Quem já comprou um imóvel na planta sabe
que a entrega das chaves não tem só uma importância simbólica. É o
momento que o tomador sai das mãos da construtora e passa efetivamente a
ser financiado pelo banco. Aos poucos, porém, uma combinação entre
demanda das construtoras e adesão dos grandes bancos vem quebrando essa
tradição.
O 2012 ruim das incorporadoras serviu
para dar gás a essa mudança. Pressionadas por melhores margens em seus
lançamentos e por uma gestão mais eficiente de caixa, as maiores
empresas do setor passaram a buscar alternativas para se livrar do
mutuário mais cedo. “O repasse é um problema que preocupa a indústria”,
afirma José Florêncio, vice-presidente financeiro da Cyrela. “Alguns
bancos começam a atender nossos pedidos por repasses antecipados.”
A grande dificuldade para as
construtoras é uma espécie de ginástica matemática que precisa ser feita
para viabilizar no repasse antecipado (chamado de “fração ideal”, no
jargão do mercado).
Quando um imóvel é comprado na planta, durante o
período financiado pela construtora, as parcelas e o saldo devedor são
corrigidos mensalmente pelo Índice Nacional dos Custos da Construção
(INCC). Ao mesmo tempo, a construtora paga os juros do financiamento que
faz com o banco para erguer a obra. A conta que a empresa faz para o
repasse antecipado é calibrar as duas variáveis para acertar o momento
ideal de transferir o devedor para o banco.
Por outro lado, diz Florêncio, da
Cyrela, a manobra antecipa o fluxo de caixa da incorporadora. Também
garante que, depois de entregar o empreendimento, um menor número de
clientes fique na construtora por não conseguir financiamento bancário.
“É uma mudança cultural para algumas
incorporadoras o repasse antecipado” diz Gueitiro Genso, diretor de
crédito imobiliário do Banco do Brasil. “Os empreendimentos financiados
com recursos do FGTS já funcionam com repasses na planta”. Os recursos
do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são usados para
financiar o programa habitacional do governo, o Minha Casa Minha Vida.
Segundo Genso, em uma obra de 24 meses, o
BB antecipa repasses para o 6º ou 12º mês, por exemplo. Em alguns
casos, pode até adiantar o dinheiro na planta.
“Há cada vez mais empresas trazendo
clientes mais cedo para o agente financeiro. A companhia pode até nos
trazer o cliente já na planta e se focar inteiramente na construção”,
afirma José Urbano Duarte, vice-presidente de governo e habitação da
Caixa Econômica Federal.
No crédito imobiliário, a transição
entre financiar um empreendimento e uma pessoa física é um momento
crítico para rentabilizar a operação. “O retorno do financiamento à
construção é bem baixo. É preciso rentabilizar a operação na pessoa
física”, afirma Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC.
“Se a construção não servir como porta de entrada para pessoa física,
talvez essa operação não valha a pena.”
Ao fazer o repasse antecipado, o banco e
a construtora também conseguem evitar casos em que o tomador não
consegue migrar para o crédito bancário na entrega das chaves. É o que
ocorre por exemplo, quando o tomador fica com o “nome sujo” enquanto
está sendo financiado pela construtora. Outro caso observado nos últimos
anos é o imóvel se valorizar ao longo da construção e, na hora da
passagem para o banco, ele não ser mais elegível para financiamento via
SFH, que usa recursos da poupança e tem taxas mais baratas.
Fonte: http://incorporacaoimobiliaria.com/2013/01/21/mercado-testa-repasse-antecipado/
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