Denúncia vazia,
é a faculdade muito usada em locação de imóveis. Pois coloca fim ao
contrato sem que o proprietário do bem precise apresentar qualquer
motivo ou justificativa.
Apesar
de válida, a denúncia vazia causa muitos transtornos sociais;
entretanto, seu uso é permitido no Brasil, com fulcro no art. 46, § 2º,
da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
“Art. 46.
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo
ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais
de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a
locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e
condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias
para desocupação.”
A resolução do contrato poderá ocorrer independente de notificação ou aviso.
Ocorre
quando, após o término de um contrato residencial por prazo determinado
(30 meses ou mais), o inquilino permanece no imóvel, sem manifestação
contraria do proprietário, tornando o contrato por prazo indeterminado,ficando
mantidas as demais cláusulas do contrato. Após isso, pode o
proprietário reaver o seu imóvel, ajuizando uma ação de despejo por
denúncia vazia.
Já o fulcro da denuncia vazia de imóveis não-residenciais é nos artigos 56 e 57 da lei da Lei 8245/91.
“Art.
56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo
único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel
por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art.
57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado
por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a
desocupação.”
Até
trinta dias do vencimento a ação de despejo pode ser ajuizada sem
qualquer notificação na hipótese do artigo 56 da lei. No entanto,
estando a locação vigorando por mais de trinta dias após o vencimento do
contrato, então sim, é necessário a notificação chamada de
premonitória, onde o locatário deve ser comunicado da intenção do
locador em retomar o imóvel, apenas deixando claro que deve desocupar o
mesmo no prazo de trinta dias, hipótese do artigo 57 da lei. Porém, caso
o inquilino não venha desocupar o imóvel deve-se, ajuizar, na sequência
a ação de despejo.
Aparentemente
a intenção do legislador foi viabilizar e fomentar o interesse no
investimento de imóveis de renda, estabelecendo assim um maior prazo,
igual ou superior a trinta meses, dando o privilégio da "denúncia
vazia", facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este
objetivo, porém, resguardando, nessa hipótese, um prazo de vigência
maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do
contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador ficaria no
direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto,
necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.
Porém,
ao contrario da denuncia vazia, a denuncia cheia, o proprietário
apresenta ao locador intensão de dar fim ao contrato de aluguel, contudo
há apresentação de justificativa, conforme disposto na Lei 8.245/91:
“Art.
47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou
para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha,
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado
a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a)
O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando,
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma
localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o
imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§
2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à matrícula do mesmo. “
Autor: Tiago Cartana Silveira Schutz
Fonte: www.jurysway.org.br
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