Prestes a encerrar um ano dramático, com queda de 2 dígitos nas vendas e incorporadoras desesperadas para sobreviver, o mercado imobiliário não tem nenhum motivo para esperar um 2016 mais fácil. Com a crise política se agravando e a economia em recessão, a grande dúvida é se os imóveis residenciais apresentarão, finalmente, recuo de preços nominais - aqueles efetivamente anunciados ou pagos para fechar o negócio.
A resposta mais direta é que, por todos os fundamentos, o valor dos imóveis deveria cair. As condições de crédito (valor financiado, prazos e juros) estão sensivelmente piores, a renda dos brasileiros está menor devido à inflação ou a perdas salariais, a confiança em assumir dívidas de longo prazo está nanica e as incorporadoras precisam desovar estoques encalhados. “O poder de compra dos brasileiros, no setor imobiliário, recuou 20%”, explica o administrador e especialista em investimentos imobiliários Marcio Fenelon. “Em teoria, o valor dos imóveis deveria acompanhar”, completa.
Essa também é a avaliação do economista Eduardo Zylberstain, coordenador do Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis anunciados em 20 cidades, em uma parceria entre a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e o portal imobiliário Zap. Pelas simulações do FipeZap, o valor nominal dos imóveis pode cair 6,1% no ano que vem. Seria a primeira vez que o índice registraria esse fenômeno, desde que foi criado, em 2011. “Essa projeção deve ser interpretada com cuidado”, alerta Zylberstain. “Pode haver resistência dos proprietários em baixar, efetivamente, os preços.”
A objeção dos donos em aceitar propostas menores é o principal empecilho para que o mercado imobiliário siga, pura e simplesmente, a velha lei da oferta e da demanda. Há, inclusive, dúvidas sobre se o Brasil já vive um recuo nominal de valores no setor. O FipeZap, por exemplo, aponta quatro meses consecutivos de queda real, iniciada em agosto. O valor nominal, contudo, ainda está 1,7% maior, no acumulado de 12 meses até novembro.
Já o IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados), calculado trimestralmente pelo Banco Central, vai além e aponta um pequeno recuo nominal de 0,4% em setembro – dado mais recente. O indicador baseia-se em uma amostra mais ampla, composta pelas casas e apartamentos que lastreiam o crédito imobiliário concedido. Na prática, isso significa que, se os bancos precisassem retomar um imóvel, devido à inadimplência do mutuário, conseguiriam um valor ligeiramente menor que o original.
E o que fazer, então?
A divergência dos indicadores mostra como o cenário ainda é turvo. Para Fenelon, a resistência dos proprietários em baixar os preços se traduzirá, concretamente, em mais um ou dois anos de estagnação. Traduzindo: quem não tem pressa para vender o imóvel vai preferir esperar o tempo que for, para obter o valor pretendido. A contrapartida disso, claro, é que o preço real vai cair já que será corroído pela inflação. Trata-se, portanto, mais de uma resistência cultural do que de uma estratégia de negócio.
“Só quem precisa muito vender o bem aceitará descontos sobre o que pediu”, resume o especialista em imóveis. Como não há certeza sobre para onde irão os preços, nos próximos 12 meses, o mais honesto é avaliar as alternativas, dependendo da sua intenção. Veja, abaixo, as principais dicas de Fenelon:
1) Se você quer comprar para morar
A melhor opção é peneirar as ofertas das incorporadoras. A grande maioria está lutando para sobreviver e, por isso, pode conceder descontos interessantes para fechar negócio. Segundo Fenelon, fique ligado em imóveis que estão com um desconto de, pelo menos, 20% sobre o que custavam em 2014. “Se encontrar algo assim, aperte o gatilho”, diz. No ramo de usados, as pechinchas serão mais escassas, justamente por causa da objeção dos proprietários. Logo, não espere milagres ao negociar um usado. E, vale lembrar, quanto mais dinheiro você tiver, maior será seu poder de barganha. Quem não tem alternativa, a não ser financiar o imóvel, não aproveitará tanto os descontos. “O crédito imobiliário está muito complicado”, resume.
2) Se você quer comprar para investir
Neste caso, jogue duro e negocie um desconto acima dos 20%, aconselha Fenelon. O motivo é que, com os juros altos, as aplicações financeiras oferecem alternativas seguras de ganhos líquidos ao redor de 12% ou 13% do CDI. Como investir em imóveis, geralmente, significa obter renda com a sua locação, além da valorização patrimonial, e um contrato padrão é de 30 meses, isso significa encontrar uma chance de ganhar mais do que 25% que a renda fixa renderia nesse período. “Por isso, estamos falando de um desconto de, pelo menos, 30% para começar a negociar a compra de um imóvel”, diz Fenelon.
E lembre-se: o “yield” líquido, gerado pela locação residencial, atualmente gira em torno de 3% ao ano. Logo, o mercado de casas e apartamentos não é o mais atrativo para quem deseja investir em imóveis. A alternativa são os imóveis comerciais, mas fuja das “salinhas” – os famosos escritórios que podem ser alugados para profissionais liberais, como dentistas, contadores e advogados. Se você tiver bala na agulha, concentre-se em galpões comerciais e imóveis que já estejam locado para empresas mais protegidas da crise, como farmácias e grandes varejistas.
3) Se você quer vender
Bom, aí, é preciso fazer um pouco mais de contas. Simplesmente resistir a dar um desconto, apenas para dizer que vendeu pelo preço que queria, não é o melhor negócio. É preciso computar, também, o quanto será gasto com impostos, condomínio e a manutenção do bem, no tempo em que ele estiver à venda. Mesmo que esses custos sejam atenuados pela renda gerada pela locação, a corrosão do valor nominal, pela inflação, é um desconto forçado, na prática. Além disso, há o que os investidores chamam de custo de oportunidade: quanto o dinheiro renderia se estivesse investido em outro lugar por um determinado tempo.
Segundo o último relatório Focus, do Banco Central, o mercado já espera uma inflação de 6,70% no ano que vem, com a taxa básica de juros terminando 2016 no mesmo lugar em que está: 14,25%. Assim, simplesmente fechar questão em torno de um valor para o seu imóvel significa, por um lado, perder quase 7% do seu patrimônio, apenas com a inflação, e deixar de lucrar com o dinheiro aplicado na renda fixa. Resumindo: faça as contas e veja o tamanho do desconto que você pode dar, a fim de fechar o negócio rapidamente e começar a ganhar dinheiro. O comprador pode até achar que venceu a briga, mas, depois que vir o saldo das aplicações, daqui alguns anos, você saberá que riu por último.
Fonte: Terra Economia / O Financista
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