Você já deve ter escutado isso antes mas: “Só é dono quem registra”…a Lei é clara:
“Art. 1.245. Código Civil - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
Um dos temas mais presentes no meu cotidiano profissional são as regularizações tanto de imóveis quanto de negócios e ainda me impressiona a demanda oculta por regularizações de matriculas de imóveis. O tema do almoço com o Professor arquiteto e urbanista Rafael Zanola foi a necessidade de se fomentar e conscientizar pessoas e empresas a respeito da regularização de imóveis urbanos e rurais.
Lembrando que um arquiteto ou engenheiro são profissionais essenciais nos processos de regularização de imóveis pois através da elaboração de plantas e memoriais descritivos atuam informando tanto os Cartórios, Prefeituras e Judiciário da real situação local e atual dos imóveis.
Pois bem. Sabemos que no Registro de Imóveis uma parcela significativa do seu acervo está irregular em relação a titularidade, pois muitas vezes quem figura como proprietário é pessoa diversa daquela que está na posse do bem, também paira aquela velha história do “comprou mas não registrou” (contrato de gaveta) que provoca questões sérias quando o titulo que deu origem ao negócio se perdeu ou não existe mais. Além destas, existem aquelas que permeiam as medidas perimetrais dos imóveis, entre outras atualizações necessárias perante Órgãos Públicos ( Prefeitura, Incra, Ibama...) quando estão em desacordo.
Por vezes é possível a retificação do registro pela via administrativa (de oficio ou a requerimento da parte), o que é um incentivo para que se cuide do assunto o quanto antes sem postergar. A regularização via judicial (usucapião) é um direito porém todos sabemos que se trata de um alto custo e que leva tempo, engessando a economia e as relações.
“Lei de Registros Públicos. Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.”
A questão principal é que não se pode deixar um imóvel irregular. Poderia neste post traçar inúmeras ferramentas de regularização judicial ou extrajudicial porém o objetivo é conscientizar, provocar uma reflexão e a simples ação de ver sua matricula... Ainda mais em tempos de crise onde tanto indivíduos e famílias quanto empresas devem preservar sua propriedade. Matricula irregular é ativo imobilizado, não gera progresso, renda ou qualquer tipo de proveito social ou econômico. Muito pelo contrário gera desavença e crise em momentos de necessidade de recursos ou soluções. Sem falar no custo da regularização em tempo e valores.
Para tanto penso que a melhor ação a ser feita por empresas e pessoas é bastante simples... veja a sua matricula do Registro de Imóveis (atualizada), que nada mais é que a “cédula de identidade” do imóvel. É uma ação que sem dúvida fará a diferença na sua vida ou negócio, afinal se deve ter o controle e a segurança jurídica a respeito do que é sua propriedade. Se você acha que é dono mas não tem como provar através de uma matricula regular é a hora de você tomar providências e que sejam o quanto antes.
A Lei 6015/73 (Lei dos Registros Publicos) nos traz informações importantes a respeito do que se deve verificar e como se organizam os títulos.
“Art. 197. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
§ 1º A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.
§ 2º Quando o título anterior estiver registrado em outro cartório, o novo título será apresentado juntamente com certidão atualizada comprobatória do registro anterior e da inexistência de ônus.
Art. 224. Todo imóvel objeto de título apresentado em cartório para registro, deve estar matriculado no livro n. 2 de Registro Geral, obedecidas as normas estabelecidas no artigo 173.
Art. 225. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência da presente Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior no mesmo mencionado, preenchidos os requisitos do artigo 227.
§ 1º Se o registro anterior foi efetuado em outro cartório, a matrícula será aberta com os elementos que constarem do título apresentado e de certidão atualizada do mencionado registro e da inexistência de ônus, caso em que a certidão ficará arquivada em cartório.
§ 2º Na matrícula aberta será lançado, na mesma ocasião, o primeiro registro, com os elementos que constarem do título apresentado.
§ 3º Pela matrícula só se cobrarão custas nos casos previstos nos artigos 226 e 231.
Art. 226. Se o imóvel não estiver matriculado no Registro de Imóveis e lançado em nome do outorgante, far-se-á a matrícula pelo primeiro título que, na seqüência cronológica dos títulos de domínio, estiver registrado, qualquer que seja a sua natureza. Na matrícula assim formalizada, serão lançados a registro todos os títulos posteriores, até o registro do título apresentado.
Parágrafo único. Se o imóvel estiver matriculado, mas da matrícula não constar lançamento em nome do outorgante, far-se-á na matrícula o registro pelo primeiro título que, na seqüência cronológica dos títulos de domínio, estiver registrado e registro de todos os títulos posteriores, até o lançamento do título apresentado.
Art. 227. São requisitos da matrícula:
1º o número de ordem;
2º a data;
3º a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização e denominação, se rural ou logradouro e número, se urbano;
4º nome, domicílio, nacionalidade, profissão e estado civil do proprietário, bem como o seu número do Cadastro Individual do Contribuinte ou da cédula de Identidade ou, à falta deles, a sua filiação;
5º número do registro anterior.”
Vale lembrar a questão do Georreferenciamento de Imóveis Rurais (Lei10.267/2001 e art. 176 da Lei de Registros Públicos) e a atualização cadastral no INCRA e Ibama quando necessário. A propriedade rural irregular não pode ser comercializada (transferida) e encontra dificuldades em processos de arrendamento e obtenção de garantias junto a Instituições Financeiras, o que impacta o agronegócio e as pequenas atividades de empreendedores rurais.
É fato que a leitura de um matricula por vezes demanda a atuação de um profissional (advogado) para verificar a situação como um todo, porém o que se nota é a falta mínima de conferência de dados, como titularidade e metragem. Questões jurídicas mais complexas como a existência de ônus, garantias ou clausulas de direito especificas como usufruto, inalienabilidade, incomunicabilidade, entre outras, dizem mais respeito ao direito real em si e suas características do que a uma situação de irregularidade sanável. Irregularidade passível muitas vezes de uma regularização extrajudicial ou de oficio, que só precisa ser diagnosticada e apontada.
Então a campanha é para que as pessoas e empresas verifiquem suas matriculas confrontando dados básicos, como em nome de quem está o imóvel, cadastro junto a Prefeitura, metragem, atualização de dados junto a Orgãos Públicos tais como o Incra, Ibama, Receita Federal... E na dúvida consulte o Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o imóvel, lembrando sempre que a certidão deve estar atualizada (prazo de 30 dias).
Os serviços notariais e de registro (Cartórios) existem para garantir a segurança jurídica da sua propriedade.
Regina Pedroso - Advogada e gestora em inovação
Fonte: Artigos JusBrasil
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