Pirro
Retroagindo no tempo, em resposta às inúmeras liminares e impugnações de laudos de avaliação produzidos por Corretores de Imóveis interpostas pelo Sistema CONFEA-IBAPE, o COFECI- Conselho Federal dos Corretores de Imóveis revogou a Resolução 957/2006 que dispunha sobre a competência do corretor de imóveis para elaborar Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Até então, as avaliações promovidas pelos Corretores de Imóveis eram duramente rechaçadas.
Historicamente, a regulamentação da avaliação imobiliária por Corretores de Imóveis, foi proposição inclusa na Carta de Natal do XX CONACI Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, em junho de 2004 e do I CONSIM-Congresso Sul Imobiliário em maio de 2005.
Após o Sistema CONFEA-IBAPE entrar com uma ação judicial para garantir a exclusividade quanto à elaboração dos laudos avaliatórios e depois de seis (6) anos contínuos de ações, recursos, agravos e embargos, assegurou-se o reconhecimento legal para o exercício da atividade de Avaliador Imobiliário pelo Corretor de Imóveis.
Com a decisão final do Poder Judiciário, não mais se discute a atribuição legal do Corretor de Imóveis realizar avaliações imobiliárias em todo o território brasileiro.
A Resolução Cofeci nº. 957/2006, anteriormente revogada, foi substituída pela Resolução Cofeci nº. 1.066/2007. Seu conteúdo assegura o direito aos Corretores de Imóveis produzirem seus Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Seu texto vigora de forma incontestável e a competência desta categoria para exercer a atividade já não está mais em discussão. Fica, portanto, explícito que a avaliação feita por Corretores de Imóveis diz respeito unicamente ao preço diretamente relacionado à demanda do mercado imobiliário, daí intitular-se avaliação mercadológica.
Entretanto, ainda persiste uma restrição categórica, uma oposição sistemática do Sistema CONFEA- Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, órgãos corporativos dos profissionais de engenharia, além das instituições financeiras e do próprio poder judiciário.
Reproduzimos abaixo, corroborando o exposto, manifestação escrita do IBAPE, em 19 de fevereiro de 2013, logo após a Sentença proferida pelo Exmo. Sr. Desembargador Federal REYNALDO FONSECA favorável aos Corretores de Imóveis, sobre a atribuição nas avaliações de imóveis:
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia conjuntamente moveram ação declaratória com o propósito de anular a resolução 957 do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis que concedia atribuição a corretores de imóveis para elaborar avaliações imobiliárias. Resumidamente, os argumentos apresentados para fundamentar o pleito foram:
- Segundo a Lei 5194/661 e a resolução 345/90 do CONFEA, a atividade é privativa de engenheiros e arquitetos.
- Deficiência técnica na formação dos corretores de imóveis.
- Disposições do CPC. o juízo de primeiro grau julgou a ação improcedente sob o fundamento de que há uma farta jurisprudência reconhecendo a prerrogativa de corretores de imóveis para realizar avaliações imobiliárias e também por considerar que avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura e agronomia.
Em apelação encaminhada à Turma do TRF da 1a Região, foi ainda argumentado que a resolução COFECI:
- Inova a ordem jurídica extrapolando os contornos da Lei 6530/782
- Usurpa atribuição privativa de engenheiros e arquitetos.
- Possibilita que laudos sejam feitos por profissionais não qualificados, o que contraria o CPC.
- Transcende o campo da mera regulamentação.
- A lei concede ao corretor a prerrogativa de apenas opinar.
A Turma, por maioria de dois votos a favor e um voto contra, negou provimento pelas seguintes razões que fundamentaram o voto do relator:
- Segundo exposto no voto do relator: "opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito na resolução combatida",
- As atividades elencadas no artigo 3° da Resolução não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia.
- O objetivo da resolução é padronizar e dar segurança ao mercado imobiliário, o que está em harmonia com a Lei 6530/79.
- A jurisprudência já consolidou no sentido de admitir que a avaliação de um imóvel possa ser feita também por corretores imobiliários.
- A Lei 5194/66 não excluiu a possibilidade de trabalhos avaliatórios serem realizados também por outros profissionais.
- Proposta (rechaçada) de tornar privativas de corretores de imóveis as avaliações judiciais indica que existe o entendimento de a atividade não é privativa de engenheiros e arquitetos.
O voto discordante foi apoiado nas seguintes razões:
- A lei que regulamenta a atividade do corretor não previa (permitia) a elaboração de parecer técnico: opinar é uma coisa e emitir parecer técnico é outra.
- A elaboração de um parecer envolve análise da qualidade do material empregado, a categoria e o padrão da construção.
- Avaliações judiciais envolvendo indenizações têm natureza científica.
Recurso especial encaminhado pelo CONFEA/IBAPE ao STJ não foi aceito, esclarecendo que esmiuçar fatos para avaliar quais seriam os conhecimentos técnicos para avaliar imóveis deveriam ter sido apresentados em instâncias inferiores, e não no STJ, conforme sua Súmula 7.3 Identificação do solicitante; objetivo do parecer; identificação do imóvel.
A análise de tudo quanto exposto e também de manifestações feitas por dirigentes de entidades que congregam corretores de imóveis permitem concluir que:
- O entendimento da Justiça é de que as avaliações feitas pelos corretores são equivalentes à emissão de opiniões e que o parecer mercadológico é apenas uma forma de uniformizar sua apresentação.
- Os corretores não se propõem a fazer avaliações em conformidade com os requisitos da norma ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens (Parte 1 Procedimentos Gerais, Parte 2 Imóveis Urbanos e Parte 3 Imóveis Rurais). Esse entendimento decorre dos requisitos indicados na própria resolução do COFECI que abrangem apenas uma parte do que está previsto na norma da ABNT.
- Logo, pode-se concluir que o COFECI pode regulamentar a emissão do PTAM - Parecer Tecnológico de Avaliação Imobiliária pelos corretores.
- Por outro lado, a norma ABNT NBR14653 não admite que as avaliações técnicas sejam feitas por meio de pareceres mas as apenas e tão somente por meio de laudos, que devem ser fundamentados, e cujos requisitos extrapolam, em muito, o que está relacionado na resolução do COFECI guerreada.
- As avaliações técnicas fundamentadas não estão, portanto, abrangidas pela resolução do COFECI e, por consequência, pelo que foi julgado nesta demanda.
Clique no link abaixo para ler o manifesto originário:
http://www.ibapemg.com.br/arquivos/download/1363747877.pdf
CONCLUSÃO:
O Mito de Pirro serve para exemplificar que nem sempre a vitória pertence ao vencedor. A verdade é que os Corretores de Imóveis obtiveram uma vitória inútil e continuam proscritos no âmbito da Avaliação Imobiliária, como o manifesto acima evidencia, onde prevalece a máxima de que a avaliação de imóveis ainda constitui tarefa privativa de engenheiros ou arquitetos que ainda lutam pela manutenção desta reserva de mercado.
Prof. Marcos Mascarenhas
- Segundo a Lei 5194/661 e a resolução 345/90 do CONFEA, a atividade é privativa de engenheiros e arquitetos.
- Deficiência técnica na formação dos corretores de imóveis.
- Disposições do CPC. o juízo de primeiro grau julgou a ação improcedente sob o fundamento de que há uma farta jurisprudência reconhecendo a prerrogativa de corretores de imóveis para realizar avaliações imobiliárias e também por considerar que avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura e agronomia.
Em apelação encaminhada à Turma do TRF da 1a Região, foi ainda argumentado que a resolução COFECI:
- Inova a ordem jurídica extrapolando os contornos da Lei 6530/782
- Usurpa atribuição privativa de engenheiros e arquitetos.
- Possibilita que laudos sejam feitos por profissionais não qualificados, o que contraria o CPC.
- Transcende o campo da mera regulamentação.
- A lei concede ao corretor a prerrogativa de apenas opinar.
A Turma, por maioria de dois votos a favor e um voto contra, negou provimento pelas seguintes razões que fundamentaram o voto do relator:
- Segundo exposto no voto do relator: "opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito na resolução combatida",
- As atividades elencadas no artigo 3° da Resolução não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia.
- O objetivo da resolução é padronizar e dar segurança ao mercado imobiliário, o que está em harmonia com a Lei 6530/79.
- A jurisprudência já consolidou no sentido de admitir que a avaliação de um imóvel possa ser feita também por corretores imobiliários.
- A Lei 5194/66 não excluiu a possibilidade de trabalhos avaliatórios serem realizados também por outros profissionais.
- Proposta (rechaçada) de tornar privativas de corretores de imóveis as avaliações judiciais indica que existe o entendimento de a atividade não é privativa de engenheiros e arquitetos.
O voto discordante foi apoiado nas seguintes razões:
- A lei que regulamenta a atividade do corretor não previa (permitia) a elaboração de parecer técnico: opinar é uma coisa e emitir parecer técnico é outra.
- A elaboração de um parecer envolve análise da qualidade do material empregado, a categoria e o padrão da construção.
- Avaliações judiciais envolvendo indenizações têm natureza científica.
Recurso especial encaminhado pelo CONFEA/IBAPE ao STJ não foi aceito, esclarecendo que esmiuçar fatos para avaliar quais seriam os conhecimentos técnicos para avaliar imóveis deveriam ter sido apresentados em instâncias inferiores, e não no STJ, conforme sua Súmula 7.3 Identificação do solicitante; objetivo do parecer; identificação do imóvel.
A análise de tudo quanto exposto e também de manifestações feitas por dirigentes de entidades que congregam corretores de imóveis permitem concluir que:
- O entendimento da Justiça é de que as avaliações feitas pelos corretores são equivalentes à emissão de opiniões e que o parecer mercadológico é apenas uma forma de uniformizar sua apresentação.
- Os corretores não se propõem a fazer avaliações em conformidade com os requisitos da norma ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens (Parte 1 Procedimentos Gerais, Parte 2 Imóveis Urbanos e Parte 3 Imóveis Rurais). Esse entendimento decorre dos requisitos indicados na própria resolução do COFECI que abrangem apenas uma parte do que está previsto na norma da ABNT.
- Logo, pode-se concluir que o COFECI pode regulamentar a emissão do PTAM - Parecer Tecnológico de Avaliação Imobiliária pelos corretores.
- Por outro lado, a norma ABNT NBR14653 não admite que as avaliações técnicas sejam feitas por meio de pareceres mas as apenas e tão somente por meio de laudos, que devem ser fundamentados, e cujos requisitos extrapolam, em muito, o que está relacionado na resolução do COFECI guerreada.
- As avaliações técnicas fundamentadas não estão, portanto, abrangidas pela resolução do COFECI e, por consequência, pelo que foi julgado nesta demanda.
Clique no link abaixo para ler o manifesto originário:
http://www.ibapemg.com.br/arquivos/download/1363747877.pdf
CONCLUSÃO:
O Mito de Pirro serve para exemplificar que nem sempre a vitória pertence ao vencedor. A verdade é que os Corretores de Imóveis obtiveram uma vitória inútil e continuam proscritos no âmbito da Avaliação Imobiliária, como o manifesto acima evidencia, onde prevalece a máxima de que a avaliação de imóveis ainda constitui tarefa privativa de engenheiros ou arquitetos que ainda lutam pela manutenção desta reserva de mercado.
Prof. Marcos Mascarenhas
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