A ação Renovatória é o meio legal pelo qual se busca a renovação do vínculo locatício existente entre as partes. No entanto, embora esteja insculpida na lei de inquilinato ela versa exclusivamente a respeito de locações não residenciais, assim estabelece os parâmetros para renovação compulsória nos casos em que envolve um comércio vinculado ao imóvel locado.
Listamos a seguir os Requisitos inerentes à renovação compulsória/forçada do contrato de locação, são eles:
I - REQUISITO: Contrato escrito e prazo determinado;
Para implemento do instituto, é medida que se impõe a existência de Contrato Escrito e Prazo Determinado. O que torna autoexplicativo, mostrando como exigência do legislador que não se pode promover a presente Renovatória munido apenas de pretensões fundadas em contrato verbal indeterminado. Eis a exigência prevista no artigo 51 da lei 8245/91.
II - REQUISITO: Ter o locatário, pelo menos, 5 anos de contrato ou contratos, inclusive, com diferentes titulares, desde que entre eles tenha mantido o vínculo jurídico, inter vivos ou mortis causa. Está ligado ao vínculo formal e não material.
Cabe ressaltar que é possível formar o prazo de 5 anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração, desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior à condição legal.
III - REQUISITO: Ter o locatário, pelo menos, 3 anos ininterruptos de efetivo exercício da mesma atividade que é exercida no ponto, quando da propositura da ação renovatória.
O que se pretende é que com a confirmação desse prazo, ao passar de 3 anos seguidos, o ponto já passa a ter valor agregado, o que confere ao locatário o direito à renovação compulsória.
Do Prazo:
O tempo determinado para propositura da ação renovatória é de 1 ano a 6 meses, anteriores ao fim do contrato de locação. (penúltimo semestre do contrato) sendo um prazo decadencial. Não se suspende não se interrompe e não se prorroga. Ou seja, se o prazo cair num domingo, a Ação Renovatória deve ser obrigatoriamente proposta até a sexta feira anterior.
Não há limites para o número de renovatórias, pode-se propor uma seguida da outra, estando presentes os requisitos para sua implementação.
Dos Ajustes de Aluguéis:
Devido ao grande inflacionamento nos preços dos alugueis dos imóveis, há quem acredite tratar do único instrumento cabível para o inquilino, lançar mão e ver renovado o contrato de locação, nas locações prediais comerciais. No entanto, é sem dúvida um meio cabível para coibir a majoração do locativo acima do patamar de mercado. Saliente-se que na reavaliação dos valores cobrados a títulos de alugueis, aplicar-se-ão os índices de valor do mercado. Não restando ao locador usar da majoração dos preços como meio indireto de retomada do ponto comercial.
Do valor da Causa:
Valor da causa deve ser 12 vezes o valor do aluguel, de igual período a 1 ano de contrato, salvo em caso de extinção do contrato de trabalho, quando tal foi a causa para a ocupação do imóvel pelo locatário (art. 47, II, da Lei de Locações), hipótese em que o valor da causa corresponderá a três meses de aluguel. Artigo 58, III.
“Importante frisar que o valor da causa corresponderá à multiplicação do valor do aluguel, e apenas dele, não se incluindo eventuais taxas, impostos ou mesmo contribuições condominiais que estejam incluídas no contrato de locação.” Santos Gildo p.422.
EXCEÇÃO DE RETOMADA DO IMÓVEL
(defesa do proprietário - Lembrando que as hipóteses não interrompem o contrato, apenas impede a renovação)
São 5 hipóteses artigos 52 e 72 da lei de Inquilinato:
1- Hipótese: Uso próprio; (o proprietário não poderá utilizar o imóvel para a mesma atividade exercida anteriormente pelo locatário, podendo incorrer em concorrência desleal, é estabelecido um lapso temporal de 05 anos para exercício na mesma localidade por outras pessoas. Há, porém, uma exceção, no caso de o locador já ter exercido a mesma atividade no imóvel antes do período de locação.)
2- Hipótese: Reforma substancial do prédio locado, imposta pelo poder público ou para ampliação do imóvel;
(a reforma tem de começar até 3 meses após a entrega do imóvel)
3- Hipótese: Proposta de renovação do contrato de locação por valor inferior ao valor de mercado;
4- Hipótese: Findo o contrato, a Proposta de renovação melhor feitar por terceiro; (o locatário tem o direito de preferência, podendo oferecer valor igual.)
Caso o locador acerte com o novo locatário, e em função disso tenha um incremento financeiro, ao locatário anterior assistira o direito a indenização pela perda do ponto, ao antigo locatário.
O locador proprietário responde solidariamente com o terceiro proponente pela indenização ao locatário anterior, pela perda do ponto comercial.
5- Hipótese: Transferência de estabelecimento existente há mais de 1 ano, que seja do cônjuge ascendente ou descendente do locador para o seu imóvel.
(o estabelecimento já deveria existir em outro lugar há mais de 1 ano para que se faça uso dessa prerrogativa)
Em derradeiro, por meio deste breve artigo tentamos elucidar a temática proposta, demonstrando os meios que dispõe o locatário para manutenção do contrato de aluguel e consequente preservação do ponto comercial e tudo que a ele é inerente, e em contrapartida as defesas do locador, caso se veja numa situação de desconforto e que passível de solução judicial.
SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. 5. ed. São Paulo: RT, 2004, p. 422
Celso Aires Cavalcante Neto - Advogado, formado pelo CEUB (Centro Universitário de Brasília)
Fonte: Artigos JusBrasil
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