INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Noções

Trata-se de um contrato mediante o qual o incorporador se obriga a construir unidades habitacionais autônomas de edifício construído sob o regime de condomínio especial, com o objetivo de satisfazer os interesses dos respectivos adquirentes ou compromissários compradores.

Deverá ser regido mediante via contratual, em que deverá haver um consenso entre as partes, sendo oneroso, comutativo, sinalagmático, formal e de execução deferida.

Em relação aos deveres das partes, a obrigação da incorporadora imobiliária é de resultado, efetivando-se com a entrega da unidade construída.

Aquele que compra as unidades habitacionais autônomas pode ser tanto pessoa física quanto jurídica. Mas, tratando-se de legitimidade para ser contratualmente incorporador, elencam-se tais sujeitos, conforme Roberto Senise Lisboa:

a) O proprietário do terreno (por óbvio, não se pode dizer que é seu aquilo que não é, no plano dos fatos);

b) O promitente comprador do terreno, com cláusula de irretratabilidade;

c) O construtor, formalmente autorizado por meio de instrumento de mandato irrevogável, pelo proprietário ou pelo promitente comprador;

d) O corretor de imóveis, formalmente autorizado por meio de instrumento de submandato irrevogável, fornecido pelo construtor.

Constituição da incorporação 

Antes mesmo da elaboração contratual, deverá o incorporador obter autorização para realização do empreendimento, ao qual cumpre ao município do terreno autorizar a atividade. Deverá apresentar os documentos como: o registro do imóvel com indicação de seu proprietário, projeto do empreendimento, descrição das unidades habitacionais autônomas e das áreas comuns do futuro condomínio, certidões de inexistência de débito tributário ou previdenciário do incorporador, etc.

Como o contrato de incorporação imobiliária é uma forma de aquisição de propriedade imóvel é necessário o registro no cartório onde se encontra o imóvel, assim, depois de registrado tornará possível ao incorporador efetivar ao público acerca do empreendimento, para fins de alienação ou promessa de venda das unidades habitacionais autônomas, conforme o projeto apresentado pelo município da localidade.

No contrato de incorporação, deverá conter:

a) A alienação da fração ideal do terreno, distinguindo a área útil e a área comum;

b) Seja por empreitada ou mesmo por administração, a incorporadora imobiliária torna-se obrigada a construir o edifício, bem como deverá constituir o condomínio predial.

Quanto ao objeto contratual, deverá expor a construção de edificações coletivas, conforme o estabelecimento de unidades autônomas, daí dizer que a incorporação imobiliária é regida pela teoria da afetação, pois trata-se de uma universalidade de direito, devendo-se por meio dele realizar determinada função econômica e, sobretudo, social, mas sem confronto ao direito subjetivo do incorporador proprietário, atribuindo o poder-dever sobre a propriedade, eliminando por completo possíveis prejuízos que os adquirentes ou promitentes compradores podem vir a ter.

Obrigação do incorporador

São de natureza, da lei ou mesmo do contrato, assim, a titulo de didática sobre o tema elencaremos algumas obrigações, como:

a) Inscrever a incorporação no registro imobiliário;

b) Fixar expressamente eventual prazo de carência;

c) Confirmar as vendas em até 60 dias, depois de concluído o prazo final de carência adotado;

d) Indicar no instrumento da incorporação o número de registro, os responsáveis pelo custeio da incorporação, os ônus fiscais e reais, a forma de pagamento do preço e o custo da fração ideal do bem;

e) Iniciar as obras de forma regular, sendo que não deverá paralisar por um período além dos 30 dias ou de forma excessiva, pois caso haja contrariamente, será notificado judicialmente para retomar as obras, por no mínimo 30 dias, sob pena de desconstituição da incorporação;

f) Averbar a incorporação;

g) Elaborar o condomínio.

Contratualmente, são obrigações do incorporador: transferir a fração ideal alienada; subscrever a escritura de alienação da unidade, sob pena de adjudicação compulsória, se verificada a quitação; construir o edifício em unidades habitacionais autônomas, em observância ao projeto de obra e seu respectivo cronograma e entregar as unidades alienadas e averbadas.

Responsabilidade do incorporador

Em seu modo de agir, o incorporador é responsável por perdas e danos em relação a responsabilidade civil, tanto contratualmente como extracontratualmente. Entretanto, na seara do direito consumeirista, o incorporador pessoa jurídica responde independente de culpa, além disso, como as responsabilidades em nosso ordenamento jurídico são fatiadas, há que ressaltar a existência de pena privativa de liberdade no âmbito penal pelo crime de falsa constituição de condomínio.

Direito de arrependimento do incorporador

O incorporador poderá arrepender-se, deixando de realizar a incorporação como forma de retratação da oferta ao público, no período em que venha a consignar com a documentação registrada no cartório imobiliário, em até 180 dias. Nesta situação, será responsabilizado por publicidade enganosa.

Extinção da incorporação

Podemos aqui elencar as formas de extinção, como:

a) pela execução regular do contrato;

b) pelo descumprimento da obrigação, em que a parte prejudicada se valer de clausula resolutória expressa ou tácita (pacto comissório);

c) pelo distrato;

d) em caso fortuito ou força maior.

Referências bibliográficas:

BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano de. Incorporação imobiliária à luz do CDC. São Paulo: Saraiva, 2002.

CHALUB, Melhim Nemen. Da incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Renovar, 2003.

LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil, V.4. ed. 4. São Paulo: Saraiva 2009.

Luiz Fernando Pereira Advocacia

Fonte: JusBrasil