O artigo analisa as
recentes alterações dos contratos de locação, sobretudo as modificações
procedimentais, em especial da celeridade imposta às ações de despejo
embasadas em inadimplência de aluguéis e acessórios.
Resumo: este artigo busca fazer uma análise das recentes
alterações legislativas que atingem os contratos de locação, sobretudo as
modificações procedimentais, em especial da celeridade imposta às ações de
despejo embasadas em inadimplência de aluguéis e acessórios.
Palavras-chaves: locação – alteração legislativa
– fiança – ação de despejo – ação revisional – ação renovatória.
Sumário: Introdução; 2. Multa por resilição
unilateral do locatário; 3. Manutenção do contrato em casos de extinção de
sociedade familiar; 4. Duração das garantias contratuais; 5. Ação de
despejo. Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, mediante caução; 6.
Ação de despejo. Falta de pagamento; 7. Ação revisional de aluguel; 8.
Ações renovatórias; 9. Considerações finais
Introdução
Foi publicada a Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009,
introduzindo alterações na Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe
sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Essa lei foi amplamente divulgada pela imprensa, pois cerca
de 21% (vinte e um por cento) dos brasileiros vivem em casas alugadas e serão
diretamente afetadas pelas novas disposições.
Porém, a imprensa, salvo honrosas exceções, não observou
o rigor técnico ao comentar a lei, o que gerou dúvidas e, muitas vezes,
equívocos.
Pretende-se neste artigo a apresentação das apontadas
modificações que atingiram os contratos de locação sob uma análise
eminentemente jurídica. Eis, então, as alterações.
2. Multa por resilição unilateral do locatário
O artigo 4º., da Lei 8245/91, teve singela alteração nas
suas disposições que, contudo, sepultam a discussão sobre o valor da multa em
caso do locatário resolver desfazer-se do contrato antes do seu término.
Em tempo, manteve-se a regra de que o locador não pode
reaver o imóvel antes do término do contrato. Porém, o locatário pode
resilir o pacto desde que arque com a multa.
Nestes casos, o mercado estabeleceu como praxe uma multa no
valor de 03 (três) meses de aluguel. Porém, imagine-se que faltavam dois meses
para encerrar o contrato; ou, pior: um único mês. Não seria lógico e nem
justo exigir-se 03 (três) meses de aluguel como multa.
Essa multa é evidente cláusula penal. E, como tal, está a
mercê do artigo 412, do Código Civil, que estabelece que "o valor da
cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação
principal".
Assim, seria, inclusive, ilegal exigir-se uma multa de 03
(três) aluguéis quando restavam apenas 01 (um) ou 02 (dois) meses para
encerrar o contrato.
A Lei de Locação, com sua nova disposição, determinou que
a multa deverá ser proporcional ao cumprimento do contrato. Com isso fez coro
ao disposto no artigo 413, do Código Civil, que estipula: "A penalidade
deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver
sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."
Assim, se restar apenas um mês para o término do contrato e
o locatário resolver rescindi-lo, pagará, quando muito, a multa no valor de 01
(um) mês de aluguel, haja vista que este valor é a proporcionalidade invocada
pela lei.
3. Manutenção do contrato em casos de extinção de sociedade familiar
Como não poderia deixar de ser, a nova redação legal
previu a união estável como entidade familiar. Assim, se o casamento ou a
união estável, por qualquer motivo, findarem-se, a locação residencial
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel, sub-rogando-se em todos os direitos e deveres.
Caber-lhe-á notificar o locador e o fiador, se esta for a
garantia locatícia prevista.
Uma vez notificado o fiador, este poderá exonerar-se de sua
responsabilidade, desde que comunique por escrito em até 30 (trinta) dias o
locador, remanescendo sua responsabilidade pelo prazo de 120 (cento e vinte)
dias após a notificação do locador.
4. Duração das garantias contratuais
Esta questão foi uma das mais problemáticas que envolviam o
contrato de locação.
Via de regra os contratos vinham garantidos pela fiança e
detinham cláusula de renovação automática em caso de seu término. E surgia
a pergunta: o fiador seria responsável na renovação automática da qual não
anuíra expressamente?
A lei limitava-se a determinar no seu art. 39, in litteris:
"Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel."
A jurisprudência vacilou intermitentemente até a edição
da Súmula 214, do Superior Tribunal de Justiça, que dispôs: "O fiador na
locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não
anuiu."
Deste modo, o fiador somente permaneceria responsável pelos
débitos do contrato se houvesse anuído expressamente no aditamento.
Porém, a nova redação do art. 39, da Lei 8.245/91, é
manifestamente desvantajosa aos fiadores, uma vez que impôs: "Salvo
disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação
por prazo indeterminado, por força desta lei."
Portanto, pela parte inicial do artigo, vê-se que se trata
de cláusula dispositiva, ficando ao arbítrio das partes estipularem se haverá
a manutenção ou não da garantia em caso de renovação automática do
contrato. Entretanto, no silêncio, o fiador se mantém responsável pelas
dívidas do afiançado/locatário até a efetiva entrega do imóvel.
Além disso, há duas novas possibilidades do locador exigir
do locatário novo fiador ou garantia contratual. E são:
Art. 40.
...
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente
...
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
O inciso II é uma mera adaptação de nomenclatura ao
inserir a recuperação judicial da Lei 11101/05.
Todavia, há de se atentar ao inciso X. Por ele, numa
interpretação lógica, percebe-se que prorrogado o contrato por prazo
indeterminado o fiador se mantém a ele vinculado. Mas, faculta-se-lhe notificar
o locador da sua intenção de desonerar-se, ficando apenas obrigado aos efeitos
da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes à notificação.
Deste modo, parece inequívoco que o fiador pode denunciar
sua garantia prestada nos casos de prorrogação do contrato por prazo
indeterminado.
Caso isso aconteça, o "locador poderá notificar o
locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta)
dias, sob pena de desfazimento da locação." (art. 40, parágrafo único,
nova redação).
Repita-se: caso o fiador se desonere unilateralmente, caberá
ao locatário providenciar nova garantia num prazo de 30 (trinta) dias. Se não
o fizer, o contrato de locação será resolvido, extinguindo-se.
Como se verá abaixo, a situação permite, inclusive, ação
de despejo por um rito mais célere.
5. Ação de despejo. Liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, mediante caução.
O grande pavor dos locatários está ainda mais tenebroso. O
rito das ações de despejo foi alterado para dar mais celeridade e efetividade
a estes provimentos.
O art. 59, §1º., agora contempla a possibilidade de se
conceder "liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da
audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor
equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento
exclusivo", afora as hipóteses que se mantiveram, as despontadas novas
situações, quais sejam:
Art. 59...Veja-se cada uma delas:
§1º.
...
VI – o dispositivo do inciso IV do art. 9º. (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las), havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;VIII - término do prazo de locação na residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
O inciso VI trata da hipótese em que reparações urgentes devam ser realizadas no imóvel locado, sendo impossível realizá-las com a presença do locatário, ou caso esse se negue a autorizar que se realizem. Por exemplo, é recorrente a notícia de que chuvas fora do padrão da normalidade causaram danos em vários imóveis em várias cidades. Suponha-se que um desses imóveis locado esteja seriamente comprometido em sua estrutura e o Poder Público Municipal determine reparos urgentes. Nesta hipótese, se não for possível ao locatário manter-se no imóvel ou não permitir que os reparos sejam feitos, cabe ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 (quinze) dias.
Viu-se acima que se houver denúncia da fiança com o
propósito do fiador eximir-se de responsabilidade nos contratos prorrogados por
prazo indeterminado, e se não houver constituição de novas garantias, o
contrato se extingue (art. 40, parágrafo único). Nessa situação, o inciso
VII permitiu a ação de despejo igualmente com liminar de desocupação em 15
(quinze) dias.
Outrossim, o inciso IX permite que se faça o despejo pelo
mesmo rito caso haja inadimplência de aluguel e o contrato esteja desprovido de
qualquer garantia, seja qual for o motivo, salvo se o locatário depositar em
juízo a totalidade dos valores devidos.
Nas locações não residenciais (empresariais, comerciais,
industriais), se houver a notificação para desocupação e o locatário não
desimpedir o imóvel, e se a ação de despejo for promovida em até 30 (trinta)
dias do cumprimento desta notificação, assiste ao locador o direito de liminar
nos mesmos termos.
Em todas essas hipóteses, repise-se, a ação terá rito
ordinário, cabendo a antecipação da tutela de desocupação inaudita
altera pars, determinando-se a liberação do imóvel em no máximo 15
(quinze) dias, desde que o autor/locador dê em caução no valor de 03 (três)
aluguéis contratados.
Em singelas palavras: o locador apresenta as hipóteses acima
invocadas, deposita em juízo o valor de 03 (três) aluguéis, e consegue a
desocupação do imóvel em no máximo 15 (quinze) dias.
6. Ação de despejo. Falta de pagamento
As ações de despejo fundadas na falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de
aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, sofreram
alterações significativas de modo a torná-las mais dinâmicas e, sobretudo,
pacificar-se antigas controvérsias jurisprudenciais.
Com efeito, resolveu-se definitivamente a questão da
legimitidade passiva para figurar nas ações de despejo. O fiador deveria ser
réu na ação de despejo quando sua responsabilidade é apenas pelo pagamento
do débito?
Pela nova redação do art. 62, I, da Lei 8245/91, o pedido
de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos
aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário
para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para
responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial,
cálculo discriminado do valor do débito.
Assim, o pólo passivo contará com o locatário e o fiador.
O objeto imediato pretendido nos pedidos é plúrimo: despejo e cobrança. E
cada réu responderá pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento, no caso do
fiador; pagamento e despejo, no caso o locatário).
Por outro lado, o locatário e o fiador poderão evitar a
rescisão do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de
suas citações, desde que promova o pagamento do débito atualizado mediante
depósito judicial, incluídos neste valor: a) os aluguéis e acessórios da
locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades
contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os
honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante
devido, se do contrato não constar disposição diversa.
Haja vista que a Lei não fez menção sobre o início do
prazo para a purgação da mora, entendemos que se aplica a regra dos artigos
214, III e 191, todos do Código de Processo Civil. Assim, quando houver vários
réus (fiador e locatário), o prazo para purgação inicia-se a partir da data
de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório
cumprido. E se os réus possuírem diferentes procuradores, ser-lhes-ão
contados em dobro os prazos para contestar, para recorrer e, de modo geral, para
falar nos autos e inclusive purgar a mora.
Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do
locatário ou do fiador, o locador poderá discordar do quantum apurado.
Nesta hipótese, o depositante será intimado através de seu advogado para
complementar a diferença em 10 (dez) dias.
Não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido
de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada (art. 62, IV).
Esse depósito complementar é denominado emenda da mora pela
Lei. Na sua redação antiga não se admitia a emenda da mora se o locatário
já houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses
imediatamente anteriores à propositura da ação.
Agora arrochou-se ainda mais as possibilidades do locatário.
A nova redação delimitou que não se admitirá a emenda da mora se o
locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses
imediatamente anteriores à propositura da ação.
Proferida a sentença de procedência do pedido, o juiz
determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30
(trinta) dias para a desocupação voluntária, com redução para 15 (quinze)
dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem
decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com
fundamento em mútuo acordo; infração legal ou contratual; falta de pagamento
de aluguéis e acessórios; para reparos urgentes determinados pelo Poder
Público; ou nas denúncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo
superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente.
Contudo, nessa última hipótese, e apenas nela (denúncia
vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado
indeterminadamente) será necessária a caução de valor não inferior a 6
(seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data
da prestação da caução.
Deste modo, tem-se por novidade importante e de destaque pela
nova redação da Lei: em caso de inadimplência de aluguéis ou acessórios,
proferida a sentença de desocupação essa fixará prazo de 15 dias para
desocupação, podendo ser executada provisoriamente independentemente de
caução.
7. Ação revisional de aluguel
Manteve-se o rito sumário para essa ação, com as
adaptações pertinentes aos artigos 275 e seguintes do Código de Processo
Civil.
Neste passo, o juiz, ao receber a inicial de revisão de
aluguel, designa audiência de conciliação e se houver elementos suficientes
no processo fixará os aluguéis provisórios, que serão devidos desde a
citação nos seguintes moldes:
a)em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não
poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b)em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório
não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
Por conseguinte, os aluguéis provisórios jamais poderão
diferir de 80%, para mais ou para menos. Isso, contudo, não impede que a
fixação dos aluguéis definitivos determinados em sentença ultrapasse este
limite.
Para tanto, após a defesa apresentada em audiência e o
eventual pedido contraposto do réu, o juiz determinará a realização de
perícia e posterior audiência de instrução e julgamento, se assim entender
pertinente (art. 68, IV).
Além disso, sem prejuízo da contestação e até a
audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo
os elementos para tanto. Esse pedido de revisão interrompe o prazo para
interposição do recurso de agravo que desafia a decisão que fixou o aluguel
provisório.
8. Ações renovatórias
Também houve modificações nas ações renovatórias. Na
verdade dois tópicos foram acrescidos, mantendo-se na íntegra as demais
regras.
Uma sem maiores repercussões: o art. 71, V, foi alterado
para adaptar regra prática. Antes, o texto de lei fazia menção à necessidade
de ao se indicar o fiador do contrato, fazê-lo com o número de sua inscrição
no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento. O novo texto remete à
necessidade de se indicar o número de inscrição do fiador no Ministério da
Fazenda, o famoso CPF.
Porém, significativa foi a alteração do art. 74. A
redação antiga previa: "Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o
prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para
desocupação, se houver pedido na contestação".
Agora a situação é mais rígida: e não for renovada a
locação o mandado de despejo será expedido com prazo de 30 (trinta) dias para
desocupação voluntária, desde que o locador tenha feito pedido contraposto
neste sentido na contestação.
9. Considerações finais
Uns dirão que as modificações das ações locatícias as
tornam tutelas diferenciadas, ágeis e efetivas; que trazem um acesso à
Justiça de razoável duração e célere quanto à tramitação, auspício
constitucional previsto no art. 5º., LXXVIII;
Outros, que os interesses econômicos se sobrepuseram ao
Direito Social de Moradia, um direito fundamental previsto no art. 6º., da
Constituição Federal e que, dispensando comentários sobre, refletem a
dignidade da pessoa humana.
Parece-nos que ambos têm razão!
Autor: ALMEIDA JÚNIOR, Jesualdo Eduardo
Fonte: Revista Jus Navigandi
Nota do Editor:
A Lei de Locações (lei 8.245/91 - clique aqui) passou a vigorar a partir do dia 25 de janeiro de 2010 com as novas regras introduzidas pela lei 12.112/09 (http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/820511/lei-12112-09), fruto do PL 71/07, sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva no dia 9 de dezembro de 2009.
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