Aluguel garantido é uma falácia. Ante ao fato de poucas pessoas conhecerem as nuances que envolvem a Lei do Inquilinato, que prevê todas as formas de garantia da locação, há algumas imobiliárias que se aproveitam da complexidade das leis para afirmar que garantem o aluguel. Essa falsa promessa afronta as disposições legais, podendo a SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda, processá-las em decorrência desse ato irregular, pois somente uma Cia de Seguros tem capacidade financeira e patrimonial para oferecer contrato de garantia.
Dessa maneira, consiste numa falsa promessa a afirmação da imobiliária de que oferece aluguel garantido, pois assume o papel de uma companhia de seguros e, com isso, age à margem da lei, uma vez que é mera prestadora de serviços.
Caso as imobiliárias tivessem capital social tão elevado, seriam bancos ou companhias de seguro. A imobiliária promete garantir o aluguel com o dinheiro do giro que recebe dos inquilinos, valor que está na conta corrente do banco que não é dela, exceto os 10% de comissão, já que 90% pertencem aos locadores.
Os locadores/proprietários devem ficar atentos com as administradoras que fazem esse tipo de promessa enganadora. Há casos de imobiliárias que, no momento em que ocorre o atraso superior a dois meses, simplesmente se esquecem do que “prometeram” e deixam o locador no prejuízo, tendo esse que contratar um advogado para promover o despejo por falta de pagamento.
Desaquecimento da economia aumenta o risco
Com o desaquecimento da economia e o aumento do desemprego, espera-se um pequeno crescimento da inadimplência na locação, e, assim, poderá ficar evidente a falsidade do aluguel garantido, já que ninguém vira dinheiro da noite para o dia, ainda mais com o fato de uma ação de despejo por falta de pagamento demorar em média 10 meses, podendo em alguns casos demorar três anos.
A administradora de imóveis que seduz com a promessa de garantir o aluguel pratica propaganda enganosa, que, por sua vez, é vedada pelos artigos 4º, inciso VI, 6º, inciso IV, e 37 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois promete algo que não pode cumprir, já que não detém patrimônio e capital suficientes.
Somente Cia. Seguradora pode garantir
O legislador, visando proteger o mercado, estabeleceu nos artigos 72 a 74, do Decreto 73/1966, que somente a sociedade criada com a única finalidade de companhia seguradora, portanto, detentora de expressivo capital, pode vender garantia, o que obviamente exclui as imobiliárias. Se o diretor da imobiliária engana o locador, poderá ser punido pela Superintendência de Seguros Privados (Susep), de acordo com as disposições dos artigos 34 e 42 do Decreto-Lei 60.459/1967.
Os corretores de imóveis também podem ser punidos com base no Código de Ética Profissional, Resolução 326/1992 do Cofeci, pois o seu artigo 6º, inciso I, proíbe o corretor de “aceitar tarefas para as quais não esteja preparado, ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda que possam prestar-se à fraude”.
É inegável que a imobiliária que age como companhia de seguros pratica concorrência desleal, já que compromete o mercado com a falta de seriedade e de compromisso com o cliente, pois o engana ao induzi-lo à ideia de que possui capital e patrimônio que possam garantir o aluguel.
Cabe à administradora se empenhar em realizar a locação com segurança para seu cliente/locador, sendo que o artigo 37 da Lei do Inquilinato, 8.245/1991, oferece como únicas alternativas para garantia: fiadores, seguro-fiança, título de capitalização, caução ou bens móveis e imóveis. Qualquer outra promessa não tem fundamento legal, sendo fundamental a elaboração profissional do contrato de locação que deve abordar as particularidades de cada caso.
Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
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