O mercado imobiliário é, atrás dos serviços e indústria, o terceiro maior gerador de divisas para o país, segundo o IBGE. Cerca de 10% de toda riqueza gerada no Brasil vêm do mercado imobiliário, que contempla toda mão-de-obra empregada nas construções, os insumos e toda sua rede de produção e distribuição, o sistema registral para documentação dos imóveis e o sistema de financiamento e assessoria para aquisição dos imóveis.
Diante deste cenário, este artigo busca demonstrar como o blockchain pode facilitar operações de leasing, transações de compra e venda de imóveis, bem como incrementar as opções de financiamento para construção e venda de imóveis, e melhorar o atual sistema de registro imobiliário.
Desafios do mercado imobiliário
É comum à indústria de imóveis manter o segredo sobre vários aspectos de suas operações, tais como comparação entre taxas de aluguel, preços de propriedades e avaliações, para criar uma possível vantagem competitiva.
Entretanto, algumas dessas informações têm se tornado públicas [1], dada a desintermediação de startups e a crescente demanda por maior transparência neste mundo mais hiperconectado.
Apesar de cada vez mais informações sobre propriedade imobiliária estarem disponíveis digitalmente, tal não resultou em maior transparência e eficiência. Como parte significativa destas informações registradas digitalmente se encontram em sistemas diferentes e que não conversam entre si, o ecossistema imobiliário ainda sofre com a incidência de imprecisões e potenciais fraudes [2].
Sendo assim, como obter a interoperabilidade entre os sistemas tecnológicos utilizados pelos diferentes participantes das transações imobiliárias, e trazer maior transparência neste mercado?
Soluções Blockchain nos Processos de Leasing Imobiliário e transações de compra e venda: o que observar antes de se decidir
Como as arquiteturas blockchain ainda estão em estágio embrionário de desenvolvimento, seus protocolos devem ser cuidadosamente examinados. Isto é, empresários e gestores devem compreendê-los com a profundidade necessária antes de qualquer implementação prática. Saber onde se pretende ir, e quão próximas essas arquiteturas estão de replicar os graus desejados de funcionalidade, é essencial [3].
Neste quadro, é necessário observar algumas condições [4] antes de se decidir pela implementação de blockchain. Por exemplo, nos processos de leasing imobiliário e transações de compra e venda, o uso de blockchain é recomendado se houver:
1) O banco de dados: os bancos de dados compartilhados são essenciais para transações de leasing e compra e venda (banco de dados comum). Um dos principais exemplos é um serviço de listagem múltipla, que agrupa bancos de dados com informações de propriedade dos agentes.
2) Múltiplas entidades responsáveis pela coleta de dados: transacionar e gerenciar propriedades imobiliárias envolve várias entidades, como proprietários, inquilinos, operadores, financiadores, investidores e prestadores de serviços, que fornecem, acessam e modificam uma variedade de informações.
3) Ausência de confiança: como muitas vezes os participantes das operações de leasing e compra e venda não se conhecem, o que gera preocupações com a integridade dos dados, precisam redobrar sua cautela e diligência. Nesse quadro, blockchain pode ajudar a mitigar o risco com o uso, por exemplo, de identidades digitais e sistemas de manutenção de registros mais transparentes para títulos imobiliários, direitos, penhoras, financiamento e arrendamento.
4) Oportunidade de desintermediação: validadores de confiança podem ser desintermediados pelo blockchain, que pode oferecer maior segurança e transparência na gestão de títulos de propriedade.
5) Transações condicionadas: muitas transações imobiliárias possuem cláusulas condicionais. Em uma transação de compra e venda que dependa da aprovação de um financiamento, por exemplo, poderia se beneficiar com o uso de smart contracts. De modo bem sucinto, “smart contracts” são um protocolo de computador autoexecutável que é armazenado, verificado e executado em um blockchain. Assim, o uso de smart contracts facilitaria e reforçaria a execução da compra e venda exemplificada acima.
Vantagens do blockchain no mercado imobiliário
- Permite tomadas de decisão mais inteligentes
O histórico dos títulos de propriedade imobiliária é longo e com muitos detalhes. Para exemplificar, podemos citar a metragem, divisas, proporções entre proprietários, hipotecas, leasings e averbações judiciais.
Paralelamente a isso, em uma transação imobiliária de compra e venda, por exemplo, é preciso analisar a situação jurídica e financeira do proprietário, o que demanda a expedição de infindáveis certidões para análise da situação.
Ora, a implementação do blockchain permite acesso instantâneo a todas estas informações, possibilitando a transmissão de imóveis de modo automatizado, instantâneo e com alto índice de confiança.
- Transparência na gestão de propriedade e fluxo de caixa inteligentes
A liberação automática via smart contract de averbação de dívida em matrícula de imóvel com a quitação de hipotecas é só um exemplo de como Blockchain pode facilitar a vida de todos e gerar riqueza.
Podemos realizar o pagamento de um imóvel a partir da emissão do habite-se. A liberação do imóvel pelo poder público para sua utilização ocorreria de maneira automática.
Essa automatização de processos e redução de prazos gera economia, reduzindo custos financeiros e com burocracia.
- Processamento de financiamentos e pagamentos mais eficiente
O financiamento de imóveis depende tradicionalmente de bancos e organizações privadas de acesso ao crédito. A digitalização da confiança nos imóveis traz inúmeras oportunidades de financiamento e pagamento. Ora, isto transforma o imóvel em um ativo tangível em qualquer parte do mundo.
Com o crescimento do financiamento coletivo de imóveis, este tem sido um dos principais campos de aplicação do blockchain. Como a relação entre quem empresta o recurso e seu tomador é direta, soluções blockchain em financiamento imobiliário reduzem taxas e juros. Isto possibilita a entrada de pequenos investidores, hoje afastados do mercado imobiliário pelas deficiências do sistema atual. Tais deficiências vão desde altos custos por transação até a dificuldade de cadastramento e automação de fluxos de pagamento.
- Melhora o processo de pesquisa de propriedade
Além da facilidade de emissão de documentos e consulta de informações, o blockchain torna as transações imobiliárias seguras e transparentes .
Com o crescimento da informalidade e da demanda por imóveis, a blockchain surge como um oásis para governos e investidores. As soluções blockchain podem trazer benefícios tanto nas transações de compra e venda, como para tributação e liberação de financiamentos. Ainda, haveria o aumento nos financiamentos para imóveis, cuja base de dados estivesse em Blockchain, devido à transparência da lucratividade. Por conseguinte, ocorreria um aumento no fluxo de capitais para o mercado imobiliário. Mais fundos e investidores seguramente seriam atraídos para o mercado imobiliário devido à auditabilidade em tempo real possibilitada pelo blockchain.
Considerações finais
A arquitetura blockchain não será a solução para todas as ineficiências dos processos existentes no mercado imobiliário. Mesmo porque, não é possível automatizar completamente todas as transações.
Uma primeira onda de soluções blockchain para o mercado imobiliário depende da compilação e digitalização de informações relativas ao mercado imobiliário. Tais informações, hoje centralizadas, serão, num futuro próximo, disponibilizadas em plataformas descentralizadas.
Isto possibilitaria uma “relativa” desintermediação no mercado imobiliário. Alguns validadores de confiança (intermediários) ainda seriam necessário como, por exemplo, aqueles responsáveis por avaliar se determinado imóvel cumpriu os requisitos de renovação [5].
Identificar o que as empresas esperam ao implantar soluções blockchain pode ser uma abordagem desafiadora. Assim como a Internet nos anos 90, o mercado ainda está descobrindo o alcance desta ferramenta tão poderosa.
Nesse quadro, soluções blockchain tem o potencial de gerar transparência, eficiência e redução de custos no mercado imobiliário. Sua arquitetura pode remover muitas das ineficiências existentes nos atuais processos. Contudo, é primordial que empresas e participantes do setor imobiliário reavaliem com urgência suas competências, qualidades e ineficiências. A revisão dos sistemas atuais, com foco em soluções blockchain, pode ser um ótimo começo.
Referências
[1] Sheth, Surabhi. In: “Commercial Real Estate Redefined: How the Nexus of Technology Advancements and Consumer Behavior Will Disrupt the Industry”, Deloitte Center for Financial Services, 2016
[2] Kejriwal, Surabhi; Mahajan, Saurabh. In: “Blockchain in commercial real estate: The future is here!”, Delloitte Centrer for Financial Services, 2017.
[3] Idem nota 2.
[4] Greenspan, Gideon. In: “Avoiding the pointless blockchain project”, Linkedin, 2015.
[5] Sofia, “Blockchain-Enabled Smart Contracts: Applications and Challenges” , Let’s Talk Payments, March 8, 2016.
Tatiana Revoredo, em parceria com Guilherme Furlaneto - Empresário do ramo de construção civil e pagamentos eletrônicos, construtor de edifícios e loteador. Criador de sistemas de pagamentos eletrônicos para cartões de crédito, crowdfunding e criptomoedas. Especialista em estratégia de negócios blockchain pela Universidade de Oxford. Entusiasta da descentralização e tokenização de valores.
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