No mercado imobiliário, é comum a utilização, nos
contratos de promessa de compra e venda, de cláusula de resolução automática
no caso de inadimplemento, pelo promitente comprador, de uma das parcelas que
constituem o preço do imóvel: trata-se da cláusula resolutiva expressa,
também chamada de "pacto comissório", prevista no art. 474 do
Código Civil.
Assim, com a cláusula resolutiva expressa, seriam evitados
os problemas que acompanham a necessidade de uma prévia declaração judicial
para a extinção do contrato no caso de inadimplemento, tais como morosidade e
despesas.
Regra geral, no caso dos contratos de promessa de compra e
venda de imóveis, essas cláusulas dispõem que diante do inadimplemento de uma
das parcelas do preço a ser pago, o contrato seria automaticamente rescindido,
independentemente de prévia notificação do promitente comprador, ficando a
promitente vendedora livre para renegociar o imóvel, sem que fosse necessária
qualquer formalidade judicial ou extrajudicial.
Portanto, diante do inadimplemento, o contrato seria
automaticamente rescindido, a pena pelo descumprimento – se prevista –
aplicada, e o promitente comprador perderia o direito à posse do imóvel,
devendo retirar-se, já que o objeto da promessa de compra e venda se
encontraria livre para uma nova venda pelo até então promitente vendedor, que,
caso necessário, poderia ajuizar uma ação de reintegração de posse.
Desde o período de vigência do Código Civil de 1916, que
tratava da cláusula resolutiva expressa em seu art. 1.163, discute-se qual o
efeito prático do pacto comissório. Enquanto alguns juristas entendiam que o
Direito Brasileiro teria adotado o modelo francês, de acordo com o qual a
resolução contratual somente se daria mediante sentença judicial
declaratória, outros defendiam a adoção do modelo alemão, que preconiza que
diante da inadimplência do devedor, o contratante prejudicado poderia resolver
o contrato e exigir-lhe reparação por suas perdas e danos ele mesmo,
independentemente de decisão judicial.
Ocorre que ainda são controversos os efeitos práticos das
cláusulas resolutivas expressas no contratos, especialmente no que concerne às
promessas particulares de compra e venda de imóveis. Na prática, as decisões
judiciais vêm oscilando a respeito da aplicação e dos efeitos dessas
cláusulas.
Assim, é possível que encontremos decisões que argumentam
que a cláusula resolutiva expressa tem validade automática, ocorrendo, de
fato, a resolução do contrato independentemente de qualquer notificação
judicial ou extrajudicial e, claro, independentemente de uma sentença judicial.
Tal entendimento se baseia no argumento de que tendo o Código Civil previsto a
possibilidade de existência da clausula resolutiva expressa nos contratos,
deve-se conferir-lhe validade, sobretudo considerando-se a autonomia da vontade
das partes e a liberdade no ato de contratar, sob pena de se privilegiar o
devedor em mora.
Por outro lado, há decisões no sentido de que a cláusula
resolutiva expressa, mesmo prevista para operar automaticamente, não teria
efeitos de pleno direito no contrato particular de promessa de compra e venda,
sendo necessária a prévia notificação extrajudicial ou judicial do
promitente comprador inadimplente para que se opere a rescisão contratual. Tal
entendimento se baseia na aplicação do art. 32 da Lei 6.766/79 – Lei de
Parcelamento do Solo Urbano – e do art. 1º do Decreto-Lei 745/69, aplicável
no caso dos imóveis não loteados.
E ainda, em alguns casos, julgadores entendem que os
contratos particulares de promessa de compra e venda somente poderiam ser
rescindidos por decisões judiciais que teriam, então, efeitos declaratórios, ex
tunc, que retroagem à data do inadimplemento. Assim, nesse caso, os
contratos particulares de promessa de compra e venda, mesmo prevendo a hipótese
de resolução automática no caso de inadimplemento, somente poderiam ser
rescindidos por decisão judicial.
Essa última corrente baseia-se na idéia de que a cláusula
resolutiva expressa apenas garantiria uma sentença de efeitos retroativos,
enquanto que nos casos em que não há tal cláusula, a sentença seria
constitutiva, ou, mais propriamente, descontitutiva de direitos, com efeitos ex
nunc. Assim, os princípios da inafastabilidade da jurisdição, do
contraditório e da ampla defesa garantiriam a impossibilidade da rescisão
contratual sem um devido processo legal.
Diante dessa oscilação jurisprudencial e até que a
questão não se pacifique nos tribunais, para se reduzir o risco de eventuais
ações judiciais de compradores inadimplentes que poderiam utilizar como
fundamento a falta de prévia notificação para rescindir o contrato, é
interessante ao vendedor do imóvel que envie ao comprador inadimplente uma
carta, com aviso de recebimento, informando que, embora dispensado de fazê-lo,
vem lhe dar ciência de que o contrato está rescindido de pleno direito,
estando liberado para renegociar o imóvel.
Nenhum comentário:
Postar um comentário