Em tempos de aquecimento do mercado imobiliário, inclusive, no que
diz respeito à intensa procura por locações comerciais, algumas
peculiaridades jurídicas devem ser conhecidas pelos envolvidos, seja na
qualidade de locadores, seja na qualidade de locatários.
Além do direito à renovação do contrato, previsto no artigo 51, da
Lei do Inquilinato, algumas modalidades de locatários gozam de outras
prerrogativas legais.
Preceitua o artigo 53 da Lei 8.245/1991 que:
Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades
sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser
rescindido:
I – nas hipóteses do artigo 9º;
II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título
registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo
feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição,
edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Ou seja, os contratos de locação dos estabelecimentos cuja atividade
desempenhada for destinada a saúde, ensino ou de cunho religioso têm
garantia legal que impede sua rescisão, afastando-se, com isso a
conhecida “denúncia vazia”.
Nesse particular, ao contrário da ação renovatória, que depende de
uma iniciativa do locatário sujeita a prazo decadencial, a previsão do
artigo 53, da Lei do Inquilinato, confere àqueles locatários
especificados o impedimento do rompimento imotivado do contrato.
Confirmando a aplicação da lei, o posicionamento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ESTABELECIMENTO DE ENSINO AUTORIZADO E
FISCALIZADO PELO PODER PÚBLICO. CARACTERIZAÇÃO. ART. 53, CAPUT, DA LEI
8.245/91. APLICABILIDADE. PRECEDENTES. REEXAME DE MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO-COMPROVADO. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO
CONHECIDO. 1. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que a locação de imóvel não-residencial, para localização e
funcionamento de estabelecimento de ensino, ainda que o contrato tenha
sido celebrado com prazo determinado, somente será passível de rescisão
nas hipóteses previstas no art. 53, §§ 1º e 2º, da Lei 8.245/91. 2.
Hipótese em que o Tribunal de origem, com base no conjunto probatório,
entendeu que a atividade exercida pela recorrida preenche os requisitos
elencados no art. 53, caput, da Lei do Inquilinato, bem como que não
restaria demonstrada a existência de acordo entre as partes para
desocupação do imóvel objeto da locação, nos termos do art. 9º, I, da
mesma Lei. 3. Destarte, inferir os fundamentos esposados pela Turma
Julgadora, quanto à natureza da atividade exercida pela recorrida no
imóvel, assim como a não-existência de acordo entre as partes para
rescisão da locação, demandaria o revolvimento de matéria
fático-probatória, inviável em sede especial, por atrair o óbice da
Súmula 7/STJ. 4. Dissídio jurisprudencial não-comprovado. Súmula 83/STJ.
5. Recurso especial não conhecido. (STJ REsp 545.196/DF Min. Rel. Arnaldo Esteves Lima 5ª Turma DJ 29.5.2006)
Ademais, mesmo que o locador venha demandar judicialmente o despejo
dessas excepcionais modalidades de estabelecimento, o artigo 63, §3º, da
Lei nº 8.245/91, assegura que o prazo para desocupação será de “um
ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira
instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será
de seis meses”.
Todavia, há algumas hipóteses que a própria lei dispõe que excepcionam essa regra geral.
A primeira delas é a deliberação das partes (“por mútuo acordo”),
prevista no artigo 9º, I, da Lei do Inquilinato. Nesse sentido, se as
partes contratantes estipulam um prazo determinado para findar a relação
contratual, nada impedirá, portanto, sua rescisão.
Outra possibilidade de encerramento do vínculo contratual firmado é a “prática de infração legal ou contratual”, bem como a “falta de pagamento do aluguel e demais encargos”
(art. 9º, II e III). Exemplo dessas transgressões contratuais é o
descumprimento de alguma imposição, como a contratação de seguro contra
incêndio, sublocação sem consentimento, inadimplência do aluguel ou de
outras obrigações, como IPTU e taxas condominiais.
Já o locador, nessas hipóteses, pode pleitear a rescisão caso venha
demandar o imóvel locado para demolição, edificação ou reforma “que venha resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil”.
Logo, é extremamente restrita a possibilidade de o locador impedir o
prosseguimento do curso do contrato de locação utilizado pelos
estabelecimentos de saúde, ensino ou religiosos.
A atual lei (8.245/91), com redação dada pela lei nº 9.256/96,
ampliou o alcance da legislação anterior (6.239/75), que se limitava aos
hospitais, unidades sanitárias oficiais, estabelecimentos de saúde e
ensino. Além dos asilos, os estabelecimentos religiosos registrados
também foram contemplados. Há, ainda, a necessidade de que os
estabelecimentos de saúde e ensino sejam “autorizados e fiscalizados pelo Poder Público”.
Segundo SÍLVIO DE SALVO VENOSA, “A presente disposição tem um
evidente sentido social, protegendo a permanência desses
estabelecimentos que desempenham importante papel de assistência e
educação”[1].
Nesse contexto, questiona-se o porquê do legislador não ter também
acrescido as instituições filantrópicas/sem fins lucrativos no texto
legal.
No entanto, ressalva o citado doutrinador que o conceito dos
estabelecimentos eleitos pelo legislador é restrito, não se incluindo “cursos
livres de informática, de arte, de atividade profissionalizante, [...]
cursinhos preparatórios e auto escolas (JTACSP 576/161)”.
Simples clínicas médicas, onde ocorre mera realização de exames e
consultas, segundo a Jurisprudência atual, não podem ser consideradas
como estabelecimento hospitalar para efeito da aplicação legal em
comento.
Com efeito, os estabelecimentos destinados a tratamento de saúde,
principalmente, os que prestem serviços com convênio ao SUS – Sistema
Único de Saúde, não podem ser afastados dessa garantia legal, por
estarem incluídos no objetivo social do legislador, ao complementarem o
exercício da saúde pública nacional, em estado notoriamente precário.
Da mesma forma, os estabelecimentos destinados ao ensino fundamental e médio.
Ressalte-se, por fim, que, para conseguir a rescisão, o locador deverá desincumbir de cabal comprovação do “aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil” do imóvel, sob pena de prevalecer o impedimento legal.
Quanto ao locatário, deverá adotar as devidas providências para
manter o estabelecimento devidamente registrado, autorizado e
fiscalizado pelo Poder Público, conforme o caso, evitando-se a perda da
garantia legal que lhe é conferida.
Portanto, as condições para se firmar e manter um contrato de locação
de imóvel não residencial celebrado com os estabelecimentos que a Lei
atribui tratamento privilegiado deverão ser sempre bem tratadas
previamente pelas partes, evitando-se prejuízos futuros.
[1] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: lei nº 8.245, de 18-10-1991. 10ª edição. São Paulo: Atlas, 2010. p. 242.
Autor: Bernardo José Drumond Gonçalves
Fonte: meuadvogado.com.br
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