AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS

Preço e valor:

O que veio primeiro: o preço ou o valor?

De acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens NBR 14653-1, preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem. Já a idéia de valor está intimamente ligada à de utilidade, isto é, só tem valor aquilo que é útil. Entre as muitas definições de valor, podemos destacar:

“Valor é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho.”

Como se deve analisar o preço em face do valor? Sob o prisma do aluguel, o preço seria a importância em dinheiro – moeda corrente – que o locatário (inquilino) é obrigado a desembolsar para alugar uma propriedade ou um direito sobre a mesma. Em condições normais, o preço tende a se confundir com o valor; em outras, pode situar-se acima ou abaixo, consideradas as características de que se reveste a transação e a época em que foi realizada.

A Escola Plurivalente admite a existência de vários tipos de valor (capricho, contábil, custo, econômico, especulação, físico, hipoteca, histórico, indenização, legal, liquidação, locação, mercado, patrimonial, potencial, prejuízo, rendimento, reprodução, residual, risco, seguro, sentimental, tributário, uso, venda forçada, etc.).

Relaciona o conceito de valor à finalidade ou destinação para a qual é ele determinado. Assim, altera-se o conceito de valor em conformidade com o fim objetivado pela avaliação. Sob este enfoque, cada contexto representaria um mercado específico, ou seja, a finalidade da avaliação definiria o segmento de mercado que se estaria avaliando. Aqui no Brasil teve como defensor o Engo Luiz Carlos Berrini em sua festejada e sempre atual obra “Avaliações de Imóveis”.

Na mesma esteira, a citada NBR 14653, em sua Parte 1, entendida como norma básica, ou norma mãe, define alguns tipos de valores:

Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Valor patrimonial: valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica.

Valor residual: quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.

Valor em risco: valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar.

Na Parte 2 desta Norma, destinada a imóveis urbanos, consta apenas a definição de:

Valor depreciável: diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.

E, na Parte 4 da mesma NBR 14653, agora em termos mais esotéricos, visto tratar-se de avaliação de empreendimentos, constam as seguintes definições:

Valor da perpetuidade: valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes.

Valor de desmonte: valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento, na condição de sua desativação.

Valor econômico: valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.

Valor patrimonial: somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo permanente do empreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento, considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição, valor econômico ou valor de desmonte.

Valor presente: valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros.

Valor presente líquido: valor presente, deduzido o investimento.

Valor residual: valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.

De outro lado e ainda sob a ótica de valor, o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, apresenta outras definições:

Valor: qualidade inerente a um bem, que representa a importância para sua aquisição ou posse.

Valor de mercado: expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.

Valor residual: valor do bem ao final de sua vida útil. Em equipamentos inservíveis à sua finalidade original, este valor recebe o nome de valor de sucata.

Já a Escola Univalente advoga o conceito de que, num dado momento, o valor é único. Neste caso, a avaliação independe de sua finalidade e, embora negue ser o valor uma propriedade intrínseca da coisa avaliada, admite que é uma característica do mercado, resultante da oferta e da procura, cujas curvas representativas se cortam num único ponto, correspondente ao momento considerado. Eventual variação entre os resultados obtidos por diferentes avaliadores para um mesmo bem ou coisa representa apenas uma variação do grau de precisão com que o valor é medido, salvo má-fé ou erro grosseiro.

Esse único valor pode ser definido, ainda, como o preço que o bem avaliando poderia alcançar se colocado em locação (ou à venda) num mercado livre, dando-se ao locador (ou vendedor) desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo) um tempo razoável para encontrar um locatário (ou comprador) igualmente desejoso de alugá-lo (ou adquiri-lo), com ambas as partes possuindo pleno conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais o bem está adaptado e pode ser utilizado, sem que nenhuma delas esteja compelida a transacionar, mas esperando-se que ambas cheguem a uma conclusão inteligente sobre o negócio.

Conciliando, o IBAPE, enquanto outrora filiado à escola univalente (valor único num dado instante), propôs a adoção de um segundo valor, diferente daquele de mercado, sempre que a finalidade da avaliação assim o exigisse (liquidação forçada, seguro, desapropriação, inventário, histórico, impostos, balanços, etc.), devendo então o profissional legalmente habilitado definir a conceituação do valor adotado. Sempre que possível, deveria indicar também o valor de mercado e a correlação entre eles.

Este princípio passou a integrar o item 1.4 da antiga Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos NBR-5676 e estava contido também no item 1.5.3 da antiga Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Identicamente, encontra-se agora no item 8.1.2 da NBR 14653-1:2001.

Segundo a definição que consta da atual e vigente Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, o valor de mercado é:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigentes.”

Historicamente, tem-se admitido o conceito univalente de forma sistemática tanto na solicitação de serviços de avaliação judicial quanto empresarial, ou seja, pede-se a apuração de valor de mercado.

Em condições normais, preço e valor se confundem, porém, dependendo das características que cercam a transação, o preço pode situar-se abaixo ou acima do valor.

Exemplificando, convencionou-se que o preço do serviço em restaurantes é de 10% do valor da refeição. Então, se em uma refeição de R$ 250,00 deixarmos R$ 25,00 para o serviço, estaremos identificando ‘preço’ com ‘valor’.

Todavia, se tivermos sido muito bem atendidos pelo maître e pelos garçons, poderemos deixar uma quantia maior para o serviço; neste caso, o ‘valor’ sobrepuja o ‘preço’. Em caso contrário, na configuração de precário ou péssimo serviço, seguramente o ‘valor’ será menor que o ‘preço’, podendo até mesmo inexistir quando o garçom nos serve a sopa com o polegar dentro, porque está com um abcesso e o médico sugeriu que mantivesse sempre que possível em lugar quente!

Intervalo de valores:

Mas é um verdadeiro jogo de pôquer!

Alguma vez o leitor já ouviu esta indagação: “Quanto vale o aluguel deste imóvel?”

E esta outra: “Quanto custa o aluguel deste imóvel?”

A primeira pergunta está quase sempre relacionada ao proprietário do imóvel, desejoso de alugá-lo (ou vendê-lo), enquanto a segunda, ao interessado em sua locação (ou em sua aquisição).

O proprietário indaga quanto “vale” o imóvel quando necessita alugá-lo ou vendê-lo basicamente para gerar capital, no intuito de saciar suas necessidades, sejam elas para suprir o caixa de sua empresa; para custear viagem ao exterior; para investir em outro imóvel; para saldar dívidas e compromissos familiares; etc. Inúmeros são os motivos pelos quais os proprietários querem alugar (ou vender) seus imóveis por um preço compatível com suas necessidades.

Da mesma maneira, são incontáveis as razões pelas quais uma pessoa deseja alugar (ou adquirir) um imóvel, seja para realizar sua independência familiar, ou para residir próximo ao local de trabalho, todavia, quase sempre dentro de suas possibilidades e disponibilidades econômico-financeiras, ou seja, a um custo que lhe seja acessível.

Quando um proprietário entra no livre mercado imobiliário, colocando para locação o imóvel de sua propriedade, sabe que deve alugá-lo, no mínimo, por uma quantia de dinheiro que represente o preço através do qual possa satisfazer suas necessidades. Estabelece, portanto, um patamar de preço abaixo do qual uma proposta para locação será desconsiderada, já que será insatisfatória para suas necessidades de capital. Este patamar pode ser chamado de “valor piso”.

Por outro lado, quando um inquilino entra também no livre mercado imobiliário, procurando um imóvel, sabe que deve alugá-lo, no máximo, a um custo dentro de suas possibilidades financeiras, evitando assim “dar o passo maior que as pernas”. Este patamar, por sua vez, pode ser chamado de “valor teto”.

Da mesma maneira como o proprietário locador conhece seu “valor piso” representado pela sua necessidade de capital, o eventual locatário conhece suas possibilidades financeiras e disponibilidades econômicas que restringem o custo da operação imobiliária, ou seja, seu “valor teto”.

O proprietário locador, porém, conhece seu “valor piso”, mas desconhece a disponibilidade do inquilino locatário (“valor teto”); o locatário, por sua vez, conhece sua disponibilidade, mas desconhece o “valor piso” do vendedor.

As duas partes interessadas diretamente no negócio desconhecem, portanto, as pretensões, isto é, as cartas do seu oponente. Por isso é um verdadeiro jogo de pôquer!

Existe, todavia, um profissional que pode conhecer as cartas do proprietário-locador (seu “valor piso”, ou preço mínimo de locação) e as cartas do inquilino-locatário (sua disponibilidade máxima, ou “valor teto”) e que é o intermediário da negociação. Este, sabendo os limites máximo do inquilino e mínimo do locador, aproxima as partes, apara as arestas e ultima a negociação. O preço final do negócio representa o valor de mercado.

Em resumo, o VALOR TETO é o máximo que o locatário desejoso estaria disposto a pagar; e o VALOR PISO é o mínimo que o locador desejoso estaria disposto a receber, sendo que, dentro desta faixa, as partes interessadas no negócio tendem a se encontrar. Este encontro de interesses representaria o VALOR DE MERCADO. Tem-se então o seguinte esquema ilustrativo:

acima = desinteresse do locatário (inquilino)

—————————VALOR TETO—————————

VALOR DE MERCADO

—————————VALOR PISO————————

abaixo = desinteresse do locador (proprietário)

O valor de mercado é aquele com o qual mais vezes nos deparamos, pois, via de regra, é o estabelecido nas inúmeras transações imobiliárias diariamente concretizadas. Referido valor aparece quando locador (ou vendedor) e locatário (ou comprador) se defrontam no mercado imobiliário de concorrência perfeita, sendo que o encontro dos interesses vai determinar o valor.

Conceito de mercado de concorrência perfeita:

O mercado de concorrência perfeita é caracterizado pelas seguintes premissas:

homogeneidade dos bens levados a mercado;

número significativo de locadores (ou vendedores) e locatários (ou compradores), de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupo, alterar o mercado;

inexistência de influências externas;

racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;

perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez, com plena liberdade de entrada e saída de mercado.

Qualquer alteração de uma das premissas acima altera o mercado e, de acordo com o anteriormente exposto, seu valor, podendo se aproximar mais do valor piso ou do valor teto (até mesmo ultrapassando-os), pois o interesse de um dos participantes irá preponderar. Ou para os casos de compulsoriedade, será prejudicado ou até mesmo cancelado.

Condição de não mercado:

Alguns imóveis, por suas características construtivas, de aproveitamento, de ocupação ou de identidade, são diferenciados, únicos, atípicos. Sua ocorrência é tão reduzida que o número de imóveis semelhantes é insuficiente para a definição de um mercado, mesmo que específico.

Como exemplo simples temos uma residência encomendada, projetada e construída em conformidade com as exigências e preferências de seus futuros moradores, que acabam por imprimir ao imóvel um caráter de excentricidade não encontrado em nenhuma outra residência. Neste caso, ainda que se esteja falando do segmento de mercado residencial, seu valor sempre terá de contemplar a presença do caráter particular, que poderá ser, em relação ao mercado típico, fator valorizante ou desvalorizante.

Também atípicos são os imóveis construídos com função específica, por exemplo, uma subestação de energia ou de telefonia, ou utilizações específicas, tais como terrenos de aterro sanitário ou botaforas; do mesmo modo, para que possam guardar certa semelhança ou se adaptar ao mercado típico, faz-se necessárias algumas considerações de ordem técnico-econômicas (custos com reformas, readequação, reposição). De qualquer modo, seu valor dificilmente será correspondente ao valor de mercado.

Engenharia de avaliações:

É o campo da engenharia que trata da metodologia ou da técnica avaliatória, cabendo ao profissional legalmente habilitado, quer por lei, quer pela própria natureza do trabalho, a exclusiva atividade de avaliar bens ou coisas dentro das suas respectivas atribuições.

É de longa data que inúmeros profissionais se dedicam ao estudo, pesquisa e divulgação da técnica de avaliar bens móveis e imóveis. Atualmente, um grande número de profissionais vem militando nessa especialidade, mostrando existir, realmente, uma metodologia científica e, mais ainda, que o trabalho só pode ser criteriosamente executado por profissionais bastante especializados, em face da exigência de conhecimento técnico-científico. As nossas próprias leis também reconhecem que a matéria é privativa de profissionais habilitados, conforme o estatuído na Lei 5.194, de 24/12/1966, artigo 7o:

“As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: ………c) estudos, projetos, análise, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica.”

Com esta pequena preliminar, desejamos mostrar que a avaliação de aluguéis de bens e de seus frutos, quer em face do seu caráter científico, quer atendendo aos preceitos legais, deve ser levada a efeito por engenheiros e arquitetos, habilitados que estão em suas várias especialidades para o estudo do melhor aproveitamento e/ou do estado físico dos imóveis, o que, em última análise, permite estabelecer os seus valores.

Uma vez determinado quem faz, vamos verificar o que se faz. Entende-se por avaliação o conjunto de operações através das quais se torna possível formar juízo sobre o valor de um bem e, no caso específico de bens imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela subjacente.

Vejamos ainda como a Comissão de Estudos da ABNT, que elaborou a NBR 14653, definiu a avaliação de bens:

“Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

Verifica-se, pois, uma vez mais, que a avaliação, realizada por engenheiro de avaliações, tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo, lembrando que deve ser entendido por engenheiro de avaliações não só o próprio engenheiro, como também o arquiteto, o engenheiro agrônomo ou outro profissional legalmente habilitado, especializado em avaliações.

Velocidade de negociação:

O fato de existirem ofertas para locação de imóveis no entorno do avaliando enseja uma oportuna reflexão sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos nos referir ao tempo necessário para que determinado imóvel colocado no mercado imobiliário para locação (ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário (ou comprador). Nos dias atuais, imóveis comerciais estão sendo absorvidos numa velocidade que oscila entre 8% a 12%, ou seja, demoram entre 13 a 8 meses para serem negociados. Dessa maneira, os elementos comparativos coletados estão sujeitos a esta condicionante probabilística e conseqüentemente negativa do mercado imobiliário, o que não ocorre todavia com imóveis comerciais objeto de ações judiciais (renovatórias e revisionais). De fato, discute-se nos autos de tais processos apenas e tão somente o valor locativo mensal, já que a data de sua vigência está perfeitamente definida através da citação (nas revisionais) ou do início do novo contrato (nas renovatórias).

Dessa maneira, os autores requerentes das ações judiciais encontram-se em melhor situação do que os outros proprietários dos imóveis que ainda se encontram ofertados para locação, imóveis estes que deverão permanecer vazios, gerando despesas operacionais e sem produzir renda durante os longos meses de espera por um eventual interessado.

Acresce notar que em muitos casos seus proprietários deverão arcar com as despesas de corretagem, usualmente calculadas na base de um aluguel. Ressalta-se que este conceito de velocidade de negociação nada tem a ver com o famigerado “fator oferta”, restringindo-se este apenas ao usual e normal desconto que as partes interessadas exigem e se concedem mutuamente.

Assim, nos casos de imediata locação de um imóvel, deve ser considerada uma redução do valor de mercado definido pelos comparativos, de forma a compensar as partes envolvidas na negociação, locadores e locatários, respectivamente o ganho e a perda dos juros e correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado imobiliário regional, período este expresso pela velocidade de negociação de imóveis semelhantes ao avaliando. Tudo então se reduz a um problema simples de matemática financeira, no qual se considera que o aluguel vigoraria somente após “x” meses da data da citação ou do contrato (menor velocidade de negociação), perdendo o locador os juros e correção idênticos, no mínimo, à poupança neste período. Tais dados (valor futuro, meses e taxa), inseridos em programa financeiro, forneceriam o valor locativo almejado.

Como exemplo, citamos:

Valor locativo unitário determinado por pesquisa de ofertas = R$ 18,00/mês (VF; valor futuro)

Velocidade de negociação = 8 meses (prazo; n)

Taxa de juros e correção monetária = 1,15% a.m. (taxa; i)

Valor locativo atual (valor presente; PV) = R$ 18,00 x 0,9126 = R$ 16,42/mês.

Nossa proposta resume-se, então, nas avaliações de aluguel em processos judiciais relativos a renovatórias e revisionais, em considerar um deságio sobre o valor locativo unitário, desde que obtido por pesquisa de ofertas. É evidente, todavia, ser inaplicável tal deságio caso o valor unitário tenha sido definido através da comparação de contratos em vigor.

Reformas:

Especial atenção deve ser dedicada nos casos em que o inquilino executou às suas expensas obras de vulto, ou de reconstrução do imóvel locado, pois é inegável que tais obras resultam em imediata valorização do prédio (item 11.4.3 da NBR 14653-2:2004: “O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel durante prazo compatível”). Tal investimento, executado em imóvel de terceiros, pode ser obviamente amortizado em forma de desconto de aluguel durante um prazo compatível e suficiente que justifique tal aplicação. Na prática, temos nos defrontado com casos em que o prazo de amortização supera mesmo o prazo contratual, em face da vultosa e maciça aplicação de capital na reconstrução do prédio locado. Aliás, os artigos 35 e 36 da Lei 8.245/1991, esta a seguir comentada em item próprio, esclarecem:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

Fonte: Excerto do texto do livro "Imóveis Urbanos - Avaliação de Aluguéis" de Mônica D’Amato e Nelson Roberto Pereira Alonso