Cada vez mais utilizado, o built to suit é um
contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de
imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou
por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.
É, portanto, um contrato que envolve a
construção ou grande reforma no imóvel e subsequente locação previamente
contratada. Normalmente é utilizado pela indústria ou comércio e firmado por
longo prazo, em média de dez a vinte anos. O locatário se beneficia com tal
contrato na medida em que não precisa imobilizar capital para ter instalações
adequadas à sua atividade. Por outro lado, o locador que faz o investimento
deverá ter o retorno desse capital mais o valor da locação, ficando, assim,
assegurado de que terá o investimento restituído e o rendimento garantido
durante o prazo do contrato de locação.
Com o advento da Lei 12.744, de 19 de dezembro
de 2012, que alterou a Lei 8.245/91, reconhecendo o contrato built to suit como
de locação, restou mais clara essa relação, que era tida como atípica, e resta
agora enquadrada como uma modalidade de contrato de locação. Mesmo assim, é um
contrato complexo, envolvendo situações peculiares desse tipo contratual e
muito diversas das demais situações típicas da locação.
Referida lei alterou o artigo 4.º da Lei
8.245/91 e introduziu o artigo 54-A. A regra geral, prevista no artigo 4.º da
Lei de Locações, é de que o locador não pode reaver o imóvel locado no prazo do
contrato. Já o locatário poderá rescindir o contrato, devolvendo o imóvel
mediante o pagamento de multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento
do contrato ou aquela que for fixada judicialmente.
Continua valendo a regra geral de que o locador
não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo do contrato de locação, mas o
locatário poderá devolvê-lo. A exceção trazida no artigo 4.º, prevista no
parágrafo 2.º do artigo 54-A, estabeleceu apenas uma condição quanto ao
pagamento e ao valor da multa a ser pactuada entre as partes no contrato built
to suit, de tal forma que o locador tenha assegurado o retorno do capital
investido na construção do imóvel, caso o locatário desocupe-o antes de findo o
prazo do contrato.
O artigo 54-A tem a seguinte redação: “Na
locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia
aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiro, do
imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no
contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
1-
Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis
durante o prazo de vigência do contrato de locação.
2- Em caso de denúncia
antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a
multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a
receber até o termo final da locação”.
Devidamente situado, o contrato como de locação
e regido por lei especial, mesmo tendo sido estabelecido que “prevalecerão as
condições livremente pactuadas no contrato”, referidas condições devem seguir
os princípios gerais dos contratos, tal como o da boa-fé e respeitar o
equilíbrio econômico financeiro. A lei de locações deve ser aplicada ao
contrato built to suit na sua plenitude, sistematicamente. E pelas disposições
procedimentais, ele se sujeita às ações previstas na lei, tais como ação de
despejo, de consignação em pagamento, revisional, renovatória da locação. Em
relação a esse aspecto, foi um grande passo para trazer maior segurança às
partes.
Esse é um contrato em que as condições devem ser
amplamente negociadas face às necessidades e exigências do locatário, aos
investimentos aportados pelo locador, à longevidade do prazo que será
calculado, justamente com base no retorno do investimento acrescido de
lucratividade etc.
Por disposição expressa do parágrafo 1º, do
artigo 54-A, as partes poderão renunciar ao direito de revisão do valor dos
aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Decorrido o prazo, se a
locação for renovada, tal dispositivo já não se aplicará automaticamente.
A possibilidade de renúncia, prevista na lei, se
refere apenas ao direito de revisão do valor do aluguel, por conta da complexa
e difícil tarefa de definição do valor do aluguel. Já em relação ao exercício
do direito de preferência ou ao direito de promover ação renovatória da locação,
como a lei não possibilitou às partes renunciar, se estas convencionarem nesse
sentido tais disposições poderão ser consideradas nulas.
Embora a incorporação do contrato built to suit
na lei de locações, reconhecendo sua natureza jurídica de contrato de locação
represente um grande avanço e segurança jurídica para as partes, ainda restam
muitas dúvidas quanto a sua aplicação. Só o decurso do tempo, a doutrina e a
jurisprudência é que delinearão algumas das dúvidas que ainda pairam em relação
ao contrato built to suit. Dada às particularidades e longevidade do contrato,
é aconselhável a convenção de cláusula de arbitragem cheia, para solução de
conflitos.
Autora: Josiclér Vieira Bekcert Marcondes - Advogada-especialista em Direito Imobiliário
Fonte: Gazeta do Povo
Nenhum comentário:
Postar um comentário