Primeiramente, há que se saber que a Convenção Condominial é o documento que contém as regras disciplinares do condomínio, nela constam vários dispositivos que disciplinarão as assembleias sejam ordinários ou extraordinárias, se haverá um regimento interno ou não, entre outras matérias, assim, trata-se de um documento que prima em primeiro a pacificar a convivência em condomínio carregando em seu bojo o arcabouço jurídico e social necessário à boa convivência.
A convenção deve ser assinada por pelo menos dois terços dos proprietários e é aplicável entre os condôminos, no entanto, para opor-se a terceiros há que se registrar em Cartório de Títulos e Documentos.
Dito isto, as procurações podem ser previstas na convenção, e por se tratar de tema que instiga grandes dúvidas entre os condôminos, breves linhas serão destinadas às procurações e a sua validade nas assembleias.
O Código Civil prevê o uso de procurações em assembleias condominiais, seja para eleições, aprovação de contas, etc., permitido está qualquer pessoa capaz fazer uso da procuração para fazer-se representar, e no caso em questão não há limitação.
Contudo, a convenção poderá apresentar restrições impedindo que um único condômino apresente mais de uma procuração, ou proibindo que o sindico possa representar outros condôminos em assembleia.
Assim, possível é que a convenção venha disciplinar e impor regras para a apresentação de procurações, impedindo que as pessoas do corpo administrativo do condomínio possa representar condôminos, ou ainda poderá estabelecer uma porcentagem de procurações de acordo com o número de condôminos.
De qualquer forma, há que se prever na convenção a utilização da procuração e as restrições que serão impostas, observando-se o objetivo da outorga, os poderes conferidos, e se será utilizada somente para o ato de votar ou não.
Importante observar o disposto no Código Civil nos artigos 653 e 654 e o parágrafo primeiro e segundo. Os requisitos indicados no parágrafo primeiro devem ser cabalmente obedecidos, são eles: indicação do lugar onde foi passada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e objetivos com a designação dos poderes conferidos, leia abaixo, os artigos do Código Civil mencionados:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."
Observe que a firma reconhecida somente será exigida se a convenção assim mencionar, de qualquer maneira, há de se concluir a importância de se ter uma convenção condominial que represente as aspirações do condomínio.
Muitas convenções encontram-se obsoletas, porem válidas, pois o Código Civil não apresentou a exigência de atualizá-las, porém seria de bom alvitre a análise de alguns temas com finalidade de mensurar a necessidade ou não de atualização.
Observe-se: 1) se está previsto a fixação do quorum em observância ao artigo 1334, inciso III do CC, com vista ao inciso V do mesmo artigo, considerando-se que o regimento interno é um instrumento que trata do diário viver em condomínio e da mesma forma, o quórum especial previsto no artigo 1352 do Código Civil; 2) as regras para a outorga de procuração; 3) a utilização dos meios eletrônicos que darão maior visibilidade e transparência aos atos praticados pela administração condominial; 4) as previsões insertas nos artigos 1347 e 1348 do Código Civil sobre a direção do condomínio e possível atribuição a terceiro na administração; 5) auditoria contratada, haja vista as grandes discordâncias quanto a gestão das finanças no condomínio, artigo 1356 do Código Civil; 6) o sistema de apuração e procedimentos disciplinares ao condômino antissocial previstos pelo artigo 1337 do Código Civil; entre outros que poderá ser viabilizados, de acordo, com a necessidade de cada condomínio, sempre considerando-se a convivência pacífica entre os condôminos.
O que se pode concluir, ao final deste, é a importância da convenção como instrumento disciplinador no convívio condominial, bem como, os dispositivos legais insertos no Código Civil.
Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em direito imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil
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