Ultimamente
vemos um aumento considerável na compra e venda de imóveis “na planta”,
e, agregado a isso, inúmeras ilegalidades existentes nos contratos
firmados entre as partes, ajustes estes que, via de regra, são de
adesão, sem qualquer possibilidade de discussão das cláusulas ali
inseridas, sendo simplesmente impostas aos consumidores.
Uma das
muitas ilegalidades existentes, e que está se tornando praxe em ser
feita pelas construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, é a imposição,
por parte destas, da intermediação de corretores imobiliários para a
conclusão do negócio e transferência do pagamento destes para os
compradores.
Como é uma situação que virou costumeira em contratos
dessa espécie, tornou-se preciso alvo, tanto de análise acerca do tema
por juristas e doutrinadores, assim como de inúmeras demandas judiciais —
incluídas ações propostas por associações de defesa dos consumidores e
por Ministério Público — requerendo a nulidade de cláusulas que versem
sobre a transferência no pagamento dos corretores da vendedora para os
consumidores, com a devida restituição dos valores despendidos.
Tanta
discussão segue no sentido de que, com o amparo do Código de Defesa do
Consumidor, não há razão, sequer disposição legal, que permita tal
transferência para o consumidor dos custos dos corretores contratados
pela vendedora.
Normalmente quem tem o intuito na utilização da
corretagem é que deve pagar a remuneração do corretor imobiliário, e não
transferir tal incumbência para terceiro, salvo quando expressamente
acordado entre as partes, por livre e espontânea vontade (o que não
ocorre em contratos de adesão, pois a transferência é imposta
unilateralmente pelo vendedor).
Como a ressalva que garante a
transferência para terceiro não se aplica em casos de contratos de
adesão, por não ter ocorrida a efetiva discussão entre as partes e
conclusão em senso comum sobre o ônus do pagamento, não permitindo
margem de escolha por parte do comprador, já inexiste qualquer
possibilidade para impor ao consumidor o pagamento dos corretores
contratados pela vendedora, pois foi esta quem tinha o interesse na
intermediação da corretagem, e não ao contrário.
Muitas vezes os
compradores sequer sabem que estão tratando a intermediação do negócio
com um corretor imobiliário, acreditando se tratar de funcionário da
própria vendedora.
Agregado a isso, o Código de Defesa do
Consumidor não permite que existam cláusulas contratuais que imponham ou
condicionem a conclusão do negócio por meio de representantes ou
intermediadores, condicionem um produto ou serviço a outro serviço, ou
transfiram incumbência, ônus ou obrigações, que são do fornecedor, para
terceiros ou consumidores.
Enfim, tendo a vendedora interesse na
intermediação da corretagem, não pode transferir o dever de pagamento
para os consumidores, pois se trata de custo inerente à própria
atividade exercida por aquela e por ser intenção inicial de sua parte em
ter a conclusão do negócio mediante intermediação de corretores
imobiliários.
Transferir custos que eram de incumbência da própria
vendedora ocasiona uma desvantagem excessiva na contratação, gerando
onerosidade ao consumidor e enriquecimento indevido do fornecedor, pois é
agregado ao preço um valor (normalmente muito considerável) que nem ao
menos deveria ser pago pelo comprador.
A construtora,
incorporadora ou imobiliária obtém um lucro gritante, pois está deixando
de efetuar um pagamento que era de sua obrigação, burlando até mesmo o
próprio Fisco. Já o consumidor passa a ter um prejuízo exorbitante,
tendo em vista que tem que arcar com o pagamento de uma obrigação que
era de exclusividade daquele que tinha o interesse na intermediação da
corretagem (vendedor).
Deixar a empresa de despender valores que
eram de seu dever inerente, transferindo-os compulsoriamente aos
consumidores, é uma forma de gerar um desequilíbrio contratual
desnecessário, enriquecimento ilícito por aquela, desvantagem excessiva
para o consumidor, bem como abalo à própria ordem econômica.
Desta
feita, o que os consumidores podem fazer, quando existente a imposição e
condicionamento da conclusão do negócio por meio de corretores da
própria vendedora, com transferência dos custos para os compradores, é
objetivar a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que versem
sobre isso, com a consequente restituição, com juros e correção
monetária, do valor pago indevidamente, podendo ainda ser em dobro tal
devolução.
Autor: Jhonson Cardoso Guimarães Neves / Advogado.
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