terça-feira, 15 de fevereiro de 2011

OS RISCOS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS


Com a necessidade de ampliação de crédito para compra de imóveis, além de possibilitar o financiamento de imóveis de valores superiores àqueles permitidos pelo SFH, foi criado em 1997 o SFI (sistema financeiro imobiliário).

Inicialmente a diferença entre ambos é a forma de captação dos recursos. Enquanto os recursos que abastecem o SFH são oriundos dos depósitos em cadernetas de poupança, FGTS e FAT, o SFI é operado com recursos próprios das instituições financeiras, públicas ou privadas.

Outra diferença é que no SFH os juros tem uma limitação legal de 12% ao ano e a correção do saldo devedor deve ser feita pela TR (mesmo índice de correção das cadernetas de poupança), para os financiamentos feitos pelo SFI não há limitação de juros e é possível eleger qualquer índice para correção do saldo devedor.

No SFH a garantia concedida ao agente financeiro que empresta o dinheiro normalmente é a hipoteca do próprio bem financiado. Ocorre que para dar uma maior garantia aos bancos, facilitando a concessão dos empréstimos, foi criado um mecanismo de garantia chamado de alienação fiduciária.

Da maneira como está inserida na lei do SFI, essa garantia constitui uma verdadeira armadilha ao comprador do imóvel, pois caso consumidor passe por qualquer crise financeira e não consiga saldar as parcelas por três meses, perderá o imóvel para o banco independentemente de qualquer processo judicial.

Importante frisar que financiamentos imobiliários normalmente são feitos por muitos anos, as vezes décadas, razão pela qual o risco de tropeços financeiros não exclui ninguém de, eventualmente ter problema para honrar com as parcelas em um dado momento, sem significar que essa pessoa seja desonesta ou que não mais pagará sua dívida, mas que apenas precisa de um “fôlego” para fazê-lo, o que, com esse tipo de financiamento e garantia, se mostra um enorme risco de perder o imóvel que muitas vezes já se pagou por anos à fio.

O Poder Judiciário está atento a tal problema e, reiteradamente tem considerado ilegal o artigo 26 da Lei do SFI que autoriza a perda da propriedade pelo comprador sem nenhum tipo de processo judicial pois, segundo esse artigo da lei, basta que o agente financeiro notifique, de forma EXTRAJUDICIAL (simples notificação enviada pelo cartório) o comprador a pagar todo o saldo em aberto em no máximo quinze dias, incluídos juros correções e as despesas de cobranças e, caso não consiga fazê-lo nesse curto espaço de tempo, independentemente do motivo ou os problemas que o levou a se tornar devedor, e então a propriedade do imóvel já é consolidada em favor do agente financeiro.

Mais sério do que isso é que, de acordo com o texto legal, o financiador também pode realizar o leilão extrajudicial do imóvel, sem dar nova chance para que o comprador pague a dívida e, caso não o venda pelo preço da avaliação na primeira tentativa, pode vende-lo pelo valor da dívida em segundo leilão ou ficar com o imóvel para si.

Depois de arrematado o imóvel, também prevê a lei que será concedido ao arrematante do imóvel, de forma liminar e sem oportunidade para contestação do devedor, mandado de reintegração de posse do imóvel para aquele que o arrematou em leilão, determinando ao ocupante do imóvel que o desocupe em até 60 dias, sob pena de desocupação forçada.

Tal procedimento, apesar de previsto em lei, é completamente contrário à diversos princípios legais, entre eles o próprio direito de acesso à Justiça, direito do devido processo legal, direito do contraditório, princípio da dignidade da pessoa humana, fere ainda a função social do contrato, função social da propriedade e inúmeras outras ilegalidades, razão pela qual comumente o Poder Judiciário tem intervindo em casos dessa natureza e suspendendo ou até anulando leilões já realizados e em alguns casos até mesmo declarando a inconstitucionalidade deste artigo de lei.

Fonte: TAPAI Advogados - http://www.tapaiadvogados.com.br/artigo-6.html

9 comentários:

  1. Bom Dia. obrigada por esclarecer os riscos da alienação fiduciaria de imoveis, todos deveriam se formar direito, para não serem enganados isso levaria a pessoa a grandes complicaçãos futuras, uma esperança para quem deseja tanto ter um imoveis um jeito sutil de frustar. JUREMA

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  2. Bom dia Marcos. Posso dizer que estou passando pelo problema. Cabe ressaltar que além de tudo isto, o nome da pessoa que fez o financiamento fica incluso numa lista do BACEN (acho que é o CADIN) onde não consegue nunca mais financiamento de imóvel em nenhuma instituição financeira, mesmo ocorrendo a exclusão do nome do SERASA pela financeira.

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  3. Caso o devedor queira devolver o imóvel, antes de se tornar inadimplente, a credora é obrigada a aceitar o imóvel? Teria alguma penalidade?

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  4. Bom dia, fiquei aterrorizada com a informação de má fé do SFI . Vim procurar o que era alienação fiduciária em financiamento de imóvel, pois o BB solicita a alteração de uma Procuração Pública específica ao BB com todos os direitos descritos, mas que faltou a palavra "fiduciária". Fiquei perplexa, não só pelo engodo bancário, uma vez que o cliente não tem conhecimento disso e principalmente pelo BB ser um Banco Público, assim como a CEF. Obrigada pelas informações.

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  5. Eu ia comprar um imóvel através desse financiamento mais agora vou repensar

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  6. Me tira uma dúvida por favor,caso eu não tenha problemas em pagar as parcelas e nunca eu deixe de pagar eu corro risco de perder o imóvel por alguma situação de má fé da pessoa que esteja me passando o imóvel?

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    1. Também tenho essa dúvida, pois estou passando pela mesma situação..

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  7. Olá gostaria que tirasse uma dúvida tenho uma alienação fiduciária com imóveil de garantia pela CEF posso usar FGTS para amortizar parcelas?

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  8. Também estou interessada em comprar um imóvel nessas condições, custo que o valor que pago mensalmente de aluguel nunca voltará pra mim, é um risco mais considerando que se eu não pagar um aluguel também não tenho onde.morar, acho válido. Será que estou equivocada?

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