Até 1975 o registro de imóveis do país era regido pelo Decreto 4857/42, o qual adotava um sistema denominado de transcrições das transmissões, sistema bastante confuso, pois permitia que se mantivesse em uma mesma transcrição, ou seja, sob um mesmo número de registro, diversos imóveis, fato que criava um emaranhado de anotações à margem do mesmo, dificultando o entendimento, bem como tornando passivo ao oficial, fornecer certidões que omitissem informações importantes relativas a determinado imóvel ali transcrito.
A partir de 1976, entrou em vigor a Lei 6015/73, a qual mudou radicalmente o sistema de registro, transformando o anterior sistema da transcrição das transmissões, que privilegiava a pessoa, no atual sistema, que privilegia a coisa, ou seja, o imóvel. Este sistema foi denominado pelos doutrinadores de “Sistema do Fólio Real”.
Como grande parte das comarcas do país foram criadas após o advento da referida lei e mesmo naquelas mais antigas, como a que sirvo, que tem mais de cento e cinqüenta anos, em torno de setenta por cento dos imóveis já estão sob o novo sistema.
Neste sistema cada imóvel tem matrícula individualizada, ou seja, nenhum imóvel terá mais de uma matrícula e nenhuma matrícula mais de um imóvel. Ela funciona como se fosse um CPF ou identidade do imóvel, que o acompanhará permanentemente.
FUNÇÃO DOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Serviços de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
No registro de Imóveis serão feitos, nos termos da lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa”, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
CERTIDÕES FORNECIDAS PELOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
A LRP (Lei de Registros Públicos) disciplina o fornecimento de certidões pelos oficiais de registro, estabelecendo que os oficiais e os encarregados das repartições em que são feitos os registros, sejam obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido, bem como a fornecer às partes interessadas as informações por elas solicitadas. Assevera, ainda, que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido.
Conforme se depreende da leitura da lei, além de o oficial ser obrigado a fornecer as certidões requeridas, estas devem ser fornecidas a qualquer pessoa que as solicitam, significando que se desejarmos saber o proprietário de qualquer imóvel, poderemos solicitar ao SRI da circunscrição a que ele pertence, uma certidão de registro do mesmo.
A certidão é um documento que possibilita ao interessado saber a situação de determinado imóvel, ou seja, se o mesmo está livre de ônus e se realmente pertence a certa pessoa. Possibilita ainda que se tenha conhecimento de quaisquer alterações havidas no imóvel. Ela reproduz o conteúdo do que se encontra registrado nos livros existentes na serventia.
As certidões mais comumente solicitadas ao SRI são as Certidões de Registro, que no SRI onde se usam fichas ou folhas soltas, em geral são cópias xerográficas destas fichas, as Certidões de Ônus, as Certidões de Ações Pessoais Reipersecutórias e as Certidões de Ações Reais Reipersecutórias.
O QUE SE REGISTRA NOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
1) instituição de bem de família;
2) hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) servidões em geral;
7) usufruto e do uso sobre imóveis e da habilitação, quando não resultarem do direito de família; rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculados por disposição de última vontade;
8) Contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;
9) contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) enfiteuse;
11) anticrese;
12) convenções antenupciais;
13) cédulas de crédito rural;
14) cédulas de crédito industrial;
15) contratos de penhor rural;
16) empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) loteamentos urbanos e rurais;
20) contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) (Revogado pela Lei nº 6.850, 12/11/80).
23) julgados e atos jurídicos inter vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) sentenças declaratórias de usucapião, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
29) ompra e venda pura e da condicional;
30) permuta;
31) dação em pagamento;
32) transferência de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) doação entre vivos;
34) desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem, fixarem o valor da indenização;
35) alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36) imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda.
37) termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
38) constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
39) Além deste elenco, temos ainda outros documentos a serem registrados no SRI, como por exemplo as CÉDULAS DE CRÉDITO À EXPORTAÇÃO, as CÉDULAS DE CRÉDITO COMERCIAL e as CÉDULAS DE PRODUTO RURAL.
O QUE SE AVERBA NOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
1) convenções antenupciais, e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;
4) mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
7) cédulas hipotecárias; caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
8) Cessão de crédito imobiliário.
9) sentenças de separação de dote;
10) restabelecimento da sociedade conjugal;
11) cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados;
13) “ex-offício”, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
14) sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
15) rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importante elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros.
16) contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
17) Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.
18) notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
O artigo 246 da Lei 6015/73 diz que, além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, acima citados, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
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