Imóveis arrematados judicial e extrajudicialmente podem ser considerados boa opções para investidores que buscam rentabilidade, já que os preços têm oscilado entre 40% e 80% dos verificados no mercado imobiliário.
Especialistas alertam, no entanto, que o sucesso do negócio depende de "não se deixar enganar" por ofertas incríveis que possam colocar em risco o capital investido. Tudo depende das condições e da situação do imóvel. Por trás de um "excelente negócio" podem haver entraves jurídicos e burocráticos que precisam ser sanados antes que o comprador consiga se tornar proprietário e tomar posse do bem.
Vale se informar corretamente não apenas das condições físicas do imóvel, tanto por fora quanto por dentro, e da estimativa de gastos com eventuais reformas. Isso pode ser complicado quando o imóvel indisponível para visitação. É preciso avaliar também se o imóvel poderá ser desocupado o mais rapidamente possível. Empresas do setor infor-
mam que 90% dos imóveis que vão a leilão estão ocupados, ora por inquilinos ora por proprietários que deixaram de honrar compromissos com o banco contratado. De qualquer forma, tirar um ou outro do imóvel arrematado pode gerar dor de cabeça.
É preciso ficar atento ainda se existem ações judiciais por algum motivo, como dívidas de condomínio e IPTU. Raul Monegaglia, sócio da Novoa Prado Consultoria Jurídica, explica que bancos ou qualquer outro proprietário se valem de leilões apenas vender o imóvel, deixando sob a responsabilidade de quem arrematá-lo a ação de reintegração de posse ou de despejo. Esses custos, além do que precisa ser gasto com a documentação (6%), leiloeiro (5%), juros e para eventual reforma, podem engolir quase 20 pontos porcentuais da margem inicial. Isto é, quem arrematou imóvel com 50% a menos do preço do mercado, por exemplo, terá "margem de lucro" de somente 30%.
"Para ser um bom negócio e valer a pena, a margem não pode ficar abaixo disso", alerta um grande investidor que costuma participar de quatro a cinco leilões por dia, mas prefere o anonimato. Sobre as dificuldades para a desocupação de imóvel arrematado, ele diz que o prazo pode variar de 30 dias a dois ou mais anos. "Se a lei fosse cumprida à risca, não passaria de 60 dias", diz o investidor, que no melhor ano dentro desse mercado arrematou 300 imóveis. Segundo ele, há casos em que a demora é tanta que fica melhor desistir e pedir o dinheiro de volta ao banco, que, por lei, é obrigado a devolver.
Monegaglia explica ainda que, em um primeiro momento, o arrematante precisa levar o documento de compra e venda para o registro em cartório e, apenas então, solicitar a notificação para a desocupação. De acordo com ele, é difícil arriscar prazos, pois o resultado depende da Justiça. Pode levar alguns meses, se não houver embargo ou questionamento, ou até anos.
Eduardo Biasi, dono e leiloeiro oficial da Biasi Leilões, tem percepção menos crítica sobre o desfecho do leilão de um imóvel ocupado. Ele afirma que, atualmente, tudo ficou mais rápido, e quem arremata o imóvel pode conseguir a sua desocupação inclusive em até 20 dias. Mas a média, segundo ele, é de três meses.
Fonte: DCI - Vladimir Goitia
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