A multa aplicada nos casos de quebra de contrato de
locação de imóveis urbanos deverá ser proporcional ao tempo que resta
para dar cumprimento ao contrato de locação.
A lei que
rege os contratos de locação de imóveis urbanos é a Lei n° 8.245/1991, a
chamada Lei do Inquilinato, com alterações feitas pela Lei n°
12.112/2009, e trata dos detalhes que envolvem o referido negócio, como:
prazo das locações, fianças, sublocações, locações residenciais,
comerciais etc.
A multa por quebra de contrato, estipulada em casos de rescisão
antecipada, é um dos assuntos que mais gera conflito nas relações
locatícias, está regulada pelo art. 4° da referida lei:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da
multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu
empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades
diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o
locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Fica evidente que a lei não determina percentual a ser aplicado,
também não estipula que o seja com base em um número de aluguéis e,
muito menos, o prazo para que esta multa seja computada. Deixando muitas
vezes o locatário (inquilino) nas mãos dos locadores (proprietários),
ocorrendo na prática o verdadeiro enriquecimento sem causa, porque eles
esquecem que o comando judicial claramente menciona a palavra
“proporcionalmente”.
Como em toda relação comercial, a locação de imóveis deve seguir
parâmetros favoráveis aos dois lados, procurando minimizar problemas
futuros decorrentes dessa transação.
Se por um lado, o locador tem o direito de ser protegido caso o
locatário descumpra o contrato – afinal o dinheiro do aluguel do imóvel é
incorporado aos seus rendimentos – por outro, o locatário não pode ser
vinculado a um contrato que lhe gere transtornos insuperáveis caso lhe
advenha um fato inesperado.
O art. 4° autoriza a cobrança de multa em caso de rescisão contratual
antecipada, deixando que as partes convencionem como será cobrada tal
multa, mas o artigo é claro ao determinar expressamente que esta multa
deverá ser aplicada proporcionalmente ao período que resta para o
término do contrato.
O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo
(Ibedec), defende o que está expresso na lei: a referida multa deverá
ser cobrada proporcionalmente aos meses que faltarão para o encerramento
do contrato.
Assim, por exemplo, se as partes firmaram um contrato de locação de
12 meses, com multa por descumprimento do contrato de três aluguéis
pelos 12 meses, e ao final de seis meses decide deixar o imóvel, deve-se
aplicar a proporcionalidade, com o pagamento de multa de um aluguel e
meio pelo prazo que falta para cumprir o contrato.
Por outro lado, o Código Civil Brasileiro corrobora com o que está
disposto no artigo 4° da Lei do Inquilinato, e determina que haja um
equilíbrio na relação estabelecida entre as partes, assim, a multa
deverá ser proporcional ao tempo que resta para o inquilino permanecer
no imóvel:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o
montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a
natureza e a finalidade do negócio.
Várias julgados confirmam o disposto acima, entre eles, o Tribunal de
Justiça do Rio de Janeiro, em 2007, aplicou o artigo 413 do Código
Civil às relações locatícias, assim declarando:
Cláusula penal. Multa contratual. Locação.
Redução. Possibilidade. Código Civil, art. 413. Ordem Pública.
Disposição que afasta sua incidência. Invalidade e ineficácia. Autonomia
da vontade. Limites: 1. O princípio da autonomia da vontade
sempre encontrou limites nos bons costumes e na ordem pública. 2. A
norma contida no art. 413 do Código Civil combinada com o art. 4° da Lei
8.245/91, dirigida apenas ao juiz, tem a finalidade de permitir um
equilíbrio entre as conseqüências da mora e a respectiva pena e de
evitar um enriquecimento sem causa de uma das partes, impondo, no caso
concreto, aos réus uma obrigação excessivamente onerosa. 3. Essa norma é
de ordem pública e, por isso, a sua incidência não se afasta pela
vontade das partes. 4. Assim, a disposição contratual que afasta a
incidência dessa norma de ordem pública é inválida e ineficaz. 5.
Considerados estes aspectos e observadas as particularidades de cada
caso concreto, ao juiz é lícito reduzir proporcionalmente a multa
moratória ou compensatória (TJRJ, APC 2007.001.54593, 14ª CC, rel. Des.
Cleber Ghelfenstein, j. 31.10.2007)
Se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a
proporcionalidade na aplicação desta também o é. Devendo o locador usar a
proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o
disposto na lei.
E caso o locador assim não proceda, recomenda-se ao locatário que
devolva as chaves do imóvel e imediatamente entre na justiça
questionando a multa e a forma de aplicação. Apresentando os valores que
entende como devido.
Vale lembrar, que em regra, um contrato de locação, é um contrato de
adesão, ou seja, ao locatário cabe apenas concordar com as cláusulas
dispostas, e, portanto, a lei autoriza sua discussão na via judicial,
evitando, assim, o enriquecimento ilícito de uma das partes.
Autor: Dra. Cláudia Mara Serafim Bastiston
Fonte: www.meuadvogado.com.br
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