Vista de Shanghai
Os
preços estratosféricos da habitação na China são devidos à densidade
populacional nos centros urbanos e a péssimas políticas estatais.
A China
tem visto um aumento constante nos preços dos imóveis desde a reforma do
mercado em 1998. Alguns especialistas têm argumentado que os altos
preços da China são um produto de sua enorme população e da necessidade
de reservar uma grande área de terra para a agricultura, o que restringe
a quantidade de terra disponível para o desenvolvimento imobiliário.
Mas este conceito está incorreto. A China só precisa de 430 mil hectares
de seu total atual de 780 milhões de hectares de terras agrícolas para
ser autossuficiente na produção de alimentos. Além disso, o
desenvolvimento habitacional nas cidades usa relativamente pouco
terreno.
Regulamento estatal ineficaz
As
autoridades chinesas não conseguiram implementar regulamentos que
desencorajassem a especulação e ajudassem a manter uma oferta de
aluguéis de baixo custo.
Monopólio da terra
A subida
dos preços dos imóveis também se origina do sistema de propriedade da
terra na China que dá aos governadores regionais um monopólio sobre a
oferta das terras. Os governadores locais restringem a oferta de terra
disponível para o mercado, criando artificialmente uma escassez que lhes
permite vender terrenos a preços mais elevados. Os preços elevados das
terras, em seguida, elevam os custos de construção e, portanto, os
preços das habitações.
Políticas monetária e fiscal
Grandes
quantidades de investimentos estrangeiros especulativos fluíram para a
China na expectativa de uma apreciação da sua moeda subvalorizada. Estes
incluem investimentos em imóveis, impulsionando os preços da
propriedade.
Além
disso, em resposta à crise econômica global de 2008, o regime chinês
lançou um pacote de estímulo de 4 trilhões de yuanes, o que provocou uma
onda de desenvolvimento da propriedade especulativa que elevou ainda
mais os preços dos imóveis.
Exportação e política cambial
A
capacidade excessiva de produção da China e políticas de exportação
favoráveis têm estimulado as exportações, levando a um aumento da base
monetária do país e das reservas cambiais. Esta grande fonte de dinheiro
resultou em excesso de liquidez e tem impulsionado a inflação na China.
Restrições a empresas privadas
Na China,
as empresas privadas estão obstruídas em termos de investimento de
capital e desenvolvimento por muitas restrições, incluindo restrições às
empresas privadas em setores em que as empresas estatais têm posições
de monopólio, restrições ao financiamento privado e várias restrições
sobre investimentos de capital e gestão de empresas privadas. Além
disso, essas empresas estão sujeitas a impostos excessivos.
Política do filho único
A
política chinesa do filho único criou uma situação em que a maioria dos
pais chineses são mais do que capazes de apoiar financeiramente seu
único filho. Agora, casais recém-casados são muitas vezes capazes de
bancar uma nova casa com o apoio financeiro de ambos os pais. Isso
também contribui para a demanda no mercado imobiliário.
Lacuna entre ricos e pobres
Políticas
estatais ruins levaram a outros problemas na sociedade chinesa, que
também contribuem para os custos elevados da habitação.
Com o
crescente fosso na renda de ricos e pobres na China, a maioria da
população da China tem adotado um estilo de vida de baixo consumo.
Quando isso é ainda mais agravado pela falta de segurança social, as
pessoas tornam-se mais relutantes em gastar. Isso resulta numa baixa
demanda doméstica, com exceção dos bens imóveis, que contrastam com a
saída excessiva da economia chinesa.
Os ricos
também começaram a investir mais em imóveis em lugar de investimentos
industriais, ações e futuros, que agora são percebidos como de alto
risco. Uma pesquisa sobre a riqueza na China mostrou que mais de um
terço agora optam por investir principalmente em imóveis.
Corrupção
Com um
total desrespeito pelo bem-estar dos seus cidadãos, as autoridades
locais têm administrado cidades como empresas privadas, fazendo grandes
somas de lucros ilegítimos. Eles fazem isso sorrateiramente auxiliando
projetos de habitação com os quais têm conexão, enquanto secretamente
opõem qualquer desenvolvimento imobiliário que possa competir com eles.
Isso
limita a oferta de novas casas, elevando os preços da habitação e
permitindo que os oficiais lucrem pessoalmente com suas vendas.
Outras razões
Devido
aos preços elevados da propriedade na China, a maioria dos chineses não
pode pagar por lares com mais de três quartos. Os desenvolvedores,
portanto, passaram a construir unidades menores, que possam vender mais
facilmente. No entanto, a construção de muitas unidades pequenas aumenta
o preço por metro quadrado da propriedade. Também aumenta a densidade
populacional da área e impulsionará os preços da habitação no futuro.
Os preços
das habitações na China estão sendo conduzidos para cima pela rápida
urbanização e especulação. Especuladores imobiliários continuam a
comprar e vender propriedades de lucro fácil, acreditando que sempre
serão capazes de encontrar um comprador para cada propriedade. No
entanto, se a economia girar para baixo, esses preços inflados das
habitações se tornarão insustentável.
A bolha
imobiliária da China estourará inevitavelmente. Previsivelmente, haverá
dois choques, o primeiro ocorrendo provavelmente entre 2013-2015 e o
segundo em torno de 2025, depois disso os preços nunca mais recuperarão
seus níveis anteriores.
Muitos chineses têm comprado imóveis num "esquema de casa de pensão". Esses investidores são especialmente vulneráveis.
Fonte: Liu
Zhongliang é um estudioso na província de Hunan. Ele já escreveu colunas
para o NetEase, ifeng.com, SOHU.com e bokerb.com. Num artigo publicado
em 2011, Liu analisou as causas por trás dos altos preços da habitação
na China e previu os rumos do mercado imobiliário futuro da China. Seu
artigo recebeu mais de 360 mil visitas no NetEase e no bokerb.com.
Recentemente,
Liu republicou o artigo para alertar sobre os riscos de investir no
mercado imobiliário chinês. A tradução acima é uma versão resumida do
artigo.
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