Há fatores externos ao contrato de locação que podem alterar, significativamente, o valor do aluguel. A simples mudança do sentido de trânsito de uma rua ou a construção de uma nova via principal podem causar oscilações no valor do aluguel de um imóvel. Portanto, não é raro se firmar contrato de locação por um determinado valor e algum tempo depois, Locador e Locatário, reiniciarem nova negociação quanto ao valor estipulado.
Ocorrendo a alteração de mercado que valoriza ou desvaloriza o valor da locação em determinada região, locador e locatário iniciam uma renegociação do valor do aluguel e não havendo consenso, a única possibilidade que resta é a via judicial através da ação revisional de aluguel.
No entanto, a lei 8.245/91, lei das locações, dispõe em seu artigo 19 que apenas 3 (três) anos após firmado o contrato de locação, podem as partes contratantes propor ação revisional, in verbis:
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. (Grifou-se).
Sobre o assunto, leciona Maria Helena Diniz:
“O princípio da força obrigatória do contrato ou da fidelidade ao contrato (pacta sunt servanda) vem perdendo terreno, pois a submissão a essa norma poderá levar a injustiças e ao desequilíbrio na relação obrigacional, principalmente se houver alguma alteração ou modificação social ou econômica na situação fática contemporânea à formação ou celebração do contrato de locação, que condicionou a vontade negocial dos contratantes. Se se tiver que manter inalterável o contrato, poder-se-á, devido a certas circunstâncias socioeconômicas, como, p. Ex., depreciação da moeda ou valorização do imóvel, ter o fim da relação de equivalência entre a prestação e a contraprestação devidas pelas partes e a impossibilidade de consecução dos objetivos perseguidos pelo contrato, por acarretarem inadequação do valor locativo do imóvel ante o aluguel pago pelo locatário (RT, 450:278, 473:164). Para evitar isso a lei admite o reajustamento contratual por via convencional, no art. 18, como vimos, e, por via judicial, no art. 19, ora comentado, restabelecendo-se aquela equivalência. [...] Não será admissível a revisão do aluguel, antes de completado o triênio, ainda que se invoque onerosidade excessiva ou grande mutação nas condições econômicas (JTA, Ed. Lex, 133:233). Se tal prazo não se perfez, decretar-se-á a carência da ação, seja por arguição do réu, seja por iniciativa do magistrado. O locador ou locatário, na falta de acordo depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir a revisão judicial do aluguel ou a sua atualização para ajustá-lo ao preço de mercado. Logo, não se tendo acordo, havendo ou não cláusula de reajuste, após três anos de contrato, poder-se-á pedir revisão judicial. O magistrado, então, determinará por arbitramento o aluguel atualizado, fixando-o por sentença.(Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 13. Ed. Rev. E atual. São Paulo: Saraiva, 2014. P. 128/130)”. (Grifou-se)
Acrescenta Sílvio de Salvo Venosa: "Conta-se o prazo de três anos a partir da vigência do contrato ou do acordo realizado entre as partes." (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245 de 18-10-1991.11. Ed., São Paulo: Atlas, V. 5, 2012. P. 107).
Portanto, havendo alteração de mercado no valor do aluguel e não havendo acordo extrajudicial entre locador e locatário, somente após 3 (três) anos da vigência do contrato podem a partes rever este valor judicialmente. O início da contagem do prazo de 3 (três) anos é o primeiro dia útil após o termo inicial do contrato de locação, ou seja, somente após o terceiro ano de vigência do contrato locatício é que podem as partes solicitar o Estado que determine qual o valor do aluguel.
Cabe também mencionar que, em caso de acordo extrajudicial quanto ao valor do aluguel, o prazo de 3 (três) anos interrompe reiniciando a sua contagem a partir da data do acordo.
Luiz Cesar Costa - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil
Nota do Editor:
O art. 68, caput da Lei de Locações prevê que esta ação deveria observar o “rito sumário”, que simplesmente não mais existe no novo CPC. Torna-se necessário, assim, reconstruir a fase inicial de seu procedimento. O parâmetro a ser observado, nos termos do art. 1.049, parágrafo único do NCPC, será o procedimento comum, respeitadas as regras especiais contempladas na legislação extravagante.
Com o novo CPC, a petição inicial deverá observar o disposto no art. 68, I da Lei de Locações e os requisitos do novo código processual. Como o procedimento da ação revisional deve ser reconstruído a partir do procedimento comum do novo CPC, será designada audiência de conciliação ou mediação, exatamente na forma do art. 334 do NCPC, com as exceções ali disciplinadas, em vez da antiga audiência de conciliação do procedimento sumário, referida na primeira parte do art. 68, II da Lei de Locações. (Excerto do texto de NCPC e a Lei das Locações publicado por Rafael Faria)
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