sexta-feira, 31 de julho de 2015

DIVULGAÇÃO: IMOBI DAY EDIÇÃO SALVADOR



PROJETO FIXA MULTA PARA CONSTRUTORA QUE ATRASAR ENTREGA DE IMÓVEL

Foto: Alessandro Dantas /Agência Senado

As construtoras poderão passar a contar com um período máximo de 180 dias de atraso na entrega de obras, sem qualquer penalidade, mas após esse prazo poderão ser obrigadas a pagar multa mensal equivalente a 0,5% do valor até então pago pelo comprador e mais uma multa compensatória de 1% sobre o montante já quitado.

É comum no mercado imobiliário a previsão de um período de tolerância para entrega de imóveis vendidos ainda em construção, mas não há padronização entre as construtoras quanto à extensão desse atraso, que em alguns contratos passa de seis meses. A lei hoje não regulamenta esse período nem define o valor da multa por descumprimento do prazo.

A lei que regulamenta as incorporações imobiliárias (Lei 4591/1964) pode ser modificada de forma a prever o prazo máximo de 180 dias de atraso, contados da data fixada para entrega das chaves, e os percentuais de multas para quem ultrapassar esse período. Isso é o que determina o PLC 16/2015, de autoria do deputado Eli Correa Filho (DEM-SP).

O projeto aguarda deliberação na Comissão de Meio Ambiente, Defesa do Consumidor e Fiscalização e Controle (CMA), com voto favorável do relator, senador Valdir Raupp (PMDB-RO). O texto prevê que os valores das multas sejam atualizados pelo mesmo índice previsto no contrato e poderão ser deduzidos das parcelas do saldo devedor.

Determina ainda que, seis meses antes da data combinada para a entrega do imóvel, as incorporadoras devem informar ao comprador sobre possíveis atrasos na obra. E também devem enviar informações mensais ao comprador sobre o andamento das obras. As novas normas deverão valer para os contratos celebrados 90 dias depois de publicadas as mudanças na lei.

Para Valdir Raupp, o PLC 16/2015 contribuirá para acabar com prazos “excessivamente dilatados” para entrega de apartamentos vendidos “na planta”, situação verificada com frequência e que resulta em transtornos e prejuízos aos consumidores.

Ele se manifestou pela rejeição do PLS 279/2014, que tramita em conjunto e prevê multa mensal de 1% sobre o valor total do imóvel e mais multa moratória de 10% também sobre o valor de venda do apartamento, por considerar os percentuais excessivos.

A proposta está pronta para votação na CMA e depois deverá seguir para decisão final em Plenário.

Fonte: Agência Senado

quinta-feira, 30 de julho de 2015

INFLAÇÃO DO ALUGUEL GANHA FORÇA EM JULHO E FICA EM 0,69%


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) acelerou de 0,67% em junho para 0,69% em julho, divulgou nesta quinta-feira, a Fundação Getúlio Vargas (FGV). O resultado do IGP-M de julho ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções, entre 0,68% a 0,83%. E ficou abaixo da mediana encontrada pelo AE Projeções que foi de 0,75%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M saiu de 0,41% em junho para 0,73% em julho. Na mesma base de comparação, o IPC-M passou de 0,83% para 0,60%, e o INCC-M saiu de 1,87% para 0,66%. A variação acumulada do IGP-M em 12 meses até julho é de 6,97%. No ano de 2015, o indicador acumula alta de 5,05%.

Fonte: FGV

DECISÃO DO STJ CAUSA INSEGURANÇA AOS CONDOMÍNIOS


O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar um recurso repetitivo, firmou entendimento de que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador. No entanto, entenderam os ministros que caso seja constatado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e que houve a ciência inequívoca da transação por parte do condomínio, o comprador será responsável pelas despesas condominiais no período em que a posse foi exercida por ele, afastando a legitimidade do promitente vendedor para responder por elas.

Os fundamentos da referida decisão, em síntese, são de que, nesses casos, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro da promessa de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência do condomínio acerca desta, bem como de que há, no Código Civil, dispositivo que determina que o adquirente de unidade responda pelos débitos do alienante em relação ao condomínio.

No entanto, o referido entendimento vai de encontro à legislação civil, afastando a garantia do condomínio de que, no caso de inadimplemento da obrigação de pagamento das despesas condominiais, o imóvel gerador do débito servirá para quitá-lo, a qual assegura que o condomínio jamais fique sem receber valores devidos para a conservação da coisa comum. 

Esta garantia decorre do fato de que a obrigação de pagar as despesas de condomínio tem natureza propter rem, ou seja, a obrigação acompanha o imóvel, sendo o devedor o proprietário do imóvel, ainda que este o tenha adquirido posteriormente à constituição da dívida. Esta, nesse caso, não decorre de manifestação de vontade do devedor, mas sim em razão deste ser titular de um direito sobre uma coisa.

A crítica à referida decisão é com relação à insegurança causada ao condomínio em razão da impossibilidade deste se utilizar do imóvel gerador do débito para garantir o pagamento de dívida contraída durante o exercício da posse pelo promissário comprador em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

Isto porque, no contrato de promessa de compra e venda o promissário comprador vai, pouco a pouco, adquirindo a propriedade do imóvel objeto do contrato, havendo, assim, a possibilidade de inadimplemento e consequente rescisão deste, hipótese em que o condomínio terá que cobrar as cotas referentes ao período em que foi exercida a posse do promissário comprador, que não será mais proprietário do imóvel, sem a garantia de que, no caso de insolvência, a unidade geradora da dívida será levada a leilão. Dessa forma, pode o condomínio ficar sem receber o valor devido.

O correto seria, respeitando o preceituado no artigo 1.345 do Código Civil, bem como a natureza propter rem da obrigação, que o responsável pelas despesas de condomínio fosse, sempre, o proprietário do imóvel, independentemente da existência e do registro do contrato de promessa de compra e venda ou de quem exerceu a posse no período em que foi contraída a dívida, sendo assegurado, no entanto, o direito de regresso do proprietário da unidade em face do promitente comprador para que este seja ressarcido do valor pago pelas despesas condominiais no período em que não exerceu a posse, assim como ocorre nos casos de contrato de locação.

Thiago Nicolay - Advogado e especialista em Direito Imobiliário, pela Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (Emerj).
Fonte: Revista Consultor Jurídico

O IPTU VERDE E A PREOCUPAÇÃO COM A SUSTENTABILIDADE


Sustentabilidade: nunca se falou tanto nessa palavra como nos dias atuais. O motivo? Problemas como escassez de água e demais recursos naturais têm sido uma preocupação iminente, causando uma inquietude em todos com os impactos ambientais decorrentes do desenvolvimento socioeconômico do nosso país.

Essa situação crítica tem como consequência medidas adotadas pelos chefes do Poder Executivo através de incentivos fiscais àqueles que adotam práticas sócio ambientais, a fim de ajudar a garantir um meio ambiente ecologicamente equilibrado, que é direito de todos, conforme reza o artigo 225 da Constituição Federal.

Na verdade, a situação é crítica e pode se agravar ainda mais, caso atitudes não sejam tomadas de forma efetiva. Isso porque se mostra urgente medidas visando à redução dos impactos ambientais e estímulo ao uso racional de nossos recursos naturais.

Em Salvador, por exemplo, para o bem da sociedade, essas medidas têm sido implantadas pela administração municipal através de um incentivo tributário, denominado IPTU Verde (Decreto nº 25.899 de 24/03/2015). Isto é, a Administração integrada com a sociedade civil se uniu através desse sistema de incentivo fiscal, que tem o objetivo de conceder descontos a proprietários de imóveis residenciais e não residenciais que adotem medidas de preservação, recuperação e proteção do meio ambiente.

Na capital baiana, esse incentivo concedido pela prefeitura será monitorado pelos agentes fiscais, na medida em que, o beneficiário terá um certificado que estará condicionado à apresentação das certidões de regularidade do imóvel, bem como a inexistência de pendências com o município. Com essa fiscalização periódica, caso o imóvel deixe de adotar as medidas propostas pelo programa, o benefício será cancelado.

Impende destacar que essas políticas públicas através de incentivos fiscais não são uma mera faculdade do Poder Público, mas sim uma obrigação. Tal obrigação, como dito alhures, encontra-se cristalizada no artigo 225 da Constituição Federal que versa sobre o “direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à sua coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para os presentes e futuras gerações”.

Para garantir a efetividade desse direito, o Estado deve lutar em defesa das causas ambientais e fomentar ações em defesa do meio ambiente com políticas públicas que atenuem os impactos ambientais e promovam o desenvolvimento sustentável. Em Salvador, o IPTU Verde abrange diversas áreas, como por exemplo, Gestão Sustentável de Águas, Eficiência e Alternativa Energética, Emissão de Gases de Efeito Estufa, Projeto Sustentável, e Bonificações.

Em meio à crise que afeta os mais variados setores da economia, se faz necessária a implantação de políticas públicas desse porte através da desoneração da carga tributária, visando a preservação do meio ambiente atrelado ao estímulo ao desenvolvimento, inclusive no que concerne à expansão do mercado imobiliário. Essencial, frise-se, que haja um otimismo por parte dos responsáveis pelo projeto, principalmente quanto à adesão do mercado às normas para construção de mais edifícios sustentáveis. E não lhes restam alternativa.

Pericles Passos - Advogado, OAB/BA 38.487. Especialista em Direito e Processo do Trabalho. Pós-Graduando em Direito Processual Civil. Advogado atuante no contencioso, consultivo e correspondente em Salvador e região metropolitana.
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 29 de julho de 2015

PRÊMIO CORRETOR DO ANO 2015

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ABNT 16.680 E A RESPONSABILIDADE DE REFORMAS NO CONDOMÍNIO


Está tudo calmo nos condomínios? Em tempos de paz, a única quebra de rotina se dá quando são feitas reformas nas áreas comuns ou nas unidades autônomas. Nas áreas comuns, a reforma depende normalmente da autorização em assembleia do condomínio, por votação do quórum estabelecido na convenção. Em muitos casos, fazem parte da própria manutenção do prédio. Em outros casos, visam à melhoria da vida intramuros, com benfeitorias que podem contemplar itens como piscina, academia, salão de festas e muitos outros.

Para as reformas no interior das unidades autônomas, entretanto, o cenário não é o mesmo. A norma ABNT 16.280, que entrou em vigor em abril de 2014, estabelece mais rigor para garantir a segurança do prédio, sempre que uma reforma seja considerada "estrutural" e, por conta disso, possa abalar a estrutura do imóvel. A origem desse novo procedimento está no desabamento de um prédio que havia passado por reforma no centro do Rio de Janeiro em fevereiro deste ano. O acidente mostrou o descaso das autoridades com essa mesma segurança: o prédio fora recentemente reformado à moda antiga, sem as garantias de um projeto técnico.

O procedimento que a nova norma estabelece já estava previsto no Código Civil, mas, com a elaboração do documento, ele fica regulamentado e põe ordem na casa. O primeiro ponto é a definição de reforma estrutural: é qualquer reforma que pode gerar desabamento, incêndio, vazamento etc. O leque é muito mais amplo e aberto do que imaginamos.

Agora estão definidos os responsáveis por essas reformas. Para que não se repita o desastre do Rio de Janeiro, a reforma não poderá mais ser feita sem um projeto assinado por engenheiro ou arquiteto. Eles são os responsáveis finais em caso de acidente. Mas qual é a responsabilidade do síndico, que responde civil e criminalmente por tudo o que acontece no prédio? O síndico não é obrigado a entender de engenharia ou arquitetura. Mesmo assim, ele tem de autorizar e acompanhar a obra. Se perceber alguma coisa não pertinente com o projeto, terá de intervir e, se for o caso, embargar.

Seja como for, a norma ABNT 16.280 é assunto doravante prioritário nos condomínios, sempre que a rotina do empreendimento for interrompida por reforma estrutural nas unidades autônomas. Uma das razões é também o excesso dessas reformas. O hábito de reformar após a aquisição do imóvel é uma cultura tão disseminada por parte dos novos proprietários que as construtoras poderiam pensar na opção de entregar o imóvel semipronto. Seria, quem sabe, uma forma de reduzir o custo do produto e deixar ao comprador a questão do acabamento. Temos observado que, logo após a instalação dos condomínios, em muitos casos um verdadeiro "retrofit" começa. Os custos de cada uma dessas operações pode muitas vezes ser igual ou mesmo ultrapassar o da aquisição do imóvel. A entrega do imóvel semipronto vale como uma nova sugestão de marketing para as construtoras.
Questionários que algumas administradoras têm encaminhado aos compradores e interessados em imóveis de sua carteira chegam a mencionar essas questões em cerca de 60% das respostas.

Com toda a polêmica que pode eventualmente gerar, a norma tem o mérito de combater e talvez eliminar, em definitivo, a prestação do serviço informal que não beneficia ninguém exceto a pirataria. Mesmo que seja trabalho de empreiteiros e profissionais estabelecidos no mercado, esse atendimento sem projeto assinado por engenheiro ou arquiteto não define com clareza quem será o responsável, em caso de acidente. É uma bomba que pode explodir em qualquer tempo. Por conta do que exige a norma ABNT 16.280, cabe doravante às construtoras um cuidado adicional em relação à segurança das moradias em caso de reformas futuras. Algumas moradias de padrão popular construídas em série possuem como sustentação de suas lajes as próprias paredes. Não ocorrendo reformas estruturais, é o que basta. Em caso de reforma, porém, todo o cuidado é pouco. O manual do proprietário poderia ser entregue aos compradores com essa advertência, em todos os tipos de imóvel. Vale a pena prevenir.

Hubert Gebara - Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e diretor do Grupo Hubert.

A IMPORTÂNCIA DOS PRAZOS CONTRATUAIS NA LOCAÇÃO RESIDENCIAL



É praxe, no mercado de locações, a fixação de prazo de trinta meses para os contratos referentes a imóveis residenciais. Há motivos específicos para esta prática, comum nas imobiliárias, que são contratadas, em regra, pelos locadores.

A Lei de Locações, em seu artigo 46, estabelece que nas locações residenciais ajustadas por escrito, por prazo igual ou superior a trinta meses, existe a possibilidade de o contrato prorrogar-se por prazo indeterminado, caso o locador não se manifeste após o período contratual. Nestas situações, o locador ainda poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, bastando apenas conceder ao locatário trinta dias para a desocupação.

A situação é completamente diferente em se tratando de contratos com prazo inferior a trinta meses: ao final do prazo combinado, o contrato prorroga-se automaticamente, mas ao contrário da situação acima, nestes casos o locador somente poderá despejar o locatário nas seguintes situações, previstas no artigo 47 da Lei 8.245/91:

(i) Em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada ao seu emprego;

(ii) Se for pedido para uso próprio do locador, ou de seu cônjuge ou companheiro; ou para uso de ascendente ou descendente do locador que não disponha (nem seu cônjuge ou companheiro) de imóvel residencial próprio;

(iii) Para demolição e edificação licenciada, ou para a realização de obras devidamente aprovadas, que aumentem a área construída;

(iv) Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos;

(v) Por acordo entre locador e locatário;

(vi) Em razão de prática de infração legal ou contratual, como a falta de pagamento de aluguéis e encargos; e

(vii) Para a prática de reparos urgentes no imóvel, que demandem a desocupação do local.

Na prática é possível afirmar que, na grande maioria dos casos, um contrato de locação residencial de menos de trinta meses resulta na impossibilidade de o locador despejar seu inquilino antes de cinco anos, salvo se este cometer uma infração contratual (especialmente a falta de pagamento de aluguéis e encargos).

Diante deste quadro, há situações em que locador e inquilino chegam a um impasse nas negociações, quando o inquilino pretende contratar uma locação residencial por prazo inferior a trinta meses, mas o locador não pretende realizar um contrato que, na prática, pode chegar aos cinco anos.

Nestes casos, há uma recomendação perfeitamente legal, que permite solucionar este impasse: é possível contratar a locação pelo prazo de trinta meses, que não prende o locador nos termos acima, estabelecendo uma cláusula que isenta o locatário de qualquer multa pela desocupação do imóvel após o período realmente pretendido.

Por exemplo, caso o locatário pretenda alugar um imóvel residencial pelo período de um ano, as partes poderão assinar um contrato com vigência de trinta meses, e com a isenção da multa por rescisão antecipada após um ano. O locatário, assim, poderá devolver as chaves após um ano, sem qualquer penalidade – e o locador não ficará vinculado ao seu inquilino por mais de trinta meses, mesmo se este decidir ficar por mais de um ano no imóvel.

Francisco dos Santos Dias Bloch - Mestrando e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Advogado formado pela PUC/SP, e atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível
Fonte: Jornal do Brasil

segunda-feira, 27 de julho de 2015

INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS: É POSSÍVEL APROVEITAR O MOMENTO ATUAL?


O mercado imobiliário cresceu significativamente nos últimos anos, alicerçado no momento muito positivo que o país vivia associado e no excesso de liquidez internacional. Por alguns anos, os incorporadores estiveram capitalizados pelas emissões de ações e pelas fartas alavancagens corporativas obtidas via emissão de debêntures; os bancos tinham recursos de captação de poupança abundantes para financiar obras e compradores; a renda média do trabalho crescia de forma consistente; e o baixo nível de desemprego, aliado a taxas de juros declinantes de apenas um dígito, permitiam que compradores de unidades tivessem condições de contrair empréstimos realmente de longo prazo que cabiam no seu bolso. Apesar dos vertiginosos aumentos de preços que fizeram com que muitos discutissem a existência de uma bolha imobiliária no Brasil, era fácil comprar imóvel e, muitos, antes fora desse mercado, puderam realizar esse sonho.

Hoje vivemos um momento diferente. O mercado de capitais quase não disponibiliza mais “funding” para o setor imobiliário (os CRIs são uma exceção) e o dinheiro da poupança vem se reduzindo, fazendo inclusive com que o Governo tenha que tomar medidas para afrouxar regras de financiamento para não prejudicar ainda mais o setor, um dos principais geradores de emprego do país. A renda dos potenciais compradores de imóveis no varejo está estagnada e muitos hoje temem o desemprego, o que os faz postergar a decisão de investimento. Já os grandes investidores imobiliários, esses tem procurado barganhas excepcionais, que não tem aparecido… As altas taxa de juros limitam o financiamento do setor, reduzem as margens de lucro do desenvolvedor imobiliário e dificultam a obtenção de crédito pelo comprador.

O cenário macroeconômico é bastante desafiador para o setor em função principalmente da instabilidade vivida pelo lado da demanda por ativos imobiliários. Mas se olharmos mais atentamente para o que vem acontecendo do lado da oferta, podemos perceber uma evolução muito significativa em todo o ciclo de produção de imóveis. Hoje é indiscutível a melhor capacidade dos incorporadores de analisar o crédito dos compradores para realizar vendas mais consistentes. O aprimoramento de seus sistemas operacionais para agilizar os repasses de unidades também é notório. A capacidade de planejamento, orçamentação e execução de obras evoluiu muito. A maior disciplina financeira e o cuidado com a manutenção de um fluxo de caixa saudável tornou-se preocupação constante do setor. Ou seja, sob o ponto de vista operacional e de profissionalização, o setor está inegavelmente num patamar bem acima do passado recente.

Atualmente, no entanto, vivemos um momento onde a demanda se retraiu, provocando um ajuste na oferta de imóveis, estabilizando seus preços e em algumas praças gerando queda nos valores. A volta do crescimento do setor é absolutamente dependente da melhora do cenário macroeconômico. Assim que as condições ressurgirem, a capacidade de reação e retomada do setor, certamente será muito mais rápida e sobretudo mais profissional do que vivenciamos no passado recente.

Dadas as péssimas condições político-econômicas do País e a complexidade da solução dos desafios a elas associadas, qualquer projeção de “timing” para retomada do setor é temerária. O que hoje podemos prever é que a recuperação não virá no curto prazo. Todavia, tão logo o cenário macroeconômico melhore, sobretudo com redução de taxas de juros e melhora das condições do crédito de longo prazo, o mercado imobiliário deve reaquecer e os preços poderão inclusive testar novos patamares.

Pela necessidade de equacionamento das finanças, associada ao excesso temporário de oferta de imóveis e baixa demanda em certas praças, vários incorporadores tem ofertado estoques de unidades prontas com desconto, privilegiando a liquidez para manutenção de seu fluxo de caixa, em detrimento da margem operacional. Isso acontecerá até o momento de ajuste entre quantidade ofertada e demandada. A partir desse momento os preços tendem a se recuperar. Isso pode ser previsto tomando-se como base o custo de reposição de imóveis, que aumenta consistentemente, ano após ano. Neste momento há imóveis que estão sendo vendidos por preços iguais ou até inferiores ao que custaria para serem repostos. Isso significa que, para novos projetos, o incorporador precisará praticar preços superiores para auferir lucro. Do contrário é melhor não ir adiante com o empreendimento, porque terá prejuízo.

A constatação é que existe sim uma janela de oportunidade para comprar bons ativos por preços atrativos, sobretudo para quem está mais líquido e tem menor necessidade de tomada de financiamento. Quem quiser, contudo, acertar com precisão o momento de maior baixa do preço do imóvel, talvez perca a oportunidade.

Para quem não precisa de liquidez no curto prazo também há oportunidades na aquisição de quotas de alguns Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que estão sendo negociadas por preços atrativos. Mas é necessário fazer uma avaliação aprofundada dos ativos lastro do Fundo (geralmente voltados para renda), de suas perspectivas a longo prazo e das regras de governança. Importante o investidor entender que um FII via de regra é mais difícil de ser avaliado que um imóvel por um potencial investidor porque, além das variáveis imobiliárias (imóvel, localização, inquilinos, vacância, estágio de desenvolvimento, etc), precisam ser avaliadas as variáveis de estruturação do produto (estrutura de garantias, duração de contratos, renda garantida, seguros contra riscos, etc) e os custos associados ao FII. Esse aspecto faz com que, em certos casos, quotas negociadas no mercado secundário sofram distorções de preços pela dificuldade de precificação pelo investidor. Assim, mesmo que o investidor enxergue uma excelente oportunidade na compra de determinada quota de FII, pode ser que sua posterior venda não seja fácil, caso precise de liquidez, porque outros investidores podem ter uma percepção diferente sobre o ativo ou mesmo sejam incapazes de fazer uma avaliação mais precisa dos fundamentos do ativo e do produto financeiro para chegar ao preço justo.

Em qualquer dos casos, seja na aquisição de imóvel ou de FII, nesse momento de mercado, para aproveitar as oportunidades que surgem, o investidor mais consciente deverá estar preparado para manter em seu portfólio o ativo no médio/longo prazo. Pressões por liquidez no curto prazo podem fazer com que o investimento nesse momento seja um mal negócio.

Obviamente, antes mesmo de focar em questões de liquidez e precificação dos imóveis, o investidor tem que prestar muita atenção na qualidade do(s) ativo(s) imobiliário(s) que está adquirindo e em sua capacidade de venda e/ou de geração de renda. Imóveis como salas comerciais e unidades hoteleiras merecem uma atenção especial em aspectos como capacidade de revenda, nível esperado de vacância e custos operacionais associados, para que não haja surpresas quanto a rentabilidade do investimento.

O momento é de cautela mas existem boas oportunidades de investimento para quem tem boa capacidade de avaliação, caixa disponível, visão e horizonte de investimento de longo prazo.

Régis Dall’Agnese - Administrador de empresas pela UFRGS/RS, Pós-Graduado em Economia e Sócio Gestor e membro da Diretoria da RB Capital.

domingo, 26 de julho de 2015

MUNDO: POR QUE O "MINHA CASA, MINHA VIDA DA VENEZUELA SUPERA PROGRAMA BRASILEIRO?

Prensa Presidencial/Divulgação
O presidente Nicolás Maduro entrega a casa 700 mil de seu programa habitacional

Alvo de críticas internacionais devido à violência e intimidação com que trata oposicionistas e por ter um sistema de governo muitas vezes classificado como populista, a Venezuela conseguiu desenvolver o mais eficiente programa de habitação popular da América Latina. Foi o que concluiu uma tese de doutorado, apresentada na Universidade de Campinas (Unicamp), feita pela economista Beatriz Mioto,. A pesquisadora comparou os diferentes modelos aplicados em países de dimensões econômicas e demográficas semelhantes – além da Venezuela, Brasil, Colômbia e México.

"Não foi propriamente uma surpresa para mim a política habitacional venezuelana ter atendido a maior base social do governo e de maneira mais abrangente do que as demais", analisa Beatriz em entrevista ao iG. "A política habitacional venezuelana responde a uma conjuntura política única, de ascensão de um importante líder popular [Hugo Chávez], aliada ao aumento do preço do petróleo no mercado internacional, que permitiu inversões importantes no campo social."

Para chegar à conclusão, Beatriz realizou uma ampla pesquisa a respeito da história econômica e dos modelos de política habitacional na América Latina, que resultou na tese “As Políticas Habitacionais no Subdesenvolvimento: os Casos do Brasil, Colômbia, México e Venezuela (1980/2013)". O estudo foi feito ao longo de quatro anos e incluiu, além da pesquisa documental, visitas aos países inseridos para realizar pesquisas em bibliotecas, órgãos de planejamento e conjuntos habitacionais.

De acordo com Beatriz, as mudanças que levaram ao que chama de uma "política habitacional única na América Latina" vieram no momento em que a boa fase econômica se encontrou com um governo mais voltado para as classes mais baixas, com uma série de programas sociais.

Parte do Sistema Nacional de Missões – também conhecido como Missões Bolivarianas –, o programa, batizado de Gran Misión Vivienda (Grande Missão Moradia), começou de fato em 2011, após grandes enchentes desabrigarem e matarem milhares de pessoas no país, sempre em áreas periféricas, onde a estrutura é, assim como no Brasil, precária. Desde o início, o foco foi no atendimento àqueles de baixa renda que sofreram prejuízos. Segundo informações oficiais, até 25 mil venezuelanos morreram como consequência das chuvas no país no final de 2010.

A partir de então, foi realizada uma ampla política iniciada com o mapeamento de terrenos vagos e irregulares, que, quando consideradas abandonados ou com uso inadequado – como ocorre para se justificar boa parte das ocupações realizadas por movimentos sem-teto no Brasil –, passaram a ser desapropriados, em um verdadeiro enfrentamento contra a especulação imobiliária.

Desta forma, o programa foi capaz de viabilizar a parte da população não só imóveis em terrenos mais bem localizados (em áreas centrais ou próximas a estações de metrô, por exemplo), mas residências voltadas especialmente às pessoas que realmente necessitavam – em sua maioria, prejudicadas pelas enchentes de 2010 –, não àquelas que teriam condições de comprar suas casas por meio de crédito no mercado.

"A periferização também é muito cristalizada na paisagem urbana em Caracas [capital da Venezuela], por exemplo, que visitei. Mas a política atual mitigou o problema, principalmente daqueles que se encontravam desabrigados e em áreas de risco iminente", ressalta Batriz. "Isso não significa que o problema esteja perto de ser resolvido, mas que a experiência venezuelana serve para a reflexão de como aproximar a casa não só do direito à moradia como, especialmente, do direito à cidade."

O caso brasileiro

Único programa federal de habitação popular do Brasil, o Minha Casa Minha Vida entregou um total de 2 milhões de residências desde seu lançamento, em 2009, número amplamente superior às cerca de 700 mil unidades entregues na Venezuela nos últimos quatro anos, segundo dados oficiais. Apesar disso, qualitativamente, as ações federais estão distantes das necessidades da população de baixa renda.

Apesar de dependentes do programa, grupos sociais como o Movimento dos Trabalhadores Sem-Teto (MTST) criticam o fato de, diferente do que ocorreu na Venezuela, o modelo brasileiro não enfrentar de fato a especulação imobiliária no País, jogando as populações pobres às periferias em casas mal acabadas e distantes dos grandes centros.

"O programa que temos no Brasil resolve os problemas das construtoras, não da moradia", ataca Natalia Szermeta, uma das coordenadoras nacionais do MTST. "O governo entrega a condição da moradia às empreiteiras, que constroem no pior local possível, do pior jeito possível. Se não existe enfrentamento a esses grupos, não existe forma de melhora social no País."

É este justamente um dos pontos que coloca os programas brasileiro, mexicano e colombiano – países com projetos marcados por políticas neoliberais, que condicionam subsídios à dinâmica do mercado de crédito e dão liberdade de atuação do setor imobiliário sobre o mercado fundiário – abaixos do venezuelano.

Mesmo o programa mais voltado para a participação direta das populações necessitadas no planejamento e construção de moradias – caso do Minha Casa Minha Vida Entidades, defendido pelo MTST e outros grupos sem-teto, modelo bastante difundido na Venezuela – encontra limitações no Brasil, pois os subsídios entregues a ele são amplamente inferiores àqueles cedidos ao mercado privado.

"Aqui, o desenho da política passa antes pelos interesses e ganhos das incorporadoras, construtoras e proprietários fundiários do que pela transformação do espaço urbano e garantia do direito à moradia digna. Além disso, a ausência de uma política fundiária concomitante acirra esse conflito, com parte dos recursos destinados ao programa sendo drenados pela especulação", afirma Beatriz.

"O aumento do teto do financiamento dos imóveis, por exemplo, responde muito mais ao aumento do preço dos terrenos do que dos insumos e mão de obra. Essa renda gerada pela especulação é a mais nociva tanto para a construção quanto para a qualidade dos imóveis e sua localização, já que ela é 'estéril' se comparada à renda gerada pelo aumento do emprego, da compra de insumos e capitalização da esfera produtiva das empresas."

Direito à cidade

O programa venezuelano está longe de ser perfeito. Como um dos países mais pobres e violentos da América Latina, seu território segue com grandes populações vivendo em áreas periféricas insalubres, distantes de oportunidades de emprego e de inserção no modo de vida urbano. Além disso, a crise econômica atual, conforme aponta Beatriz, tende a prejudicar os programas sociais – assim como tem ocorrido no Brasil, com os sucessíveis adiamentos do lançamento da terceira fase do Minha Casa Minha Vida, atualmente previsto para o segundo semestre de 2015.

No entanto, como conclui a pesquisadora, o modelo serve para a reflexão de como aproximar a habitação popular não só ao direito à moradia, de ter um teto, "como, especialmente, ao direito à cidade". "O problema maior nos casos comparados é a inexistência de mecanismos de controle do aumento dos preços dos terrenos, que acabam drenando parte dos recursos, impactando nos preços de aluguéis", diz Beatriz.

"Isso também contribui para o aumento do déficit habitacional, já que há um aumento do número de famílias que comprometem mais de 30% da sua renda com aluguel e, por conseguinte, seu nível de consumo com alimentação, educação e lazer."

Procurado pelo iG para comentar as críticas ao Minha Casa Minha Vida, o Ministério das Cidades não se manifestou até a publicação desta reportagem.

Fonte: Mundo IG

sábado, 25 de julho de 2015

CONSÓRCIO DE IMÓVEIS CRESCE 25%


A procura por consórcios de imóveis aumentou em 25% no primeiro semestre deste ano em comparação com o mesmo período de 2014, segundo números da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (Abac). Um desempenho que foi impulsionado pela redução no crédito e o aumento na taxa de juros.

Para o presidente da Abac, Paulo Roberto Rossi, a grande notícia é que, com os preços dos imóveis em queda, quem recebe uma carta de crédito nesse período tem chances de fazer uma excelente compra. "Em todo o país, 13,8% das compras de imóveis nos primeiros meses deste ano foram feitas com cartas de crédito", afirma Rossi. Na Bahia, esse índice foi de 9,4%, um dos mais altos do Nordeste, segundo dados da Abac.

Mas essa é uma alternativa que só deve ser levada em conta por quem não tem pressa, pois a entrega do imóvel pode levar até 16 anos, se o participante não der um lance ou não for sorteado.

"O consórcio é uma alternativa em que o produto pode ser entregue apenas depois do pagamento", assinala o consultor financeiro Edísio Freire.

"Certamente não é a melhor escolha para quem está prestes a se casar, mas quem quer por exemplo comprar uma sala para servir de consultório ou escritório do filho que está na universidade é uma ótima chance", avalia Maurício Gomes, diretor da Bradesco Consórcios, líder do mercado.

Ele comemora o aumento de 53% na procura pelos consórcios de imóveis oferecidos pela empresa no primeiro semestre deste ano em comparação com o mesmo período de 2014. Justamente a época em que começaram a vigorar as medidas de restrição adotadas pela Caixa Econômica Federal, maior financiadora de imóveis do país, que logo foi seguida por outros bancos.

Uma das razões do sucesso dos consórcios é o baixo custo. A taxa de administração varia de 16% a 18% ao longo do período. "Quando se distribui isso entre as prestações, a taxa mensal fica em torno de 0,085%", afirma Rossi. Em junho deste ano, a taxa de juros para financiamento de imóveis mais baixa foi 12,02% ao ano ou 0,95% ao mês, segundo o site do Banco Central.

"Neste primeiro semestre entregamos mais de um R$ 1,85 bilhão em cartas de crédito a cerca de 11 mil clientes", afirma Gomes, do Bradesco. Mas não são apenas as grandes administradoras de consórcios que estão comemorando. Com 130 escritórios em diferentes pontos do país, a Racon Consórcios teve um aumento de 22% na procura de seus grupos em um ano. "Estamos planejando chegar a outras regiões", afirma o diretor comercial da Racon, Cleber Sanguanini.

"O consórcio é uma excelente forma de comprar um imóvel para quem não tem pressa de adquirir o bem. Ele não tem juros e permite uma compra programada. Então a parcela sai bem em conta para o consumidor", afirma o diretor de consórcios da Caixa Seguradora, Maurício Maciel. Mas o consultor financeiro Edísio Freire lembra a importância de ler as regras antes de assinar. "Em caso de inadimplência, se a administradora não conseguir substitutos, esse custo vai ser repartido entre os outros consorciados", destaca o consultor.

Classe C

Uma pesquisa feita pela Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac) indica que 52% das compras de imóveis neste modelo são feitas pela classe C, seguida pela classe B (23%), classe D (22%) e classe A (3%). Ainda de acordo com a pesquisa, os imóveis lideram a intenção de compra por meio de consórcio. O questionário de escolhas múltiplas indicou que 63% dos entrevistados pretendem comprar imóvel.

A pesquisa ouviu 1.100 pessoas que têm consórcios ou pretendem fazê-los em cinco cidades: São Paulo, Porto Alegre, Fortaleza, Goiânia e Belém. Os resultados indicaram que entre os 803 que já são consorciados, 72% são casados, 64% são homens, 54% têm mais de 40 anos e 44% têm filhos com menos de 19 anos.

Com base nesses números, o presidente da Abac, Paulo Roberto Rossi, avalia que a compra de imóveis por consórcios tem sido muito utilizada por pessoas que pretendem ter um imóvel no futuro como fonte de renda para complementar a aposentadoria ou para presentear futuramente filhos em idade universitária com imóveis residenciais ou comerciais.

"Um ponto importante a destacar é que o dinheiro do FGTS pode ser utilizado para amortizar prestações ou mesmo dar lances", afirma Rossi. A assessoria da CEF informou que, após a contemplação com a carta de crédito, o consorciado pode negociar descontos, pois vai pagar o imóvel à vista e ainda ter a vantagem de continuar pagando as parcelas pelo tempo planejado, sem juros. Além disso, a carta pode ser usada na contratação de seguro com cobertura de morte ou invalidez total e permanente.

Fonte: Portal A TARDE

quinta-feira, 23 de julho de 2015

PRÊMIO CORRETOR DO ANO 2015

 


Essa é a grande oportunidade para corretores como Você se destacarem no mercado imobiliário.

O grande objetivo dessa premiação é estimular a excelência profissional do Corretor de Imóveis, destacando aqueles que demonstram experiência, conhecimento, ética e comprometimento com o setor e seus clientes.

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APOIO


PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL


“O princípio de prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”[1]

Trata-se de um princípio explícito que é exposto na Lei de Registros Públicos, se não vejamos:

“Artigo 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa de um título simultaneamente.”

Entretanto, essa precedência não existe num plano de forma infinita, ou seja, não é uma regra absoluta a ser levada em consideração. Isso porque só há na medida em que o título está apto para registro, ou caso haja alguma exigência feita pelo Registrador, ser sanada e o mesmo ser apresentado dentro do prazo de validade da prenotação, firmado em 30 (trinta) dias, consoante inteligência do artigo 205 da LRP:

“Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.”

A respeito do prazo da validade da prenotação, tem-se que não deve ser observada a regra geral contida no artigo 132 do Código Civil vigente, em que exclui o dia do começo e computa o dia vencimento. Ao contrário, o prazo da prenotação imputa-se no primeiro dia de início, sendo válida a data do protocolo.

Questão relevante sobre o princípio da prioridade se dá ao fato em que não há prioridade relativa ao registro do título, isto é, não significa que todos os títulos devem ser registrados na mesma ordem que prenotados, observando-se que os títulos contraditórios, aqueles que referem-se ao mesmo imóvel e gerem direitos concernentes estão subordinados à rigorosa ordem de prenotação.

A preocupação com a ordem da prenotação dos títulos continua no artigo 182, segundo o qual os títulos serão apontados, no Protocolo ‘em razão da sequência rigorosa da sua apresentação’.[2]

Caso prático: no que concerne a 02 (duas) hipotecas, não há exclusão de uma pela outra. Não há exclusão da primeira com segunda hipoteca, uma vez que apresentado o título de segunda hipoteca, com referência expressa à outra anterior, Oficial, depois de prenotá-la, aguardará durante trinta dias que os interessados (da primeira) promovam a inscrição. E, após esgotado o prazo, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito obtendo sua preferência sobre o primeiro.

Assim, assevera o artigo o artigo 189 da LRP:

“Art. 189 - Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele.”

Ocorre que nem sempre é assim, pois este Princípio impõe-se uma analisa minuciosa, tendo em vista que existem casos em que é vedado obrigatoriamente o acesso ao sistema registrário do título prenotado, apenas porque com o registro do primeiro título exaure-se sua disponibilidade. Pode acontecer, por exemplo, em duas transmissões do mesmo imóvel, sendo o vendedor o mesmo. Assim, a primeira prenotada será registrada, não havendo espaço no fólio real para a segundo, sendo vedado o acesso pelo Oficial.

Não obstante, outra exceção encontrada é a disposta no artigo 192 da LRP:

“Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.”

Atente-se que a Lei 8.212/91 em seu artigo 53, §1º, determina que os bens penhorados a partir de ação de execução judicial de dívida ativa movida pela União, suas autarquias e fundações públicas ficam indisponível, assim, nos termos do disposto em lei, estando o imóvel penhorado a esses entes a indisponibilidade que grava o bem, a princípio, não permitirá que posteriores penhoras fossem averbadas. Contudo, entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo admite o ingresso de novas penhoras em imóveis indisponíveis nos termos da Lei 8.212/91, ressalvado apenas o registro de eventual carta de arrematação:[3]

“Registro de Imóveis. Averbação de penhora de imóvel. Bem considerado indisponível por força de penhora realizada em ação de execução fiscal movida pela Fazenda Nacional (art. 53, § 1º, da Lei n. 8212/1991). Indisponibilidade que não impede nova penhora sobre o mesmo imóvel e a averbação correspondente. Entendimento firmado pelo Conselho Superior da Magistratura. Ressalva, porém, no sentido da impossibilidade de registro da arrematação do bem enquanto perdurar a indisponibilidade. Recusa do Oficial Registrador que deve ser afastada. Recurso provido.”[4]

[1] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975. 2º Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 191

[2] SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário. O Registro de Imóveis e suas Atribuições. A Nova Caminhada. Ed., 2008. Porto Alegre, pág. 133

[3] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis. Teoria e Prática. 2ª Ed. São Paulo. 2010. Memória Jurídica, p.30

[4] Processo CGJSP 2009/11330. Data: 07/05/09. Localidade: Santa Adélia. Relator: Ruy Pereira Camilo.

Antonio Junior - Graduado em Ciências Jurídicas pela Universidade de Taubaté (2009) e especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela Escola Paulista de Direito - EPD.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

SECOVI: TRABALHO EM REDE PODE MUDAR CENÁRIO DE VENDA DE IMÓVEIS


O mercado de compra e venda de imóveis prontos (usados) será objeto de análise na Convenção Secovi 2015. Juntamente com diversas redes imobiliárias, a Rede Secovi de Imóveis apresentará cases nacionais e internacionais em que esse segmento passou por profundas transformações, saindo de um cenário de desorganização e atingindo um patamar de alta profissionalização e padronização.

Em paralelo, a situação atual do setor brasileiro de intermediação será posto em perspectiva. "A ideia é mostrar como o trabalho compartilhado entre as empresas, dentro de uma cultura colaborativa, pode ajudar o mercado a ser mais organizado", diz Nelson Parisi Júnior, presidente da Rede Secovi de Imóveis. 

Cenário atual - Imobiliárias e corretores estão imersos em um sistema pouco favorável a uma dinâmica vigorosa de comercialização de imóveis. Segundo Ricardo Paixão, vice-presidente da Rede Secovi de Imóveis e mediador do painel sobre o tema na Convenção Secovi, o fato de esse mercado ser pulverizado favorece a informalidade e a ineficiência operacional. 

"Os proprietários de imóveis acabam disponibilizando sua oferta em inúmeras imobiliárias. Quem quer comprar uma casa também recorre a diversas empresas. Isso acaba impactando diretamente nos resultados das empresas, na velocidade dos negócios e, consequentemente, na satisfação dos clientes", exemplifica o vice-presidente da Rede Secovi. 

"Nesse painel, focalizaremos como o trabalho em rede pode reverter esse cenário, e utilizaremos exemplos de sucesso tanto aqui do Brasil como de outros países - Estados Unidos, Alemanha, Vietnã, Espanha e Portugal -, para mostrar como a cultura de negócios em parceria favorece a todos os agentes: clientes, empresas e profissionais", aduz. 

Trabalho em rede - Desde 2006, a Rede Secovi de Imóveis, que congrega cerca de 150 agências imobiliárias e mais de 100 mil ofertas de imóveis, se dedica à promoção do trabalho em parceria. "Um cliente que queira vender seu imóvel recorre a uma imobiliária membro da Rede. Como o banco de ofertas das imobiliárias é compartilhado, todas as demais empresas da rede podem somar esforços para a comercialização desse imóvel", explica Nelson Parisi. 

"Uma imobiliária tem o imóvel, e outra pode ter o comprador. Ganham os clientes, que têm a oportunidade de comprar ou vender sua casa ou apartamento mais rapidamente; e ganham as imobiliárias e seus corretores, que têm como fechar um maior volume de negócios em menos tempo", emenda. 

A Convenção Secovi-SP vai de 30/8 a 2/9 e integra as atividades da Semana Imobiliária, que será encerrada com a cerimônia de entrega do Prêmio Master Imobiliário, em noite de festa no Clube Atlético Monte Líbano. Mais informações em www.convencaosecovi.com.br.

Fonte: Redação Bonde

quarta-feira, 22 de julho de 2015

A USUCAPIÃO NO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL


O Novo Código de Processo Civil (L. 13.105/2015) trouxe diversas e importantes mudanças na nossa sistemática processual, com a finalidade de otimizar o andamento dos processos e buscar soluções alternativas para resolução do conflito, como a mediação e conciliação, valendo-se, inclusive, da desjudicialização, concedendo novos instrumentos às atividades extrajudiciais (registral e notarial). Dentre estas mudanças, destaca-se a introdução (ou ampliação) da usucapião extrajudicial no ordenamento pátrio, como veremos adiante.

Como é cediço, a usucapião é, em apertada síntese, uma forma de aquisição da propriedade de determinado bem, seja ela móvel ou imóvel, pelo exercício prolongado no tempo da posse e pelo preenchimento de alguns requisitos legais.

No caso dos bens imóveis, em regra, o lapso temporal pode variar entre 5, 10 ou 15 anos, dependendo das características do imóvel (tamanho, de uso coletivo ou individual, rural ou urbano, etc.) e do tipo de posse exercida (mansa, com justo título, de boa-fé, etc.).

Assim, verifica-se que a usucapião é um importante instrumento não só jurídico, mas de política social, especialmente para garantir a famosa função social da propriedade, garantia constitucional prevista nos artigos 5, XXIII, e 170, III, da Carta Republicana.

Em razão da importância social da usucapião e, principalmente, da diminuição das suas exigências nos últimos (diminuição no tempo de posse, etc.), houve um considerável incremento nas ações judiciais sobre o tema, gerando mais demandas para o nosso já assoberbado Poder Judiciário.

Com isso, em que pese os valorosos esforços dos servidores e magistrados, criou-se também relação às ações de usucapião uma morosidade muito grande, principalmente no Estado de São Paulo, desencadeando a espera por anos pela decisão definitiva de aquisição da propriedade.

Diante de tal situação, os juristas que compuseram a comissão de elaboração do NCPC buscaram uma solução alternativa ao conflito judicial, quase que nos mesmos moldes da que foi aplicada ao inventários, divórcios e separações, introduzindo, ou melhor dizendo, ampliando, a usucapião extrajudicial em nosso sistema jurídico.

Neste ponto, vale destacar que a usucapião extrajudicial foi, em verdade, introduzida em nosso ordenamento pela lei que criou o Programa Minha Casa Minha Vida (L.11.977/09 alterada pela L. 12.424/2011), sendo esta, no entanto, aplicável somente aos projetos de regularização fundiária de interesse social e com diversos requisitos específicos.

No entanto, a usucapião extrajudicial trazida pelo NCPC é muito mais ampla e contempla as mais diversas espécies de usucapião esculpidas no direito material, facilitando, ao menos em tese, a aquisição da propriedade pelo possuidor.

Pois bem. O procedimento da usucapião extrajudicial está previsto no artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil, o qual acrescentou o artigo 216-A na Lei de Registros Publicos (L. 6.015/73), estabelecendo que o interessado, representado pelo advogado, poderá apresentar requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde estiver situado o imóvel usucapiendo, devendo tal requerimento estar instruído com a seguinte documentação:

Ata notarial lavrada pelo Tabelião de Notas da regiaão de localização do Imóvel, contendo (i) o tempo de posse do requerente; (ii) se for o caso, o tempo de posse dos antecessores e (iii) circunstâncias;

Planta e Memorial Descritivo do profissional legalmente habilitado, com reponsabilidade técnica e registro no respectivo Conselho de Fiscalização profissional, e pelos confinantes, titulares de domínio;

Certidões Negativas dos Distribuidores da Comarca da Situação do Imóvel e do domicílio do requerente;

Justo Título ou outra documentação que comprove: (i) origem da posse, (ii)continuidade, (iii) natureza e tempo; ex.: pagamento de impostos e taxas.

Após ser conferida a documentação, o requerimento de usucapião será autuado pelo registrador e o prazo para a prenotação do registro pode ser prorrogado até o acolhimento ou a rejeição deste pedido.

Além disso, o registrador imobiliário deverá notificar os confinantes e titulares de domínio ou direito real que não assinaram a planta, que possuem prazo máximo de 15 (quinze) dias para manifestação. Esta notificação poderá ser pessoal pelo próprio registrador (ou seu preposto) ou por meio dos Correios com AR.

Posteriormente, o oficial de registro dará ciência à União, ao Estado, Distrito Federal e Município para manifestação, também, em 15 (quinze) dias sobre o pedido, neste caso a comunicação poderá se dar pessoalmente, por meio do correio com AR ou ainda do pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Realizadas as notificações estabelecidas na nova lei, o registrador deve realizar a publicação de Edital em jornal de grande circulação na região do imóvel, sendo certo que, neste momento, os terceiros interessados poderão se manifestar no mesmo prazo de 15 (quinze) dias.

É facultado ao oficial registrador realizar diligências para a elucidação de dúvidas em relação ao imóvel usucapiendo. Após o decurso de todos os prazos acima indicados, achando-se a documentação em ordem, inclusive com a concordância expressa dos titulares de direitos reais e outros averbados na matrícula do imóvel e na matrícula dos imóveis confinantes, o registrador procederá com o registro da aquisição imóvel, sendo permitida a abertura de nova matrícula se for necessário.

Caso o registrador entenda que a documentação não está em ordem poderá indeferir o requerimento, sendo certo que este indeferimento não impede a propositura da ação de usucapião. Do mesmo modo, em havendo qualquer impugnação do processo por terceiros, o oficial obrigatoriamente remeterá os autos ao juízo da comarca do imóvel e o requerente deverá emendar a inicial para adequá-la aos moldes do quanto estabelecido na lei adjetiva.

Verifica-se, portanto, que, assim como no inventário[1], divórcio, e separação, só haverá a necessidade de judicialização do procedimento somente se houver lide, ou seja, se houver a impugnação por um interessado ou se não houver a concordância dos titulares de direitos reais do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes.

Em resumo, em que pese a discussão casuística – se na prática este novo procedimento estabelecido pelo NCPC trará maior agilidade ou se será somente acréscimo de uma fase preliminar da Jurisdição –, tem-se que a inovação trazida é uma verdadeira adaptação histórica ao direito de propriedade, vez que é possível concluir que, cada vez mais, tanto o direito material quanto o processual buscam facilitar a transformação da posse em propriedade, garantindo, assim, a efetivação deste viés social da propriedade.

[1] com exceção dos casos que envolvam incapazes.

Lucas Bento Sampaio - Advogado em São Paulo, especialista em direito imobiliário, cível e condominial. Sócio do escritório Lucas Bento Sampaio Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

MCMV: EMPRESÁRIOS AMEAÇAM PARALISAR OBRAS COM PAGAMENTOS ATRASADOS


A indústria da construção e o governo tentam entrar em acordo para regularizar os pagamentos das obras do Minha Casa Minha Vida. Os empresários do setor se reúnem, para avaliar as propostas do governo. Alguns deles ameaçam paralisar as construções se o governo não colocar em dia os pagamentos.

O setor se encontrou com o ministro da Fazenda, Joaquim Levy, mas não obteve nenhuma proposta concreta para regularizar a situação. Também estiveram reunidos com os ministros do Planejamento, Nelson Barbosa, e das Cidades, Gilberto Kassab, que prometeram “agilizar” o cronograma de pagamento.

O enfraquecimento da economia e a queda nos investimentos de infraestrutura, aliados aos efeitos da Operação Lava Jato, têm arrastado o setor da construção civil para uma onda de demissões em massa, recuperação judicial e inadimplência.

Barbosa reconheceu que há atrasos nos pagamentos do governo federal às construtoras. Segundo ele, o governo tenta encontrar com o setor uma solução para regularizar os pagamentos das 1,6 milhão de casas que estão sendo construídas e evitar que os trabalhadores sejam demitidos. O Minha Casa é responsável pelo emprego direto de 500 mil trabalhadores.

Uma das propostas em discussão é diminuir o ritmo de construção das moradias contratadas no programa de habitação popular, uma das vitrines da administração PT. Pelos cálculos do setor, o governo deve às empresas entre R$ 1,5 bilhão e R$ 1,6 bilhão.

Outra alternativa é estipular um novo cronograma de pagamento. A indústria da construção diz que os atrasos eram de 15 dias, passaram para 30 e agora chegam a 60 dias.

Os empresários vão marcar uma reunião para discutir se aceitam as proposições do governo ou se paralisam as obras, o que agravaria o índice de desemprego.

Fonte: Gazeta do Povo

SITE VENDE IMÓVEL RETOMADO POR BANCO COM DESCONTO DE ATÉ 50%


O Resale.com, site especializado na venda de imóveis retomados por bancos, será lançado nesta quarta-feira (22) e anuncia unidades com até 50% de desconto sobre o preço da avaliação do imóvel feita pelos bancos.

Inicialmente, estão à venda 500 imóveis, residenciais e comerciais, localizados em todas as regiões do Brasil, sendo 39% no Nordeste, 37% no Sudeste, 18% no Sul, 5% no Centro-Oeste e 1% no Norte do país.

A maior parte dos imóveis (81%) são casas, enquanto 12% são apartamentos e 7% são terrenos. São desde imóveis localizados no litoral do país e vendidos por 140 mil reais até unidades em condomínios de luxo que custam 4 milhões de reais.

Os imóveis são retomados pelos bancos quando a instituição concede um empréstimo que tem o imóvel como garantia e o tomador do crédito não consegue pagar a dívida. Primeiramente, esses imóveis devem, por lei, ser leiloados. Caso não sejam arrematados, são então retomados pelos bancos.

Essas casas, apartamentos e terrenos são utilizados tanto como garantias de financiamentos imobiliários feitos por pessoas físicas, quanto em outras operações de crédito, como em empréstimos feitos pelo banco a empresários para que possam investir em seu negócio.

A ideia do novo site, fundado por um grupo de investidores-anjo, entre eles Marcelo Prata, sócio do site de comparação de financiamentos Canal do Crédito, é tornar esse mercado mais acessível a pequenos investidores e também para quem busca um imóvel para moradia com preços mais em conta.

Tanto o mercado de leilões, como o de imóveis retomados por bancos, costumam ficar restritos a instituições financeiras que buscam comprar ativos para formar uma carteira de investimentos, como seguradoras, entidades de previdência privada e fundos de investimento.

Apesar de os leilões serem anunciados em editais, publicados em jornais de grande circulação e também na internet, e alguns leiloeiros já permitirem a realização de lances online, o leilão não é muito difundido entre investidores individuais, segundo Prata. “Além de o processo ser muito formal, são divulgadas poucas informações sobre o imóvel, o que aumenta o risco da compra no caso de quem deseja adquirir uma ou poucas unidades”.

A ampliação da divulgação dos imóveis retomados pelos bancos entre pequenos investidores acontece agora, em meio à crise do mercado imobiliário no país, tanto por causa da redução do apetite de grandes investidores por casas e apartamentos leiloados, cautelosos com a desaceleração da economia, como pela tendência de aumento do número de imóveis retomados pelos bancos, devido ao crescimento da inadimplência no país. “Os bancos estão com dificuldade para comercializar a carteira de imóveis retomados. Para atrair vendedores, começam a tornar a compra mais acessível e descomplicada”.

Compra tem riscos e custos

Há riscos e custos que podem tornar a aquisição desvantajosa e trazer dor de cabeça para o comprador.

A maioria dos imóveis (89%) vendidos no Resale.com continua ocupada pelos antigos proprietários. Ou seja, o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. 

A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.

Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.

Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador. 

Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.

Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem, no caso de reformas simples.

Para quem busca comprar um imóvel retomado para morar, Prata não recomenda a aquisição, caso o interessado more de aluguel atualmente. “Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”. Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.

Formas de pagamento e serviços

A forma de pagamento mais comum aceita pelo Resale.com é: 20% do valor do imóvel como entrada e o parcelamento da quantia restante em até 11 vezes sem juros. Algumas unidades desocupadas também podem ser financiadas.

Há a possibilidade de aumentar o porcentual de descontos caso o comprador resolva adquirir mais de uma unidade. Descontos maiores geralmente são concedidos em unidades localizadas em regiões menos valorizadas e também no caso de imóveis que ainda estão ocupados pelos antigos donos.

A busca pelos imóveis no site poderá ser feita por faixa de valor, estado, cidade e características do imóvel (tipo, metragem e número de quartos). Também é possível filtrar a pesquisa por unidades ocupadas ou desocupadas. O endereço dos imóveis também é divulgado.

Não é cobrada taxa pelo serviço de intermediação da venda pelo site, que é remunerado por parceiros. O Resale.com vende, inicialmente, imóveis pertencentes a quatro instituições financeiras. São bancos de médio e grande porte e securitizadoras (o site preferiu não revelar os nomes).

Para tornar a compra menos arriscada, o interessado tem a opção de contratar pelo site o serviço de uma equipe de advogados especializada para auxiliá-lo a concluir o processo de desocupação do imóvel.

Fonte: EXAME.com

terça-feira, 21 de julho de 2015

AÇÃO RENOVATÓRIA PODE GARANTIR PERMANÊNCIA DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL


Os processos de ações renovatórias são comuns, mas ainda geram dúvidas em muitas pessoas. Você sabe quando pode usar esse tipo de ação? Bem, vamos esclarecer. A ação renovatória ocorre quando o locatário de imóvel comercial tem direito a renovar o prazo da locação, mesmo sem a anuência do locador para permanecer no imóvel em razão do ponto comercial já estabelecido. O prazo para fazer o pedido começa um ano antes do contrato vencer e vai até seis meses antes do vencimento.

Como requisito para a ação renovatória, é obrigatório que o contrato de locação seja escrito e tenha vigência de, no mínimo, cinco anos ininterruptos, podendo somar vários contratos até chegar a esse prazo. O locatário tem que utilizar o imóvel para o mesmo ramo de comércio por, pelo menos, três anos e cumprir fielmente suas obrigações.

O locatário deve ajuizar por meio de um advogado com o processo de ação renovatória na justiça comum, pleiteando a renovação por mais cinco anos. Esse é um procedimento ordinário e comum, sendo que o tempo pode ser longo e demorar mais de um a dois anos. A renovação do contrato pode ser negada, se o locador provar na justiça que o locatário não cumpre um dos requisitos legais ou possuir melhor oferta ou ainda necessitar para o uso próprio.

A ação tem caráter dúplice, ou seja, tanto é renovatória quanto revisa o aluguel. Sendo assim, o valor do novo aluguel, para os próximos cinco anos, é estabelecido pelo juiz mediante a realização de uma perícia.

Alexandre Fadel - Advogado especializado em direito imobiliário, pós graduado, professor de direito civil e imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

segunda-feira, 20 de julho de 2015

DIVULGAÇÃO: CRECI-BA / ELEIÇÕES 2015


Desde o dia 06/07 o edital das eleições do CRECI-BA para o triênio 2016-2018, fo disponibilizado no site do COFECI, Diário Oficial da União e também no site do CRECI-BA (www.creciba.gov.br) informando a toda classe das eleições 2015, que irá acontecer na Bahia no dia 21/08.

PRÊMIO CORRETOR DO ANO 2015


O Prêmio Corretor do Ano 2015 é uma realização da Kuser Participações S/A e com tecnologia do Movia, empresa responsável pela metodologia e pelo sistema de pontuação.

O objetivo do Prêmio é o reconhecimento e a divulgação entre empresários, pares e clientes do setor do desempenho superior de corretores de imóveis de todo o Brasil nas categorias Nacional, Capitais, Interiores, Lançamentos e Avulsos.