quarta-feira, 31 de julho de 2013

STJ DIVULGA ENTENDIMENTO PREDOMINANTE SOBRE CONTRATOS DE ADESÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL


O Superior Tribunal de Justiça divulgou nota sobre a jurisprudência predominante em matéria de contratos de adesão de compra e venda de imóveis,  em especial sobre: (i) os efeitos jurídicos da propaganda realizada; (ii) o atraso na entrega do imóvel; (iii) os pedidos de aplicação de dano moral ao descumprimento do contrato;  (iv) o prazo prescricional de responsabilidade do fornecedor; (v) a garantia sobre a solidez do empreendimento; (vi) a distinção entre o prazo prescricional para se requerer indenização e a garantia de solidez do empreendimento; (vii) a taxa de juros aplicável ao contrato; (viii) a possibilidade de pagamento de aluguel em caso de atraso na entrega; e (viii) como deve ocorrer a devolução das prestações pagas em caso de rescisão contratual.

O Tribunal Superior divulgou que, apesar da previsão legal relativa à possibilidade de celebração de contratos de adesão, o número de demandas judiciais envolvendo construtoras e clientes aumenta a cada dia, em razão da pouca negociabilidade do instrumento. Segundo o STJ, todo contrato de compra e venda de imóvel deve vir acompanhado do memorial de incorporação, que descreve as características do imóvel, o qual deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel, tratando-se de prova da entrega dos itens propostos pela construtora. Outros aspectos mereceram destaque:

Publicidade e Propaganda: Quanto à publicidade feita pelas construtoras, o STJ destacou entendimento no sentido de que “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”.

Atraso na entrega das unidades. Sobre entregas em atraso, mereceu destaque decisão no sentido de que o atraso de três anos na entrega de imóvel adquirido na planta não configura dano moral, a ensejar indenização, configurando apenas o direito à devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas. Segundo a jurisprudência da Corte, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.

Prazo Prescricional: Sobre o prazo prescricional de responsabilidade da construtora, foi destacada decisão que diferencia este prazo do prazo de garantia relativa à solidez da obra, que é o de 5 anos, previsto no artigo 618 do Código Civil. Para o STJ, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”.

Juros Compensatórios: De acordo com decisão da Segunda Seção do Tribunal Superior, são válidas as cláusulas dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveem a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

Pagamento de aluguel pelo consumidor: Para as hipóteses de rescisão de contrato e devolução do imóvel, foi destacado o entendimento de que é devido o pagamento de aluguéis pelo adquirente (consumidor) à construtora, pelo tempo em que ocupou o imóvel, em razão da vedação ao enriquecimento sem causa do consumidor, independentemente do seu direito à indenização pelo rompimento do contrato, caso provocado pela construtora.

Compra e Venda ad mensuram: Quanto às medidas do imóvel, destacou-se o entendimento de que “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.

Momento da devolução das parcelas pagas: Por fim, o STJ destacou  que, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra.

Por: RV&LC / Renata Guimarães Pompeu, Luis Gustavo Miranda de Oliveira

Nenhum comentário:

Postar um comentário