quarta-feira, 3 de junho de 2015

SURRECTIO E SUPRESSIO NO DIREITO IMOBILIÁRIO


SURRECTIO E SUPRESSIO NA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

Sabia que o fenômeno do direito civil denominado de surrectio pode promover, na locação imobiliária, a ampliação do conteúdo obrigacional mediante o aparecimento de uma nova prática derivada do costume?
 
Quando, pelo decurso do tempo, uma dada situação é autorizada, alterada ou criada pelas partes de um negócio jurídico, surge um direito subjetivo para quem lograr proveito com a mudança, o que caracteriza o instituto da surrectio. Do mesmo modo, como o outro lado da moeda, surge a supressio como a perda do direito do outro sujeito ao tentar retomar a situação pretérita. É o que acontece na mudança, durante um tempo, do local do pagamento, da isenção de multa ou, até mesmo, da mudança de uma situação relacionada às benfeitorias do imóvel.

Vejamos o julgado abaixo que adotou os institutos num contrato de locação, a saber:

AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO FUNDAMENTADA NO ARTIGO 335, I, DO CC. RECUSA INJUSTA DE RECEBIMENTO DO PAGAMENTO. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO E SURRECTIO. REVISIONAL DE ALUGUEL. MULTA MORATÓRIA DE 10%. APLICAÇÃO DA SÚMULA 61 DO TJRJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. CABIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA. 1. É incontroversa a recusa do pagamento. Os documentos juntados aos autos evidenciam que os aluguéis estavam sendo pagos até o dia 05 de cada mês, sem o acréscimo de juros e multa. Boletos bancários, emitidos pelo próprio locador, com data de vencimento nos dias 04 ou 05 de cada mês. 2. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais, tendo o locador incutido no locatário a legítima expectativa de que receberia o pagamento do aluguel, sem a cobrança de encargos moratórios, até o dia 05 de cada mês. 3. A Súmula 61 deste Tribunal de Justiça dispõe que não é considerada abusiva em contrato de locação a cláusula que comina multa no valor de até 10% (dez por cento). 4. A cláusula 3ª é clara no sentido de que só incidirão os honorários na hipótese de procedimento judicial. 5. Julgamento de acordo com a jurisprudência desta Corte, autorizadora da decisão monocrática, que deu parcial provimento ao recurso do ora agravado, restando prejudicado o adesivo interposto pelo agravante. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO (TJ-RJ - APL: 00221442220088190021 RJ 0022144-22.2008.8.19.0021, Relator: DES. MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 18/02/2014, VIGÉSIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 03/04/2014 12:33) (grifo nosso).

SURRECTIO E SUPRESSIO NO DIREITO IMOBILIÁRIO

A surrectio é uma modalidade aquisitiva de determinado direito subjetivo, sendo que tal aquisição restará formada em razão de determinado comportamento. Assim, a surrectio seria o exercício continuado de uma situação jurídica em contraponto do convencionado ou, até mesmo, do ordenamento jurídico, e isso implicaria em nova fonte de direito subjetivo, estabilizando a relação jurídico pro futuro (NORONHA, 1994, p. 183).
 
A supressio é uma supressão de um direito ou de um dever estabelecido originariamente num acordo. Assim, percebe-se que os dois institutos estão conectados, formando-se um círculo de aplicação cumulativa da aquisição do direito para uma parte e da perda do direito para a outra.

A surrectio, na área imobiliária, pode promover a ampliação do conteúdo obrigacional mediante o aparecimento de uma nova prática do costume, do uso, das prerrogativas, etc. Já a supressio promoverá a supressão de algo anteriormente estabelecido pelos contratantes.

Sobre os temas, seguem abaixo julgados recentes:

-Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Locação. Reajustes contratuais não implementados pelas partes por longo período. Pedido de reajustes dos aluguéis indevido. Supressio. Violação da boa-fé objetiva. Aluguéis e encargos moratórios devidos com base em acordo firmado pelas partes e até o depósito das chaves em juízo. Mantida a condenação da ré nos ônus da sucumbência. Recurso provido em parte. (1516775920098260100 SP 0151677-59.2009.8.26.0100, Relator: Hamid Bdine, Data de Julgamento: 02/08/2012, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2012).

-LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO - ÍNDICE DE REAJUSTE CONTRATUAL DOS ALUGUÉIS NÃO APLICADO POR MAIS DE TRÊS ANOS INADMISSIBILIDADE PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E APLICAÇÃO DO INSTITUTO DA SUPRESSIO. A atitude do locador que passa a exigir em contradição ao comportamento adotado anteriormente durante mais de três anos vai de encontro ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais Aplicação do instituto da supressio, segundo o qual a inércia de uma das partes gera na outra expectativa que o direito não será exercido - Apelo improvido. (1424651420098260100 SP 0142465-14.2009.8.26.0100, Relator: José Malerbi, Data de Julgamento: 07/05/2012, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2012).

-CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. GARAGEM. INSTALAÇÃO DE COMÉRCIO. IMPOSSIBILIDADE. SUPRESSIO E SURRECTIO. CONTESTAÇÃO QUE CONFLITA COM REFERIDOS INSTITUTOS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VEDAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.1. Mesmo que se entenda que se aplicam os institutos da supressio e da surrectio na relação jurídica dos autos, os réus não comprovaram que o autor autorizou o uso comercial das garagens para vários outros condôminos e por tempo relevante e suficiente a caracterizar a perda do direito de exigir a paralisação da atividade. 3. Ônus da prova dos réus. Alegação de fatos constitutivos, modificativos e impeditivos do direito do autor. Descumprimento.2. Convenção de Condomínio. Previsão expressa de uso residencial das unidades condominiais. A convenção de condomínio faz lei entre as partes. Procedência mantida. Recurso não provido. (8947220118260007 SP 0000894-72.2011.8.26.0007, Relator: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 31/01/2012, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/02/2012).

Bruna Lyra DuqueDoutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br).

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