Em contratos de locação que vigoram há bastante tempo, é comum deparar-se com locador (proprietário do imóvel) entendendo que o valor do aluguel encontra-se defasado ante os valores praticados pelo mercado na atualidade e/ou com locatário (inquilino) defendendo que o valor do aluguel está acima da realidade do mercado.
Nessas situações, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 18, permite que as partes negociem, expondo seus argumentos e interesses, a fim de, em comum acordo, ajustarem novo valor de aluguel adequado ao valor de mercado, ou até mesmo inserir ou modificar cláusula contratual de reajuste.
Ocorre que na maioria desses casos as partes não chegam à um consenso, de modo que para adequar o valor da locação ao de mercado, seja aumento ou redução, a ação judicial de revisão do valor do aluguel é uma alternativa. Tanto o locador quanto o locatário poderão ajuizar ação revisional para ajustar o valor do aluguel ao preço cobrado pelo mercado na atualidade.
Importante destacar que a ação judicial em questão é cabível nos casos em que o valor de aluguel está fora da realidade do mercado, podendo ser proposta após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, nos termos do art. 19 da Lei do Inquilinato.
Frisa-se que no curso de tal processo o Juiz da causa determinará a realização de perícia técnica, a ser realizada por profissional especializado e imparcial, cujo perito irá avaliar as características do imóvel, localização, valor de mercado, entre outros elementos, e apresentará parecer nos autos, apontando, com maior propriedade, o valor de mercado do aluguel do imóvel. Laudo técnico esse que será levado em consideração pelo Juiz quando da prolatação da sentença.
O intuito da ação revisional é adequar o valor do aluguel ao padrão de mercado, em virtude de eventual discrepância gerada pelo tempo. Ou seja, o objetivo principal da ação é encontrar o valor de mercado para o aluguel do imóvel locado.
Assim, nas situações de divergências, poderão as partes, representadas por seus advogados, se servirem da ação revisional de aluguel, objetivando majorar ou reduzir o valor a depender do caso, a fim de ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado, cabendo ao Juiz apreciar e decidir cada caso em concreto.
Fonte: Batistute, Peloi & Advogados Associados
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