ENTENDENDO DIREITO: CORRETAGEM É ATIVIDADE DE RESULTADO

Muitas pessoas se utilizam do serviço de um corretor de imóveis, porém, muitas não sabem quando de fato terão que arcar com as custas do serviço do profissional.

Vale, portanto, aclarar algumas questões nessa seara, que diga-se de passagem, é muito comum chegarem às barras do judiciário.

Não procede o entendimento consolidado por uns de que o corretor de imóveis teria direito de receber sua comissão de intermediação, em contrato de mediação/corretagem, da pessoa que deu ensejo à cessação no negócio entabulado, independente de ter sido a que o contratou ou não. Tal entendimento era fundamentado por ter tido o corretor, desempenhado sua função de aproximar as partes interessadas na transação, assim teria o mesmo desincumbido de sua tarefa representada através da "carta de opção" ou na chamada "proposta de compra".

Mas tal entendimento carece de acolhimento, haja vista a análise feita sob a luz do ordenamento pátrio e entendimento atuais. Já é dominante na jurisprudência, o entendimento de que o corretor de imóveis não tem direito de cobrar comissão se o negócio iniciado não se concretizar. É que, quando o corretor recebe uma "carta de opção de venda" ou uma "proposta de compra", assume uma obrigação de resultado, não de meio. Ou seja, a contraprestação só é devida se o resultado (transação), seja por compra ou locação, se concretizar. Isto posto, só faz jus à remuneração pactuada se o negócio intermediado for concluído.

A jurisprudência têm entendido que é ineficaz a cláusula que impõe ônus a qualquer das partes, seja comprador ou vendedor, numa eventual desistência ou frustração no negócio, independente do motivo.

Frise-se que o mister do corretor se limita à atividade de examinar a documentação, avaliar o bem para se orientar na negociação, aproximar as partes, atuar como conciliador de interesses, e ser remunerado caso o negócio tenha sido concretizado. Porém, a realização do negócio somente ocorre com a assinatura do respectivo instrumento particular de promessa de compra e venda pelos interessados aproximados pelo corretor, que é o instrumento que firma a presunção do acordo final e torna obrigatório o contrato, ou com o pagamento das arras, em conformidade com a lei civil.

A "carta de opção", assinada pelo vendedor, ou a "proposta de compra" assinada pelo comprador, são documentos que evidenciam apenas a intenção e visam estabelecer bases para o negócio futuro, mas, insuficientes para impor obrigações definitivas às partes. Assim, com base na orientação doutrinária e jurisprudencial hodierna, o corretor só obtém o resultado efetivo do seu trabalho, que lhe dará direito à comissão, quando o contrato de promessa de compra e venda ou escritura, é assinado pelas partes. Ou, ausente esses documentos, quando há o adiantamento do valor de compra, através de sinal, haja vista que configura início de pagamento, e sendo assim, da concretização do negócio. (Grifo nosso)

Marco Aurélio Viana diz que “contrato de corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração”. Fica aqui evidentemente caracterizada a atividade de resultado da corretagem.

O contrato de corretagem é aleatório pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto.

A aclamada jurista Maria Helena Diniz escreveu em uma de suas obras: “o objeto do contrato de corretagem ou de mediação não é propriamente o serviço prestado pelo corretor, mas o resultado desse serviço. Daí ser uma obrigação de resultado e não de meio”(Tratado Teórico e Prático dos Contratos, Ed. Saraiva, vol. 3, 1993, p. 310). Assim, a situação encontrada é a de que aquele que contrata o corretor é quem deve remunerá-lo pelo serviço prestado, visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica com este. Caso a lei ou o contrato não determinar quem deve pagar a comissão de corretagem, deve-se buscar entendimento nos usos e costumes para a sua solução.

Costumeiramente, quem paga a comissão é quem procura os serviços do profissional que realiza a corretagem, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência.

Porém, o corretor ao meu ver, tem o direito de ser ressarcido mediante previsão clara em contrato de mediação, daquilo que eventualmente despendeu, como por exemplo, gastos com propaganda, caso o negócio não seja fechado.

Diante do exposto, parece remansoso o entendimento de que quem contrata o corretor deve remunerá-lo apenas se o negócio for concretizado, por ser um serviço de resultado, e tudo que exige resultado, há risco evidente. Portanto, a mera aceitação de proposta de compra ou de venda não tem o condão de gerar obrigações para as partes, pois apenas condiciona ao resultado final de concretização do negócio entabulado.

Autor: Lucas Polycarpo Montagner da Silva / meuadvogado.com.br