O novo Código Civil, na parte que trata do condomínio edilício, prevê,
no artigo 1.347, a possibilidade de escolha de um síndico não condômino.
É o chamado síndico terceirizado, que pode ser pessoa física ou
jurídica, especializada em condomínios, com conhecimento suficiente para
poder representá-lo em juízo ou fora dele, praticando todos os atos
previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, que trata da competência do
síndico.
É preferível o termo “terceirizado” que significa o síndico não
condômino que, por sua vez, pode ser “síndico profissional” ou não.
Há vantagens em se contratar um síndico terceirizado, principalmente
quando nenhum condômino quer assumir esse encargo porque é de grande
responsabilidade, além de ocupar o tempo das pessoas que tem sua
profissão, seu trabalho e seus afazeres particulares.
O síndico terceirizado não reside no condomínio. Por essa razão, não é
procurado no meio da noite porque alguém está fazendo barulho, nem
tocarão a campainha da sua residência na hora que ele está descansando
depois de um dia de trabalho, porque está havendo infiltração de água em
determinado apartamento ou a vizinha chegou depois das 22h e está
andando de salto alto de lá para cá. Não tem o desgaste do dia a dia com
os demais moradores do condomínio e, por esta razão, está longe das
picuinhas, simpatias e antipatias.
O morador de um prédio situado no Brooklin Paulista propôs recentemente
uma ação contra o condomínio porque estacionaram um veículo atrás do
dele e o impedia de sair. Na ação, relata que o síndico era desleixado e
não cumpria com seus deveres porque, imagine, ele telefonou à meia
noite e meia para o apartamento do síndico, a esposa atendeu, disse que
ele estava dormindo e, incrível, não o acordou e ele não desceu até a
garagem para resolver o problema.
Muitos síndicos renunciam seus mandatos ou desistem de ser reeleitos e
nunca mais querem saber por não aguentar mais as pessoas tirarem o seu
sossego, procurarem a qualquer hora do dia ou da noite por problemas na
maior parte das vezes de pouca importância. Nem no elevador eles têm
paz. Entra algum morador e imediatamente pergunta sobre problemas do
condomínio, queixa-se do porteiro noturno que dorme e demora a abrir o
portão da garagem e por aí afora.
O conselho é deixar sempre o seu e-mail e recomendar que as pessoas
escrevam ao invés de incomodar pessoalmente o síndico. Nem sempre
funciona, porque a maioria não escreve para não se comprometer,
preferindo interfonar para o síndico ou bater à porta de seu
apartamento.
Não é preciso dizer mais para se constatar as vantagens da terceirização do síndico.
Mas é claro que não há só vantagens. Há também algumas desvantagens
como, pelo fato de não residir no condomínio, não acompanhar de perto o
que ocorre. Mas esse problema é facilmente contornável. O síndico
terceirizado tem que ter um ótimo zelador, escolher a administradora com
cuidado e ir ao menos uma vez por semana no condomínio.
O síndico é eleito para exercer um mandato de acordo com o disposto na
convenção condominial, pelo período não superior a dois anos, mas que
pode ser renovado. E o mandato se opera, de acordo com o artigo 653 do
Código Civil, “quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento
de mandato”.
O síndico recebe, no caso, o mandato através da assembleia geral, que
pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, em que conste, na Ordem
do Dia, a aprovação da terceirização, sua eleição e os seus salários.
Entretanto, embora haja opiniões divergentes, esta figura do síndico
terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de
serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que
prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro
lado, pelo subsíndico, se houver, e pelos membros do Conselho Consultivo
aos quais compete “dar parecer sobre as contas do síndico.”
O Conselho Consultivo, atualmente, não é obrigatório, salvo se a
convenção dispuser de modo diverso. Mas, no caso de se terceirizar o
cargo de síndico, é imperiosa a sua existência, para examinar as suas
contas.
Mas é necessário que o síndico terceirizado faça constar no contrato
sua autonomia, para evitar que seja apenas um “testa de ferro” do
conselho, que eventualmente possa tentar obrigá-lo a fazer tudo o que
seus membros desejam.
Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato
de prestação de serviços. O prazo deve ser de dois anos, podendo
prosseguir por tempo indeterminado ou ser denunciado o contrato mediante
notificação com antecedência de trinta dias, sem incidência de multa
compensatória.
Autor: Daphnis Citti de Lauro
Advogado,
formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e
especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de
condomínios e locações. Sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde
1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e
locações e atua como síndica terceirizada.
Autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”.
Fonte: Revista Jus Navigandi
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