TIRE SUAS DÚVIDAS: USUCAPIÃO

Em nosso Direito Brasileiro, destacam-se três principais formas de aquisição da propriedade imobiliária: a transcrição do título, a acessão e a usucapião.

A transcrição do título é uma forma ordinária de aquisição de propriedade imobiliária, que se dá com a transcrição do título aquisitivo na matrícula do imóvel. Pode se dar por meio de via negocial ou como exercício do direito real do promitente comprador do imóvel.

Distintamente, a acessão se dará por ato humano ou artificialmente, a aquisição da propriedade, por meio físico ampliando o objeto de domínio, sendo lhes acrescido por força da natureza, por exemplo: formação de ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, ou, por ação humana, como por exemplo, a construção e a plantação.

Já na usucapião, objeto deste estudo, é a forma de aquisição da propriedade, que se inicia devido o lapso temporal de prescrição aquisitivo do direito de propriedade, da forma originária. Explico: o possuidor adquire o direito real sobre o bem imóvel em decorrência do tempo, conforme previsão legal.

Desta forma, detém sua característica dúplice: ao mesmo tempo em que o possuidor adquire o domínio da propriedade, o proprietário perde.

Para a obtenção da usucapião, será necessária a exigência da posse mansa, pacifica e continuada, isto é, sem oposição perante terceiros.

Há diversas hipóteses previstas em lei, de que tratam sobre Usucapião, sendo que cada uma terá suas características especiais. São:

· Ordinária: artigo 1.242 do Código Civil de 2002;

· Extraordinária: artigo 1.238 do Código Civil de 2002;

· Especial urbana: artigo 183 da Constituição Federal de 1088; artigo 1.240 do Código Civil de 2002;

· Especial rural: artigo 1.239 do Código Civil de 2002;

· Especial Familiar: artigo 1.240-A do Código Civil de 2002;

· Estatutária ou Coletiva: artigo 10 da Lei n. 10.257/2001, “Estatuto da Cidade”.

Usucapião Ordinária

A legislação exige além do lapso temporal aquisitivo outros requisitos, como justo título, boa-fé, e 10 (dez) anos. O justo título poderá ser qualquer documento hábil, como por exemplo, uma escritura pública, compromisso de compra e venda. Em relação à boa-fé, entende-se que não deverá haver qualquer desconhecimento de vício possessório.

Será reduzido para 5 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro de cartório, entretanto, será cancelado. O possuidor deverá estabelecer moradia ou realizar investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião Extraordinária:

Tem por requisitos principais:

· 15 (quinze) anos ininterruptos e sem oposição;

· Agir como se dono fosse, adquirindo a propriedade mediante lapso de tempo;

· Independente de justo título e de boa fé;

· Pode ser propriedade imóvel particular de natureza, rural ou urbano;

Há também a exceção, de modo, a reduzir o lapso temporal para 10 (dez) anos, se o possuidor usar o imóvel para sua moradia habitual, realizado obras ou serviços de caráter produtivo (social e/ou econômico).

Nesta espécie de usucapião, podemos citar, por exemplo: A falece e deixa imóvel para B, sem escritura pública e sem inventário ou testamento a mais de dez anos.

Em relação a usucapião especial, podemos elenca-los:

a) Usucapião Especial Rural;

b) Usucapião Especial Urbana;

c) Usucapião Especial Familiar

d) Usucapião Especial Estatutária ou Coletiva.

Usucapião Especial Rural (art. 191, da CF/88; art. 1.239 do CC/02).

Tem por requisitos primordiais, segundo a legislação civil pátria:

a) Que esteja na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição;

b) Não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano;

c) Área de terra em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares;

d) Seja produtiva para seu trabalho ou sua moradia;

Usucapião Especial Urbano ou Constitucional (art. 183 da CF; artigo 1.240 do CC/02).

Podemos elencar tais requisitos, como:

a) Na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição perante terceiros;

b) Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

c) Área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados, devendo ser considerada a área construída e o terreno;

d) Que a propriedade seja para moradia ou de sua família;

e) Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

f) Não pode usucapir mais de uma vez;

Usucapião Especial Familiar (art. 1.240-A do CC).

A preservação do seio familiar é a extensão existência deste instituto jurídico, de modo, a colocar-se na posição do direito de propriedade pertinente a produção de tempo, para que, aquele que manteve em na residência, detenha o direito ao bem imóvel.

Requisitos necessários:

a) Na posse do bem imóvel pelo período de 2 (dois) anos.

b) De forma ininterrupta e sem oposição;

c) Posse direita e exclusiva de imóvel urbano de 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados;

d) Cuja propriedade abandonada por ex cônjuge ou ex companheiro;

e) Deve ser adquirida de forma integral;

f) Desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião Especial Estatutária ou Coletiva (art. 10 da Lei 10.257/2002, Estatuto da Cidade).

Nesta modalidade de usucapião especial, preserva-se ao princípio da dignidade da pessoa humana e ao direito à moradia, ambos previstos constitucionalmente.

Trata-se de imóveis ocupados por população de baixa renda, no qual deverão obedecer aos seguintes requisitos:

a) Área Urbana com mais de 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados;

b) Ocupados pelo prazo de 5 (cinco) anos, de forma ininterrupta e sem oposição;

c) Que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor;

d) Não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Aspectos Processuais sobre a Ação de Usucapião

Podemos elencar contornos processuais necessários para ingresso da ação de Usucapião, conforme o Novo Código de Processo Civil, mas, para que seja adequado traçar tais contornos será fundamental a aplicação do artigo 319 deste Diploma Legal, “in verbis”:

Art. 319. A petição inicial indicará:

I - o juízo a que é dirigida;

II - os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;

III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;

IV - o pedido com as suas especificações;

V - o valor da causa;

VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;

VII - a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.

§ 1o Caso não disponha das informações previstas no inciso II, poderá o autor, na petição inicial, requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção.

§ 2o A petição inicial não será indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II, for possível a citação do réu.

§ 3o A petição inicial não será indeferida pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo se a obtenção de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à justiça.

Conforme o artigo acima, o Autor da Ação deverá utilizar-se de meios de provas como embasamento da verdade dos fatos alegados.

Desta forma, os elementos probatórios da petição inicial da Ação de Usucapião, serão: certidão de registro de imóvel e certidão negativa de existência de ações possessórias sobre o bem. Assim, a propriedade não deverá ter nenhuma ação de reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório, pois se houver, o Autor da ação não terá o direito de usucapir sobre o bem.

Além disso, como fiscal da lei, a intervenção do Ministério Público será necessária no caso de Usucapião Especial Coletivo. Entretanto, nada impede quanto a intervenção do MP em casos de interesse público e para a preservação da ordem jurídica, como interessado.

No tocante a citação, em de regra, é pessoal. Surge a excepcionalidade no caso de usucapião de unidade autônoma de prédio em condomínio, nos termos artigo 246, § 3º do NCPC/15.

Em se tratando de procedimento, será pelo rito comum e a sentença terá efeitos declaratórios e constitutivos do direito do proprietário de uso e gozo sobre o bem imóvel, se procedente a ação.

Luiz Fernando Pereira Advocacia - Direito Internacional, Previdenciário, Tributário, Empresarial, Administrativo, Civil e Trabalhista.

Fonte: Artigos JusBrasil