Uma decisão tomada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) pode retirar de vez do mercado a tabela Price(sistema de amortização dos financiamentos habitacionais, em que as prestações começam mais baixas e vão subindo ao longo do contrato), oferecido praticamente só pela Caixa Econômica Federal.
O efeito será uma restrição do acesso à compra da casa própria para famílias de baixa renda no programa Minha Casa Minha Vida. Por trás da medida está a preocupação do Banco Central (BC) em evitar o que aconteceu na década de 1990, quando o saldo devedor subiu tanto que superou o valor do imóvel, tornando os empréstimos impagáveis.
Ao lançar o Minha Casa Minha Vida em 2009, o governo petista orientou a Caixa a usar o sistema Price para permitir que a prestação coubesse no orçamento das famílias. O problema é que, neste sistema, o saldo devedor cresce durante boa parte de vigência do contrato, porque as mensalidades são insuficientes para cobrir juros e correção monetária. Só no fim do prazo é que o tomador começa a amortizar esses custos.
Pela decisão do CMN, a partir de março de 2017, isso não poderá mais acontecer. Ou seja, nos novos financiamentos, as prestações têm de ser suficientes para cobrir o principal, os juros e a correção — como geralmente ocorre em outro sistema, o SAC, em que os valores começam mais altos e vão diminuindo ao longo do contrato.
Só para se ter uma ideia, a diferença no valor o imóvel que cabe no orçamento do mutuário entre os dois modelos chega a 30%. Ou seja, uma família com renda de R$ 2 mil, por exemplo, consegue financiar um imóvel de R$ 100 mil na tabela Price. Se for o SAC, o valor cairia para cerca de R$ 70 mil.
O diretor de Habitação da Caixa, Teotônio Rezende, disse que o objetivo da medida é evitar risco sistêmico no futuro, e que a situação hoje é muito diferente do que aconteceu no passado, porque os empréstimos concedidos foram formatados para não sobrar saldo residual no fim do prazo contratual. Mas ele admitiu que há contratos em que o saldo devedor é crescente, em função do prazo e da Taxa Referencial(TR, usada para corrigir a prestação), que antes estava em níveis historicamente baixos.
"Os financiamentos feitos pela tabela Price passaram a ter um comportamento em que o saldo devedor começou a crescer, porque as prestações em algumas situações não estão quitando integralmente a correção monetária, que está fora da cota de amortização. Consequentemente, o saldo nominal, ao invés de cair, está subindo", disse Rezende, acrescentando: "Essa medida (decisão do CMN) é de uma importância muito grande em termos de governança e de prevenção contra risco sistêmico. O BC está agindo antes que o problema aconteça."
Segundo Rezende, a tabela Price representa apenas 0,6% do total da carteira do banco com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (que soma caderneta e FGTS). No caso do Fundo, a participação da Price equivale a 13% da carteira. Ele disse que a decisão do CMN não tem relação com a inadimplência do crédito imobiliário. De acordo com dados do BC, o percentual estava em 1,9% em outubro (em agosto, era de 1,7%).
Price deve 'sair do mercado'
A decisão do CMN não atinge os empréstimos já concedidos. Rezende disse que o banco não tem em carteira financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida com problemas. Mas, segundo uma fonte do Executivo, caso isso ocorra, a única saída será o banco refinanciar o saldo devedor ao fim dos contratos.
O consultor José Urbano Duarte, ex-presidente de Habitação da Caixa, lembrou que a tabela Price estava em desuso na Caixa e que, se existe problema em alguns contratos, ele é residual. Com a recuperação da economia, destacou, a situação tende a se equilibrar:
"A decisão do CMN, na prática, tende a levar todos os financiamentos para o SAC, deixando a Price fora do mercado. É interessante sob a ótica da sustentabilidade. No limite, isso resguarda o sistema de um descolamento entre dívida e garantia." Como houve uma queda no preço do imóveis, por causa da recessão da economia, poderia haver um descasamento entre o saldo devedor e o valor da garantia (no caso, o imóvel).
O CMN também elevou o teto do valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS, de R$ 750 mil (Rio, São Paulo e Brasília) para R$ 950 mil — medida pleiteada pela indústria da construção civil para estimular a demanda. De acordo com a Caixa, a decisão pode reduzir os juros em até 1,25 ponto percentual. Em setembro, o Conselho ampliou para R$ 1,5 milhão o preço do imóvel que pode ser financiado dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros limitados a 12% ao ano.
Fonte: Época Negócios
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