É muito comum na atividade imobiliária a prática da permuta de terreno com unidades imobiliárias a construir, podendo haver a permuta com pagamento de parte em dinheiro, denominada “permuta com torna”. Na permuta as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro, não importando no negócio jurídico valores desiguais, mesmo que na permuta possa haver a torna.
A diferença entre a permuta e a compra e venda é que nesta última está presente a contraprestação em dinheiro. A compra e venda e a permuta são similares, o contrato de troca estabelece a relação jurídica existente entre contratantes que têm por objetivo substituir a propriedade de um bem por outro bem.
Em se tratando de permuta de terreno em unidades a construir, a escritura pública de permuta só poderá ser outorgada com a existência do bem, portanto, só poderá ocorrer após a construção, situação que no caso de Incorporação Imobiliária o negócio se fará por Instrumento Particular de Promessa de Permuta nos termos da Lei 4.591 de 1964.
A Receita Federal pela Instrução Normativa nº 107/98 assim determina “Para fins desta Instrução Normativa, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, aqui denominada "torna””.
Dação em pagamento
A dação em pagamento é modalidade de extinção de obrigação, portanto deverá ser prescindida de uma obrigação pecuniária, motivo pelo qual deverá haver uma compra e venda com confissão de dívida e posterior dação em pagamento.
No setor imobiliário a dação em pagamento de unidades imobiliárias vem sendo praticada com mais frequência quando há financiamento bancário ou outros negócios onde se exige a escritura do terreno objeto de instrumento particular de promessa de permuta em unidades a construir.
Neste caso a escritura pública ocorrerá pela exigência da transferência da propriedade e a quitação poderá ocorrer por Nota Promissória pró-soluto ou pró-solvendo, e como garantia da entrega das unidades a construir a Promessa de Dação em Pagamento.
Tributação da permuta
Cabe ressaltar que para fins de tributação a permuta sem torna não é tributada nos termos da IN SRF nº 107/98.
1.9 – Para os efeitos desta Instrução Normativa, o valor de aquisição de unidade imobiliária, para a pessoa física permutante, será o custo de aquisição do imóvel dado em permuta corrigido monetariamente segundo a variação do valor da Obrigação do Tesouro Nacional – OTN, até o mês da operação.
2.1.1 – No caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.
3.1.1 – No caso de permuta sem pagamento de torna, a pessoa jurídica observará o disposto na divisão de subitem 2.1.1. A pessoa física não terá resultado a apurar e atribuirá como preço de alienação, da unidade dada em permuta, o mesmo valor apurado como custo da unidade adquirida, determinado com base no subitem 1.9.
Quando houver permuta com torna, somente o valor da torna recebida será objeto de tributação.
1.6 – A parcela de lucro auferido pela permutante, contida na torna, poderá ser tributada à medida de seu recebimento. Tratando-se de permutante pessoa jurídica, a faculdade aqui prevista somente poderá ser utilizada em relação à unidade imobiliária cuja venda seja contratada nas condições dispostas no artigo 29 ou no § 2º do artigo 31 do Decreto-lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977.
1.7 – Quando a torna for contratada para pagamento a prazo ou a prestação, acrescida de correção monetária, a parcela do lucro a ser oferecida à tributação pela pessoa física, proporcional ao valor recebido no ano-base, deverá ser corrigida monetariamente segundo os mesmos índices utilizados para a atualização do crédito.
A Receita Federal vinha até então direcionando pela posição de que a IN SRF 107/98 só poderia ser adotada para as empresas optantes pelo lucro real, uma vez que na data da referida instrução normativa as empresas do setor imobiliário ainda não podiam optar pelo lucro presumido.
A Lei 12.973 de 2014 veio resolver a questão admitindo o diferimento do imposto devido no ato da permuta para a tributação somente quando o lucro for realizado, ou seja, na venda do bem permutado. A alteração resultou na inclusão do parágrafo 3º no art. 27 do Decreto-Lei 1.598/77, porém nos termos do parágrafo 4º a Receita Federal do Brasil deverá disciplinar em ato próprio.
§ 3º - Na hipótese de operações de permuta envolvendo unidades imobiliárias, a parcela do lucro bruto decorrente da avaliação a valor justo das unidades permutadas será computada na determinação do lucro real pelas pessoas jurídicas permutantes, quando o imóvel recebido em permuta for alienado, inclusive como parte integrante do custo de outras unidades imobiliárias ou realizado a qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada no ativo não circulante investimentos ou imobilizado.
Martelene Carvalhaes
Fonte: Blogs PINI
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