quinta-feira, 21 de julho de 2016

ALTERNATIVAS JURÍDICAS PARA OS PROPRIETÁRIOS DE TERRENOS DESTINADOS A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA


Até pouco tempo atrás, ser proprietário de um terreno com bom potencial de aproveitamento para a construção de edifícios significava uma oportunidade de liquidez imediata, já que as áreas com esse perfil eram disputadas pelas incorporadoras, sendo muitas vezes vendidas por preços de metro quadrado próximos aos de imóveis prontos.
Com a desaceleração do mercado imobiliário, o apetite das incorporadoras arrefeceu e os negócios são realizados de forma mais cautelosa, evitando-se desembolsos antecipados. Neste novo cenário, as oportunidades para os proprietários (ou terreneiros) ainda existem, mas na maior parte com previsão de recebimento futuro, em unidades a serem construídas (permuta) ou participação direta nos resultados dos empreendimentos.

A permuta de terreno por área construída é habitualmente formalizada como uma compra e venda, seguida de uma confissão de dívida pela incorporadora, na qual se fixam as características do empreendimento e o pagamento ao proprietário em futuras unidades.

Como credor da incorporadora, o proprietário não possui nenhuma responsabilidade pela execução do empreendimento e não participa dos riscos, exceto de não receber as unidades se a incorporadora não concluir a obra (o que pode ser coberto por garantias, como o seguro de conclusão de obra).

Já para o proprietário ou investidores que pretendam maximizar o resultado por meio de participação no próprio empreendimento, as estruturas mais comuns são a Sociedade em Conta de Participação (SCP) e a Sociedade de Propósito Específico (SPE).

SPE: Sua característica essencial é a de ter seu objetivo vinculado à implantação de um único empreendimento imobiliário. Por ter esse propósito específico, quando da conclusão e entrega da obra e realização de todas as vendas, haverá a distribuição do resultado final aos sócios e a extinção da sociedade.

Neste modelo, a participação do proprietário na SPE consiste usualmente na integralização do imóvel ao capital da sociedade, tendo como contrapartida o recebimento de uma participação societária que lhe renderá os dividendos decorrentes dos lucros nas vendas.

O terreneiro passa a ser sócio efetivo da SPE, que será a incorporadora do empreendimento mas, ainda que não assuma nenhum cargo de gestão, não se pode afastar o risco de que, na condição de sócio, venha a ser responsabilizado por contingências decorrentes da incorporação (especialmente riscos de caráter trabalhista).

SCP: Para quem busca a participação dos resultados mas não quer assumir riscos, a alternativa é a constituição de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), em que o terreneiro colabora com o imóvel e a Incorporadora contribui com recursos financeiros, obras e toda gestão do empreendimento.

Esta alternativa permite participação nos lucros do empreendimento e reduz, em muito, os riscos do proprietário do imóvel por débitos da incorporadora. Isto porque a SCP não tem personalidade jurídica, de modo que as obrigações e direitos não são contratados em nome da SCP, mas diretamente em nome do seu sócio ostensivo (neste caso a Incorporadora), a quem incumbe gerir o negócio como se a conta de participação não existisse aos olhos dos terceiros com quem contrata.

Sob o aspecto tributário, uma grande vantagem da SCP é ser equiparada à pessoa jurídica para efeitos fiscais, de forma que os resultados distribuídos aos sócios são equiparados aos dividendos e isentos de imposto de renda.

A melhor opção para o terreneiro ou investidor, entre as alternativas comentadas, depende de diversos fatores, como o relacionamento com o incorporador, os riscos que se dispõe a assumir e o interesse em participar nos resultados do empreendimento ou receber unidades.

Em tempos de crise, as oportunidades continuam a existir, mas seu aproveitamento exige melhor planejamento, estruturação e disposição de empreender.

Fonte: SPTB Advocacia

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