Nesta postagem vamos examinar detalhes dos principais índices de preços de imóveis relacionando diferentes fontes e métodos, de modo a exemplificar as variadas aplicações em cada país abordado.- Estados Unidos
O principal índice de preços de imóveis nos EUA é o S&P/Case-Shiller Home Price Indices, cuja metodologia foi desenvolvida pelos pesquisadores Karl E. Case e Robert J. Shiller.
O propósito do índice é medir a variação média nos preços dos imóveis em diferentes regiões do país.
O índice é calculado mensalmente para as 20 maiores regiões metropolitanas. O S&P/Case-Shiller utiliza o método de Vendas Repetidas para calcular o índice, utilizando dados de imóveis que tenham sido vendidos no mínimo duas vezes, de modo a captar a verdadeira variação no preço de cada imóvel. O índice busca manter constante o nível de “qualidade” dos imóveis e, para isso, qualquer alteração no padrão, tamanho ou mudanças físicas nas residências implica na exclusão desta do cálculo do índice para evitar erros de medição.
É publicado, também, o S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index agregando todos os índices regionais e utilizando como peso o valor agregado do estoque de imóveis em cada período, cuja periodicidade é trimestral. Para o cálculo do índice, os dados são coletados de todas as transações residenciais durante o mês em questão. A principal variável utilizada no cálculo é a variação de preço no período em que o mesmo imóvel foi vendido duas vezes. Os dados são coletados a partir do momento que se tornam públicos nos escritórios locais de registro.
- Nova Zelândia
Na Nova Zelândia, não há um índice oficial de preços de imóveis.
A empresa PropertyIQ Ltd. produz Quotable Value House Price Index – QVHPI em parceria com a empresa estatal Quotable Value Ltd., responsável pela avaliação de imóveis.
O QVHPI utiliza o método Sales Price Appraisal Ratio – SPAR. Os dados são coletados trimestralmente nas 16 "unidades territoriais". É posteriormente agregado com um sistema de pesos baseados no valor de estoque das residências.
Os resultados do QVHPI saem com uma defasagem de aproximadamente três meses do trimestre de referência. Isto se deve às datas de venda, registro nas autoridades locais e o início do cálculo pelos produtores do índice. Todavia, este lag permite a consolidação de aproximadamente 90% das vendas em todo o Território Nacional, o que garante precisão e confiabilidade ao índice.
- Austrália
Desde 1986, o Australian Bureau of Statistics - ABS vem calculando o índice de preço imobiliário para oito capitais, assim como um índice agregado em nível nacional.
O House Price Index - HPI é calculado e divulgado trimestralmente.
Apesar do método de elaboração do índice vir se aprimorando ao longo do tempo, eles têm priorizado o método de estratificação. Na composição do índice, o peso é dado pelo valor de estoque das moradias, e o índice é construído medindo-se as variações da mediana. Essa opção metodológica se justifica pelo fato da mediana ser a melhor medida de tendência central e menos afetada por outliers. Uma revisão do HPI, demandada pelo Reserve Bank of Austrália Annual Report (RBA), foi feita em 2004 pela ABS, devido à constatação de haver defasagem nas informações recebidas. O resultado foi uma mudança na forma como o HPI foi construído, adotando uma base de estratificação baseada na Estrutura (refere-se às características do imóvel, como tamanho, número de quartos, idade, etc.), Localidade (distância de shopping center, hospital, escola, etc.) e Vizinhança (características relacionadas com as condições sociais e ambientais).
Este método é chamado S L N Stratification (structural, locational and neighbourhood). Resultados de análises determinaram que seriam utilizadas quatro variáveis estruturais, quatro variáveis locacionais e uma de vizinhança.
Estatística Nova Zelândia (2010). Sydney, Melbourne, Brisbane, Adelaide, Perth, Hobart, Darwin e Canberra.
As características estruturais são pesquisadas no Censo Populacional e as características de vizinhança vêm do SEIFA (The Socioeconomic Index for Areas), que indica o status das áreas.
- Espanha
Na Espanha o instituto oficial de estatística, Instituto Nacional de Estadística - INE, publica o Índice de Precios de Vivienda – IPV, cujo principal objetivo é medir a evolução do nível de preços de compra e venda de imóveis novos e usados ao longo do tempo.
Outro importante uso do IPV é servir de comparação entre os diferentes membros da União Européia.
O IPV é um índice conjuntural, de periodicidade trimestral, cujos dados utilizados representam aproximadamente 90% de todas as transações de compra e venda de imóveis em todo o território espanhol. Os dados utilizados são fornecidos pelo Consejo General del Notariado através da Agencia Notarial de Certificación - ANCERT.
A ANCERT disponibiliza informações relativas a variáveis de localização, preço, atributos e características, datas e características regionais.
O método de cálculo do IPV é a Regressão Hedônica, que permite estimar preços trimestrais por estrato, independente da quantidade de imóveis vendidos em cada período de tempo. Desta forma, quanto maior o grau de detalhamento, maior é o ajuste estatístico. A estrutura de ponderação permite estabelecer a importância ou peso de cada estrato de imóveis frente a todas as demais, em função do gasto total agregado durante um período de referência.
- Atenção:
O que pode ser resumido a partir de todos os métodos expostos é que comparações entre índices de preços de imóveis podem ser muito limitadas com relação aos resultados, pois a fonte de dados, financiados ou à vista, usados ou novos, valor avaliado ou preço de registro, interferem nos resultados, o que na prática pode significar comparar índices diferentes.
Na nossa IV e última postagem sobre o tema abordaremos o ÍNDICE DE PREÇOS DE IMÓVEIS NA REALIDADE BRASILEIRA.
Fonte: Pesquisa IBGE / Wikipédia
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