terça-feira, 31 de março de 2015

DIVULGAÇÃO: CORRETORES DE IMÓVEIS ESTÃO DESOBRIGADOS A PRESTAR DECLARAÇÃO DE INOCORRÊNCIA


O Sistema Cofeci-Creci conseguiu, junto ao Coaf, desonerar os corretores de imóveis e imobiliárias a entregar declarações de inocorrências em 2015. Ou seja, os profissionais que não intermediaram nenhuma operação com as características previstas na Resolução Cofeci 1.336/2014 não precisarão mais se manifestar neste ano. O prazo terminaria hoje, dia 31 de março.

Intermediações previstas na Resolução devem ser declaradas de imediato. Entre elas, compras efetuadas em dinheiro vivo, com moeda estrangeira ou cheques de terceiros, por exemplo. Essas medidas, adotadas pelo Coaf, têm entre seus objetivos evitar que o mercado imobiliário seja utilizado para lavagem de dinheiro, financiamento de atos de terrorismo, corrupção, narcotráfico, entre outros crimes.

Clique no link abaixo para acessar a Resolução Cofeci 1.336/2014:

A RESSURGÊNCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA NAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NÃO LOTEADOS


A Lei Federal n. 13.097/2015, dentre outras providências, alterou o Decreto-Lei n° 745, de 7 de agosto de 1969, pretensamente modificando o regime jurídico da cláusula resolutiva expressa nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis não loteados.

A cláusula resolutiva expressa, conforme dispõe o art. 474 do Código Civil[1] é a disposição contratual que prevê a extinção do vínculo contratual pelo inadimplemento das obrigações ajustadas por parte de um dos contratantes.

No sentido bruto extraído do texto normativo, a extinção do contrato independeria, inclusive, de interpelação judicial, que apenas seria necessária no caso de inexistência da Cláusula resolutiva expressa (cláusula resolutiva tácita).

Entretanto, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a jurisprudência consolidou o entendimento de que, mesmo diante de cláusula resolutiva expressa, não só é necessária a interpelação da parte inadimplente, como também é “imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos[2]”.

Essa orientação jurisprudencial havia sepultado qualquer efeito prático da cláusula resolutiva expressa naquele tipo contratual. Até a entrada em vigor da Lei Federal n. 13.097/2015, qualquer contrato de promessa de compra e venda de imóvel só poderia ser rescindido através de acordo entre as partes ou mediante decisão judicial, ainda que o inadimplemento fosse absoluto e substancial, como por exemplo quando poucas ou nenhuma parcela é paga pelo promissário comprador e a mora persiste mesmo após a interpelação. A consequência é um verdadeiro gargalo negocial, vez que as ações que visam obter a declaração de rescisão contratual da promessa de compra e venda inadimplida, podem levar anos para serem julgadas, face ao notório assoberbamento das instâncias judiciais.

Uma das fontes da ineficácia da cláusula resolutiva expressa se encontra no art. 1º do Decreto-Lei n° 745, de 7 de agosto de 1969, que assim dispunha quantos aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis não loteados (artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937)[3]:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

Apesar de não impor a manifestação judicial para a rescisão contratual, o dispositivo mitigava a eficácia da cláusula resolutiva expressa, impondo a interpelação para a constituição da mora do promissário comprador.

Conforme determinado pelo art. 62 da Lei Federal n° 13.097/2015, o dispositivo passou a ter esta redação:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

Denota-se que a intenção do legislador foi no sentido de revigorar a eficácia da cláusula resolutiva expressa, dando-lhe novo significado no contexto sistemático no ordenamento jurídico pátrio.

Com a alteração o legislador busca, através da inserção das novas regras, condicionar e modificar a interpretação jurisprudencial até então predominante. O problema que deflui dessa aspiração é que a jurisprudência, atualmente, baseia-se na “necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva”, para afastar a eficácia da cláusula resolutiva expressa. Válido portanto, cogitar que a jurisprudência continue afastando a eficácia da cláusula resolutiva expressa, invocando uma suposta prevalência do princípio da boa-fé objetiva sobre as novas regras.

Essa não parece ser, contudo, a melhor solução sistemática. Cumpre recorrer aos princípios para interpretar e integrar as regras infraconstitucionais, ou bloqueá-las, quando no caso concreto, a aplicação resultar em afronta a razoabilidade de acordo com os valores subjacentes à norma.

Na verdade, ao invocar a boa-fé objetiva para afastar a eficácia da cláusula resolutiva expressa em todos os contratos de promessa de compra e venda de imóveis não loteados, a jurisprudência tolhe as precípuas funções do princípio, afastando-o do caso concreto e aplicando-o como se fosse uma regra. As razões contrárias para tal procedimento são bem expostas nas lições de Humberto de Ávila[4]:

O aplicador só pode deixar de aplicar uma regra infraconstitucional quando ela for inconstitucional, ou quando sua aplicação for irrazoável, por ser o caso concreto extraordinário. Ele não pode deixar de aplicar uma regra infraconstitucional simplesmente deixando-a de lado e pulando para o plano constitucional, por não concordar com a consequência a ser desencadeada pela ocorrência do fato previsto na sua hipótese. Ou a solução legislativa é incompatível com Constituição, e, por isso, deve ser afastada por meio da eficácia bloqueadora dos princípios, sucedida pela sua eficácia integrativa, ou ela é compatível com o ordenamento constitucional, não podendo, nesse caso, ser simplesmente desconsiderada, como se fora um mero conselho, que o aplicador pudesse, ou não, levar em conta como elemento orientador da conduta normativamente prescrita.

É relevante o fato de que o legislador, através do art. 62 da Lei Federal n. 13.097/2015, tenha expressamente condicionado a interpretação dos efeitos da inserção de cláusula resolutiva expressa nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis não loteados, visando afastar qualquer dúvida quanto à sua aplicação. Não há, prima facie, nenhuma possibilidade do dispositivo ser considerado inconstitucional, e, apenas em alguns casos, pode se considerar que a sua aplicação afronte a boa-fé objetiva, já que, em muitos casos, a má-fé se encontra do lado do promitente comprador inadimplente e que recusasse a acatar a rescisão do contrato.

Por isso, o princípio da boa-fé objetiva não pode ser utilizado genericamente para, em todos os casos, afastar a regra infraconstitucional contida no art. 1º do Decreto-Lei n° 745, de 7 de agosto de 1969.

Resta saber quais os efeitos práticos que a alteração legislativa trará no cotidiano negocial. Entende-se que o objetivo é permitir a resolução do contrato em caso de inadimplemento independentemente de manifestação judicial, bastando, para tanto, a prévia interpelação sem a correspondente purga da mora. Assim, possibilitar-se-ia a concessão liminar de reintegração da posse em favor do vendedor e em detrimento do comprador inadimplente, sem necessidade de condicioná-la a uma prévia rescisão do contrato mediante pronunciamento judicial.

Certamente que o juiz deverá harmonizar esse novo regime jurídico com a necessidade de preservação dos direitos dos promissários compradores, especialmente o de devolução das parcelas pagas, observados os descontos referentes às multas e despesas administrativas estipuladas contratualmente em consonância com a jurisprudência. Essa preocupação deve ser ainda mais presente nas relações de consumo, por força do art. 53 do CDC. A solução pode ser o condicionamento da reintegração de posse à previa consignação dos valores pagos pelos promissários compradores, ou ao oferecimento de caução para garantir futuro ressarcimento.

Ressalve-se que nada impede que o juiz identifique o abuso de direito ou a violação da boa-fé objetiva na aplicação da cláusula resolutiva expressa e intervenha na relação contratual para reestabelecer a equidade. Contudo, tal interferência deve, doravante, ser admitida não como regra, mas como excepcionalidade justificada pela análise do caso concreto, sempre em consonância e embasada pela aplicação dos princípios protetivos constantes no Código Civil e principalmente da Constituição Federal. Do contrário, a ineficácia da cláusula resolutiva expressa seguirá sendo utilizada pelo promissário comprador de má-fé, que, valendo-se da morosidade no trâmite da ação de rescisão contratual, locupleta-se ilicitamente com a fruição do imóvel até o sempre distante desfecho processual.

Roga-se, portanto, que a praxe judiciária não relegue, novamente, a cláusula resolutiva expressa à qualidade letra morta nos contratos de promessa de compra e venda, contrariando a expressa e legítima vontade democrática exteriorizada através do art. 62 da Lei Federal n° 13.097/2015.

Referências:

[1] Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

[2] STJ; AgRg-REsp 1.337.902; Proc. 2012/0167526-0; BA; Quarta Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; Julg. 07/03/2013; DJE 14/03/2013.

[3] Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. 

[4] ÁVILA, Humberto. “NEOCONSTITUCIONALISMO”: ENTRE A “CIÊNCIA DO DIREITO” E O “DIREITO DA CIÊNCIA”. Revista Eletrônica de Direito do Estado (REDE), Salvador, Instituto Brasileiro de Direito Público, nº. 17, janeiro/fevereiro/março, 2009.

Fabio Neffa Acure - Advogado especialista em Direito Civil
Fonte: Revista Jus Navigandi

COMO OBTER O DESCONTO DE 50% PARA O REGISTRO DO PRIMEIRO IMÓVEL


Como forma de incentivo à aquisição do primeiro imóvel o comprador tem o direito a desconto correspondente a 50% (cinquenta por cento) das taxas de registro de escritura perante o cartório.

É a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), através do artigo 290, com redação alterada pela Lei nº 6.941/1981 quem determina isso nos seguintes termos: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).”

Tendo em vista os custos envolvidos na aquisição de imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa importante e a relação de compra e venda fica baseada apenas em um contrato de gaveta, o que não é recomendável.

O objetivo do desconto é possibilitar às pessoas que não deixem de realizar o registro da propriedade imobiliária, assegurando o direito pleno ao uso do bem, minimizando os riscos de discussões criadas por terceiros interessados no imóvel.

Embora seja uma Lei antiga, a maioria dos compradores do primeiro imóvel não possui conhecimento sobre essa possibilidade e deixam de solicitar ao cartório o desconto legalmente assegurado.

Esse desconto é exclusivo para o pagamento dos emolumentos ou taxas de cartório, não atingindo o valor referente ao ITBI perante o Município onde o imóvel está localizado, bem como outros impostos eventualmente incidentes conforme a legislação municipal.

Mas há limitações para a concessão do desconto e quem as apresenta é o próprio texto legal.

A primeira exigência da Lei é que o imóvel seja o primeiro da pessoa. Além disso, o imóvel precisa ser necessariamente para fins residenciais e deve estar financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que é a modalidade de crédito que conta com juros mais baixos no mercado.

O comprador do primeiro imóvel que esteja enquadrado nas regras do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida tem direito a desconto ainda maior, podendo variar entre 80% (oitenta por cento) a 90% (noventa por cento) sobre os emolumentos de cartório.

A Lei nº 11.977/2009, através do parágrafo único, do artigo 43 prevê o seguinte:

“Parágrafo único. As custas e emolumentos de que trata o caput, no âmbito do PMCMV, serão reduzidos em:

I – 80% (oitenta por cento), quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a 6 (seis) e até 10 (dez) salários mínimos; e

II – 90% (noventa por cento), quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a 3 (três) e igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos.”

E se a renda familiar mensal do comprador for inferior a 3 (três) salários mínimos o registro da escritura (Contrato de Financiamento bancário) será realizado pelo cartório gratuitamente, conforme determina o caput, do artigo 43 da Lei nº 11.977/2009.

Os limites para financiamento imobiliário pelas regras do SFH mudam de tempos em tempos e por isso o comprador deve consultar o limite vigente quando da compra do imóvel.

Quem não tem direito ao desconto são: i) quem pagou à vista o imóvel ou não o financiou; ii) quem adquiriu imóvel cujo valor de avaliação seja superior ao limite máximo apresentado pelo SFH; iii) quem já possui imóvel registrado; iv) quem adquiriu imóvel comercial; v) quem recebeu imóvel por doação ou herança.

A instrumentalização da concessão do desconto é feita mediante o preenchimento de declaração firmada de próprio punho pelo (s) comprador (es) perante o cartório, atestando que aquele imóvel é o seu primeiro, responsabilizando-se pela afirmação nos termos da Lei.

Normalmente o cartório já possui um modelo dessa declaração. Basta o comprador solicitá-la e o formulário será entregue.

Importantíssimo mencionar que caso o comprador não solicite o desconto e efetue o registro normalmente, posteriormente não terá direito ao reembolso em hipótese alguma, lembrando que os cartórios não são obrigados pela lei a divulgar a existência desse desconto e quase todos eles não fazem isso, evidentemente.

Caso o comprador sofra alguma dificuldade na concessão do desconto é possível fazer um pedido administrativo protocolado no cartório, o qual estará sujeito à aplicação de multa, além de ter o funcionamento suspenso.

O comprador que solicitar o desconto, desde que preenchidos os requisitos legais e não for atendido pelo cartório, poderá ainda registrar a situação perante a Corregedoria Geral de Justiça e se não der resultado, o comprador poderá ingressar com medida judicial para obrigar o cartório na concessão do desconto.

Ivan Mercadante Boscardin - Especialista em Direito Imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil

LUCRO IMOBILIÁRIO E GANHO DE CAPITAL


Com a aproximação da entrega da declaração de ajuste anual do imposto de renda, tenho recebido muitos questionamentos sobre o Ganho de Capital em transações imobiliárias, do tipo: Qual o valor do custo de aquisição do bem a ser declarado?... É o valor venal? É o valor do contrato de compra e venda? É o valor da escritura? Ou o valor declarado na lista de bens do IR? Qual a data correta da alienação? A data do contrato de compra e venda? A data da escritura ou a data do Registro do Imóveis, quando então me tornei realmente proprietário? O que compõe o custo venda? Quais os fatores de redução que diminuem ou eliminam o valor de imposto a ser pago, sem cair em erros do tipo que a Receita Federal não perdoa?

O lucro Imobiliário, que se obtém do resultado da venda de um imóvel, chama-se ganho de capital e é passível de tributação na alíquota máxima de 15%, todavia podendo chegar a zero, dependendo de cada situação. Sobre este assunto tenho visto muitas especulações irresponsáveis, afirmações absurdamente temerárias que expõem os contribuintes a riscos elevados.

A definição de ganho de capital é de fácil apreensão, pois é o resultado da diferença entre a compra e a venda do bem imóvel. Todavia, a aplicação de todas as regras envolvidas na apuração deste lucro não é direta e nem tampouco simples. Cada caso precisa ser analisado particularmente e, portanto qualquer resposta genérica ou retirada de uma destas fórmulas e receitas prontas, difundidas popularmente, ainda que possa até não estar totalmente errada, certamente não explorou todas as possibilidades legais e estratégias permitidas. A análise correta proporciona a segurança necessária para o seu caso específico.

A melhor maneira de administrar o lucro imobiliário, no ganho de capital, não é no momento da venda e muito menos no da entrega da declaração de ajuste anual, mas sim fazer um planejamento do seu patrimônio antes mesmo da compra ou venda de qualquer bem. E depois manter estas diretrizes ao longo do tempo, garantindo que as decisões futuras tenham sido cuidadosamente planejadas para aproveitar os benefícios legais mediante estratégias que possuam segurança jurídica. Todavia, sempre haverá a possibilidade de, no estudo do caso especifico, encontrar soluções estratégicas legalmente aceitas.

JLPalmeira Consultoria Jurídica
Fonte: Artigos JusBrasil

segunda-feira, 30 de março de 2015

ENTRADA DE UM IMÓVEL DEVE FICAR EM APLICAÇÃO DE BAIXO RISCO


O dinheiro reservado ao pagamento da entrada de um imóvel deve ser mantido em aplicações de baixo risco. A poupança, que teve perda real de 0,64% em fevereiro -ou seja, perdeu para a inflação-, é uma opção a ser considerada se o horizonte de tempo for de até um ano, diz o planejador financeiro Ricardo Gomes da Silva.

Acima desse prazo, o ideal é buscar outras aplicações conservadoras, em especial as que seguem os juros do governo (taxa Selic) como as LCI (Letras de Crédito Imobiliário, isentas de Imposto de Renda), fundos DI com taxa baixa de administração e os CDB (Certificados de Depósitos Bancários) pós-fixados.

Há ainda a versão prefixada (com taxa de retorno determinada no momento da compra) desses investimentos, que costumam ter taxas maiores para compensar o risco de alta dos juros.

Ainda na renda fixa, os títulos públicos são uma alternativa que tem dado bom retorno, afirma o planejador Ricardo Gomes da Silva.

“O investidor pode montar um planejamento em cima do Tesouro Direto. As NTN-B (Nota do Tesouro Nacional Série B), que são remuneradas por juros mais correção pelo IPCA (índice oficial de inflação), são indicadas no atual momento de aumento do custo de vida”, diz.

Já a renda variável deve ser evitada, a não ser em casos em que o horizonte de tempo do investidor seja acima de cinco anos. Nesse caso, uma opção para diversificar é aplicar em ETF (fundo com cota negociada na Bolsa), que replica um índice setorial, como de bancos e infraestrutura. Produtos atrelados ao setor imobiliário, como fundos imobiliários, devem ser evitados. A razão é que uma desaceleração do mercado pode provocar uma desvalorização desses ativos. 

Fonte: Folhapress

INFLAÇÃO DO ALUGUEL AVANÇA QUASE 1% EM MARÇO


O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido como inflação do aluguel porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, subiu quase 1% em março. De 0,27% em fevereiro, taxa passou para 0,98% no mês seguinte. No entanto, frente a março do ano passado, quando a variação foi de 1,67%, o indicador desacelerou.

Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 3,16% e no ano, de 2,03%.

Os três componentes do IGP-M apresentaram o seguinte comportamento: Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) subiu de -0,09% para 0,92%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), de 1,14% para 1,42%, e o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) recuou de 0,50% para 0,36%.

No caso da inflação do consumidor, três das oito classes de despesa registraram avanço, com destaque para habitação (de 1,19% para 2,93%), influenciada pela tarifa de eletricidade residencial (de 3,68% para 16,84%).

Também apresentaram acréscimo em suas taxas de variação os grupos alimentação (de 0,92% para 1,10%) e saúde e cuidados pessoais (de 0,39% para 0,72%).

Fonte: FGV

domingo, 29 de março de 2015

NOVO CPC DERRUBA LEI DA PRESIDENTE DILMA QUE ACABAVA COM AS GARANTIAS CONQUISTADAS PELOS TRABALHADORES


A Lei 13.097/2015, promulgada em 19/01/2015, fruto da Medida Provisória 656/2014, no seu inc. IV, do art. 54, instituiu novidades nada boas para os trabalhadores. Esta Lei, editada sorrateiramente, acabava com toda e qualquer possibilidade que antes os trabalhadores haviam conquistado para impedir que as empresas se esquivassem do pagamento de suas dívidas trabalhistas.

Para melhor explicar no que implicava esta nova Medida Lei: o Conselho Nacional de Justiça, CNJ, cujo presidente era à época o ministro Cézar Peluso, recomendou a apresentação da certidão da Justiça do Trabalho (Recomendação CNJ 3/2012) nas escrituras. Esta recomendação fez com que toda e qualquer transação imobiliária tivesse que ter a apresentação de certidão negativa de débito trabalhista. Se nesta certidão constasse uma ação trabalhista, mesmo que esta ação não estivesse averbada na matrícula do imóvel, o trabalhador teria o direito de requerer a anulação da venda por tratar-se de "fraude ao credor", pois quem comprou o imóvel tinha conhecimento da ação e mesmo assim o adquiriu, o que poderia ser uma "armação" do devedor, no caso, a empresa, ou dos empresários, para não cumprir com suas obrigações não quitando seus débitos com o empregado. Ficando o devedor insolvente, ou sem bens a serem vendidos, e sem dinheiro em sua conta, o trabalhador não teria como requerer e receber seus direitos, facilitando a vida dos "mal intencionados".

Com a Lei 13.097/2015, a apresentação da certidão negativa de débitos trabalhistas (que aponta ações trabalhistas existentes por região) e a CNDT (certidão nacional de débitos trabalhistas), que aponta ações trabalhistas em fase de execução em todo o território nacional, deixaram de fazer efeito, pois, mesmo que conste nelas algum apontamento, se na matrícula do imóvel as ações não estiverem averbadas, a venda do imóvel não poderá ser contestada. E convenhamos, se tenho imóveis em municípios diferentes daquele que resido, dificilmente alguém saberá de sua existência para poder fazer a tal averbação em sua matrícula.

Com a sanção do Novo Código de Processo Civil, os dispositivos tratados na lei anterior 13.097/20015, referentes à fraude à execução, foram revogados, pois o novo CPC regula inteiramente essa matéria. Estabelece o Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de dezembro de 1942 (Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro. Com redação dada pela Lei nº 12.376, de 2010):

"Art. 2º Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue. § 1º A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior."

A fraude à execução passa a ter nova leitura do Novo Código Civil. Dessa forma, para sua efetivação, não será necessário que conste na matrícula do imóvel a averbação da existência da demanda prevista na Lei 13.097/2015, pois com a edição do novo CPC não prevalece o caráter absoluto do registro imobiliário.

Além do mais, a exigência das certidões de feitos ajuizados, inclusive as da Justiça do Trabalho, independe de previsão legal, conforme recentes decisões do STJ, posteriores a publicação da Lei 13.097/2015 - RECURSO ESPECIAL Nº 1.365.627 - SPe RECURSO ESPECIAL Nº 773.643 - DF

Para concluir, é importante deixar claro que a intenção da Lei 13.097/20015 nunca foi dar maior segurança jurídica nas operações imobiliárias, mas atender aos interesses das instituições financeiras e dos milionários donos de cartórios de registros de imóveis, o que explica a aprovação de matéria processual civil através de MP em um ano de campanha eleitoral.

Ivan Alvin
Fonte: Artigos JusBrasil.
Nota do Editor: Clique no link abaixo e confira a íntegra da Lei n° 13.097/2015:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13097.htm

sábado, 28 de março de 2015

O PERFIL NACIONAL - COMÉRCIO E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS

Salão Nobre da Câmara dos Deputados é palco do lançamento da publicação
Foto: Rodolfo Stuckert - CNC

O Perfil Nacional - Comércio e Serviços Imobiliários - Uma radiografia completa das atividades que compõem o final da cadeia da habitação no Brasil. Essa é a proposta do Perfil Nacional.

O material apresenta uma análise do cenário nacional, com dados do setor imobiliário, além de indicadores econômicos e comparação dos números da habitação no Brasil e no mundo. Assim, o leitor poderá ter uma visão geral sobre todo o rol de serviços empregados depois que um imóvel está pronto, como administração de condomínios e manutenção predial.

CLIQUE AQUI PARA FAZER DOWNLOAD GRATUITO.

MINHA CASA, MINHA VIDA EM 2015


Alteração brusca promovida pela CEF na remuneração dos correspondentes de crédito imobiliário inviabiliza a atividade das empresas e com isso compromete o acesso da população ao projeto Minha Casa, Minha Vida

Como não bastasse o cenário econômico atual e a recente implantação do sistema de diferimento da remuneração paga pelos bancos às empresas de promoção de crédito e aos correspondentes de forma geral – que produziu um efeito devastador nos correspondentes de crédito, encerrou empresas e gerou milhares de demissões –, um novo golpe está em vias de atingir os correspondentes especializados em crédito imobiliário.

De acordo com comunicado enviado pela Caixa Econômica Federal (CEF) a seus correspondentes (do Caixa Aqui), um novo sistema de remuneração entra em vigor no dia 6 de abril. Além da cláusula de exclusividade vigente, pela qual um correspondente da CEF não pode intermediar contratos de outras instituições financeiras, a mudança da remuneração paga a esses agentes de crédito, prevista para abril, reduzirá em até 45% o valor atual.

Esse impacto na receita inviabilizará a operação dos correspondentes. As empresas já enxugaram ao máximo seus custos, portanto a alternativa é não operar na modalidade e fugir de maiores prejuízos.

Nos empreendimentos (também chamados “desligamentos”), como os de condomínios e de moradias populares como do Minha Casa Minha Vida, com diversas unidades a venda, o custo da geração de documentos e de controles é elevado. O correspondente imobiliário arca com trabalho adicional ao da formalização do contrato de crédito puro e simples, como alimentar planilhas de controle da carteira de clientes das incorporadoras/construtoras e atualizar seus sistemas de informação, entre outras atividades que geram custo. Porém, estas já se consolidaram no mercado como exigências das construtoras.

A CEF não partiu de uma análise criteriosa de seus parceiros e nivelou todos por baixo, eliminando a remuneração percentual e estipulando um teto máximo de remuneração de R$ 600,00 por contrato. O que, segundo argumentam representantes do segmento, é inviável para a continuidade do negócio.
Com tal atitude a instituição parece ignorar o papel de relevo do segmento no sistema financeiro nacional, já que é capaz de chegar a todos os pontos do país, indistintamente. Os correspondentes representam a ponta desse sistema, sendo responsáveis, em grande parte, pelo atendimento à base da pirâmide socioeconômica, composta pelas classes D e E, as grandes beneficiadas, vale lembrar, pelo programa Minha Casa, Minha Vida.

Mas, ao que tudo indica, a CEF que há anos impõe a exclusividade de vínculo a seus correspondentes imobiliários, recentemente decidiu estender essa exclusividade à certificação. Atualmente, para poder trabalhar como agente imobiliário da Caixa, o correspondente deve ser, obrigatoriamente, certificado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), da qual ela é associada.

Apesar de diferentes entidades do setor financeiro, como a Aneps (por meio do Instituto Totum), que oferecem certificação de todas as naturezas, inclusive na área imobiliária aos correspondentes estarem de acordo com as determinações do Banco Central, a CEF se arvora ao direito de aceitar somente a da Abecip, cuja rigidez de certificação em nada difere das demais, discriminando abertamente todas, sem nenhum argumento consistente, uma vez que os programas têm o mesmo conteúdo.

Fonte: Cllipp Notícias - SEGS.com

sexta-feira, 27 de março de 2015

DESEMPENHO DO MERCADO IMOBILIÁRIO


Otimismo excessivo pode atrapalhar.

Um estudo econométrico da empresa Ernst & Young (EY) mostrou que a maior causa da oferta excessiva gerada pelos empreendedores imobiliários atualmente é a pressão por resultados. “Tudo o que um executivo não pode fazer é deixar-se levar pelo emocional, a ponto do otimismo atrapalhar o desempenho. E, 66% dos profissionais entrevistados nos mostraram que isso acontece no mercado imobiliário”, disse o sócio líder de transações imobiliárias da EY no Brasil, Viktor Alexander, durante o Seminário sobre Mercado Imobiliário, realizado pela Associação de Analistas e Profissionais de Investimento do Mercado de Capitais (Apimec-Rio), nesta quinta-feira.

Na avaliação do executivo, a abertura de capital de algumas empresas foi um engano, pois tiveram que seguir planos de investimentos muito grandes, para atender as expectativas dos investidores. “O mercado brasileiro não estava preparado para tantas transformações rápidas. A falta de capacitação de pessoas foi um dos motivos que ocasionou a crise do seguimento imobiliário, mas não existe a temida bolha imobiliária”, explicou.

Bradesco

Em 2014, os recursos alocados pelo Bradesco, no segmento de construção civil totalizaram R$ 113 bilhões. Em 2003, quando o banco começou a trabalhar com crédito imobiliário, foi de R$ 2,2 bilhões. O número de imóveis financiados entre 2013 e 2014 ficou em um milhão. “Desde 2012 o endividamento das famílias vem crescendo devido ao crédito habitacional. O comprador desse recurso continua com capacidade de pagar e priorizando a compra da casa própria”, disse o gerente departamental de crédito imobiliário do Bradesco, Osmar Martinez.

A inadimplência do mercado imobiliário é a menor: 1,6%. De acordo com Martinez, há 20 anos atrás era de cerca de 35%. A maior inadimplência é a carteira de cheque especial, com 11,2%. O principal desafio do banco Bradesco para este ano é manter o crédito imobiliário em crescimento, com o patamar de R$ 100 bilhões destinados anualmente ao financiamento de cerca de 500 mil unidades de imóveis. De acordo com a apresentação do executivo, o mercado imobiliário corresponde a 9,7% do Produto Interno Brasileiro (PIB).

Martinez alertou ainda para a compra do imóvel próprio pelos jovens. Atualmente, 57% da carteira de crédito imobiliário é composta por pessoas com menos de 35 anos. O banco acredita que feche o ano de 2015 com crescimento de 5% na carteira.

Multiplan

Já o gerente de relações com investidores da Multiplan, Franco Carrion, passou uma visão otimista do mercado de locação imobiliária. A empresa apresentou um crescimento de 18% na locação de espaços em shoppings, em 2014. As vendas nos shoppings da Multiplan cresceram 11%, no ano passado. 

Em 2015, a companhia pretende reforçar o investimento em segurança, devido aos últimos episódios de violência nos shoppings, conforme aconteceu no início deste mês, um seqüestro no Barra Shopping.

“Devido ao fraco momento da economia, não temos grande quantidade de projetos previstos, mas, nossa taxa de ocupação se mantém em patamares elevados desde a década de 80. Mesmo em época difíceis conseguimos crescer”, finalizou Carrion. 

Gabrielle Torres - Monitor Mercantil

quinta-feira, 26 de março de 2015

JUSTIÇA FEDERAL EXCLUI BENFEITORIAS DO VALOR DE LAUDÊMIO EM TERRENOS DE MARINHA


Uma boa notícia para proprietários, ocupantes, e aqueles que comercializam ou constroem empreendimentos em áreas consideradas como “terrenos de Marinha”. A 3ª Vara Federal Cível de Vitória julgou procedente uma ação civil pública movida pelo Ministério Público Federal (MPF) contra a União, pela inclusão do valor das benfeitorias no cálculo do laudêmio – Encargo pago nas transações onerosas quando da transferência dos imóveis edificados em áreas de Marinha.

Na decisão do juiz Rodrigo Reiff Botelho, ele entendeu que sobre o valor do Laudêmio não deve incidir sobre as benfeitorias existentes no terreno, sob o argumento que tais benfeitorias não foram custeadas pela União, devendo incidir apenas sobre o domínio do terreno. Tal decisão ainda obriga a restituição dos valores pagos por aqueles que pagaram Laudêmio sobre terreno e benfeitorias, obedecendo o prazo decadencial de até cinco anos antes do ajuizamento do processo – que ocorreu em 2008.

No entendimento do magistrado, a fórmula de cálculo utilizada até o momento, que considerava o valor do terreno e de todas as benfeitorias feitas no espaço, estava gerando o enriquecimento sem causa da União. Nos autos da ação movida pelo MPF havia, ainda, a sustentação de que a cobrança do laudêmio deve observar o Código Civil, que impôs uma série de restrições à cobrança e não o texto contido nos Decretos 9.760/46; contrário à legislação civil vigente.

Para o diretor jurídico da Ademi-ES, Gilmar Pereira Custódio, a decisão representa mais uma vitória para mercado imobiliário, em que pese, a possibilidade de reversão e ou modificação da decisão pela instância superior, sobretudo, pela desoneração que vai ocorrer quando das transferências dos imóveis em terreno de marinha. Se tal decisão prosperar, possibilitará à todos que pagaram Laudêmio sobre as benfeitorias, a ingressarem em juízo para reaver o valor pago indevidamente.”

Fonte: Folha Vitória

LAUDÊMIO MUNICIPAL NAS ESCRITURAS


A cobrança do laudêmio municipal se fundamenta no instituto jurídico trazido pelo Código Civil de 1916 denominado “enfiteuse” e que tem natureza jurídica de direito real, sendo aquele pelo qual o proprietário ou senhorio direto de um imóvel atribui a outrem (enfiteuta) o domínio útil dele, mediante o pagamento pela pessoa que o adquire de uma pensão ou foro anual, bem como de um laudêmio quando houver transferência.

O artigo 674, do Código Civil de 1916, estabelecia que: “são direitos reais, além da propriedade: I - A enfiteuse.”

Assim, o laudêmio, que possui como pressuposto lógico a enfiteuse, encontrava-se disciplinado no artigo 686 do anterior Código Civil, que assim dispunha:

Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Maria Helena Diniz afirma que a enfiteuse tem como nascedouro a era helênica sendo “oriunda da Grécia, por volta do século V a. C., de onde se trasladou para o direito romano”. A fusão entre o jus emphyteuticongrego e o ager vectigalis romano se deu na era justiniana, com a finalidade de prender o lavrador à terra que este cultivava, mas que não lhe pertencia e o proprietário, por ser pessoa indefinida (colégio, cidade ou corporação e só mais tarde pessoas particulares), não explorava ou cultivava a terra.

De qualquer modo, afirma o jurista Serpa Lopes: “foi o Direito romano a fonte de onde emanaram os princípios básicos sobre os quais o instituto é modernamente apresentado”.

Foi na era justiniana que o instituto adquiriu caráter perpétuo, só então sendo classificado como direito real, vez que os arrendatários não mais eram obrigados a deixar a terra, desde que pagassem a renda convencionada. Já nesta época a enfiteuse era considerada o “direito de cultivar o campo alheio, mediante uma pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faz o proprietário, sem todavia destruir-lhe a substância”.

Já na Idade Média, a organização feudal do Estado não tolerava “a existência de terra sem senhor e seus vassalos”, fato que provocou grande mudança do instituto.

Pois bem. A teoria dos dois domínios (do senhorio direto e o domínio útil do particular enfiteuta) originou-se no período feudal pela existência de uma actio utilis concedida ao enfiteuta. Prevalece, desde então, a concepção da “perda do domínio por parte do concedente da enfiteuse para, em seu lugar, surgir um sub-rogado numa renda perpétua”, cujos únicos direitos reconhecidos eram o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.

Na época em que o Brasil foi descoberto por Portugal, “o direito de conquista ou do descobridor reconhecia ser o solo domínio do vencedor ou descobridor”. Por conta de tal legislação, as terras brasileiras passaram a ser consideradas propriedade da Coroa de Portugal. Entretanto, através das sesmarias, a Coroa Portuguesa doou terras brasileiras a particulares, “com a finalidade exclusiva de cultivarem-nas e nelas edificarem as suas moradias. Caso não atingissem a finalidade prevista, voltavam ao domínio da Coroa, quando eram consideradas devolutas”. Tanto as terras objeto de doação das sesmarias quanto as terras devolutas, foram objeto de contrato de enfiteuse.

Em resumo: em um dado momento histórico do Brasil, o instituto da enfiteuse foi muito importante e serviu para fomentar a urbanização e o crescimento das cidades, onde o Município através de um “título de aforamento” entregava ao particular um determinado terreno, sob a condição de que fosse pago anualmente o valor chamado de “foro” junto com o IPTU e quando esse particular quisesse alienar esse imóvel a terceiros, esse alienante deveria pagar um valor chamado “laudêmio”, que em alguns Municípios é de 3% sobre o valor de avaliação do imóvel realizado pelas Prefeituras, no momento da avaliação do imposto de transmissão sobre bens imóveis. Dessa forma, os direitos reconhecidos ao Município (senhorio direto) é o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.

No entanto, há que se distinguir duas espécies de laudêmio: o municipal (cobrado pelos Municípios e previsto nas legislações municipais, com fundamento no Código Civil de 1916) e o federal, que é aquele cobrado pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU – em razão dos “terrenos de marinha”, onde incide o Decreto-Lei nº 9760/1946, que dispõe sobre os bens imóveis da União e estabelece: “Art. 68. Os foros, laudêmios, taxas, cotas, aluguéis e multas serão recolhidos na estação arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel.”

No laudêmio municipal, o Município na época de vigência do Código Civil de 1916, podia dar em enfiteuse terrenos do patrimônio municipal, a qualquer cidadão, mediante o chamado título de aforamento que era levado ao registro imobiliário e constituía o “domínio útil” sobre o imóvel.

A concessão era feita mediante um “contrato” firmado no chamado “título de aforamento”, que especificava a localização e a área do terreno, bem como a importância dos “foros” devidos. Já o “laudêmio” seria devido sobre todas as transferências que se operarem, incidindo sobre o valor de alienação, sendo cobrado juntamente com o imposto de transmissão sobre bens imóveis (ITBI).

Sobre a natureza jurídica, o laudêmio e aforamentos ou foros não são tributos (cobráveis na forma que a lei determinar, em razão da soberania do ente público), mas uma relação contratual de direito obrigacional, na qual o ente público participa na condição de contratante e como tal está sujeito aos princípios gerais dos contratos, sendo o laudêmio uma “renda dos bens municipais” a ser pago por aquele que tem o domínio útil do imóvel (cidadão) ao Município (aquele que possui o senhorio direto).

Além disso, cumpre esclarecer o seguinte fato: apesar do Código Civil de 2002 não prever no rol dos direitos reais a enfiteuse, e embora o artigo 2.038 do novo Código Civil tenha proibido a constituição de enfiteuse ou subenfiteuses, tal dispositivo disciplinou que as existentes, até sua extinção, subordinam-se às disposições do Código Civil de 1916.

Dessa forma, no âmbito local, a cobrança do laudêmio permanece válida e de acordo com o ordenamento jurídico, com base no artigo 2038, do Código Civil, sendo uma espécie de receita patrimonial imobiliária, devida ao senhorio direto (o Município), em decorrência de transferência onerosa do domínio útil ou ocupação do imóvel do enfiteuta a outrem, devendo ser lançado o seu recolhimento nas escrituras públicas de imóveis onde incide o instituto da enfiteuse, onde o Laudêmio será devido sobre todas as transferências que se operarem, o que em alguns Municípios será cobrado na base de 3% (três por cento) sobre o valor da alienação. Tal alíquota é disciplinada normalmente nos Códigos Tributários Municipais.

Portanto, antes de lavrar qualquer escritura pública que importe em transferência do imóvel, o Tabelião de Notas deve observar se na matrícula há a expressão “domínio útil” e em caso positivo é quase certo que haverá a incidência da cobrança do laudêmio, o que deverá ser lançado no texto do ato notarial.

Rodrigo Reis Cyrino Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício -Tabelionato de Linhares - ES
Fonte: ANOREG/BR

quarta-feira, 25 de março de 2015

TOKIO MARINE FIRMA PARCERIA COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL


A Tokio Marine Seguradora acaba de firmar uma parceira com a Caixa Econômica Federal e passa a ser uma das empresas de seguro para garantir os contratos de crédito imobiliário comercializados pela instituição financeira. Agora, os Clientes podem optar pelo seguro habitacional da Companhia ao adquirir um financiamento de imóvel com o banco. Como grande diferencial, o produto da Tokio Marine tem o mesmo custo durante toda a vigência do contrato.

“Temos expertise na oferta de seguro habitacional e estamos muito satisfeitos em firmar esta parceira com a Caixa Econômica que é, sem dúvida, uma referência de crédito imobiliário no País”, afirma o Diretor Executivo de Produtos Pessoa Jurídica da Tokio Marine, Felipe Smith. O produto está sendo comercializado pela Seguradora no Canal Afinidades.

A contratação do seguro habitacional é obrigatória e uma garantia fundamental para o crédito imobiliário. O produto garante a permanência do imóvel com a família em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário e a quitação da dívida para a instituição financeira que concedeu o financiamento. Além disso, cobre também a indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorram danos físicos causados por riscos descritos nas apólices.

De forma geral, os produtos oferecidos pelo mercado preveem o escalonamento das taxas de acordo com a idade dos contratantes. “Nosso seguro, ao contrário, mantém a mesma taxa ao longo de todo o contrato imobiliário. Desta forma, ao final da vigência, o custo efetivo de quem contrata a Tokio Marine é menor”, explica Felipe Smith.

Fonte: Clipp Notícias - Seguros

OS 50 ANOS DA LEI DE CONDOMÍNIOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS


Há 50 anos entrava em vigor a Lei no 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias), vindo a suprir uma antiga lacuna no ordenamento jurídico brasileiro. Até então, o País contava apenas com o Decreto nº. 5.481/1928, reduzido em número de artigos e insuficiente para regrar os problemas que surgiam nos condomínios horizontais. É necessário lembrar que o próprio Código Civil de 1916 não cogitava a divisibilidade por andares e nenhuma referência fazia aos contratos de incorporação imobiliária. Nesse sentido, o projeto de Caio Mário da Silva Pereira, transformado na Lei nº. 4.591/64, representou um verdadeiro marco jurídico para o mercado imobiliário brasileiro.

É importante lembrar que naquele mesmo ano acabava de ser implantado o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) por meio da Lei nº. 4.380/64, o que elevou ainda mais a necessidade de um diploma legal que trouxesse segurança jurídica ao mercado imobiliário. A Lei de Condomínios e Incorporações forneceu o suporte jurídico às operações de financiamento imobiliário no âmbito do SFH, as quais propiciaram a enorme alavancagem da construção civil nas décadas de 70 e 80. Ainda que o Plano Habitacional não tenha solucionado o déficit de habitações como se projetava, é inegável que a sua implementação trouxe grande estímulo à construção civil em todo o País.

Os anos de bom funcionamento do SFH começaram a se esgotar ao final da década de 80, em um contexto econômico desfavorável, marcado por sucessivos planos econômicos malsucedidos. Sem um retorno adequado, o SFH acabou perdendo o seu dinamismo na década de 1990, com a significativa redução de disponibilidade de crédito às construtoras e incorporadoras, levando muitas delas a apelar para as modalidades de autofinanciamento e de financiamento privado para não suspender a construção de habitações.

Foi um período no qual o mercado imobiliário passou por enormes dificuldades, levando à quebra muitas empresas incorporadoras e deixando milhares de adquirentes sem receber os seus imóveis. Neste momento viu-se que a Lei nº. 4.591/64 era falha e insuficiente na proteção do direito dos adquirentes que compravam unidades imobiliárias na planta na medida em que não dispunha de mecanismos que assegurasse aos condôminos um rito seguro, rápido e eficaz para a retomada das obras nas hipóteses de falência do incorporador ou paralisação injustificada das obras.

Em resposta às necessidades evidenciadas, o Governo Federal editou a Medida Provisória nº. 2.221/2001, instituindo o Patrimônio de Afetação. Por meio desse regime, o terreno, as acessões, os bens e direitos vinculados à incorporação mantêm-se apartados do patrimônio do incorporador e ali permanecem segregados até o final das obras e a entrega da edificação, com o objetivo de proteger as incorporações afetadas dos efeitos de uma eventual quebra do incorporador. À Comissão de Representantes foi conferido os poderes para atuar em nome e representação do interesse coletivo dos condôminos e conduzir, na forma indicada pela lei, a retomada do empreendimento.

No entanto, o instituto foi rejeitado por força da inclusão de dispositivos que não protegiam os interesses dos adquirentes, como, por exemplo, o que dividia com os compradores dos imóveis a responsabilidade tributária do incorporador, dentre outros. Por outro lado, ao incorporador nenhum benefício trazia que estimulasse adotar o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias. Então, a resposta do mercado foi a de buscar alternativas que garantissem a separação entre o patrimônio do empreendimento e o patrimônio do incorporador. Nesse sentido, difundiu-se o uso da Sociedade de Propósito Específico (SPE) em empreendimentos imobiliários, dando suporte legal à captação de recursos, ao planejamento tributário e ao isolamento do patrimônio da incorporação.

A aprovação em 2004 da Lei nº. 10.931, que dentre outros assuntos, acrescentou à Lei nº. 4.591/64 os artigos 31-A a 31-F, tratando do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, veio corrigir alguns problemas anteriormente observados, todavia seguiu tímida a adesão ao instituto pelos incorporadores, até mesmo por que o uso da SPE atendia aos principais anseios dos investidores e agentes financeiros. Atualmente, com o incentivo tributário do Regime Especial de Tributação (RET) à alíquota de 4%, é inegável que o patrimônio de afetação vem sendo gradualmente adotado pelos incorporadores.

Fato é que, passados 50 anos da vigência da Lei nº. 4.591/64, muitas foram as mudanças na sociedade e no mercado, surgindo novas necessidades e, com isso, lacunas que nos ressentimos em matéria de legislação no âmbito do condomínio e da incorporação imobiliária. A proliferação dos condomínios complexos, das comunidades planejadas, ou seja, de empreendimentos desenvolvidos em múltiplas fases e dirigidos a uma diversidade de grupos de pessoas com distintos interesses, por vezes congregando atividades residenciais, comerciais e de serviços e até mesmo industriais, são alguns exemplos que podemos dar para ilustrar a necessidade do legislador de revisar a atual legislação para atender às necessidades da sociedade contemporânea.

É certo que o código civil de 2002, mais recente, tratou da matéria condominial, alterando dispositivos da Lei nº. 4.591/64, mas passou ao largo das novas demandas que estão surgindo quando se projeta condomínios complexos. Não obstante as atualizações que um diploma legal que trata de questões de mercado deva ter, a Lei dos Condomínios e Incorporações segue sendo de grande atualidade e referência na seara do Direito Imobiliário.

Lourdes Helena Rocha dos Santos - Advogada e sócia do escritório Santos Silveiro Advogados
Fonte: Construção Mercado

terça-feira, 24 de março de 2015

APONTAMENTOS SOBRE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – É o órgão responsável pela normalização técnica no país, fornecendo a base necessária ao desenvolvimento tecnológico brasileiro.

A avaliação de bens e imóveis visa a estimar o seu valor e pode ter, entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o financiamento na compra ou construção de um imóvel ou equipamento, o estudo econômico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais etc.

A NBR 14.653 fixa as diretrizes para avaliação de bens quanto a: 

a) Classificação da sua natureza; 

b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;

c) Descrição das atividades básicas; 

d) Definição da metodologia básica;

e) Especificação das avaliações; 

f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 

A NBR 14.653 - sob o título geral AVALIAÇÕES DE BENS – possui a seguinte subdivisão: 

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais. 

NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos. 

NBR 14653-3 - Imóveis Rurais. 

NBR 14653-4 - Empreendimentos. 

NBR 14653-5 - Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em Geral. 

NBR 14653-6 - Recursos Naturais e Ambientais 

NBR 14653-7 - Patrimônios Históricos.

Em linhas gerais a evolução da atividade de avaliação no Brasil pode ser assim resumida: 

a) 1918: São publicados os primeiros trabalhos técnicos de avaliação (Boletins do Instituto de Engenharia; Revista Politécnica e Revista Engenharia Mackenzie e Boletim de Engenharia da Revista do Arquivo Municipal e da Revista Engenharia Municipal – São Paulo). 

b) O trabalho mais antigo que se tem notícia também é datado de 1918: Monografia do Professor Engenheiro Vitor da Silva Freire. 

c) Em 1920 destacam-se como precursores dos trabalhos avaliatórios dos seguintes profissionais: 
- Prof. Eng. Luiz Ignácio de Anhaia Mello 
- Prof. Engo Lysandro Pereira da Silva 
– Eng. Luís Carlos Berrini 

d) Ao longo da história constituem marcos na literatura técnica de avaliação as seguintes obras produzidas: 

- Avaliações de Imóveis: Engenheiro Luís Carlos Berrini – 1949; 

- Construções – Terrenos: Engenheiro Ruy Canteiro;

- Engenharia de Avaliações: IBAPE – 1974; 

- Engenharia de Avaliações Uma Introdução à Metodologia Científica: Engenheiro Rubens Alves Dantas – 1998;

Principais eventos da história das avaliações de bens: 

1949: Grupo de Engenheiros que atuavam na Divisão de Avaliação e Perícias do Instituto de Engenharia de São Paulo participa da fundação UPAV em Lima – Peru; 

1953: Fundação do Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro/ DF – Arq. Alberto Lélio Moreira; 1957: Congresso Panamericano de Avaliações no Brasil e fundação do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – liderança do Eng. Hélio de Caíres; 

1974: Engenharia de Avaliações - IBAPE; 

1979: Fundação da ABRAP Associação Brasileira de Avaliações e Perícias – liderança do Eng. Eurico Ribeiro; 

1995: União IBAPE / ABRAP; 

2005: Fundação da SOBREA Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações;

2007: Engenharia de Avaliações: IBAPE . 

Normas técnicas de avaliação produzidas no Brasil: 

- P-NB-74 de 1957 ABNT;

- Normas para Avaliações em Desapropriações – 1973 (IBAPE – Instituto de Engenharia); 

- NB 502 Avaliação de Imóveis Urbanos ABNT – 1977; 

- Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP; 

- NBR 5676 Avaliação de Imóveis Urbanos – 1989;

- NBR 14653 Avaliação de Bens ABNT 1998; 

- Norma de Avaliação de Bens do IBAPE 2005.

Fonte: Excertos do texto do Manual de Fiscalização de Engenharia de Avaliações CREA-PR

segunda-feira, 23 de março de 2015

A "CIDADE FANTASMA" CONSTRUÍDA PARA UM MILHÃO DE PESSOAS NA CHINA


Kangbashi tem avenidas amplas, edifícios enormes, parques muito limpos e centros comerciais e esportivos gigantescos. No entanto, nota-se uma diferença marcante em relação a outras cidades chinesas: falta gente.

Situada na Mongólia Interior, território no norte da China, a cidade foi construída para um milhão de pessoas, mas abriga apenas 50 mil: o vazio a transformou em uma das "cidades fantasma" do país.

Enquanto o resto dos moradores esperados não chega, os habitantes de Kangbashi têm benefícios impensáveis em outras cidades, como transporte público gratuito e contas de gás subsidiadas.

Segundo o economista Alistair Chan, que trabalha na consultoria Moody's Analytics e é autor do livro O efeito de um colapso no mercado imobiliário na China, Kangbashi é um exemplo extremo da explosão da bolha imobiliária chinesa.

"As cidades fantasma foram um dos mecanismos mais básicos da modernização da China", disse à BBC Mundo.

"O problema com Kangbashi foi um mal planejamento em termos da demanda que existiria para um lugar tão isolado. É uma amostra clara dos problemas deste tipo de urbanização planificada."

Um fantasma no deserto

Kangbashi está no meio das estepes da Mongólia, a cerca de 23 km de Dongsheng, distrito de Ordos.

Apelidada de "Texas chinesa", Ordos despertou interesse na região no início do século, com o descobrimento de carvão, gás natural e dos metais conhecidos como terras raras, cruciais para a indústria.

Graças a esta riqueza, a região passou a ser uma das mais prósperas do país, com um PIB superior ao da Coreia do Sul. Com a bonança, as autoridades decidiram em 2003 pela construção de uma nova cidade, Kangbashi, a um custo superior a US$ 160 bilhões (R$ 518 bilhões).

A cidade tem reservas abundantes de água, um recurso escasso em Donsheng, a capital regional. Por isso, calculou-se que Kangbashi serviria como uma cidade-satélite que atrairia moradores da capital e de outras regiões, em um país que tem mais de 200 milhões de migrantes internos.

A diferença entre os atuais 50 mil e o milhão de pessoas que podem viver na cidade mostram um cálculo exageradamente otimista, que se reflete no ambiente fantasmagórico das avenidas longas e vazias.

No entanto, o encarregado de relações públicas da cidade, Chai Jiliang, disse ao jornal China Daily que tudo é parte de um plano estratégico.
"Quando começamos a construção em 2006, calculamos que a cidade teria cerca de 300 mil habitantes até o fim de 2020. Estamos no caminho. O problema é que os meios de comunicação não têm muita paciência", disse.

Construir primeiro, povoar depois

Kangbashi está longe de ser a única cidade fantasma da China. Em 2013, foram construídos cerca de 20 cidades e distritos semelhantes, sob o lema "vamos construir primeiro e virão morar aqui depois".

As zonas econômicas especiais que o líder chinês Deng Xiao Ping criou há mais de 30 anos no processo de abertura econômica foram, em um primeiro momento, lugares pouco habitados como Shenzhen, uma cidade de pescadores que em poucos anos se transformou em um enorme centro urbano exportador e importador.

Desde então, teve início uma urbanização acelerada na qual cerca de 500 milhões de pessoas passaram a viver em cidades.

O distrito de Pudong, em Xangai, que tem hoje mais de cinco milhões de pessoas, foi construído nos anos 1990 e ficou vazio como Kangbashi antes de tornar-se um polo financeiro e comercial.

Algo semelhante aconteceu com o novo distrito de Zhengdou, com uma área equivalente à de San Francisco, nos Estados Unidos, que atualmente têm mais de dois milhões de pessoas.
Mas ao lado destes projetos aparecem caprichos arquitetônicos como a "Manhattan chinesa", uma réplica do distrito de Nova York em uma região pantanosa de Tianjin, no norte do país. Ou ainda a "Thames Town" de Xangai, imitação de uma típica cidade inglesa, ambas semidesertas hoje.

Fonte: BBC Brasil

domingo, 22 de março de 2015

NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E A COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS


Sabidamente, em 16/03/2015 foi sancionada a Lei nº. 13.105/15 (Novo Código de Processo Civil) que passará a vigorar em um ano. Referida Lei regula os processos judiciais, ou seja, é a Lei que dita os procedimentos da maioria das ações judiciais, em trâmite junto ao Poder Judiciário.

A nova Lei visa dar maior celeridade as ações judiciais, na medida em que diminui o número de recursos, bem com prevê aplicação de multa para punir os advogados que abusarem desses recursos para adiar o fim de uma ação, entre outras medidas.

Precisamente, no campo dos condomínios edilícios a Lei trouxe considerável avanço, na medida em que atribuiu às cotas condominiais status de título executivo extrajudicial, por força do inciso X do art. 784 do Novo CPC.

No sistema atual – CPC/73 – o condomínio para o resgate das cotas condominiais deve propor uma ação de cobrança. Nesta ação, o condômino devedor é citado/intimado para apresentar defesa e, tão somente após a instrução processual é proferida sentença que, sabidamente é passível de recurso.

Só após o trânsito em julgado da sentença – leia-se – quando não cabe mais recursos é que o condômino/devedor é intimado a pagar, sob pena de penhora.

Este tramite que precede o trânsito em julgado da sentença, as vezes, pode demorar longo período, prejudicando sobremaneira o condomínio.

Com a nova lei, a sistemática passou a ser diferente, na medida em que foi suprimido a primeira fase do processo, conhecida como fase de conhecimento, agora, as cotas condominiais equiparam-se às notas promissórias, cheques e de certa forma, a uma sentença.

Assim, o condômino devedor, não será mais citado/intimado para apresentar defesa, mas sim para efetuar o pagamento no prazo de 03 (três) dias, contados da citação, conforme determina o art. 829 do Novo CPC.

Caso não efetue o pagamento, será desde logo iniciado os atos expropriatórios de seu patrimônio, precisamente, penhora de bens, verbi gratia, dinheiro em conta, veículo e, caso não haja bens, o próprio imóvel gerador da dívida.

Portanto inequívoco o avanço da legislação para os condomínios edilícios, na medida em que as cobranças de taxas condominiais torna-se muito mais célere.

ALTAMIRO CASSIANO DA ROCHA NETTO - Advogado, especialista em Processo Civil e do Trabalho
Fonte: Artigos JusBrasil

SALVADOR: PREFEITURA NORMATIZA IPTU VERDE


A prefeitura de Salvador deve regulamentar esta semana o decreto que instituiu o IPTU Verde, tributo que vai conceder descontos de 5% a 10% no valor do IPTU para donos de imóveis que contenham equipamentos e soluções ambientais.

"A Lei 8.723, que cria as alíquotas, já foi sancionada pelo prefeito ACM Neto, mas o decreto de regulamentação deve ser assinado esta semana, afirmou o subsecretário municipal de Urbanismo, José Sérgio Sousa Guanabara, cujo órgão vai fiscalizar a matéria.

A regulamentação vai trazer especificações sobre os equipamentos que ajudarão a qualificar os imóveis como sustentáveis, tipo lâmpadas LED, reguladores de chuveiros, sistemas de reaproveitamento de água e torneiras temporizadas, das que encontramos em banheiros de shopping centers e que fecham automaticamente após alguns segundos de uso.

A Sucom não quis adiantar o detalhamento dos itens antes da regulamentação, mas serão dezenas de itens com uma pontuação específica. Os imóveis cujos equipamentos considerados sustentáveis somem 50 pontos receberão o selo "bronze", que dará direito a um desconto de 5%.

Com 70 pontos (prata), o imóvel fará jus a 7% de desconto. E os imóveis com selo ouro, com pontuação mínima de 100, terão desconto de 10% no imposto.

A medida está sendo vista de forma cautelosa pelo mercado, que embora considere o IPTU Verde interessante em termos mercadológicos ainda tem dúvidas quanto à sua amplitude. "É uma medida que vale para os novos empreendimentos, pois as reformas em construções antigas são quase inviáveis", afirma o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Kelson Fernandes, que, devido à novidade do tema, ainda não percebe uma inclinação nos construtores a ampliar o conceito de sustentabilidade em futuros empreendimentos. Até agora, apenas o Hangar Business Park da Odebrecht, na Avenida Paralela, e a sede do Sindicato das Indústria da Construção (Sinduscon), na Pituba, são considerados edifícios sustentáveis em Salvador.

Para o corretor de imóveis Cláudio Borges, da Cláudio Realtor, o conceito de sustentabilidade ainda está muito restrito às construções de alto padrão. "Em cidades como São Paulo, já se investe muito em sustentabilidade, mas em Salvador a prioridade ainda é investir mais em saneamento em moradias de baixa renda", afirma o corretor, que ainda aguarda a publicação das regras para a concessão do selo de IPTU Verde antes de calcular o impacto que as novas regras podem ter sobre o mercado imobiliário em Salvador.

Os imóveis cadastrados no IPTU Verde terão uma pré-certificação e serão submetidos a uma avaliação técnica, em conjunto com a Secretaria Cidade Sustentável (Secis). "O desconto no IPTU só será efetivado no momento final do habite-se", afirmou Sérgio Guanabara, que se declarou otimista quanto à adesão do mercado às normas para construção de mais edifícios sustentáveis.

Desconto

Um pleito dos agentes do mercado imobiliário, a concessão de desconto de 30% no IPTU de terrenos onde há obras já começa a alavancar solicitações de alvará para construção, segundo informações oficiais.

"Muitos donos de terrenos em condomínios como Alphaville já estão nos procurando", afirmou o subsecretário de Urbanismo, Sérgio Guanabara, que declarou entretanto não ter dados sobre a quantidade de terrenos baldios existentes em Salvador. 

Essa informação é centralizada pela Secretaria da Fazenda, mas até o fechamento deste caderno a assessoria da Sefaz não havia enviado dados sobre os terrenos registrados no município de Salvador, conforme solicitado por A TARDE. Nenhuma autoridade da autarquia estava disponível para entrevistas entre quarta e sexta desta semana, segundo informou a assessoria de comunicação.

O decreto com o desconto no IPTU foi publicado em 10 de março de 2013 no Diário Oficial do Município. A concessão de desconto para terrenos em construção é defendida pelo setor imobiliário como uma forma de reduzir os custos das construtoras, mas também é visto como uma forma de diminuir a quantidade de terrenos baldios.

"É uma medida importante em um momento em que o setor enfrenta dificuldades", afirmou Kelson Fernandes, presidente do Secovi.

Em nota enviada ao A TARDE, a assessoria da Sefaz informa que os terrenos terão redução de até 30% da alíquota, limitada a quatro anos. O benefício será concedido uma única vez para cada imóvel. Os terrenos não edificáveis e que não sejam economicamente explorados terão redução de 80% no valor venal.

Faixas de desconto do IPTU verde

SELO BRONZE - Imóveis que atinjam 50 pontos na soma dos itens de sustentabilidade fazem jus a um desconto de 5%

SELO PRATA - Construções que consigam uma pontuação mínima de 70, na lista de sustentabilidade, terão um desconto de 7%

SELO OURO - O limite máximo de desconto do IPTU Verde será oferecido a imóveis com soluções ambientais que atinjam um mínimo de 100 pontos, de acordo com os critérios estabelecidos pela prefeitura

CRITÉRIOS - A lista com os critérios estabelecidos e a respectiva pontuação deve ser publicada esta semana

Fonte: Portal A TARDE

sexta-feira, 20 de março de 2015

A RESPONSABILIDADE CIVIL NOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO


Introdução

Nesse escrito, pretendo abordar sobre o tema da responsabilidade civil nos contratos de construção e incorporação. A importância do assunto em apreço deve-se ao fato de que nos últimos anos muitos contratos dessa natureza estão sendo assinados, via de regra, são contratos de adesão, haja vista que o sistema capitalista coloca-se como “cortina de ferro”, que impede que em tais contratos, adquirentes e construtor ou incorporador possam discutir as cláusulas contratuais.

Destarte, o consumidor encontra-se em situação de inferioridade, devendo obter proteção, para que não seja altamente prejudicado diante dessa relação, dessa forma, se faz mercê discorrer sobre o assunto, com o intuito de esquematizar a responsabilidade civil do construtor e incorporador. Assim sendo o convido a ingressar nessas poucas páginas de conhecimento que dispenso sobre o objeto proposto.

A responsabilidade civil nos contratos de construção civil e incorporação

Como anteriormente já discorrido, os contratos em debate, são contratos de adesão, ou seja, o adquirente não participa da sua elaboração, são contratos pré-fixados, em que apenas tem o poder de aceitá-lo ou não. Assim sendo, muitos prejuízos ao consumidor podem ser vislumbrados nessa relação contratual, posto que os construtores e incorporadores costumam elaborar os contratos excluindo ou omitindo algumas garantias.

O artigo, sob o título: incorporação imobiliária e o Código de Defesa do Consumidor, colabora de forma suscita a respeito de tais contratos:

No contrato por adesão, não há tratativas nem são as cláusulas livremente negociadas entre as partes. Ao contrário, o fornecedor, chamado de predisponente, elabora de antemão o contrato e o submete ao consumidor, denominado aderente, que, como o próprio nome já esclarece, tem apenas a faculdade de aceitar ou não aos seus termos.

Um exemplo prático da sujeição do consumidor ao contrato com cláusulas não discutidas e abusivas, vale lembrar que não é assunto principal nesse estudo, nada obstante, merece um espaço para tratarmos, é a questão de compra de imóvel adquirido na planta. Em um dado momento, o consumidor por algum motivo financeiro, desiste da aquisição, tendo em vista não poder arcar com ônus contratual, dessa forma pretende desfazer o negócio pactuado. Contudo o consumidor já realizou o pagamento de parte das prestações. Nesse sentido, no contrato assinado, consta que o consumidor não tem o retorno de nenhuma das quantias pagas. Todavia, essa cláusula é abusiva, devendo ser considerada nula, posto que tal situação encontra-se pacificada nos tribunais, como se percebe em decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em apelação Cível nº. 035.030.071.829, julgado em 10/11/2009:

APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO - RESOLUÇÃO - DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 25% - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO 1. Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis estão subordinados ao Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual são nulas as cláusulas que impliquem onerosidade excessiva ou perda total dos valores pagos pelo consumidor. 2. A resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento dá ensejo ao dever da construtora restituir os valores pagos, limitado o direito de retenção ao percentual de 25%, em virtude das despesas assumidas.

Feitas as considerações necessárias, importante se faz voltar ao tema principal, qual seja, a responsabilidade civil nos contratos de corporação e incorporação, para tanto, lança-se mão da Lei nº.4.591/64, que dispõe sobre os condôminos em edificações e as incorporações imobiliárias, que assim dispõe:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

(...)

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(...)

II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

(...)

Assim, incorporador é a pessoa física ou jurídica, que se responsabiliza pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições a obra concluída. Dessa maneira, a definição de incorporador é ampla, entretanto, certa é sua responsabilidade diante da execução da incorporação, tendo em vista, que este responde civilmente, inclusive com obrigação de indenizar, os prejuízos advindos da não conclusão da obra ou pela demora injustificada do seu término.

Em igual sentido, nos ensina o Professor Sérgio Cavalieri Filho citando Aguiar Dias:

Trata-se de entrega retardada, de construção defeituosa, de inadimplemento total, pondera Aguiar Dias, responde o incorporador, pois é ele que figura no pólo da relação contratual oposto aquele em que se coloca o adquirente da unidade ou das unidades autônomas.

De tal modo, quando o indivíduo adquire um imóvel, através do contrato de incorporação, e por motivos injustificados a obra não se concretiza no prazo pactuado, causando lesão para a parte adquirente, o incorporador deve indenizar os prejuízos sofridos pela mora ou descumprimento contratual, posto que é responsável pelos danos resultante da inexecução ou má execução do contrato.

Em se tratando do construtor, vale a pena mencionar, que sua responsabilidade decorre do contrato de empreitada, tratando-se de obrigação de resultado, em que a obrigação principal é a execução da obra. Nesse sentido, o resultado esperado é certo e determinado, o contrário disso gera inadimplemento ou mora contratual.

O Código Civil de 2002 nos ensina:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Nota-se que o legislador atribuiu a responsabilidade ao construtor além da entrega do trabalho pactuado, sendo responsabilidade deste dentre o prazo de 5 (cinco) anos pela solidez e segurança da obra, pois, seria muito fácil o construtor entregar a coisa no prazo, mas sem garantia de qualidade para a outra parte pactuante.

Vislumbra-se, que o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, previsto no parágrafo único acima transcrito, trata-se de prazo decadencial. Assim, no transcurso de 5 (cinco) anos da entrega da obra, o dano da obra ao notar vício ou defeito, deve-se propor ação no prazo de 180 dias do aparecimento desse vício ou defeito, sob pena de decair do seu direito.

Ressalta-se, que a responsabilidade aqui tratada é objetiva, independente da constatação de culpa, bastando para tanto, que haja comprovado o dano ao adquirente e o nexo causal. Observa-se também a figura da responsabilidade extracontratual do construtor, isto é, a responsabilidade aos danos causados a terceiros estranhos a relação principal, mas que padecem de danos oriundos da obra.

Barbara Heliodora de Avellar Peralta, no artigo intitulado: A responsabilidade Civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista, determina:

Temos que observar ainda que terceiros, estranhos ao contrato principal, podem vir a sofrer danos decorrente desta relação. Neste caso, nós teremos aresponsabilidade extracontratual do construtor, onde diante de danos acarretados a este terceiro, incidirá também a responsabilidade civil.

Portanto, se do resultado da obra, auferi-se danos a um terceiro, que nada tem com o contrato pactuado, o construtor responde pelos danos sofridos e causados a este terceiro, incidindo-se a responsabilidade civil.

Insta dizer, que em relação a responsabilidade civil do incorporador e construtor, temos também a figura da solidariedade, ou seja, ambos respondem solidariamente pelos prejuízos causados aos adquirentes das unidades pactuadas, haja vista, que ambos passam a ser responsáveis pela construção. Cabendo de acordo com a previsão do inciso II, do artigo 43, da Lei n. 4.591/64 ação regressiva, no caso de culpa do construtor.

O professor Sérgio Cavalieri Filho sustenta:

O incorporador continua responsável porque é o contratante. Responde também o construtor, porque é causador direto do dano, e tem responsabilidade legal, de ordem pública, de garantir a solidez e segurança da obra em benefício do seu dono e da incolumidade coletiva, conforme já demonstrado.

Nesse sentido, tem-se que o incorporador responde pelo fato de ser a parte diretamente pactuante, ou seja, aquele que está a frente realizando o contrato com o adquirente, entretanto o construtor igualmente se responsabiliza, pelo fato de ser quem realiza efetivamente a obra objeto do pacto. Logo, se o sujeito adquire um imóvel, e ao receber as chaves ingressa no mesmo e percebe uma série de rachaduras no teto do local, responde pelo dano tanto o incorporador quanto o construtor.

Vale a pena trazer a luz o seguinte entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

DES. NAGIB SLAIBI - Julgamento: 19/03/2008 - SEXTA CÂMARA CIVEL2007.001.67456 - APELACAO - 1ª Ementa Direito do Consumidor. Promessa de compra e venda de unidade imobiliária residencial em construção. Restituição do valor pago, devido ao inadimplemento da obrigação de entrega da coisa. Cabimento. Devolução de valor proporcional. As atividades do incorporador e do construtor, voltadas para a construção de imóveis residenciais, configura relação de consumo, com a solidária responsabilidade objetiva dos mesmos pelos danos causados ao promitente comprador.

Deste modo, percebe-se, que na relação existente entre adquirente e incorporador/ construtor, temos uma relação de consumo, ou seja, segui-se os princípios e garantias do Código de Defesa do Consumidor. Razão pela qual, em relação a solidariedade entre incorporador e construtor, devemos lançar mão do que determina tal Código.

Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.

§ 1º Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.

2º Sendo o dano causado por componente ou peça incorporada ao produto ou serviço, são responsáveis solidários seu fabricante, construtor ou importador e o que realizou a incorporação

A Responsabilidade Civil, pertinente a tal contrato, alcança tanto o incorporador quanto o construtor, respondendo ambos solidariamente pelos danos e prejuízos sofridos pela demora, má execução ou inexecução do contrato.

Resta esclarecer, que estamos diante de uma Responsabilidade Civil Objetiva, ou seja, não é necessária para a propositura da ação, a comprovação de culpa de um ou ambos os responsáveis, sendo suficiente a demonstração do dano efetivo suportado pelo autor da ação e o nexo causal.

Conclusão

Ante todo o exposto conclui-se que a responsabilidade civil nos contratos de incorporação e construção, é responsabilidade objetiva, ou seja, basta que o autor da demanda demonstre o dano suportado e o nexo causal.

Deve-se também mencionar, que tanto o incorporador quanto o construtor respondem pelos vícios e defeitos da obra, posto que são solidariamente responsáveis pelo contrato pactuado. Insta dizer, que a relação entre adquirente e incorporador e construtor é uma relação de consumo, em que vigora as normas do Código de Defesa do Consumidor.

Referências

-FILHO, Sérgio Cavalieri. Programa de Responsabilidade Civil. 5ª Ed. Malheiros Editores.
-Lei nº. 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias)
-Lei nº. 8.078/90 (Estabelece o Código de Defesa do Consumidor)
-PERALTA. Barbara Heliodora de Avellar. A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista. 
-Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo 
-Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 
-Superior Tribunal de Justiça 

Pravila Indira Knust Leppaus - Advogada (OAB/ES 20988), especialista em Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor. Atua nas diversas esferas jurídicas e em todo Estado do Espírito Santo.
Fonte: Artigos JusBrasil