do Código Civil de 1916.

Dessa forma, no âmbito local, a cobrança do laudêmio permanece válida e de acordo com o ordenamento jurídico, com base no artigo 2038, do Código Civil, sendo uma espécie de receita patrimonial imobiliária, devida ao senhorio direto (o Município), em decorrência de transferência onerosa do domínio útil ou ocupação do imóvel do enfiteuta a outrem, devendo ser lançado o seu recolhimento nas escrituras públicas de imóveis onde incide o instituto da enfiteuse, onde o Laudêmio será devido sobre todas as transferências que se operarem, o que em alguns Municípios será cobrado na base de 3% (três por cento) sobre o valor da alienação. Tal alíquota é disciplinada normalmente nos Códigos Tributários Municipais.

Portanto, antes de lavrar qualquer escritura pública que importe em transferência do imóvel, o Tabelião de Notas deve observar se na matrícula há a expressão “domínio útil” e em caso positivo é quase certo que haverá a incidência da cobrança do laudêmio, o que deverá ser lançado no texto do ato notarial.

Referências:

[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 19 ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002) e o Projeto de Lei n. 6.960/2002. São Paulo: Saraiva, 2004. 4 v. p. 348.
[2] Ibidem.
[3] LOPES, M. M. de Serpa. A enfiteuse: sua natureza jurídica e seu futuro. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S. A., 1956. p. 8.

Rodrigo Reis Cyrino - Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício - Tabelionato de Linhares - ES / Fonte: Colégio Notarial do Brasil

quinta-feira, 18 de maio de 2017

CLÁUSULA DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL IMPEDE FIADOR OU SEGURO FIANÇA


A inclusão de cláusulas de conservação de imóvel nos contratos de locação tem se mostrado uma prática frequente no mercado imobiliário. Essa cláusula pode estar inserida no contrato de locação com as mais variadas denominações, sendo mais facilmente encontrada com o nome de Fundo de Conservação do Imóvel (FCI) ou Taxa de Conservação do Imóvel (TCI).

Tal cláusula prevê o pagamento de um percentual sobre o valor do aluguel, que varia entre os patamares de 3% a 5%. Esse valor destina-se a formar uma poupança em poder do locador para, ao término do contrato de locação, assegurar a devolução do imóvel nos termos em que fora locado. Havendo a resilição contratual sem reparos a serem feitos no imóvel, os valores cobrados são restituídos, corrigidos monetariamente.

Percebe-se a existência de locatários que gostam dessa condição, posto que, ao término da relação locatícia, existem despesas a serem suportadas: pintura do imóvel; pequenos reparos; despesas com mudança... Assim sendo, o pagamento de um valor percentual mensal ameniza os gastos futuros advindos da resilição contratual.

Os locadores apreciam tal cláusula em virtude de, não raras vezes, ao término um contrato de locação o imóvel deve ser restituído com pequenos reparos a serem feitos. Esses pequenos reparos, quando não realizados pelo locatário, acabam se tornando prejuízo para o locador, posto que uma demanda judicial lhe custará mais caro e mais demorado do que arcar com os custos de reparo do imóvel.

O presente artigo não tem a pretensão de julgar a cláusula de conservação do imóvel como sendo benéfica ou maléfica. Mas, sim, identificar qual a sua natureza jurídica e quais as suas implicações para o contrato ao qual pertença.

Garantia locatícia

Etimologicamente, o termo garantia advém do francês garantie, que significa ato ou efeito de proteger, de assegurar, afiançando-se, por isso mesmo, que toda garantia é uma segurança, uma proteção, que se estabelece em favor de alguém[1].

Para Michele Frangali, a garantia encontra seu fundamento “no acrescer ou no reforçar, a um determinado credor, a probabilidade de ser satisfeito, depois do vigor normal de uma única obrigação ou do poder de agressão que esta obrigação atribui”.

Nas palavras de Tucci e Villaça Azevedo, “garantia é o reforço jurídico, de caráter pessoal ou real, de que se vale o credor, acessoriamente, para aumentar a possibilidade de cumprimento, pelo devedor, do negócio principal”.[2]

Não sendo observado o parágrafo único do artigo 37 da lei de locações, estará incorrendo o locador a uma penalidade que vem disciplinada no artigo 44, inciso II, da mesma lei.

Das garantias locatícias será exposta uma breve definição de cada uma delas, tendo um enfoque maior no objeto de estudo deste artigo jurídico, que é a caução.

A fiança é a forma de garantia ainda mais utilizada no mercado imobiliário. Normalmente nos contratos de locação de imóveis o proprietário exige a responsabilidade do fiador até a efetiva devolução das chaves. Logo, vincula-se as obrigações que fluírem após a renovação do contrato. Ela é garantia estritamente pessoal. Ao afiançar o locatário, o fiador assume pessoalmente a obrigação de solver a dívida do afiançado, caso ele não a honre a tempo e hora. A fiança pode ter prazo determinado, como ainda valor limitado, sem o que compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive despesas judiciais.

Fiança por definição legal é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga por outra, para com o seu credor, a satisfazer a obrigação, caso o devedor não a cumpra.

Já o seguro de fiança locatícia é uma modalidade de garantia convencional que deverá ser contratado junto a uma companhia seguradora, o qual abrange os encargos contratuais podendo ser limitado a um valor pré-determinado.

A caução, nas definições de De Plácido e Silva, significa que “Consoante sua própria origem, do latim cautio, de modo geral, quer expressar, precisamente, a cautela que se tem ou se toma, em virtude da qual certa pessoa oferece a outrem a garantia ou segurança para o cumprimento de alguma obrigação”.

Ao final da locação, não restando qualquer débito por parte da obrigação pactuada, o locatário poderá fazer o levantamento do depósito com os seus acréscimos – tal qual os valores de Fundo de Conservação de Imóvel, que, a nosso ver, é uma garantia da espécie caução.

Consequências da dupla garantia

Sendo certa a abusividade da existência de duas modalidades de garantia, temos como primeira consequência prática a nulidade de uma delas e posteriormente a aplicação de uma sanção penal de prisão simples de cinco dias a seis meses, a qual pode ser convertida em sanção econômica ao Locador.

É de bom alvitre salientar que a infração legal cometida pela dupla garantia não acarreta em nulidade do contrato de locação, mas apenas da garantia locatícia em excesso.

O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato, assim se posicionou:

- A exigência de dupla garantia em contrato de locação não implica a nulidade de ambas, mas tão somente daquela que houver excedido a disposição legal. [...] STJ. Resp. 868.220/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5ª turma, j. 27/09/2007, DJ 22/10/2007.

Posição mais acertada não poderia ter sido proferida pelo STJ sobre o tema. A inteligência da lei se dá em manter uma paridade contratual entre as partes, evitando que se exija do locatário diversas modalidades de garantia e ao mesmo tempo, preservando a direito do locador em ter um respaldo de que a obrigação contraída será honrada.

Tendo em vista que o contrato de locação permanece válido e que uma das garantias deve ser considerada nula, o conflito se dá em saber qual das modalidades de garantia deve prevalecer em detrimento da outra.

Analisando o caso concreto poderemos nos deparar com duas opções: contrato de adesão ou contrato livremente formulado entre as partes.

Se acaso estivermos diante de um contrato de adesão pré-formatado pelo locador, onde o locatário apenas adere às suas condições sendo-lhe drasticamente reduzido o poder de negociação das cláusulas contratuais, deve-se facultar aos aderentes (locatários e eventuais fiadores) sobre qual cláusula deve ser tida como nula.

Tal premissa se deve à norma geral de que nos contratos de adesão as cláusulas terão interpretação favorável ao aderente (artigo 423 do Código Civil Brasileiro). Apenas analisando o caso concreto é que se poderá concluir se tal contrato é ou não é um contrato de adesão.

Não sendo o contrato de locação discutido um contrato de adesão poder-se-ia discutir sobre a liberdade contratual e o princípio pacta sund servanda, acarretando em legalidade à clausula de conservação do imóvel e sua co-existência com outras modalidades de garantia locatícia.

Embora tal argumento aparente ser convincente para eximir o locador de sua responsabilidade civil e criminal, bem como para manter válidas a pluralidade de garantias existentes no contrato de locação, esbarra-se na prevalência da norma pública à norma privada.

Não podem as partes dispor de forma contrária à lei. Por certo que os contratos livremente pactuados representam a convergência de vontades dos contraentes. Todavia, tal convergência de vontades não pode afrontar o direito positivado, violando normas de ordem pública.

A própria Lei 8.245/91 dispõe, de forma clara e objetiva, a sua aplicabilidade em toda em qualquer relação locatícia de imóveis urbanos, consoante artigo de número 45.

Dessa forma, aplicando-se in totum a Lei 8.245/1991, continuamos a ter a impossibilidade de mais de uma modalidade de garantia locatícia. O impasse pode ser resolvido conforme o entendimento pacífico dos tribunais brasileiros no sentido de se excluir a mais gravosa ao locatário, tendo como fundamento legal a analogia do artigo 620 do Código de Processo Civil.

Passamos agora a analisar uma terceira maneira de verificar qual das modalidades de garantia deve prevalecer, independente do contrato ser ou não ser um contrato de adesão. Esta terceira forma leva em consideração o quesito temporal. Ou seja, a garantia contratual que primeiro surtiu efeito no mundo jurídico é a garantia que deve prevalecer.

Esse raciocínio leva em consideração a aplicação prática da modalidade de garantia. A primeira modalidade de garantia utilizada na prática, independentemente de sua eficácia, é a que deve continuar vigorando, devendo ser declarada nula de pleno direito a garantia adjacente.

Embargos à execução de título extrajudicial - locação - cerceamento de defesa - ...omissis - fiança e caução, esta sob a alcunha de "taxa de conservação" - dupla garantia vedada pelo § único do artigo 37 da lei de locações, sem cominação legal de sanção expressa ao locador - por falta de previsão legal, deve-se invalidar somente a garantia instituída em excesso - critérios de exclusão doutrinário e jurisprudencial: ordem sequencial e aplicação do artigo 884, caput do código civil - a convergência de ambos aponta para a nulidade da fiança - benfeitorias - recurso conhecido e parcialmente provido”. TAPR – AC: 209426-4, Rel. Des. Anny Mary Kuss, 6ª câmara cível (extinto TA), J. 14/10/2002, DJ 25/10/2002. (Grifo nosso)

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO - ARREMATAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DUPLA GARANTIA - FIANÇA, PRESTADA ANTERIORMENTE, E CAUÇÃO - DECISÃO QUE INVALIDA A CAUÇÃO, PREVALECENDO A FIANÇA, POSTO PRESTADA EM PRIMEIRO LUGAR. PERMANECENDO O CONTRATO LOCATIVO COM GARANTIA, NO CASO A FIANÇA, VERIFICA-SE A CARÊNCIA DA AÇÃO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO IMPROVIDA. TJPR - AC 370195-1, Rel. Des. Luiz Antônio Barry, 11ª câmara cível, j. 22.11.2006, DJ 12/01/2007. (Grifo nosso)

Nesta última jurisprudência mencionada, o emérito desembargador Luiz Antônio Barry proferiu seu voto da seguinte forma:

- Da garantia prestada. Não obstante a revelia verificada, o douto juízo a quo entendeu de adentrar ao mérito propriamente dito, examinando a dupla garantia verificada no contrato de locação. E, de se ver, a Lei do Inquilinato veda, no seu art. 37, § único, o oferecimento de garantia em duplicidade no mesmo contrato de locação. A questão de fundo consubstancia-se em estabelecer qual das garantias prestadas em duplicidade deve prevalecer: a caução ou a fiança. Doutrina e jurisprudência assentaram-se no sentido de que em tais casos deve prevalecer a garantia principal, nesse sentido fala-se em garantia prestada em primeiro lugar, devendo ser desconsiderada a garantia prestada em excesso.

Por essa forma de se identificar qual a garantia válida teremos que a cláusula de conservação de imóvel, sendo dinheiro líquido do locatário em poder do locador acaba por ser uma garantia que suporta os danos da inadimplência mesmo antes dela ocorrer.

Desta feita, a partir do primeiro minuto de atraso do locatício, os valores caucionados em poder do locador já estão suportando os efeitos da mora, sendo portanto, a modalidade de garantia que deve persistir no contrato de locação.

Penalidade

A sanção penal prevista, via de regra, é convertida em sanção econômica, motivo pelo qual nosso estudo se limitará a ela. Havendo inadimplência de obrigações pecuniárias do locatário este crédito decorrente da dupla garantia deve ser compensado, nos termos do artigo art. 368 do Código Civil.

Em que pese ser o locatário o titular do crédito oriundo da infração legal cometida pelo locador, não há empecilhos de nenhuma ordem que tal crédito seja solicitado pelos fiadores em eventual peça de embargos à execução.

Como vimos anteriormente, havendo a cláusula de conservação de imóvel e fiança a garantia a ser tida como válida é a cláusula de conservação do imóvel. Dessa forma, nos casos em que o fiador venha a ser demandado judicialmente para pagar débitos do contrato de locação, ele poderá pleitear sua ilegitimidade passiva bem como requerer a penalidade econômica a ser imposta ao locador em favor do locatário, requerendo a compensação de valores.

A nosso ver, tal requerimento deve ser feito de forma subsidiária ao pedido de ilegitimidade passiva. Isso pois, no caso remoto do magistrado não se convencer de que a garantia da fiança é a garantia em excesso, o fiador continuará a fazer parte da demanda sendo responsável pelos débitos do locatário.

Dessa forma, sua participação na lide seria direta. O pleito de que se aplique a norma de ordem pública a fim de se ter a compensação de valores (crédito decorrente da multa com os valores devidos pelo locatário) para que o valor a ser suportado por ele seja reduzido está amparado em nosso devido processo legal pelo princípio da ampla defesa.

Ante todo o exposto pode-se concluir que a existência de cláusula de conservação do imóvel constitui uma garantia locatícia que se assemelha à caução, feita de forma parcelada. Sendo uma garantia locatícia, impede que seja utilizada uma segunda modalidade de garantia. Dessa forma, impede-se que seja incluído neste contrato fiadores ou seguro fiança.

Havendo no mesmo contrato duas modalidades de garantia, uma delas deve ser considerada nula de pleno direito. Analisando o caso concreto é que se poderá chegar a uma conclusão de qual garantia locatícia deve ser anulada.

Os parâmetros para se averiguar qual a garantia que permanece válida são três: o contrato de locação é de adesão ou convergência de vontades; qual a garantia mais gravosa ao locatário; e, por fim, qual modalidade de garantia surtiu efeitos no mundo jurídico em primeiro lugar.

Uma vez identificada qual garantia permanece e qual é nula passa-se à aplicação da sanção em decorrência da infração legal. Tal sanção econômica será, conforme os critérios do magistrado, de três a 12 vezes o valor do aluguel revertida em favor do locatário.

Essa sanção econômica decorre de norma de ordem pública, podendo ser arguida pelo próprio locatário ou pelos fiadores que porventura figurem no contrato de locação.

Como exposto anteriormente, só se justifica o pleito dos fiadores para que haja a compensação de valores com os débitos do locatário a fim de se ver diminuída sua dívida, posto que o titular do crédito desta multa é, indiscutivelmente, o locatário.

Referências:
[1] TUCCI, Rogério Lauria e AZEVEDO, Alvaro Villaça. Tratado da locação predial urbana. 1 ed., 3 tiragem. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 329-30.
[2] Ibid, p. 329-31.

Flávio Henrique Eickhoff e Taisa Pavin Wendrechovski - Advogados
Fonte: Revista Consultor Jurídico

A REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL


Em contratos de locação que vigoram há bastante tempo, é comum deparar-se com locador (proprietário do imóvel) entendendo que o valor do aluguel encontra-se defasado ante os valores praticados pelo mercado na atualidade e/ou com locatário (inquilino) defendendo que o valor do aluguel está acima da realidade do mercado.

Nessas situações, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 18, permite que as partes negociem, expondo seus argumentos e interesses, a fim de, em comum acordo, ajustarem novo valor de aluguel adequado ao valor de mercado, ou até mesmo inserir ou modificar cláusula contratual de reajuste.

Ocorre que na maioria desses casos as partes não chegam à um consenso, de modo que para adequar o valor da locação ao de mercado, seja aumento ou redução, a ação judicial de revisão do valor do aluguel é uma alternativa. Tanto o locador quanto o locatário poderão ajuizar ação revisional para ajustar o valor do aluguel ao preço cobrado pelo mercado na atualidade.

Importante destacar que a ação judicial em questão é cabível nos casos em que o valor de aluguel está fora da realidade do mercado, podendo ser proposta após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, nos termos do art. 19 da Lei do Inquilinato.

Frisa-se que no curso de tal processo o Juiz da causa determinará a realização de perícia técnica, a ser realizada por profissional especializado e imparcial, cujo perito irá avaliar as características do imóvel, localização, valor de mercado, entre outros elementos, e apresentará parecer nos autos, apontando, com maior propriedade, o valor de mercado do aluguel do imóvel. Laudo técnico esse que será levado em consideração pelo Juiz quando da prolatação da sentença.

O intuito da ação revisional é adequar o valor do aluguel ao padrão de mercado, em virtude de eventual discrepância gerada pelo tempo. Ou seja, o objetivo principal da ação é encontrar o valor de mercado para o aluguel do imóvel locado.

Assim, nas situações de divergências, poderão as partes, representadas por seus advogados, se servirem da ação revisional de aluguel, objetivando majorar ou reduzir o valor a depender do caso, a fim de ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado, cabendo ao Juiz apreciar e decidir cada caso em concreto.

Diego Fernando Peloi - Advogado 
Fonte: Batistute, Peloi & Advogados Associados

quarta-feira, 17 de maio de 2017

SECOVIS DE TODO O BRASIL PUBLICAM AGENDA LEGISLATIVA DO SETOR IMOBILIÁRIO


Temas relevantes para o setor de comércio e serviços imobiliários, entre eles a elevada carga tributária; os distratos na comercialização de imóveis; a segurança jurídica na locação; os terrenos de marinha; a atuação dos corretores de imóveis; loteamentos com acesso controlado e contribuição sindical, foram selecionados para compor a Agenda Legislativa & Projetos Prioritários – Setor de Comércio e Serviços Imobiliários 2017-2018.

O documento será divulgado hoje,17 de maio, na Câmara dos Deputados, em Brasília (DF). Esta é a segunda edição da publicação, resultado de trabalho conjunto entre 22 sindicatos da habitação de todo o país, inclusive Santa Catarina, e também com associações setoriais. O documento selecionou 14 projetos de lei em andamento na Câmara dos Deputados e no Senado Federal que possam causar impacto, positivo ou não, na atividade imobiliária.

Entre os exemplos está o PL 1.220/2015, do deputado federal Celso Russomanno. O projeto determina que nos contratos de compra e venda de imóveis adquiridos na planta é facultado à incorporadora a retenção do valor de até 10 % (dez por cento) do valor pago pelo adquirente desistente do negócio, incluindo a taxa de corretagem. Segundo técnicos dos Secovis essa tramitação precisa ser acompanhada de perto, pois dados do ano de 2016 indicam que houve distratos no equivalente a 43,4% do total de imóveis vendidos no período, o que tem gerado insegurança no mercado imobiliário.

Outros temas polêmicos estão na agenda como Projetos de lei que tratam de fiança. Entre eles o que extingue a exigência de fiador do contrato de locação e transfere ao locador a responsabilidade de pagamento dos tributos do imóvel, e outro que desobriga o fiador no caso de dívida vencida e não paga, se o credor não o comunicar do fato em até 15 dias.

Manutenção de condomínios

Cada vez mais numerosos no Brasil, os condomínios têm sido alvos crescentes de proposições que podem aumentar o custo de sua manutenção, prejudicando ainda mais a população que mora em edifícios, já apertada por conta da crise. “Estamos atentos, pois existem projetos que supostamente visam beneficiar os moradores de condomínios, mas já nascem com erros conceituais, que podem onerar ainda mais os moradores”, afirma Juarez Sabino, Presidente do Secovi Sul/SC.

Lançada em 2016, a Agenda teve como objetivo dialogar com o Congresso Nacional e permitiu avanços em temas centrais para a cadeia produtiva da habitação. Em 2017, juntam-se a este documento dados estatísticos sobre condomínios e a atividade de administração imobiliária, que pretendem mostrar a relevância econômica de um setor que representa 95 mil empresas e 180 mil condomínios edílicos, gerando mais de 500 mil empregos diretos e cerca de 1.750 mil indiretos para a economia do país.

“Em um país com déficit habitacional estimado em 6 milhões de moradias, todos os esforços para desburocratizar leis são louváveis. A Agenda Legislativa & Projetos Prioritários tem como consequência natural a melhor resolução de gargalos do setor habitacional, um dos grandes impulsionadores da nossa economia” destaca Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio.

Fonte: Engeplus Notícias

SALVADOR SEDIA O III SEMINÁRIO NACIONAL DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

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CÂMARA DOS DEPUTADOS: PROPOSTA PERMITE QUE TERRAS PÚBLICAS SEJAM ADQUIRIDAS POR USUCAPIÃO


A Câmara dos Deputados analisa a Proposta de Emenda à Constituição 292/16, que permite que terras devolutas sejam adquiridas por usucapião – ou seja, pela posse prolongada, na forma estabelecida em lei. Terras devolutas são terras públicas sem destinação pelo poder público e que em nenhum momento integraram o patrimônio de um particular, ainda que estejam irregularmente sob sua posse.

O autor da proposta, deputado Remídio Monai (PR-RR), afirma que hoje o usucapião não resolve os conflitos fundiários, urbanos e rurais, “visto que o instituto jurídico só se aplica às ocupações e posses de terras particulares”. Segundo ele, atualmente as terras devolutas são a maioria absoluta das ocupações e posses, mas não podem ser adquiridas por usucapião.

Para o parlamentar, a proposta, se aprovada, “poderá criar um novo norte para a política fundiária, no momento em que assegurará o direito de propriedade aos cidadãos que pacificamente ocupam terras devolutas”.

“Essas terras não têm aproveitamento para o poder público, mas constituem a única opção de sobrevivência para o posseiro que as torna produtivas”, afirmou ainda o deputado.

Tramitação

A admissibilidade da PEC será analisada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. Caso aprovada, a proposta será analisada por comissão especial, criada especificamente com essa finalidade. Depois será votada em dois turnos no Plenário, antes de seguir para o Senado.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA: PEC-292/2016

Fonte: Agência Câmara Notícias